使っていない土地を様々な方法で活用すれば、収益を見込むことができますが、活用するには資金が必要であるため、なかなか踏み出せない人は少なくないでしょう。
確かに土地活用には初期費用が掛かるものもあります。
しかし、中には資金がなくとも始められる土地活用があります。
今回は資金なしで始められる土地活用をご紹介します。
この記事の監修者
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
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資金なしで土地活用する方法
土地活用方法にはアパートやマンションの経営などがありますが、いずれも建物を建てる費用などがかかります。
これらは安い初期費用のみでできるものではなく、高額の費用を必要とするものばかりです。
しかし中には資金なしでできる土地活用方法がありますので、ここでご紹介します。
土地信託を行う
土地信託とは土地活用のプロに土地を託し、事業を展開してもらうことを言います。
事業内容はプロの目で見極めて適切なものを展開してくれるため、土地オーナー側がアイデアを絞り出す必要はありません。
すべてプロにお任せできますので、知識がなくとも安心です。
土地信託で展開した事業主体は土地オーナーとなりますので、事業で得た収益の一部をオーナーが手に入れることが可能です。
ただし土地信託の事業主体はあくまで土地オーナーなので、事業がうまく以下鳴った場合の損失はすべてオーナーが負担しなければなりません。
損失が出た場合は大きな赤字となる可能性もありますので、事業展開を任せるプロを慎重に選ぶ必要があります。
定期借地方式にて貸し出す
土地を他人に貸し出すことで収益を得る方法もあります。
土地の貸し出し方式には普通借地と定期借地があります。
普通借地とは、更新のある貸し出し方式で、借り手側に有利なものとなっています。
貸し手は正当な事由がなければ、土地を返してもらうことができず、借り手が半永久的に借りることもありました。
貸し手側にとって大きな不利益となる方式なのでこの方式で貸し出すことはおすすめできません。
土地を貸し出すのであれば必ず定期借地方式を選択してください。
定期借地は更新のない貸し方なので、期限が来たら借り手は土地を更地にした状態で返還する義務があります。
この方法なら半永久的に借り手に土地が渡ることもありませんし、一定期間のみの貸し出しも可能です。
事業用定期借地権がおすすめ
定期借地には事業用定期借地権・一般定期借地権・建物譲渡特約付定期借地権があります。
この中でも特に事業用定期借地権を利用することがおすすめです。
事業用定期借地権は「10年以上50年未満」の期間内で貸し出す方式です。
建物買取請求権※が発生することもありませんので、借り手は土地返却時に更地にしておく義務があります。
建物が建ててあった場合はそれを撤去しなければなりません。
貸出期間は双方の交渉で決まります。
定期借地の中でも特に期間が短い方式なので、土地オーナー側が損をすることもないでしょう。
※借地権存続期間満了時に借地人が建てた建物を地主に買い取るよう請求できる権利です。定期借地権の場合は特約がない限りはこの権利は発生しません。
土地活用専門会社と等価交換を行う
土地活用専門会社に建物を建ててもらい、建物と土地の等価交換を行う方法もあります。
これは土地専門会社との共同事業となります。
土地と建物の所有者が土地オーナーと土地活用専門会社の2人になり、収益も双方で分配します。
土地活用の方法は素人からすれば見当もつかないものです。
自分が所有している土地にはどんな事業が向いているかを把握するにはある程度の知識を付けておく必要がありますし、周辺の土地のリサーチも必要になります。
手間がかかるため、初期費用があっても土地活用をすることなく、そのままにしているという方もいるでしょう。
土地活用専門会社は土地活用のプロなので、その土地に合った方法を提案してくれます。
もちろん事業に必要な建物の建設費用も出してくれるので、土地オーナー側が何かをする必要はありません。
建物ができたら、土地と建物を等価交換し、事業で得た収益も分配することになります。
一点注意したいのが、等価交換なので、土地の費用によっては配当が少なくなる恐れがあることです。
黄 威翔/宅地建物取引士 例えば土地代と建物代が5億だとした場合、配当が5割ずつになりますが、土地代が4億・建物代が6億だとしたら、土地オーナー側は4割、土地活用専門会社側が6割となります。
双方が土地と建物のオーナーになったからといって、収益も半分ずつという訳ではありません。
看板広告を行う
看板広告のために土地を貸すという方法もあります。
広告を出したいという企業に土地を貸すだけで良いので、初期費用はかかりません。
もちろん広告を設置する費用も設置主が出すので、土地オーナーは広告主から土地代を収益としてもらうだけです。
ただし、看板広告での土地活用は、収益があまり見込めません。
年間で数万円程度にしかならないケースも多いため、できるだけ収益を得たいという方には不向きでしょう。
また、看板広告に向いているのは、人工が多い都市部や交通量の多い道路脇などの土地です。
田舎などで広告主を探しても中々見つかりませんので、向いている場所と向いていない場所を見極めることが大切です。
少しの資金で土地活用できる方法
資金なしで土地活用をする方法はいくつかありますが、資金を少し捻出できるのであれば他にも活用方法があります。
ここでは少しの資金で始められる駐車場経営についてご紹介します。
駐車場経営と聞くと高い初期費用が必要なのでは…と考える方もいるかと思いますが、始め方によっては駐車場経営を安い初期費用で行えます。
貸し駐車場のイメージはアスファルトの地面に白いラインが引かれているものだと思います。
時間制の駐車場であれば出口付近に精算機も必要でしょう。
しかし必ずしも駐車場の地面をアスファルトにしておく必要はありません。
砂利でも駐車場として使うことはできます。
草だらけの場所となると多少の手入れは必要ですが、駐車ラインさえわかれば地面を整備する必要もないでしょう。
砂利などの駐車場にするのであればラインはロープにて作成することがおすすめです。
ロープで固定しておけば車が踏んでしまっても消えることもないため、充分駐車場として機能するでしょう。
駐車場には月極の他に時間制のコインパーキングもありますので、それぞれを紹介していきます。
コインパーキング経営
コインパーキングを経営するのであれば、精算機が必要です。
精算機は駐車場機器を取り扱う会社からリースすることができます。
買取も可能ですが、初期費用をあまりかけたくないのであれば、最初はリースで、就役を得られるようになってから買取という方法がおすすめです。
精算機は入り口と出口で清算するタイプと、駐車場所別に設置するタイプの精算機があります。
駐車場別に設置するタイプは、精算機とロック板が必要になり、一台あたり40～50万円ほどの費用が必要です。
ゲート式であれば50万円～となっていますので、駐車場の広さに応じて、どちらの精算機が適しているかを考えておきましょう。
適しているものを判断できない時は、精算機を取り扱うメーカーに相談してみることもおすすめです。
コインパーキングは時間制なので、立地によっては高い収益を見込めます。
周辺にコインパーキングが少なく、お店が多い場所であればコインパーキングの需要は高いといえます。
月極駐車場経営
月極駐車場はコインパーキングのように精算機を必要としませんので、初期費用を抑えて経営が可能です。
初期費用があまり出せないのであれば、未舗装の状態から貸し出し、ある程度の収益を得られたら舗装することがおすすめです。
砂利の駐車場よりアスファルトで舗装された駐車場の方が、借り手は付きやすいので、早い段階で舗装しておくと良いでしょう。
月極駐車場は、住宅街にある土地などに向いています。
自宅に駐車場がないという方が借り、一度借りたら長く借りたままにすることも多いため安定した収益が見込めます。
月極は月額で駐車料金を徴収することになりますが、土地オーナーが徴収まで行うとなると手間が増えます。
黄 威翔/宅地建物取引士 管理会社に委託することで徴収を行ってもらえますので、本業があって駐車場管理が難しいという場合は管理会社に一任しましょう。
土地の売却も視野に入れる
土地活用とは少し異なりますが、まとまった資金が欲しいという場合、土地の売却という方法があります。
土地を売却すればその土地を持て余すこともありませんし、土地をきれいに維持し続ける手間からも解放されます。
ただし、土地の売却はよく考えてから行いましょう。
土地を売却してしまうと、ひとつの財産を失ってしまい、その土地を使った活用ができなくなります。
土地は大きな財産ですし、土地があれば様々な活用が可能です。
今から資金を少し貯めて、資金が貯まり次第、事業を展開することもできます。
しかし売ってしまうと所有権を失うため、その土地を使った有効活用はできません。
まとまったお金を手に入れることの代償に、ひとつの財産を失ってしまうので、慎重に考えてから決断しましょう。
収益物件に買い替える
売却金で収益が見込める物件を購入する方法もあります。
更地の状態では収益が出ず、何らかの事業を行うとなると初期費用が必要になります。
初期費用が用意できなければ、土地を持て余してしまうため、売却して収益物件を購入した方が利益を得られます。
収益物件には様々なものがありますので、自身で管理ができそうな物件を選ぶことが大切です。
また、事業を行うのであれば立地が良いことも必須条件となります。
すでに物件があれば、建物を建てずに事業を始められるため、物件の購入費用のみで経営をスタートできます。
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まとめ
資金なしで土地活用をすることは難しいと思われがちですが、意外にも活用方法はいくつもあります。
どの方法を実践するかは土地オーナーによりますので、良いと思える方法を実践しましょう。
ここを見ても活用方法がわからない、という場合は、土地活用の専門家に相談してみることもおすすめです。
実際に土地を見てもらい、その土地に合った方法を提案してもらいましょう。
プロの意見に従えば資金なしでも手軽に土地活用を始められます。
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