土地購入・運用時に役立つ!用途地域の一覧を紹介

自分が所有している土地であっても自由に建物を建てられるわけではありません。

日本では法律に基づいて、都市の健全な発展と整備を目的とした都市計画が立てられているからです。

特に市街地は「用途地域」が指定され、建てられる建築物の種類や高さ・面積などにルールが定められています。

これらのルールは、所有している土地に建物を建てるときや土地を購入するときに確認が欠かせないものです。

用途地域によって地域の特性も異なるので、住まいを探す方のヒントにもなるでしょう。

現在は13種類に分類され、細かくルールが決まっている用途地域。一覧にしたうえで、それぞれの特性や制限を解説します。

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用途地域とは

用途地域とは

用途地域とは、地域ごとに建てられる建築物を制限したエリアのことです。

土地の計画的な利用のため、都市計画法に基づき一定のルールが設けられています。

13種の用途地域に分かれており、建てられる建築物などの種類や大きさなどに違いがあります。

住居・商業・工業といった土地利用は、似たような建物が集まっているとそれぞれに合った環境が守られ、効率的な活動を行うことができます。

たとえば、工業地域は関連工場や施設が集まっていた方が効率よく生産や物流ができるでしょう。

一方で、子どもが多い住居地域に大型のトラックが頻繁に行き来するような工場が建てば、安全性の確保が難しくなってしまいます。

地域ごとの特性に合わせてそこに建てられる建造物を決める用途地域は、それぞれの環境を守るために必要な制度なのです。

都市計画区域とは

都市計画区域とは、都市の形成を計画していく区域のことです。

該当する地域は市街地をはじめ郊外の農地・田園地域まで、都市計画が必要な区域が含まれます。

都市計画法に基づき都道府県知事や国土交通大臣によって指定され、市町村や都道府県などの行政地域の境界とは関係なく区切られることが特徴です。

さらに、都市計画区域は「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の3つに分類されます。

1つ目の市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域のうち、おおむね10年以内に優先的に市街化を進めるべき地域を指します。

用途地域が定められるのは、この市街化区域です。

2つ目の市街化調整区域は、農地や山林などを守ることに重点を置き、市街化を抑制すべき地域を指します。

3つ目の非線引き区域とは、市街化区域と市街化調整区域のどちらにも含まれない区域です。現状では積極的な市街化計画は行わないエリアとされています。市街化区域以外の都市計画区域には、用途地域を定めることができます。

加えて都市計画区域外には、「準都市計画区域」と「それ以外」があります。準都市計画区域は人口がそこまで多くない地域ですが、無秩序な土地の利用や良好な景観の喪失を抑制する必要があります。そのため、用途地域を定めることが可能です。

一方、それ以外の地域には用途地域を定めることはできません。日本の土地すべてに用途地域が定められているわけではないということを念頭に置いておきましょう。

用途地域の調べ方

用途地域を簡単に調べる方法があります。「○○市 用途地域」のキーワードでネット検索してみましょう。

自治体が公開している用途地域図のリンクが検索結果に表示されます。

用途地域図上では、用途地域ごとに色分けがされ俯瞰的に確認できます。白色の土地は用途地域が指定されていないエリアです。

なお、法定図面ではなくあくまでも概略図であるため、参考情報として活用しましょう。

インターネット上に情報が公開されていない場合は、自治体や不動産会社に聞いて確認することもできます。

用途地域の分類

現在、用途地域は全部で13地域ありますが、おおむね5年に一度、社会の実情に合わせて制度が見直されます。

2019年4月には新たに「田園住宅地域」が加わりました。

追加の理由は、今後都市部にある農地が一斉に住宅地化する可能性が高まったためです。

これまで都市部にある農地は30年間の営農義務を条件に税制が優遇され、固定資産税などが低い税率に抑えられてきました。

しかし、多くの農地で2022年に期限が切れることから田園住宅地域としての用途地域を追加することで、そこに制限を設けたというわけです。

今後も制度の変更がなされる可能性があるので、注意しておきましょう。

以下の章からは都市計画法の条文を交えながら、用途地域を一覧にして紹介します。

住居系の一覧

住居系の一覧

用途地域を大きく分けたうちの1つが住居系です。全部で8地域あります。

基本的には大きな工場や商業施設を建てることはできず、住環境への配慮が優先される地域です。

第一種低層住居専用地域

「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」とされ、用途地域の中で最も規制が厳しい地域です。

建物には10mもしくは12mの高さ制限があります。600㎡以内の幼稚園、小・中・高校(大学などは不可)、床面積の合計が50㎡以下の店舗の建築が可能です。

第二種低層住居専用地域

「主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」とされており、第一種低層住居専用地域よりもやや規制が緩くなります。

10mもしくは12mの高さ制限がありますが、床面積150㎡以内で2階建て以下であれば、日用品販売店や飲食店、喫茶店、コンビニなどが建築可能です。

また作業場面積が50㎡以下のパン屋や洋服店も容認されます。

第一種中高層住居専用地域

「中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」です。

建物の高さ制限はなく、4階建てを超える中高層マンション、病院、大学などが建てられるエリアです。

業種により2階建て以下で床面積が500㎡以下であれば飲食店や銀行の支店、スーパーマーケットが建てられます。

300㎡までのコインパーキングなども認められます。

あくまでも住居専用地域ですので、オフィスビルは建てられませんが、容積率などの制限は緩くなります。

第二種中高層住居専用地域

「主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」とされており、2階以下で床面積1500㎡以下の飲食店や各種店舗、事務所といった施設が認められます。中高層住宅やレストランに加えて、仕事にかかわる建物なども許容される地域です。

取り扱う量が非常に少ないという制限付きで、石油類やガス、火薬などの危険物の貯蔵・処理施設も容認されます。

第一種住居地域

「住居の環境を保護するため定める地域」で、指定面積が3000㎡までであれば建築可能です。

住宅以外は大型の店舗や事務所、ホテル、旅館、さらにボウリング場やスケート場、水泳場などのスポーツ施設も認められます。

作業場の床面積が50㎡以下の工場なども建てられます。

ただし、麻雀店、パチンコ店、カラオケボックスなどの建築は原則として禁止です。

第二種住居地域

「主として住居の環境を保護するため定める地域」です。

床面積10000㎡以下であれば大きな店舗やカラオケボックス、パチンコ店、馬券発売所などの遊戯・娯楽施設も建築可能です。

多種多様な店が集まることが想定されているため、にぎやかな場所であることが多いでしょう。

一方で住環境としては静かな場所とは言い切れません。

準住居地域

「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域」であり、住居系の用途地域の中では最も許容範囲が広い地域です。

指定地域は、国道や幹線道路沿いなどの車移動の利便性が高いエリアが代表的です。

3階以上または床面積300㎡より大きな自動車倉庫や床面積150㎡以下の自動車修理工場、床面積200㎡未満の小さな劇場・映画館なども認められます。

田園住居地域

「農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域」と定められています。

第一種低層住居専用地域の建物制限と似ていて、低層住宅のほかには図書館や幼稚園、小・中・高校といった文化・教育施設、病院、寺院などが建てられます。

緑豊かな環境をできるだけ残していくという政府の方針から、2階建て以下の農産物直売所や農家レストランといった農地との近さを利用した土地活用も認められます。

ただし、地域内の農地について土地の形質の変更などを行う場合には市町村長の許可が必要です。

商業系の一覧

商業系の一覧

2つ目は商業系です。主に住民の買い物や娯楽などに使用される商業施設などが立ち並ぶ地域です。

近隣商業地域

「近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」です。

スーパーマーケットや商店街などがあり、生活に便利な店舗がそろうエリアです。

床面積合計10000㎡までの飲食店、展示場、遊技場などの施設が認められます。

床面積150㎡以下という条件で危険性が低く環境悪化を招くおそれがない工場や、床面積300㎡以下の自動車修理工場も建築可能です。

商業地域

「主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」とされています。

一定の工場などを除いて、ほとんどの用途の建築物を建てることができるため、周辺の環境や隣接地の建築計画などには注意が必要です。

駅周辺の土地などが該当し一般的に地価が高いため、戸建て住宅よりもマンションなどの集合住宅が多くなります。

工業系の一覧

工業系の一覧

3つ目は工業系で、工場やその職を支えたり利便性を高めたりする施設のための地域です。

準工業地域

「主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域」です。

商業地域と並んで用途の幅が広く、ほとんどの建築物を建てることができます。

ただし、一定の風俗営業店や安全上・防火上の危険性がある建築物、衛生上や健康上の有害度が高く、環境悪化をもたらすおそれのある工場は建てられません。

工業地域

「主として工業の利便を増進するため定める地域」です。

工場については公害が発生するおそれが大きい業種も含め、各種工場が建築可能です。

住宅や店舗も建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

工業専用地域

「工業の利便を増進するため定める地域」で、工業の業務の利便性が最優先されます。

そのため、工業地としての土地活用を妨げるような用途の建築が原則禁止されており、住宅、店舗、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

参考:都市計画法

まとめ

用途地域は街づくりを計画的に行い住民にとって暮らしやすい環境を整備するためのものです。

そのため、建築物を建てるにあたってさまざまな制限が設けられ、用途地域ごとに暮らし方や生活の利便性が異なります。

土地や物件を購入する際は、事前にその土地や周辺エリアの用途地域を調べることで、暮らしや今後の発展の仕方が見えやすくなるはずです。

本記事の一覧を参考に、求める利便性・住環境と用途地域を照らし合わせて、目的に合った土地探しの参考にしてください。