アパート経営で経費計上できる費用は?家事按分や節税のコツ

「アパート経営の経費を計算したいが、どれが計上できるか分からない」

「購入した自家用車を内見の案内にも使用するものの、経費として計上してよいのだろうか?」

アパート経営を始めたばかりの方は、確定申告時に経費計上できるもの、節税の方法が分からず困惑してしまいますよね。

経費をうまく利用すれば、賢く節税できるんです。

今回は、アパート経営で経費として計上できるもの、家事按分できるもの、そして計上できないものをご紹介します。

さらに確定申告の方法や節税方法にも触れていきます。

この記事を最後まで読めば、初めてのアパート経営でも不安なく、スムーズに節税ができるでしょう。

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アパート経営で経費として計上できるもの一覧

アパート経営で経費として計上できる主なものを一覧で紹介します。

  1. アパート購入時のローンの利息
  2. 各種税金
  3. 業務委託費用
  4. 修理修繕費
  5. 仲介手数料
  6. 保険料
  7. 広告宣伝費
  8. 立退料
  9. 減価償却費
  10. 給与
  11. アパート経営にかかる実費・雑費

確定申告時に何を経費としてよいか迷ったら、この11個は経費計上できると覚えておいてください。1つずつ詳しく解説します。

アパート購入時のローンの利息

アパート経営で経費として計上できる1つ目の費用は、アパート購入時のローンの利息です。

月々返済をする金額のうち、利息分のみ経費の対象です。

元本は借り入れたお金の返済のため対象外ですが、利息は経費として計上することができます。

各種税金

アパート経営で経費として計上できる2つ目の費用は、各種税金です。

以下のような税金が経費として計上できます。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 不動産取得税
  • 印紙税

アパート経営に関して支払った税金は経費計上できる、と覚えておきましょう。

業務委託費用

アパート経営で経費として計上できる3つ目の費用は、業務委託費用です。

自社以外の会社や個人に、アパート経営に関する業務を依頼して請け負った場合は、その費用も経費にできます。

例えば、以下のような業務委託費用が対象です。

  • 管理を委託する場合の管理費用(サブリース含む)
  • 清掃業者の作業費用
  • 確定申告時の税理士費用
  • 登記を頼む場合の司法書士の費用

例えばアパートの管理を不動産会社に依頼する場合は、管理費用は経費です。

サブリース契約を結ぶ場合も、手数料・管理料が経費になります。

確定申告を税理士に依頼する、または登記を司法書士に代行してもらう際の費用も経費として計上可能です。

修理修繕費

アパート経営で経費として計上できる4つ目の費用は、修理修繕費です。

全て経費として計上できるわけではなく、劣化に伴う修繕のみ対象になります。

アパートの資産価値を上げるための修理修繕は、資本的支出とみなされ、経費として申請できず、改めて建物の資産を計算した上で減価償却として扱います。

例えば、修理修繕費として認められるのは以下のようなものです。

  • 壊れたキッチン器具の修理
  • 定期的な外壁塗装
  • 畳の張り替え

概ね3年間程度の周期で、なおかつ20万円以下の金額の場合は修繕費として計上できます。

資本的支出とみなされるのは、以下のようなものです。

  • 住居用物件からSOHO向けへのリフォーム
  • 間取りの変更
  • キッチンをシステムキッチンへリフォームする

上記のような場合は、機能自体をアップグレードするものなので、資本的支出になります。

修理修繕と資本的支出の境目がわかりづらい、判断ができない場合もあるでしょう。

その場合は、20万円以下で修繕期間が3年程度のものは概ね修繕費として計上可能です。

しかし、判断に迷う場合は別途判断が必要になります。

アパートの修繕費用は経費計上できますが、一部認められないものもあります。

判断に迷った場合は、不動産会社や担当税理士に相談しましょう。

仲介手数料

アパート経営で経費として計上できる5つ目の費用は、仲介手数料です。

仲介手数料とは、具体的に以下のような料金を意味します。

  • アパートを購入した際の仲介手数料
  • 客付けを仲介会社に依頼した際の仲介手数料

アパート購入の時点から経営に関して発生する仲介料は、全て経費計上可能です。

保険料

アパート経営で経費として計上できる6つ目の費用は、保険料です。

  • 火災保険
  • 地震保険
  • 損害保険

アパートを経営するにあたり、万が一の保険への加入が必要です。

経営しているアパートで加入している保険料のみ、経費として計上できます。

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広告宣伝費

アパート経営で経費として計上できる7つ目の費用は、広告宣伝費です。

仲介に依頼して集客してもらう場合、その宣伝や広告の費用も対象になります。

  • 仲介に頼んで集客・客付けしてもらう場合の費用
  • 自身で広告を作った場合はそれにかかる費用
  • サイトを運用して宣伝した場合はサイト作成の費用やサーバー代金

また、自分自身で集客を行う場合、チラシ作成の費用やサイトの作成代金も経費にできます。

立退料

アパート経営で経費として計上できる8つ目の費用は、立退料です。

立退料とは、区画整理やリフォーム等で入居者に退去を依頼する際に支払う費用です。

厳密には、所有しているアパートを取り壊してその後譲渡する場合は、譲渡所得の譲渡費用として計上します。

しかし、大規模改修等を行うための立退で、その後再度アパート経営を継続する場合は、経費計上が可能です。

減価償却費

アパート経営で経費として計上できる9つ目の費用は、減価償却費です。

減価償却費とは、資産価値の減少した部分を算出した分の金額のこと。

基本的に不動産の資産価値は、徐々に下がっていきます。

そのため節税効果が高く、減価償却費は大きな経費になりやすいです。

反対に資本的支出をしてしまうと、経費計算できる対象額が少額になるため、修理修繕を行う場合は注意が必要になります。

給与

アパート経営で経費として計上できる10個目の費用は、給与です。

ご自身が確定申告を青色申告で行う場合限定ですが、5棟10室以上のアパートを管理している場合のみ従業員に給与を出し、経費計上できます。

中には家族を従業員とし、業務を行ってもらった分を給与にしているケースもあります。

アパート経営にかかる実費・雑費

アパート経営で経費として計上できる11個目の費用は、アパート経営にかかる実費・雑費です。

具体的には、以下のようなものが経費計上できます。

  • アパート経営のために勉強・情報収集に使った本や新聞の費用
  • 取引先への接待の費用
  • 事務で使用するボールペンやPC
  • 外観撮影をするためのカメラ(10万円以下、それ以上になる場合は減価償却となる)
  • 通信費(ネット代金・電話回線)

注意したいのは、カメラなどの高額な機器の場合は10万円以下の制限がついていることです。

私生活でもカメラを使用する場合は、次で紹介する家事按分で計算するとよいです。

アパート経営と私生活双方で使用したものは家事按分で計上

アパート経営と私生活双方で使用したものは、家事按分という方法で計上します。

  • 家事按分とは
  • 家事按分できる経費の例

家事按分の概要や具体例を説明します。

家事按分とは

家事按分とは、アパート経営と私生活の双方で使用するために購入・使用した商品・サービスについて適応します。

具体例は次の項目で解説しますが、使用した割合や面積に応じて、「○%はアパート経営で使用した」とその分だけ経費として申告する方法です。

家事按分できる経費の例

家事按分できる経費の例を3つ紹介します。

  • 自宅と事務所が共用の場合
  • 自宅と共通の通信設備・電話回線を利用している場合
  • 自家用車を内見時に使用するなどの場合

節税効果が多く、また迷いやすいケースを3つ用意しました。1つずつ説明します。

自宅と事務所が共用の場合

家事按分できる経費の1つ目の例は、自宅と事務所が共用の場合です。自宅と事務所がくっついている場合は、面接で家事按分できます。

自宅でアパート経営を行っているケースで、賃料20万円のマンションに住んでいるとしましょう。

仕事を行う作業スペースの割合が総面積の4割の場合は、20万円×0.4の8万円が経費計上可能です。

総面積のうち事務所として使用している部分のみを経費として申請できます。

自宅と共通の通信設備・電話回線を利用している場合

家事按分できる経費の2つ目の例は、自宅と共通の通信設備・電話回線を利用している場合です。

例えば事業用の携帯を持たず、プライベートでも同じ携帯電話を使用するとしましょう。

その場合は、家事按分として携帯電話の利用料を申請できます。

割合の計算は根拠がある場合はその根拠に合わせて、ない場合は1/3〜1/2を経費とするのが一般的です。

自家用車を内見時に使用するなどの場合

家事按分できる経費の3つ目の例は、自家用車を内見時に使用するなどの場合です。

アパート経営と私用の自動車が同一の場合は、仕事で使用した分のガソリン代・自動車税を経費にできます。

割合の計算は難しいのですが、走行距離や日数等、合理的に判断しましょう。

また、割合が明確に計算できない場合は、30%程度にするのが一般的です。

アパート経営で経費として計上できない費用一覧

アパート経営で経費として計上できない費用一覧を紹介します。

  • ローン返済の元本
  • アパート経営に関係のない税金
  • プライベートで使用した費用

経費計上不可の費用を計上すると、後ほど修正申告の手間がかかるため、事前に除外しておきましょう。

1つずつ説明します。

ローン返済の元本

アパート経営で経費として計上できない1つ目の費用は、ローン返済の元本です。

ローンはアパートという資産を得るための借り入れであり、借金の元本返済は経費に当たりません。

アパート経営に関係のない税金

アパート経営で経費として計上できない2つ目の費用は、アパート経営に関係のない税金です。

例えば所得税や法人税は、自身の払うべき税金であり、アパート経営に関わる費用とはみなされません。

あくまでアパート経営において発生した税金のみが、経費となります。

プライベートで使用した費用

アパート経営で経費として計上できない3つ目の費用は、プライベートで使用した費用です。

自分用に車を購入した場合は、事業で使用しない限りは経費にできません。

経費として計上して税務署から調査が入った場合、関連性を証明できなければ、脱税とみなされるリスクがあります。

プライベートの費用をアパート経営の経費とするのは危険です。

アパート経営で節税する方法

アパート経営で節税する方法を紹介します。

  • 青色申告特別控除を利用する
  • 自身で管理会社を設立する
  • 小規模企業共済の利用
  • 損益通算
  • 節税に強いハウスメーカー・管理会社の利用

なるべく税金を抑えるためには、以上の5つの方法が有効です。1つずつ説明します。

青色申告特別控除を利用する

アパート経営で節税する1つ目の方法は、青色申告特別控除を利用することです。

青色申告特別控除とは、開業届を提出している個人事業主が利用可能な申告方法です。

青色申告は白色申告に比べて控除枠が65万円に増加します。

青色申告をするには、個人事業主としての開業届・所得税の青色申告承認申請書の2つを提出します。

青色申告は控除に加えて、給与の経費計上も可能になるため、おすすめの節税対策です。

自身で管理会社を設立する

アパート経営で節税する2つ目の方法は、自身で管理会社を設立することです。

自身で直接収益を得ると、そこに課税されますが、管理会社を設立して給与を得ている形にすると、給与控除を利用できるからです。

設立費用等はかかりますが、長い目で見て、アパート経営の経費を節約できるでしょう。

小規模企業共済の利用

アパート経営で節税する3つ目の方法は、小規模企業共済の利用です。

小規模企業共済の掛け金は全額所得控除の対象になります。

小規模企業共済は、廃業するまでに積み立てを行い、廃業する際に退職金代わりに積み立てた掛け金を受け取れる制度です。

廃業後に無収入になるリスクの予防、また節税対策として利用できます。

損益通算

アパート経営で節税する4つ目の方法は、通算損益です。

通算損益とは、不動産所得でマイナスになった分を他の所得に合算して全体としての所得を少なく申告できる制度で、不動産所得は他の所得と合算して申請できます。

所得申請の総額が少なくなるため、住民税と所得税の節税が可能です。

アパート経営を始めた初年度は、初期費用が莫大にかかるため、アパート自体の収益がマイナスになるケースが多いです。

この赤字部分を自身の他の所得の黒字部分とぶつければ、黒字の部分が少なく計算され、課税金額が下がります。

アパート経営における不動産所得で、かなりの節税が可能です。

節税に強いハウスメーカー・管理会社の利用

アパート経営で節税する5つ目の方法は、節税に強いハウスメーカー・管理会社の利用です。

ハウスメーカーや管理会社を選ぶ際に、賃貸経営に強い企業を選びましょう。

収益最大化プランと言って、サブリースで賃借人が見つかる間のマイナスを抑え、また節税・修繕費の相談にも乗ってくれる会社がおすすめです。

アパート経営者が覚えておきたい確定申告の基本

アパート経営者が覚えておきたい確定申告の3つの基本を紹介します。

  • アパート経営で確定申告が必要な人の定義
  • 確定申告の期間
  • 確定申告時に用意する書類

確定申告は複雑な作業のため、戸惑うことも多いです。基本を抑えておき、スムーズに確定申告を行いましょう。

アパート経営で確定申告が必要な人の定義

アパート経営で確定申告が必要な人の定義は、不動産所得が年額20万円を超える場合です。

所得とは、収入から必要経費を差し引いた金額を意味します。

家賃収入から経費を全て差し引き、所得が20万円以上の場合は申請が必要です。

例えば家賃収入が72万円あり、経費が53万円になれば、所得自体は19万円なので申請する必要がありません。

しっかりと収入と経費を計算して、確定申告が必要かどうか確かめてみてください。

確定申告の期間

個人事業主の場合、確定申告期間は2月16日から3月15日までの1ヶ月間です。

この1ヶ月の間に必要書類を全て揃え、領収書等を計算するのは困難なので、年が明けたら処理に取り掛かるのがよいです。

特に家事按分の経費は税務署からの調査が入りやすいため、日頃から領収書整理をし、事業との関連性を証明できるようにしておく必要があります。

1ヶ月間の間に確定申告ができるように、準備をしておきましょう。

確定申告時に用意する書類

確定申告時に用意する書類は、以下のようなものです。

  • 賃貸借契約書
  • 家賃収入額の証明ができる送金明細
  • 税金の納付書
  • 返済予定表
  • 損害保険の証書
  • 領収書
  • 源泉徴収票(副業の場合)

アパート経営にかかる費用や収入を証明するものの全てが必要です。また、ローンで購入している方は返済予定表なども用意しておきましょう。

確定申告直前に集めると、「あの書類がない!」というトラブルに発展しやすいです。アパート経営を始めた時点で、必要書類はまとめて管理しておきましょう。

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まとめ

今回はアパート経営の経費で計上できるもの、家事按分、また経費計上できないものを紹介しました。

アパート経営で収益を出すには、うまく経費を使って節税対策をするのが一番です。

不動産所得は損益通算ができるため、特に初年度は所得を抑えられるのが魅力と言えます。

アパート経営の経費は節税に有効な方法です。

管理会社や税理士に相談した上で、適正な申告を行いましょう。