アパート経営の失敗は事前に防げる?対策方法を教えます。

アパート経営は、会社員として働きながらでも始められる不動産投資です。

興味をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

特に、終身雇用制が崩れつつある昨今、老後資金を形成する目的で、早い年齢からアパート経営を始める方も増えています。

しかし、アパート経営には失敗のリスクがあるのも事実。

この記事では失敗しないアパート経営のために、事前に知っておきたい失敗事例や失敗に至った理由、失敗しないための対策をご紹介します。

これからアパート経営に取り組む方は、チェックしてみてください。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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アパート経営が失敗する理由と対策

アパート経営が失敗する理由と対策

家賃収入が得られるだけでなく、節税などメリットもあるアパート経営。

しかし、アパートの経営は大きな金額が動く投資でもありますので、きちんと知識を得た上で始めないと失敗につながりかねません。

実際にローンが膨らんでしまい、結局はアパートを手放さなければいけなくなることも。

そんな失敗、絶対にしたくないですよね。

ここでは、アパート経営に取り組む上でどのような失敗をする可能性があるのか、原因と対策を詳しくご紹介します。

空室発生で家賃収入が減ってしまう

アパート経営失敗の原因のひとつに、入居者が決まらないことが挙げられます。

部屋が埋まらないと、その分の家賃が入ってこないことになりますので、収入が減ってしまいます。

しかし、アパートローンの支払いは容赦なく毎月発生します。

資金繰りが徐々に苦しくなっていくと修繕工事が先延ばしになってしまい、ますます空室が増える──そんな負のループが続くとマンション経営の失敗へとつながってしまうのです。

空室が続く原因

なぜ空室が埋まらずに苦労するのでしょうか。

退去者の個人的な事情も考えられますが、最初のアパート選びで失敗している可能性もあります。

表面的な利回りにばかり目がいきすぎて、アパート自体の立地条件や居住性能といった面を重視せずに選んでしまうと顧客から選ばれないアパートとなってしまうのです。

他にも、周辺環境の変化も空室の大きな要因。

入居需要が多い企業や学校が近くにあったから購入した場合、倒産や移転が原因で空室が目立つようになったという事例もあります。

空室対策

空室が続きのアパートになるのを防ぐためには、購入時に下調べをきちんと行うことが大切です。

特に注意したいのは駅からの距離やスーパー、学校などを加味した立地条件。

住みやすいと思える環境なのか、家を探している人の気持ちになって見て確認することが重要です。

さらに、土地活用でこれからアパートを建設するのであれば、周辺の環境から入居者のニーズに合わせた設計をすることが大事です。

例えば、近くに大学などがあるのなら、20代の前半の男女がメインターゲットになると考えられますよね。

家賃滞納者の対応に追われてしまう

家賃滞納も意外と多く聞く失敗談のひとつで、家賃を滞納する入居者がいる場合です。

特に大変なのは、中古アパートを購入する際に、すでに家賃滞納をしている入居者がいるケース。

何名くらいの滞納者がいるのか、どの程度の頻度で滞納するのか、履歴を把握した上で購入の判断をくださなくては後々大変な思いをすることに。

家賃を滞納していると、賃料が入ってこない上に新しく入居者を募集することさえできません。

家賃を払ってもらうか、退去してもらう必要があります。

滞納に至る理由

家賃の滞納者発生する理由としては、入居時の審査が不十分であった可能性も考えられます。

家賃の支払い能力は十分か、本人の支払い能力が疑わしいなら保証人は用意できるかを吟味できていないと滞納につながる恐れがあります。

中古アパートを購入する場合には、現在の入居者の状況をしっかり把握しておく必要がありますね。

家賃滞納の対策

新規で入居希望者が出てきたら、年収や勤続年数を把握するなど入居者の審査をするようにしましょう。

よりしっかりと審査をするのであれば、源泉徴収を提出してもらったり、所属会社に在籍確認を取ると確実です。

また、滞納リスクに備えて、連帯保証人をつけたり、保証会社を入れることも検討しましょう。

保証会社を入れることで滞納発生時に立替えてくれるのです。

保証料は基本的に入居者負担なので、オーナーの負担が少ないのも嬉しいところ。

入居者にとっては、家賃にプラスで負担しなくてはいけませんが、連帯保証人をつける手続きの手間などがなくなるので、すんなりと受け入れてくれるケースが多いです。

また、家賃の支払い方法でも滞納対策が可能。

月々の支払いをクレジットカードや口座引き落としにすることで、うっかり入金を忘れてしまう事態を防ぐことができます。

サブリース契約で失敗してしまう

サブリースとは、管理会社がアパートを借り上げて運営を行い、オーナーは手数料等差し引きした家賃を受け取る契約形態です。

家賃保証型の契約の場合が多く、オーナーにとっては、入居者の募集や対応などの手間をサブリース会社に任せることができるので、アパート経営に慣れていない初心者でも始めやすいのが特徴。

しかし、きちんと内容を知った上で契約をしないとアパート経営自体の失敗に繋がりかねません。

サブリースで失敗する理由

サブリースでオーナーが得られる賃料は、実際の家賃から諸々手数料等を引いた金額なので、自分でアパートを経営するのに比べると得られる家賃は元々少ないです。

そして、年数の経過や経済状況の悪化によって、家賃保証金額は引き下げられるという契約条項が盛り込まれていることも。

「サブリースをやめたい」と思っても、簡単にはいきません。

解約した場合には、不動産会社へ一人していた入居者対応や修繕手配などを、全て自身で行わなくなるのです。

サブリースで失敗しないための対策

サブリース契約での失敗を防ぐには、契約をする際にきちんと条件を確認しておくことです。

契約の期間や解約ができるのか、その際の手数料や解約方法、家賃の引き下げがあるのかどうか、修繕費用等の負担はどうなるのか等、きちんと確認して納得した上で契約するようにしましょう。

表面利回りを重視しすぎる

アパートを購入する際の判断基準の1つとなるが利回り。

物件の価格に対して、家賃収入で年間に得られる収益のパーセンテージを表す「表面利回り」ばかりを気にしていると危険です。

あくまでも表面利回りは、年間通して空室がない状態で家賃収入を得たというシミュレーションの元で計算されるからです。

また、この表面利回りは家賃設定を高くする(募集賃料)ことで数値を良く見せることができてしまいます。

表面利回りが良いからといって購入したアパートが、実は立地や条件が良くなくて入居者が決まらずに赤字経営になって苦労するという事例もあるのです。

表面利回りに惑わされないようにするには

アパート経営に関する収益性を計るのであれば、表面利回りだけではなく「実質利回り」で比較検討するようにしましょう。

実質利回りとは、表面利回りに加えて物件維持にかかる経費などを含めて算出される数値です。

目安としては、実質利回りが5%程度をキープできれば良い経営状態と言われています。

これから購入を検討されている方はひとつの基準にしてみてください。

自然災害などのリスク

自然災害により、所有するアパートが破損してしまうことも考えられます。

近年でも、地震や台風、長雨によって日本各地で被害を受けていますよね。

災害被害でアパートを失ってしまうと、ローンの支払いだけが残ってしまうという最悪の事態も起こりえるのです。

アパートの災害対策

アパート経営に取り組むのであれば、きちんと災害に備えた保険を選ぶこと。

アパート用の火災保険や地震保険に必ず入るようにしましょう。

被災や全焼した場合でも、再度アパート経営を始めることも可能になります。

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建物の老朽化

アパート経営でかかる費用は購入時の費用だけではありません。

建物ですので、築年数の経過に伴って、老朽化します。

不具合などが生じれば修繕をする必要がありますし、古い物件は入居者が募集しにくくなりますので、リノベーションするなどで良い状態を保たなくてはいけません。

修繕などの突発的な費用に対し資金が足りないと対応できずにローンが膨らむという場合もあるのです。

老朽化への対策

アパートを購入する際には、突発的な修繕に備えて、ある程度の自己資金があることが望ましいです。

また、老朽化を見越して中・長期的な修繕計画を策定しておくようにしましょう。

対策をきちんとすればアパート経営にはメリットも

対策をきちんとすればアパート経営にはメリットも

失敗例ばかりをみてしまうと、アパート経営に関する不安が大きくなってしまうかもしれませんが、きちんと起こりうるリスクを想定して対策をすることで、失敗を回避できます。

アパート経営をすることで受けられる恩恵もありますので、ここではメリットをいくつかご紹介します。

安定した家賃収入を得られる

アパート経営の大きなメリットのひとつが家賃収入です。

きちんと入居者募集を行い、部屋が埋まっている状態であれば、安定的な収入が入ってきます。

老後の私的年金として考えて経営を始める方も少なくありません。

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生命保険がわりになる

金融機関が用意しているアパートローンの多くには、団体信用保険が組み込まれています。

これは、ローン契約者にもしものことがあった場合、ローンが完済される保険です。

残された遺族にはローン返済は残らずに資産は残るので引き続き家賃収入を得ることができます。

インフレに強い

インフレの場合は物価が上昇しますので、不動産価格が上昇します。

家賃収入を得続けるのも良いですが、不動産価値によっては売却という選択肢もとれるように。

会社員では享受しづらいインフレの恩恵を、アパート経営によって受けやすくなるのです。

税金対策になる

節税効果も、アパート経営の大きなメリット。

所有する土地にアパートを建てれば固定資産税の軽減が受けられるほか、物件に関する費用や減価償却費を確定申告することで、所得税の課税額も下げられます。

まとめ

アパート経営はリスクも多くありますが、メリットも多く、魅力的な不動産運用法です。

始める前にきちんとした知識を得て起こりうるリスクを想定しておくことで、適切な対策を取ることができます。

この記事が皆さんのアパート経営の参考になると嬉しいです。

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