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「所有地を利用して収益化したいけれど自己資金がない。」
「お金のかからない土地活用方法が知りたい。」
土地は持っているけれど自己資金がない場合でも土地活用をすることは可能です。
土地活用というと、金融機関から借入をして行うアパート経営などを思い浮かべる方も多いでしょうが、多額の借入が必要となるのでリスクを伴います。
「収益化はしたいけれどお金はかけたくない」という方のために、資金がなくてもできる土地活用方法や注意点、土地活用を成功させるポイントについて解説します。
資金がないからと諦めずに、土地を有効活用しましょう。
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お金のかからない土地活用6選
相続などによって土地を取得した場合、どのように活用していいのか悩む方も多いでしょう。
土地を所有している場合、固定資産税を支払うことになるので収益化しなければマイナスとなってしまいます。
また、何もせずに放置していると、雑草が生えてきたりゴミを不法投棄が起これば近隣からの苦情にもつながってしまいます。
ここでは資金がなくてもできる土地活用の方法を6パターン紹介します。
- 定期借地権で借地事業
- 等価交換
- 建設協力金方式で賃貸事業
- 土地信託で土地活用
- 暫定利用で土地活用
- 土地を売却し収益物件に買い替える
所有地の有効活用を検討しましょう。
定期借地権で借地事業
土地を定期借地権で貸付をすれば、地代収入を得ることができるので資金がなくても収益化することができます。
定期借地権とは、一定の期間を決めて土地の賃借契約を結ぶことで、「事業用定期借地権」、「一般定期借地権」、「建物譲渡特約付定期借地権」の3種類があります。
事業用定期借地権では、店舗やオフィスなど事業者に対するもので賃借期間を短めに設定でき、地代も高く設定できる傾向にあるのでおすすめです。
マンションやアパートのような居住用建物の借地は、一般定期借地権となります。
建物譲渡特約付定期借地権は、借地契約から30年以上が経過すると建物を地主に売り渡すことが定められた契約です。
定期借地権では、あくまで土地を貸すだけなので建物の建築や修繕、メンテナンスなどは賃借人が行うので、資金も手間も必要ありません。
借地契約には、「定期借地権」の他に「普通借地権」も存在します。
普通借地権では、契約期間は最低30年間となりますが、契約期間が満了しても正当事由がないと更新拒絶ができないので貸し出す期間が長くなることが考えられます。
そのため、普通借地で貸してしまうと実質的に土地を自由に使う権利がなくなってしまうので注意が必要です。
定期借地での収益化は、駅から近いなど立地が良い場所であれば資金がなくても充分に収益を見込める土地活用方法です。
等価交換
等価交換とは、マンションや商業ビルなどを手掛けるデベロッパーなどが土地の上に建物を建て、竣工後に土地と建物を等価で交換する方式の土地活用です。
等価交換は、分譲マンションをはじめ、オフィスビルや商業ビル等の収益性の高い不動産を建設する場合に利用されるので、立地の良いに広い土地を所有している場合であれば有効な土地活用方法となります。
建物の設計から建築、テナントの誘致まですべてデベロッパーが行うので、資金も手間も必要ありません。
一方で、等価交換では土地所有者は建物の一部を所有できますが、デベロッパーも土地の一部を所有することになるため権利関係が複雑になります。
建物の一部を所有することに関しては、マンションの1室を所有するような「区分所有」の場合と、全体を共有する「共同所有」の場合があります。
区分所有であれば、自分の判断で売却して収益を得ることも可能となりますが、空室リスクや退去リスクを抱えることとなり手間も増えます。
一方、共同所有では運営をデベロッパーに任せることができるので手間がかからないメリットはありますが、個人の判断で売却できなくなるので自由度は低くなります。
また、建物の所有比率は還元床の面積で決められるのですが、所有比率を決定する際に双方の主張が噛み合わない場合はトラブルになる可能性も考えられます。
等価交換は有効な土地活用方法ですが、土地の所有権を失うことにもなるので慎重な判断が必要です。
建設協力金方式で賃貸事業
建設協力金方式とは、テナントが土地所有者に対して建物の建設資金を「建設協力金」として無利息や低金利で融資し、土地所有者はその資金で建物を建設しテナントに賃貸する方法でリースバックとも呼ばれます。
建設協力金方式は、コンビニや大手飲食店などに多く見られる方法です。
テナントから借りた建設協力金を返済することになりますが、返済費用はテナントがオーナーに毎月支払う賃料と相殺できるので金融機関からの借入に比べるとリスクが少ないことが特徴です。
テナントから建築費用を借りるため、初期費用を負担することなく建物を建てることができ、テナントが決まっているので空室リスクもありません。
万が一テナントが中途解約した場合には、建設協力金の返済義務がなくなる特約を付けることが一般的なのでリスクの少ない活用方法です。
一方で、テナントが退去した場合、建物の用途が限定されるので次の借り手が見つかりにくいというデメリットがあります。
長期的に収益を得られるよう、撤退の可能性の低い資本力があるテナントと契約することが大切です。
土地信託で土地活用
土地信託とは、所有する土地を信託会社や信託銀行に預けて運用委託し、収益の中から配当金を受け取る活用方法です。
土地信託には「賃貸型」と「処分型」の2つの方法がありますが、賃貸型で行われることが一般的です。
賃貸型では、信託契約期間が終わると所有者は土地とともに建物を得ることができますが、処分型は最終的に土地の権利を手放すことになります。
賃貸型の土地投資では、自己資金がなくても投資のプロに運用を任せる事ができるので高い利回りが期待できること、信託契約期間後には建物の権利を得られることです。
一方、運用がうまくいかなければ分配金が得られないことや、信託契約中は土地を自由にできないこと、収益化ができる土地でなければ土地信託ができないことがデメリットとなります。
収益性が高い土地であれば、土地信託を利用すれば手間をかけることなく土地活用ができます。
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暫定利用で土地活用
暫定利用とは、一時的に土地活用を行うことです。
「将来的に土地をどうするか今は決められないので、短期間だけ収益化したい。」というケースでは暫定利用での土地活用をおすすめします。
土地活用は長期的な計画で行われることが多いので、一旦始めてしまうと途中での用途変更は難しくなります。
土地活用する資金がない場合は、数年間暫定利用で収益化しその資金を次の土地活用の自己資金に当てることも可能です。
暫定利用で土地活用をする場合は以下のような用途が考えられます。
暫定利用は収益性は低くなるので、収益プランを見比べた上で判断しましょう。
駐車場
暫定利用の中でも、収益性が高い土地活用法は駐車場経営です。
駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングの二種類がありますが、一括借り上げ方式を選べば、自己資金をかけずに駐車場経営が可能です。
一括借上げ方式とは、駐車場事業を営む企業に土地を貸して経営をすべて委託する経営方式で、サブリース契約とも言われます。
設備の設置や運営管理はすべて運営会社が行ってくれるため、初期投資がほとんどなく毎月一定の賃料収入を得ることができますが、自己管理に比べると収益性は低くなります。
なお、少しでも収益を増やしたい場合は、自己管理で月極駐車場経営をする方法もあります。
月極駐車場であれば駐車区画さえ分けておけば砂利などの路面状況でも可能なので、初期投資額を抑えることができます。
自己管理なので、集金や集客の手間はかかりますが収益性はアップするので比較検討して決めましょう。
看板設置
収益性は低くなりますが、ロードサイドに土地を所有している場合は看板設置という土地活用方法もあります。
看板設置なら、狭かったり形が悪かったりして他に使い道がない土地でも活用可能です。
所有者は土地を貸し出すだけで、看板設置の初期費用は利用者負担になるので手間を掛けずに運用可能です。
また、契約は年単位で行われることが一般的なので安定した収益を得ることができるのですが、収益性は低く年間賃料は1万円～5万円程度です。
看板を撤去すれば別の土地活用にも転用可能なので、放置している土地があるのなら検討してみましょう。
貸し農園
農地を所有しているのなら、貸し農園として活用することもできます。
貸し農園とは、農地を他人に貸し出して賃料収入を得る方法です。
土地の区画を区切って貸し出すシンプルな貸し農園であれば初期費用はほぼかからないので、手軽にはじめることができます。
収益性はあまり高くはありませんが、遊休農地として放置しておけば土地が荒れて資産価値が低下することも考えられます。
他の土地活用が難しいような郊外の立地でも活用できるので検討してみましょう。
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移動式販売車置場
オフィス街や住宅地に土地を所有している場合、移動式販売者置場で土地活用をすることもできます。
土地があればすぐに始めることができる上に初期費用もかかりません。
コロナ禍でテイクアウト需要が増えたこともあり、今後もニーズが期待できる活用方法です。
オフィス街や住宅街などランチ需要の高いエリアに土地を所有している場合は検討してみましょう。
土地を売却し収益物件に買い替える
土地活用はしたいけれど資金がない場合は、土地を売却してその利益を利用して新たに収益物件を買い替える方法もあります。
「所有している土地が遠方にあるので管理が難しい」「立地がよくないので収益性が見込めない」などの理由で土地を持て余している場合は、売却も検討してみましょう。
土地を売却すれば、自己資金となる現金を得ることができるので新たに収益物件を購入して運用することができます。
収益物件を購入する際は、3割程度の自己資金があれば融資を受けて高額の収益物件の購入が可能になります。
融資を受けると利息や毎月の返済のリスクはありますが、その分収益性の高い投資ができることがメリットです。
所有地で土地活用をする場合、立地や土地の面積が決まっているのでその土地に合わせた活用法を選ばなければなりませんが、買い替えの場合より条件のいい土地や物件を選ぶことができます。
一方で、所有地を失ってしまうことが大きなリスクとなります。
思い入れのある土地で手放したくないという場合は、冷静に判断しなければなりません。
買い替えをする場合、「特定事業用資産の買換え特例」を利用すると、譲渡益に対する課税を繰り延べることができます。
この特例は、事業用資産を譲渡し所定の期間内に特定の資産を取得した際、その取得の日から1年以内に買い換えた資産を事業用とした場合に適用されます。
収益性が高い物件で運用したい場合は、土地を売却して新しい収益物件の購入も検討しましょう。
土地活用を検討なら一括請求へ
「資金がなくてもできる土地活用の具体例が知りたい」「いろいろな選択肢の中から比較して決めたい」という方は、土地活用のプランの一括請求を依頼することをおすすめします。
土地活用プランの一括請求とは、比較サイトに土地活用プランを依頼することで、希望や土地の条件に応じて最適な土地活用プランを提示してくれるシステムのことです。
一度の入力で複数のプランを比較検討できるので、どのような土地活用にするのか悩んでいる方には最適なサービスです。
ここでは、土地活用の一括プラン請求を行っている会社を2社紹介します。
さまざまな選択肢の中から、資金が少なくてもできる理想の土地活用方法を見つけましょう。
タウンライフ
出典:タウンライフ
タウンライフでは、所有地の市場調査をし周辺環境を考慮した上で、最大3つの土地計画書を依頼することができます。
アパートやマンション経営をはじめ、戸建賃貸、駐車場などの幅広い活用方法から選ぶことができるので、土地活用に悩んでいる方には最適なサービスです。
入力フォームで希望する活用方法を決めれば、各企業ごとの「活用プラン」「見積もり・収支計画書」「市場調査書」を無料で受け取ることができます。
資料を送付するだけでなく、土地のニーズを考慮して計画書を作成してくれるのでどんな活用法が適しているのか検討がしやすいことも魅力です。
お金のかからない土地活用方法で迷っている方は、タウンライフで一括プラン請求を活用しましょう。
| 運営会社 | ダーウィンシステム株式会社 |
|---|---|
| 申込み入力時間 | 3分 |
| 利用料金 | 無料 |
| 登録会社数 | 約120社（2023年3月現在） |
| 対応地域 | 全国 |
| 資料 | ・活用プラン ・見積もり 収支計画書 ・市場調査書 |
| 活用方法 | ・アパート・マンション・駐車場・戸建賃貸 ・賃貸併用住宅 ・商業施設（店舗・オフィス等）・介護施設（サ高住等） ・医療施設 ・保育施設・トランクルーム・倉庫・太陽光発電・売却など |
| 公式サイト | タウンライフ土地活用 |
HOME4U
出典:HOME4U
HOME4Uは、ネット一括査定業界でも最長の21年間の実績があり、大手から地域に精通した中小企業まで多数の企業が登録しているので幅広い内容のプラン作成が可能です。
所有する土地の条件や希望の活用方法を入力すれば、最大10社までのプランを無料で請求できるので、お金をかけなくてもできる土地活用法を比較検討することができます。
また、NTTデータグループが運営しているのでセキュリティ対策も整っており、個人情報の保護に関しても安心です。
資金がなくてもできる土地活用方法を検討したい場合は、HOME4Uを利用しましょう。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ スマートソーシング |
|---|---|
| 申込み入力時間 | 1分 |
| 利用料金 | 無料 |
| 登録会社数 | ー |
| 対応地域 | 全国 |
| 資料 | ・費用 ・見積もり書 |
| 活用方法 | ・アパート・マンション・賃貸併用住宅 戸建て賃貸 ・店舗・オフィス（店舗・事務所付き住宅） ・大規模施設（高齢者住宅、大型店舗、幼稚園など） ・駐車場（コイン・月極駐車場、駐輪場など） ・その他（トランクルーム、ガレージハウス、太陽光発電など |
| 公式サイト | HOME4U土地活用 |
お金をかけずに土地活用をする注意点
お金をかけずに土地活用をすると、自己資金を持ち出すことがないのでリスクが少ないことがメリットですが、注意しておかなければならない点があります。
ここでは、お金をかけずに土地活用をする場合の注意点を紹介するので、土地活用を始める前にチェックしておきましょう。
収益性が低い
お金をかけずに土地活用をする場合、収益性が低くなることを知っておきましょう。
初期費用をかけずに土地活用をしようと思うと用途が限られてしまいます。
賃貸経営をすれば大きな収益化が可能な土地を所有していたとしても、自己資金がなければ実現できません。
お金をかけない土地活用というのは、ローリスクローリターンの活用方法が多いので、その中でも収益化できる方法を検討することが重要です。
節税効果がない可能性がある
土地活用をすれば節税効果になるというイメージがありますが、固定資産税や相続税などで節税効果が大きいのは、賃貸住宅系の土地活用をした場合です。
お金をかけずに土地活用をした場合、節税効果が期待できないことがあります。
仮に、定期借地や建設協力金方式で建てた建物が賃貸アパートや賃貸マンションだった場合であれば住宅用地の特例が適用されるので、固定資産税は更地の6分の1に、都市計画税は3分の1になります。
定期借地で土地活用をした場合でも、事業用定期借地権での契約ではあれば用途を事業用と限定しているため住宅用地の特例は適用外となります。
なお、所有している土地に賃貸物件を建てることで、土地と建物の相続税評価額が下がるため相続税対策となります。
土地活用をする場合は、節税になるかどうかも考慮して判断しましょう。
土地の権利が制限される
土地活用をする場合、賃貸契約を結ぶことがほとんどですが、土地や建物を貸し付ける場合は、「借地借家法」が適応されます。
借地借家法では、借り主を保護する性質が強いので、オーナーの都合で退去を願い出ることは難しくなります。
そのため、土地を所有していても賃貸契約をした以上は土地を自由に使用できないことを覚えておきましょう。
将来的に他の運用を考えているのなら、定期借地や暫定利用として利用し活用時期の期限を定めておくなどの対策が必要です。
需要がなければ収益化できない
お金をかけないで土地活用をする場合は、活用方法が限定的になってしまうので、需要がなければ収益化につながりません。
「せめて固定資産税を払えるだけの収益がほしい」と考えていても、ニーズがなければそもそも成り立ちません。
価値のある土地を所有している場合は、さまざまな活用法が考えられますが、立地や広さの条件が良くない土地では充分な収益が見込めない可能性もあります。
土地の特性を理解して、最大限に収益を上げられる方法を考えましょう。
お金をかけずに土地活用を成功させる３つのポイント
お金をかけずに土地活用を成功させるためには、次の3つのポイントを抑えておくことが大切です。
- 土地の特性を見極める
- 土地活用の目的を明確にする
- 複数の方法から比較検討する
お金をかけない土地活用では、方法によっては収益化が難しいケースもあるので慎重に判断しましょう。
土地の特性を見極める
土地活用を成功させるためには、所有している土地に最適な活用方法を見つけることが大切です。
立地条件や広さ、形など土地にはそれぞれ特徴があり、周辺環境によっても集客できるニーズが変わります。
市場調査を行い、土地の特性を理解した上で最適な土地活用の方法を検討しましょう。
土地活用の目的を明確にする
土地活用を成功させるためには、土地活用の目的を明確にしておきましょう。
「収益性は低くてもいいから資金をかけずに土地活用したい」「多少資金をかけてでも収益性が高い方法を選びたい」など目的を明確にすれば、活用方法が変わってきます。
リスクは伴いますが、資金をかけて土地活用をするほうが選択肢も増えるので高い収益性を見込めます。
土地を所有している場合、土地の購入費用がかからないので高利回りでの運用が期待できます。
土地活用の目的を明確にして、それぞれのメリットデメリットを検討した上で活用方法を考えましょう。
複数の方法から比較検討する
土地活用を成功させるためには、複数の方法から比較検討して決めることが大切です。
初期費用やどの程度の手間がかかるのか、節税になるかなどを考慮した上で、さまざまな選択肢から最適な方法を見つけましょう。
また、活用方法が決まった後も、競合する複数の業者に見積もりを依頼し、細かな点を見比べて依頼業者を決定することが大切です。
業者によって提示するプランや金額に差があることも考えられるので、なるべく多くの業者に見積もりを依頼して比較検討しましょう。
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土地活用を検討するなら最大収益プランが簡単に見つかるHOME4Uの土地活用をご利用ください。土地の節税対策や資産運用による副収入をご検討ならおすすめです。
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お金をかけなくてもできる土地活用の方法を探そう
お金をかけなくても土地活用は充分に可能です。
土地を所有すれば固定資産税がかかるので、ただ放置するのではなく積極的に活用法を探しましょう。
自己資金がない場合、土地活用の方法は限定され収益性も低くなる可能性があります。
そのため、より収益化できる方法を比較検討し、土地の特性を活かした活用法を探すことが大切です。
土地活用の目的を考え所有地を有効活用しましょう。
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