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「不動産投資には個人事業主のほうが向いているって本当？」
「個人事業主として不動産投資をするとどんなメリットがあるの？」
副業として不動産投資をしている方の中には、個人事業主として不動産投資をしたほうがいいのか悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
会社員であっても個人事業主のとなることはできるので、メリットやデメリットを考慮した上で判断しましょう。
ここでは、個人事業主として不動産投資をするメリットやデメリット、個人事業主が融資を受けやすくなるポイント、不動産投資で法人化を検討するタイミングとそのメリットについて解説します。
個人事業主として不動産投資をする場合のメリットやデメリットを把握して、効率的な不動産投資をしましょう。
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不動産投資をするなら個人事業主が向いている？
不動産投資をするなら、会社員であっても個人事業主として登録することをおすすめします。
会社員が不動産投資を始める際、個人事業主の開業届を提出しなければいけないという決まりはありませんが、個人事業主の届出を出せば税制上の優遇を受けることができます。
そもそも個人事業主とは、法人を設立せずに個人で何らかの事業を営んでいる人のことで、税務署に開業届を提出すれば誰でも個人事業主となることができます。
もちろん会社員として働きながら、個人事業として不動産投資を始めることも可能です。
不動産投資を続けるなら、個人事業主の届出を出して税制面での優遇が多い青色申告で確定申告をするほうがメリットが多いのです。
会社員であっても不動産所得が20万円を超える場合は確定申告が必要となるので、優遇措置の多い青色申告で確定申告をすることをおすすめします。
個人事業主として不動産投資をする４つのメリット
個人事業主として不動産投資を行うと青色申告が可能となり税制面での優遇が受けられます。
具体的には下記のようなメリットがあります。
- 最大65万円の青色申告控除が受けられる
- 所得控除が受けられる
- 経費計上できる費用が多い
- 赤字の繰越が可能になる
不動産投資は賃貸経営なので、効果的に節税して収益を確保することが重要です。
ここでは、4つのメリットについて詳しく解説します。
最大65万円の青色申告特別控除が受けられる
個人事業主であれば青色申告ができるので、不動産投資の所得に対して10万円から最大65万円の青色申告特別控除を受けることができます。
青色申告特別控除とは青色申告だけに認められるメリットで、一定の条件を満たせば最大65万円の青色申告特別控除を受けることができます。
控除額は3パターンあり、作成する帳簿や申告方法により55万円、10万円の控除額が受けられるケースもあります。
65万円の特別控除を受けられる条件は以下の4つです。
- 事業的規模で不動産の貸付けをしている
- 複数簿記で記帳している
- 確定申告書に貸借対照表・損益計算書などを添付し期限内に提出する
- 電子帳簿保存かe-TAXでの電子申告を行う
条件の一つである事業的規模とは「独立した貸家では5棟以上、マンションなどでは独立した室数が10室以上」の規模とされていますが、賃料収入の規模が大きい場合には、室数や軒数を満たさなくても税務署から事業的規模と認められるケースもあるので確認しておきましょう。
なお、上記の「電子帳簿保存かe-TAXでの電子申告を行う」の条件のみ満たしていない場合は55万円控除となります。
10万円控除は事業的規模であるかどうかに関わらず個人事業主であれば誰でも適用され、簡易簿記でも提出可能です。
個人事業主になり一定の条件を満たせれば、最大65万円の青色申告特別控除を申請することができるので節税効果を最大限に利用することができます。
給与所得控除が受けられる
個人事業主として不動産投資をすると、家族への給与所得の控除が受けられます。
白色申告では事業専従者控除は配偶者であれば86万円、その他の親族は一人あたり50万円と決められています。
一方、青色申告では金額の上限が決められていないため、社会通念上妥当だと認められればより大きな控除を受けることができます。
専業者給与の妥当性は、実際に働いている時間や仕事内容などを考慮して判断されます。
青色申告で専従者給与所得控除を受ける場合は、対象者や仕事内容、青色事業専従者給与の金額を記載した届出を税務署に提出が必要です。
家族への給与を全額経費として計上できるので、効果的に節税できることも個人事業主のメリットです。
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経費計上できる費用が多い
個人事業主として不動産投資を行うと、経費計上できる費用が多くなり節税効果が高まります。
不動産投資をして課税所得が増えると所得税が高くなるので、必要な経費を計上して課税所得を抑えることで節税になります。
個人事業主になれば、下記のように不動産経営に関するさまざまな費用を経費として計上できます。
- 賃貸経営にかかる税金（固定資産税、登録免許税など）
- 入居者募集にかかる費用（仲介手数料、広告費など）
- マンションの管理費、修繕積立金
- 損害保険料（火災保険料・地震保険など）
- 修繕費
- 減価償却費
- 税理士費用
- 借入金利息
- セミナーや勉強会参加費
不動産経営に関わる費用を経費として計上できることも個人事業主の大きなメリットです。
赤字の繰り越しが可能になる
個人事業主として不動産投資をすれば、不動産投資の損失を3年にわたって繰り越すことができます。
赤字を繰り越すことがなぜメリットになるのかというと、翌年以降に所得が発生した場合、そこから損失分を差し引くことができれば数年間にわたって所得を抑えることにでき、節税につながるからです。
青色申告であれば、純損失を3年にわたって全額繰り越すことが出来ます。
白色申告でも赤字の繰り越しは可能なのですが、繰り越せる損失が「変動所得の損失の金額」と「被災事業用資産の損失の金額」と限定的になってしまいます。
不動産投資をしていれば物件の購入時や大きな修繕の際には赤字が発生することが多いので、赤字を繰り越しし節税することには大きな意味があります。
節税の仕組みを利用して賢く賃貸経営をしましょう。
個人事業主として不動産投資をするデメリット
個人事業主として不動産投資をする場合、メリットだけでなくデメリットを感じる部分もあります。
事前にデメリットを把握しておきましょう。
融資が受けにくくなる可能性がある
個人事業主として不動産投資をすると、融資が受けにくくなる可能性があるので注意が必要です。
不動産投資をする場合は、金融機関から融資をうけて物件を購入することがほとんどですが、事業開始から間もない場合は融資審査が通りにくい傾向にあります。
個人事業主は、会社員に比べると収入が不安定になりやすいため、金融機関によっては審査基準が厳しくなることや、融資を受けれたとしても融資額が少ないことも考えられます。
融資の審査基準は金融機関によって異なるので、事前に確認しておくとよいでしょう。
確定申告をする必要がある
個人事業主として不動産投資をする場合は、確定申告が必要になります。
確定申告をするには、白色申告をするか青色申告をするかを決めておく必要があります。
白色申告では決算の手続きがシンプルで、単式簿記で良いので簡単に確定申告が行えますが、所得控除が10万円しか受けられないなどのデメリットも多いので、不動産経営を今後も行うのであれば、税制で優遇の多い青色申告で確定申告をすることをおすすめします。
青色申告は、「青色申告承認申請書」を事前に提出した事業者のみが行える確定申告の方式です。
青色申告では、原則として複式簿記で帳簿をつけることが義務付けられているので、専門的な知識も必要となります。
しかし、最大65万円の特別控除が受けられることに加え、家族への給与が全額必要経費にできる、赤字を3年間繰り越せるなどメリットが非常に多い申告方法です。
一定の不動産収入がある以上は、確定申告は必要になるので事前に準備しておきましょう。
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法人化する方が節税になる場合がある
個人事業主で不動産投資をする場合、事業規模によっては法人化したほうが節税になる場合があります。
法人化というと複数名で行う会社のようなイメージもありますが、一人でも法人化することはできます。
個人事業主の場合、不動産収入から経費を引いた金額が不動産所得となり、不動産所得に対して所得税が課税されるので所得が高くなるほど所得税率もあがってしまうのです。
具体的には、課税所得が900万円を超え始めたら、法人化を検討する目安となります。
不動産収入が高額になる場合は、個人事業主ではなく法人化したほうが節税になる場合もあるので検討しましょう。
個人事業主が融資を受けやすくするポイント
個人事業主として不動産投資をすると、融資が受けにくくなる可能性があるとお伝えしました。
サラリーマンを続けながら個人事業主として不動産投資をする場合には、会社員という信用が保たれているので融資を受けやすいのですが、退職して個人事業主になる場合は融資審査が厳しくなることが考えられます。
不動産投資には融資が必要なケースがほとんどなので、融資を受けやすくするポイントを抑えておきましょう。
クレジットカードの返済やローンを滞納しない
個人事業主として融資を受ける場合は、クレジットカードの返済やローンの滞納は厳禁です。
融資調査の時には、借入状況や返済状況が調査されます。
返済を滞納した事実があれば、返済能力に乏しいと判断されてしまうので、融資が受けられない可能性もあります。
現時点で滞納している支払いがあるなら、すぐに返済しておきましょう。
資産や収入を提示できる資料を準備しておく
個人事業主が融資を受けやすくするには、資産や収入を提示できる資料を準備しておく必要があります。
個人事業主が融資を受けにくいのは、収入が不安定で返済能力を判断することが難しいからです。
そのため、返済能力があることを証明できる資料を提示できれば融資が受けやすくなる可能性があります。
ローン審査を受ける際には、預貯金を始め、所有不動産や他の投資実績も併せて提示しましょう。
なお、頭金の額を増やすことでローン審査に通りやすくなるので、自己資金を貯めてから不動産投資を始めることも考慮しておきましょう。
不動産投資で法人化を検討するタイミング
不動産投資事業が軌道にのって、所得が増えてきた場合は法人化した方が節税になることがあります。
法人化には手間やコストがかかりますが、今後も長く不動産経営をするのなら法人化をして資産を守っていくことも考えましょう。
ここでは、不動産投資で法人化を検討するタイミングについて解説します。
法人化のタイミングを見極めて、失敗しない不動産投資を目指しましょう。
課税所得が900万円を超えたとき
不動産投資で法人化を検討するタイミングは、課税所得が900万円を超えるときが一つの目安となります。
不動産投資の所得は、個人事業主の場合は所得税となり法人の場合は法人税を納税します。
課税所得が900万円を超えた場合、所得税よりも法人税のほうが税率が低くなるので法人化するほうが節税になるというわけです。
所得税と法人税での税率差は下記の表を参考にして下さい。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000円 から 1,949,000円まで | 5% | 0円 |
| 1,950,000円 から 3,299,000円まで | 10% | 97,500円 |
| 3,300,000円 から 6,949,000円まで | 20％ | 427,500円 |
| 6,950,000円 から 8,999,000円まで | 23％ | 636,000円 |
| 9,000,000円 から 17,999,000円まで | 33% | 1,536,000円 |
| 18,000,000円 から 39,999,000円まで | 40% | 2,796,000円 |
| 40,000,000円 以上 | 45% | 4,796,000円 |
出典:国税局 所得税の税率
| 資本金1億円以下の法人 | 課税所得800万円以下の部分 | 課税所得800万円以上の部分 |
|---|---|---|
| 法人税税率 | 15％ | 23.2％ |
出典:国税局 法人税の税率
上記の表を参考に、課税所得900万円の場合の課税額を計算してみましょう。
- 個人事業主の場合（所得税で計算） 900万×33%-153万6,000円=143万4,000円
- 法人化した場合 （法人税で計算） 800万×15％+100万×23.2％=143万2,000円
上記の計算式のように法人化した方が2,000円の節税になります。
課税所得が900万円の場合は大きな差がありませんが、課税所得が増えるほど節税額も大きくなります。
このように所得税と法人税の税率に差があるので、不動産収入が900万円を超えると法人化を検討するタイミングと言われているのです。
サラリーマンが副業として不動産経営をしている場合は、給与所得と事業所得等を合算した収入が課税所得となるため、総所得金額が900万円を超えたら法人化を考える時期です。
また、法人化設立にはコストもかかるので、その費用を考慮すると1,000万円を超えるタイミングで法人化を検討することをおすすめします。
3年以上相続の予定がない場合
不動産経営を法人化するときは 3年以内に相続が発生しないタイミングで行いましょう。
法人化して不動産を取得した場合、取得から3年以内は相続税の減額ルールが適用されないという規定があります。
節税目的で不動産経営を法人化する場合は、3年以上相続が発生しないタイミングを見極めて時期を検討する必要があります。
取得から3年を経過すると資産の評価額が個人と同じ相続税評価額を用いることができるので節税効果が高まるので覚えておきましょう。
個人事業主から法人化する５つのメリット
法人化というと面倒で手間がかかるように思いますが、個人事業主から法人化するには多くのメリットがあります。
ここでは、個人事業主から法人化する5つのメリットについて解説します。
- 所得税の節税になる
- 欠損金の繰越期間を長期化できる
- 経費を計上しやすくなる
- 社会的信用が増す
- 相続税対策がしやすくなる
法人化は個人事業主に比べると設立手続きが煩雑ですが、法人化するメリットも多いので理解した上で法人化を検討しましょう。
所得税の節税になる
個人事業主から法人化することによって、所得税の節税になる可能性があります。
すべての個人事業主が節税できるわけではありませんが、前述したように課税所得が900万円を超えている場合は法人化することで節税効果が見込めます。
日本では、給与所得が高くなるに従って税率が上がる累進課税制度で計算されるので、所得が900万円を超えると税率は33%、4,000万円以上では税率45％と半分近くを所得税として納税することとなります。
一方、法人化した場合は、法人税が課税されるのですが資本金1億円以下の法人における法人税率は15%~23.2%となり大きく税率を抑えることができるのです。
課税所得が高額であればあるほど、法人化したほうが節税になるので大きなメリットを感じることができるのです。
欠損金の繰越期間を長期化できる
個人事業主から法人化すると、発生した欠損金を10年間繰り越しできるようになります。
個人事業主でも欠損金の繰り越しはできるのですが、最大3年間と法人に比べて7年間も短く設定されています。
不動産経営では、物件購入時や大規模な修繕時期には、高額な費用がかかるので赤字が発生することが考えられます。
欠損金の繰り越し期間が長いほど、長期に渡って欠損金を繰り越して収入と相殺することで所得を減らし節税することができます。
不動産経営では、収入額を減らして所得を抑えることができれば大きな節税効果があるので、欠損金の繰り越し制度を上手く活用しましょう。
経費を計上しやすくなる
個人事業主から法人化すると、経費として計上できる範囲が広がり節税につながります。
個人事業主の場合は、不動産投資において経費として計上できる項目はかなり限られていて、不動作投資に直接関係があるものしか認められません。
また、個人の支出と不動産にかかわる支出の出どころが同じとなるため厳密に分ける必要があります。
たとえば、個人事業主が自家用と業務用を兼ねて自動車を購入した場合、費用を全額経費として計上できない可能性が高いです。
個人事業主では、生活のための費用と事業のための費用とで分ける家事按分が求められます。
この場合、事業のために自動車を利用した割合分のみ経費計上ができることになります。
一方で、法人の場合は営利を追求するという大前提があるため、会社の事業活動に関わる支出であれば全て経費として認められるので個人よりも経費として計上できる範囲が広くなります。
法人では家族を役員にして報酬を支払うことや、生命保険の経費計上ができるケースもあります。
経費で計上できる範囲が広がれば所得を抑えることができるので、節税の効果が高くなるメリットがあります。
社会的信用が高まる
個人事業主から法人化することによって社会的な信用度を高めることができます。
金融機関からの融資を受ける際も、個人事業主よりも法人化している方が融資が受けやすい可能性があります。
法人化していれば所定の様式に従って決算書を作成しているので、経営状態が一目で分かり融資がスムーズに進むからです。
また、所有物件の入居者の募集や人を雇用する場合においても、法人化しているほうが安心感を与えることも考えられます。
取引を行う際にも、法人化していると社会的信用があると判断されることも大きなメリットとなります。
相続税対策がしやすくなる
個人事業主から法人化することによって、将来の相続税対策がしやすくなります。
不動産経営を個人事業主が行っている場合、収益は個人所得となり個人の資産として蓄積されていくので相続税の課税対象となりますが、法人が所有する財産には相続税がかからないので相続の際に有利になります。
また、不動産経営を法人化し、収益を役員報酬という形で事前に家族に分配しておけば、生前贈与と同じ効果があります。
賃貸契約についても個人事業主として入居者と契約していた場合は、相続時に契約の変更をするなど手続きが煩雑になってしまいますが、法人化している場合は入居者は法人と契約をしているので契約の変更は不要です。
万が一遺産分割協議がまとまらなかった場合でも、個人の場合だと相続財産が一時凍結され、アパート経営の資金的な問題が起きる可能性もありますが、法人の場合は個人の遺産分割に影響を受けず事業を継続することができます。
個人事業主所有の物件は相続時に手続きが煩雑になることも多いので、事前に法人化しておくと相続がスムーズにおこなえることも大きなメリットです。
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不動産投資をするなら個人事業主からはじめよう
個人事業主として不動産投資をすると、確定申告の際に税制面での優遇を受けることができるなどのメリットがたくさんあります。
不動産投資を始めるときは、個人事業主の届出をして効率よく不動産経営を行いましょう。
また、不動産経営が軌道に乗って収益が大きくなったタイミングで法人化も検討しましょう。
法人化すると手続きは煩雑になりますが、一定の収益があれば個人事業主よりもさらに節税効果が見込めます。
個人事業主と法人の違いを知って収益化できる投資を目指しましょう。
