アパート経営をすると聞く機会が増える「経費」という言葉。
「この車は経費で落としたよ」「これは経費で買ったよ」と、ありとあらゆる支出を経費で落としているアパート経営者が多いですが、「どのような支出が経費になるのだろうか」という疑問を抱えている方も多いかと思います。
そこで今回は、「アパート経営で経費になる支出、経費にならない支出」を具体的に説明していきます。
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経費になる支出とならない支出の基準
経費になる支出とならない支出の基準は、「アパート経営に必要な支出なのか否か」です。
アパート経営に必要な支出であれば、全て経費になりますし、アパート経営に必要ない支出であれば、何であっても経費にはなりません。
そのため、「この支出は経費にできるのだろうか」と迷った場合は、「その支出はアパート経営に必要だったのか否か」で決めるようにしましょう。
アパート経営で経費になる支出一覧
ここでは、アパート経営で経費になる支出を具体的に説明していきます。
税金
印紙税や都市計画税、登録免許税や事業税などの税金は経費計上することが可能です。
不動産所得税・自動車税・固定資産税に関しては、アパート経営に関係する税金のみ経費計上可能です。
減価償却費
建物や設備部分の減価償却費は経費計上することが可能です。
減価償却する場合は、国が定める法定耐用年数に則って経費計上しましょう。
アパートの建築・購入費は数千万円かかるため、減価償却費を使えば、かなり大きな金額を経費で落とせます。
管理費
管理費とは、アパートを管理する際にかかった費用や、管理会社に支払った管理費用などのことです。
エレベーターや共用部分の設備点検費や保守管理費、そして清掃費なども管理費として経費計上することができます。
修繕費
修繕費とは、アパートを修繕した際に発生する費用のことです。
退去時のクリーニング代や排水溝の修理費などは、修繕費として経費計上することができます。
しかし、アパートの価値を高める設備を設置した場合、その費用は修繕費にならないので注意しましょう。
宣伝広告費
宣伝広告費とは、入居者を集めるために使った広告費のことです。
例えば、パンフレット作成代やチラシ作成代などが宣伝広告費として扱われます。
保険料
火災保険や地震保険、そして施設賠償保険などの損害保険料は、経費計上することができます。
1年単位で加入している保険に関しては、その年に全額経費で落とせますが、数年契約で加入している保険に関しては、1年単位の保険料しか経費計上できません。
通信費
電話代や郵送代、そしてインターネット代などは、通信費として経費計上することができます。
しかし、電話やインターネットなどはプライベート用としても使っている人が多いかと思います。
その場合は、必ず事業で利用した分のみを経費計上するようにしましょう。
ローンの利息
アパートローンを組んだ場合、その利息部分は経費計上することができます。
しかし、元本部分は経費計上できないので、注意しましょう。
仲介手数料
不動産会社を通じてアパートを購入した方もいるかと思いますが、その際に支払った仲介手数料も経費計上することができます。
依頼報酬料
アパート経営関係の業務を専門職の方に依頼した場合、報酬を支払わなければいけないのですが、その報酬は経費計上することができます。
給与
家族にアパート経営を手伝ってもらっている方もいるかと思います。
その方に払った給料も、経費計上することができます。
ただし、これは「5棟10室以上のアパートを保有している場合のみ」適用されるので、注意しましょう。
新聞書籍代
アパートや賃貸経営などに関係する新聞や書籍を購入した場合、その購入費用も経費計上することができます。
交際費
アパート経営の関係者と交流するために使った接待費は経費計上することができます。
しかし、税務調査で指摘されやすい部分なので、仕事の交際費とプライベートの交際費はしっかり分けるようにしましょう。
事務用品費
ペンやボールペンなど、アパート経営をする上で必要な事務用品は、経費で落とすことができます。
消耗品
物件の写真を撮るために購入したカメラや画像を良く見せるために導入した画像編集ソフトなどは、消耗品として経費計上することができます。
しかし、10万円を超えるものは減価償却費として扱わなければいけません。
交通費
経営しているアパートに向かうために使った電車賃やタクシー代などは、経費計上することができます。
セミナー料
アパート経営や賃貸物件経営のセミナーに参加した場合、その参加費用も経費計上することができます。
もちろん、セミナー会場に向かうまでに発生した交通費も経費計上可能です。
アパート経営で経費にならない支出
基本的に「アパート経営に関係のない支出」は経費計上できません。
ここでは、その中でも経費にできると間違われやすい支出のみを紹介していきます。
ローンの元本部分
アパートローンの利息部分は経費計上可能ですが、元本部分は経費計上できません。
所得税や住民税
他にも法人税や消費税といった、アパート経営には関係のない税金は経費計上できません。
軽い間違いであれば、修正で済みますが、悪質な場合は「脱税」として扱われる可能性があるので注意しましょう。
事業用兼プライベート用で使っている場合は「家事按分」を使おう
「アパート経営に必要な支出は経費、プライベートの支出は経費にならない」これが経費の考え方ですが、スマートフォンや車など、アパート経営でも使っているが、プライベートでも使っているというものもあるかと思います。
そのような物は、家事按分を使って一定額を経費にしましょう。
家事按分とは
家事按分とは、アパート経営・プライベートどちらでも使っているという出費を経費にする方法です。
しかし、「プライベートの支出は経費にできない」という考え方があるため、家事按分を使っても全額経費として落とせるわけではなく、事業で使っている分のみ経費で落とすことができます。
家事按分の算出方法
ここでは、家事按分の算出方法を紹介していきます。
面積で算出する
1つ目は、「面接で算出する」という方法です。
例えば、50m2家賃10万円の家を自宅兼事務所として活用しているとしましょう。
この場合、その家のどのくらいの面積を事務所として活用しているかがポイントとなります。
例えば、20m2を事務所として活用していると仮定した場合、20m2÷50m2＝40％という計算が成り立ちます。
つまり、家の40％を事務所として使っていることになりますので、家賃10万円×40％で4万円を経費で落とすことができます。
使用時間で算出する
2つ目は、「使用時間で算出する」という方法です。
例えば、6時間アパート経営関係の業務をこなしたと仮定します。
その場合、6時間÷24時間＝25%という計算式が成り立ちますので、電気代や通信費の25％を経費として落とすことができます。
経費で落とす以外にも！アパート経営の節税対策
ここでは、経費で落とすという方法以外にもあるアパート経営の節税対策を具体的に説明していきます。
損益通算を使う
1つ目の節税対策は、「損益通算を使う」ことです。
損益通算とは、利益と損失を合算することができる制度です。
例えば、アパート経営以外に別の事業を手掛けていたとしましょう。
そして、別の事業は1000万円の利益、アパート経営は300万円の損失が出ていると仮定します。
その場合、事業で出ている利益1000万円からアパート経営で出ている損失300万円を引くことができます。
つまり、単純計算で課税所得は1000万円ではなく、700万円ということになるのです。
確定申告は青色申告で
2つ目の節税対策は、「青色申告で確定申告を行う」ことです。
確定申告は「白色申告」と「青色申告」のどちらかで行う必要があるのですが、青色申告で確定申告を行う場合は、「青色申告特別控除」という65万円分の控除を使うことができます。
これは白色申告では使えない控除なので、なるべく青色申告で確定申告することをおすすめします。
課税所得が900万円以上であれば法人化する
3つ目の節税対策は、「法人化すること」です。
個人の場合、課税所得が900万円を超えると所得税率が33％になります。
しかし、法人の場合は最高税率が23.4%と決められているため、これ以上、税率が上がることがありません。
そのため、課税所得が900万円を超えているのであれば、法人化した方がお得です。
経費計上する場合の注意点
ここでは、経費計上する場合の注意点を具体的に説明していきます。
修繕費は「修繕するためにかかった費用のみ」経費計上可能
修繕費は、「修繕するためにかかった費用」しか経費計上できないので注意しましょう。
もう少しかみ砕くと、「元の状態に戻すために使った費用のみ経費計上可能」ということです。
そのため、高性能な設備を取り付けたりスピードが早いWi-Fiに変えたりと、性能を高めるために使った支出は経費になりません。
サラリーマンの場合は収入・支出の区別が必須
サラリーマンの場合は、収入・支出の区別が必須なので注意しましょう。
法人化している場合は、個人の銀行口座とアパート経営の銀行口座を分けているかと思いますが、個人事業主としてアパート経営している場合、銀行口座を分けている方は少ないかと思います。
そうすると、個人的な収入・支出とアパート経営で発生した収入・支出が混ざってしまいます。
プライベートと事業の支出が混ざってしまうと、税務調査の際に経費の一部を否認される場合があるので注意しましょう。
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まとめ
今回は、「アパート経営をしていく上で経費として落とせる支出、落とせない支出」について解説してきました。
今回、色々紹介してきましたが、アパート経営に関係のある支出は何であれ経費として落とせます。
例えば、高級車や高級時計を買ってもそれがアパート経営に関係すると説明できれば経費として落とせます。
しかし、アパート経営に関係すると説明できない支出は基本的に経費計上できないので注意しましょう。
