地代の相場の調べ方・算出方法と相場チェックの重要性について解説

地代の相場は、土地の広さや立地はもちろん、周辺環境(住宅地か商業地かなど)の影響を受けて決まります。

したがって、地主側はしっかりと地代を把握し、適切に土地を活用しなければ、安定した利益を出すことはできません。

この記事では、地代相場の算出方法を紹介しつつ、地代の相場を定期的にチェックする重要性についても解説していきます。

土地を貸すことを検討しているのであれば、地代の相場を知らなければ何も始まりません。

ぜひ、この記事を参考に、所有している土地を最大限に活用する方法を考えてみてください。

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地代の相場についての基本情報

地代の相場についての基本情報

土地を活用して収益を得たいと考えているのであれば、まずは地代についてしっかりと理解しておくことが大切です。

ここからは、地代の相場を調べる前に知っておきたい基本情報を紹介していきます。

そもそも地代とは?

地代とは、土地を借りる側が貸す側に支払う賃料のことです。

分かりやすいところでいうと、アパートやマンションを借りるときに払う家賃が地代に当たります。

地代に関しては、貸主と借主の間で支払方法の契約を結びますが、多くの場合、1か月単位で支払いが行われます。

ただし、これはあくまで貸主と借主の取り決めです。

なかには、数か月単位で前払いする契約を行う場合もあるかもしれません。

いずれにしても契約内容、特に支払方法については誤解のないよう、正確に借主に伝えることが大切です。

地代には税金がかかる

地主は地代を収入とするわけですが、すべてが利益になるわけではありません。

地代は不動産所得に分類されるため、所得税がかかります。

また、それ以外にも固定資産税や都市計画税などの税金、維持費などの経費も必要です。

特に税金は、土地の上に建物があるかどうかでも額が変わります。

利益を増やすには税金対策をしたり、経費を削減したりする必要があるのです。

地代を把握しておく必要がある

地代は周辺環境や需要の変化により変動します。

したがって、安定した収入を確保するためには、常に相場を把握し、その時々に応じて適切に対処することが大切です。

特に地域の地代相場が上昇している場合、賃料を見直さなければ、得られるはずの収益を自ら放棄していることになります。

逆に賃料を高く設定しすぎてしまうと借り手がつきません。

地代相場の調べ方

地代相場の調べ方

地代の相場は、さまざまな要素や条件により決まります。

それらを数値化し、計算式に当てはめることで、大まかな相場を知ることが可能です。

ここからは、その計算方法を5つご紹介します。

公租公課から算出する方法

この方法では、国や地方自治体に納める税金などの公租公課を基に相場を算出します。

地主にかかる税金には、主に固定資産税と都市計画税がありますが、これらを用いる公租公課倍率法により、地代の相場を導き出すことが可能です。

この計算方法では、公租公課にかかる合計税率を基に税額を算出します。

住宅地の場合はその3~5倍ほど、商業地の場合は5~8倍ほどを地代の相場と考えます。

  • 固定資産税:固定資産税評価額×1.4%
  • 都市計画税:固定資産税評価額×0.3%

たとえば固定資産税評価額が2,000万円の場合は、(2,000万×1.7%(固定資産税+都市計画税))×3~5= 102万~170万円。この金額が年間の相場です。

路線価から算出する方法

地代の相場は路線価を基にして算出することも可能です。

路線価は、道路に面する土地の評価額のことで、相続税や贈与税を算出するときに使用される「相続税路線価」と、固定資産税を算出するときに使用される「固定資産税路線価」の2種類があります。

土地の相場を算出する際に用いられるのは、後者の固定資産税路線価です。

路線価を使って地代の相場を計算する場合は、まず路線価から更地価格(路線価の約80%)を求めます。

相場は、この更地価格の1~1.5%です。

ただし、路線価はどんな土地でも利用できるわけではありません。

複雑な形状の土地であったり、面している道路の条件が特殊だったりする場合には、路線価が参考にならない可能性があります。

複雑な条件の土地の場合は、専門家に相談しましょう。

・更地価格の算出方法:路線価×0.8%
・地代の算出方法:更地価格×1~1.5%

路線価は国税庁のホームページに掲載されています。

相場を計算する際は、こちらで確認してください。

参考:財産評価基準書 路線価図・評価倍率表|国税庁


期待利回りから算出する方法

地代の相場は、土地から得られる年間の利益率(期待利回り)から算出することも可能です。

この方法は積算法と呼ばれるもので、マンションやアパート経営の賃料を決めるときにも用いられます。

積算法では、期待利回りを約2%に設定するのが一般的です。

以下の計算式に数値を当てはめることで、地代の相場を求められます。

  • 土地価格×期待利回り+諸経費(税金等)

期待利回りを利用して相場を導き出す方法は、利益計画を立てやすいことが特徴です。

長期にわたり土地を貸し出す場合や、なかなか借り手が見つからず、相場よりも安く貸し出す場合によく用いられます。

周辺地域の借地料を参考に算出する方法

地代の相場は周辺地域の借地料を比較・分析することでも導き出せます。

この方法ではまず、周辺地域において立地や利便性などが類似する複数の土地を特定し、その後、それらの土地と借地料を比較することで周辺地域の賃料相場を把握します。

公租公課や路線価を用いる方法では、条件によっては周辺の相場とかけ離れてしまう可能性があります。

しかし、この方法では周辺の借地料を比較するので、より正確なデータを得ることが可能です。

ただし、周辺に類似する土地が少ないエリアや過疎地にある土地では使いにくいというデメリットもあります。

店舗や工場などの収益から算出する方法

土地に建てられている商業施設や工場などの利益を参考にして相場を調べる方法もあります。

この方法では、土地の上にあるショップや工場が生み出す利益から土地の貢献度を評価し、相場を算出します。

しかしこの方法は、純利益や土地の貢献度を算出するための幅広い知識が求められるため、専門家に依頼するのが一般的です。

また、この評価方法においては、前提条件として土地の上で事業が行われている必要があります。

建物を住居として使用している場合に用いることはできません。

地代は相場を定期的に確認して見直す

地代は相場を定期的に確認して見直す

地代の相場は周辺環境や土地のニーズなどにより変動するため、定期的に確認し、必要であれば見直すことが大切です。

ここからは、地代を見直すべき理由について詳しく解説していきます。

地代は時代や周辺環境により変化する

地代はマンションの家賃と同じように、時代や周辺環境の変化により変動します。

最近では都市開発などの影響で地価が上昇している地域も少なくありません。

逆に地方では人口減少の影響で地価が下落している地域もあります。

地価が上昇・下落すれば、その動きに応じて相場も変動する可能性があるため、定期的に地代を評価し直すことが大切です。

相場に対して高く設定してしまうと借主が見つかりづらくなりますし、低く設定してしまうと利益が少なくなってしまいます。

適切な利幅を確保するために、相場は必ず定期的に確認しましょう。

地代の更新には借主の理解が必要

このように、土地を貸すことで利益を得るためには、地代の定期的な見直しは必要不可欠です。

ただし、実際に地代を更新する前に借主の理解を得る必要があります。

地代は、地主だけの意向で変更できるわけではなく、借主の同意が必要です。

地代が上がるということは借主の負担が増えることを意味します。借主の反発や交渉が難航するケースも少なくありません。

そのため、地主としては周辺状況の変動や地価の推移、税率の改定など、借主が納得できるような客観的な資料を提示する必要があります。

また、長期の契約を行う際には、契約書に地代の見直しの可能性があることを明示しておくことが大切です。

地代を改定する場合は、これらの準備を行ったうえで、誠意を持って説明、対応するようにしましょう。

地代の相場算出は専門家に依頼するのがおすすめ

地代の相場算出は専門家に依頼するのがおすすめ

地代の相場を知る方法はいくつかありますが、どの方法においても、税金や不動産に関する幅広い知識を持たない一般人が算出することは現実的ではありません。

相場の調査は、専門家に依頼するのがおすすめです。

専門家に依頼することで、土地の価値を正確に査定してもらえるので、地代を適正価格に設定できるとともに、収益の最適化にもつながります。

また、専門家は土地活用についての知識が豊富です。

思ってもみなかった土地の活用方法を教えてもらえる可能性もありますし、何より困ったときにアドバイスをもらえることは、専門家に依頼する大きなメリットでしょう。

土地の活用方法により、税率や収益率は変化します。

税金対策も含め、一度は専門家に意見を聞いておくとよいでしょう。

まとめ

ここまで地代に関する基本情報や地代の算出方法とともに、定期的に相場をチェックする重要性について解説してきました。

地代は周辺地域の土地価格や路線価、土地の上に建つ店舗や工場の収益などをもとに算出することができます。

ただ、収益を調査したり、土地の利用価値を判断したりすることは、一般人ではなかなか難しいのが実情です。

そのため、地代の相場を調べる場合は、土地活用の専門家に依頼するのがおすすめです。

今回ご紹介した内容を参考に、地代の相場を定期的に確認して、土地の有効利用に役立ててください。