アパート経営での年収はどのくらい？安定するポイントを徹底解説

「アパート経営の年収はどのくらい？」

「アパート経営は本当に稼げるのか」

アパート経営に着手する際には年収が気になる方が多いのではないでしょうか。

アパート経営での年収の大部分を占めるのは家賃ですが、その他様々な収入があります。

また、アパート経営では支出も発生します。

アパート経営の年収を算出する際は、内訳を把握しておくことが大切です。

なお、アパート経営で年収を増やすにはポイントを押さえておく必要があります。

アパート経営の年収についてや年収を増やすポイントを詳しく解説しますので、参考にしてみてください。

アパート経営の年収は？

不動産所得を得ている方の平均所得額は、令和元年時点で約520万円と、国税庁より報告されています。

とはいえ、経営者や保有している不動産によって年収は異なり、150万円以下のケースもあれば、1000万円程度稼げるケースもあるのです。

調査対象は不動産所得をメインとしている方なので、アパート経営を副業としている場合は、より規模が小さい例もあります。

なお、 アパート経営では管理費や修繕費、税金などのコストも発生するので、手取り収入を算出する際は、支出を差し引いて考えることが大切です。

アパート経営の年収の内訳をチェックしよう

アパート経営の年収を把握するには、内訳を知っておくことが大切です。

収入のメインは家賃収入ですが、その他、共益費や更新料など様々な収入があるのです。

アパート経営の年収の内訳を解説しますので、参考にしてみてください。

家賃

アパート経営の主な収入は家賃です。

順調に入居者を確保できていれば、安定して収入を得られます。

ただし、空室になると家賃収入を確保できないので、注意が必要です。

また、家賃収入は築年数が経過するにつれて、下がるのが一般的です。

家賃収入を算出する際は、家賃の下落の可能性も考慮する必要があります。

共益費

共益費は、共用部分の維持・管理の費用であり、入居者から支払われます。

共益費は以下のような用途で用います。

• アパートの階段・廊下の整備
• エレベーター管理
• オートロック設備

共益費は家賃に組み込まれているケースもあります。

通常、家賃の5～10％程度が共益費の相場です。

敷金

敷金はアパートを契約する際、入居者から支払われる債務の担保に該当する費用です。

通常、家賃の1ヶ月分が、敷金の相場となります。

原則、敷金は退去時に入居者に返還されるので、厳密には収入とはなりません。

礼金

礼金は、謝礼という位置づけで、契約時に入居者から支払われます。

礼金は返還義務がないので、収入になります。

一般的に、礼金の相場は家賃1ヶ月程度です

入居者確保を目的に、礼金を不要としている物件もあります。

更新料

更新料はアパート契約を更新する際に入居者により支払われる費用です。

更新期間はアパートによって様々ですが、2年の物件が多くなっています。

金額の目安は家賃1ヶ月分程度です。

更新料は必ず発生するわけではなく、契約時に特約を結び、徴収する形になります。

長期間入居者を確保する目的で、更新料不要としている物件もあります。

駐車場料金

駐車場付きのアパートを経営する場合は、駐車場による収入が発生します。

駐車場の設置はコストがかからないので、効率的に収益を得られるのが魅力です。

スペースさえあれば、駐車場として経営できます。

なお、駐車場料金は様々ですが、周辺相場と合わせるのがおすすめです。

周辺相場よりも高い料金設定にすると、利用者を獲得できない可能性があります。

アパート経営の支出の内訳

アパート経営の年収を算出する際は、支出を把握しておく必要があります。

アパート経営での支出の内訳は、修繕費や保険料、仲介手数料など様々です。

アパート経営の支出の内訳について解説しますので、参考にしてみてください。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社を介して入居者を獲得した場合に発生します。

仲介手数料を負担するのは、家主もしくは入居者です。

通常、家賃1ヶ月分程度が料金の相場となります。

修繕費

修繕費はアパート経営で必要となる経費です。

というのも、アパートは築年数が経過するにつれ劣化し、修繕が必要になります。

たとえば、修繕費には以下の費用が含まれます。

• 退去後の原状復帰費用
• 不具合が生じた設備の工事
• 壁紙などの貼り替え
• エアコンのメンテナンス

また、劣化状態によっては、高額な修繕費用が発生するケースもあります。

修繕費はアパート経営での負担になるので、あらかじめ想定しておくことが大切です。

管理委託費

管理会社にアパート管理を依頼する場合、管理委託費が発生します。

副業としてアパート経営する場合、自力で運営するのは難しいので、管理会社を利用するケースが多いです。

たとえば、以下のような業務を依頼できます。

• 入居者募集
• 物件のメンテナンス
• 契約の手続き
• トラブル対応
• 家賃回収

管理会社によって料金設定が異なるので、複数社見積りを比較することをおすすめします。

保険料

アパート経営では、保険料が必要になります。

というのも、アパート経営においては、災害のリスクがあるのです。

通常、火災保険と地震保険に加入するのが一般的です。

アパート経営では、災害のリスクも考慮しなければなりません。

リスクの備えとして、アパート経営のオーナーが加入すべき保険は、火災保険と地震保険の2つです。

火災保険

火災保険は保険会社によって金額が異なります。

また、建物の面積や状態など様々な要素で変動します。

火災保険にお得に加入するには、複数の保険会社に見積りを依頼するのがおすすめです。

なお、火災保険にはプラスアルファの補償サービスが適用されるケースがあります。

サービス内容と金額を考慮して選ぶことが大切です。

地震保険

地震保険は、建物と家財を対象とした保険で、保険会社によらず保険料や補償内容が一律です。

また、火災保険と同時に加入するのが一般的となっています。

地震保険の最長契約期間は5年間なので、火災保険と同時に加入する場合は、契約期間に応じて合わせることが多いです。

補償額の上限は以下のようになっています。

• 建物：5,000万円まで
• 家財：1,000万円

ローン返済費

アパート経営では、ローン返済費が必要になります。

アパート経営をする際は、ローンを組むのが一般的です。

ローン返済が完了するまでは、家賃収入をローン返済費に充てるケースが多いです。

アパート経営では、必ずしも入居者をスムーズに獲得できるとは限らず、安定収入を得られない可能性もあります。

無理なくローン返済できるよう、計画を立てることが大切です。

減価償却費

アパートは築年数の経過とともに価値が下がるので、減価償却として扱われます。

減価償却は、アパートの購入費用を経費として毎年分割して計上する仕組みとなっています。

経費として扱われるので、所得税の負担を減らせるのがポイントです。

ただし、土地は経年劣化という概念がないため、減価償却の対象外となります。

税金

アパート経営では、税金の負担があります。

例えば、以下のような税負担があります。

• 所得税
• 住民税
• 固定資産税
• 都市計画税
• 不動産取得税

状況によっては、税負担を抑えられるケースもありますが、支出として把握しておきましょう。

所得税

所得税は、アパート経営で獲得した所得に応じて異なります。

アパート経営以外に本業がある場合、所得税は、所得額の合計から算出されます。

住民税

住民税は、都道府県民税と市区町村民税を合計して課せられる税金です、

住民税は所得により変動するのが特徴です。

固定資産税

固定資産税は、土地や建物を対象とした税金です。

固定資産税の税率は、通常、課税標準額の1.4%です。

都市計画税

都市計画税は、市町村の都市計画事業目的として徴収されます。

都市計画区域内でアパートを経営する場合に必要となります。

都市計画税の税率は、所属する市町村により異なるので、確認しておきましょう。

税率に関しては、課税標準額の0.3%が上限となっています。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得する段階で発生します。

ただし、相続により不動産を取得した場合は、対象外です。

また、一定の条件を満たせば免除されるケースもあります。

課税標準額の3%が不動産取得税の税率となります。

アパート経営の年収を計算する際の着眼点

アパート経営の年収を計算する際は、目先の年収のみならず、将来の年収の増減にも着目することが大切です。

単純な手取り収入は収入から支出を差し引いて計算できますが、実際には経費の増加や家賃の下落など総合的に判断しましょう。

アパート経営の年収を計算する際の着眼点を解説しますので、参考にしてみてください。

経費の増加を考慮する

アパート経営で年収を計算する際は、経費の増加を考慮する必要があります。

新築アパートを経営する場合、築年数が浅い段階では修繕費などの経費はほとんどかからず、入居者が退去する際の現状復帰費用がメインです。

ただし、築年数が経過するにつれ、修繕費が増え、出費が大きくなります。

また、新築で人気の物件であったとしても、築年数の経過とともに空室が目立つケースもあるのです。

空室となった場合は、広告費用など入居者募集に関連する費用も必要です。

アパート経営では、次第に支出が増え、結果的に年収が下がる可能性があります。

アパート経営での年収を算出する際は、支出の増大も考慮しましょう。

家賃の下落を考慮する

アパート経営における年収には、家賃の変動が直結します。

というのも、アパート経営における年収は家賃収入がメインです。

アパートは、築年数が経過すると価値が下がるため、どうしても家賃が下がります。

また、アパート経営ではサブリース契約を結んでいることもあり、管理会社からの交渉によりやむを得ず家賃を下げるケースもあるのです。

どの程度家賃が下がるかは、周辺アパートの状況が参考になります。

家賃収入を算出する際は、長期的な家賃の下落も考慮しておきましょう。

空室リスクを認識しておく

アパート経営の年収を計算する際は、空室リスクを認識しておくことが大切です。

というのも、空室は家賃下落に直結するのです。

空室が目立つと、広告費やリフォーム費、キャンペーンなど、プラスアルファのコストをかけなければならなくなります。

「空室が増え、入居者募集にコストがかかった」「壁の貼り替えなどを行い入居者にアピールした」など、想定外の出費が発生するケースがあります。

空室が増えると家賃収入が減るので、想定した上で家賃を計算しましょう。

家賃滞納リスクを想定する

アパート経営では、家賃滞納リスクを想定しておく必要があります。

アパート経営において、家賃滞納は運営の妨げになるのです。

「家賃滞納が続きローンの返済が滞った」などの失敗例もあります。

家賃滞納のリスクを防ぐため、家賃債務保証会社を利用するケースもありますが、コストがかかり、アパート経営の年収に影響するので総合的に判断する必要があります。

家賃滞納リスクを想定し、アパート経営の年収を推察しましょう。

確定申告の必要性を確認する

アパート経営の年収を計算する際は、確定申告の必要性を確認することが大切です。

確定申告は、1年間の所得を税務署に申告し、所得税を確定する仕組みです。

アパート経営で、20万円を超える所得を獲得している場合、 確定申告が必要になります。

ただし、アパート経営の確定申告は、経費扱いなど複雑になりやすいのであらかじめ準備しておきましょう。

自信がない場合は、税理士へ依頼するのも手段です。

なお、青色申告により節税効果を得られるので、条件をあらかじめ確認しておくことをおすすめします。

アパート経営で年収を増やすポイント

アパート経営で年収を増やすには、可能な限り収入を増やす工夫をすることが大切です。

また、同時に支出を減らすことで、より効率的に年収を増やせます。

アパート経営で年収を増やすポイントについて詳しく見ていきましょう。

長期需要がある物件を選ぶ

アパート経営で年収を増やすには、長期需要がある物件を選ぶことが大切です。

アパート経営と一口に言っても、対象は、学生、社会人、単身赴任、ファミリー世代など様々です。

また、特定の対象に絞ると、環境が変わった場合に十分な家賃収入を得られません。

対象により、必要な設備やプラン・デザインも異なり、需要を考慮した経営をすることで、年収アップを期待できます。

たとえば、「学生用のアパートとして運用していたけれど、大学の移転により需要がなくなった」などの失敗例もあります。

節税対策をする

アパート経営を行うと主に発生する税金としては以下のものがあります。

• 所得税
• 住民税
• 事業税
• 固定資産税
• 都市計画税
• 不動産取得税
• 登録免許税
• 印紙税

アパート経営で税金は大きな負担になります。

かかる税金を把握し、「青色申告をする」「可能な限り経費計上する」などの工夫をし、節税対策を行いましょう。

経費計上により最大限節税できるよう、管理費なども含め、帳簿をつけておくことが大切です。

新たな事業を検討する

アパートを経営し、プラスアルファの収益を得るには、新たな事業を検討するのも手段です。

たとえば、以下のような事業があります。

• 駐車場を経営する
• 太陽光発電を設置する

アパート経営では、家賃収入が主な収益となりますが、プラスアルファの事業により収益を得られる可能性があります。

参入しやすい事業を確認しておきましょう。

運営するアパート数を増やす

運営するアパート数を増やして収益を得るのも手段です。

アパート経営をスタートしある程度軌道にのっているのであれば、規模を増やすこともできます。

経営がうまくいっている場合は資金力も高まっているので、新たに投資しやすいです。

複数のアパートが軌道に乗れば、アパートの修繕やリフォームなどの資金確保もスムーズになるので、より良いアパート経営につながります。

アパート経営の年収を安定させるポイント

アパート経営では、様々なリスクがあるので、リスクを抑えて年収を安定させることが大切です。

収支計画を立てたり空室対策を行うなどの対策により、大幅な赤字になるリスクを下げられます。

アパート経営の年収を安定させるポイントについて解説します。

収支計画を立てておく

アパート経営で年収を安定させるには、長期的な収支計画を立てておくことが大切です。

というのも、家賃収入や支出は様々な要因で変動します。

たとえば、以下の状況が考えられます。

• 大規模修繕が必要になる
• 経年劣化に伴い家賃が下落する
• 減価償却期間終了により所得税が上がる

アパート経営では様々なイベントが発生するので、ローン返済終了までなど長期的な視点で収支計画を立てることが、年収を安定させるポイントです。

維持管理費用を確保しておく

アパートを安定して経営するには、維持管理費用を確保しておくのがポイントです。

というのも、アパートは築年数の経過とともに、修繕が必要になります。

たとえば、屋根、外壁などの大規模修繕などが必要になり、高額な出費となるケースがあります。

家賃収入のみで高額な修繕費用をカバーするのは難しいので、別途資金を確保しなければなりません。

自己資金を確保できていればスムーズですが、そうでない場合、借入金が必要になります。

経営状態が悪化している場合、金融機関から新たに融資を受けられない可能性があるので注意が必要です。

十分な維持管理費用がなく経営が悪化するのを防ぐため、あらかじめ資金源を想定しておきましょう。

空室対策を行う

アパート経営を安定させるには、空室対策を行うことが大切です。

アパート経営が赤字になる最大の原因は、空室で家賃収入を得られないことなのです。

「1年以上空室となっている部屋がある」「アパート全体の入居率が低い」など、経営が悪化する状況にならないよう対策をしなければなりません。

たとえば、以下のような工夫をすることで、他の物件と差別化できる可能性があります。

• 需要に応じた設備投資をする
• 入居者が生活しやすい環境を整える
• プラスアルファのサービスを提供する

管理会社に任せきりにするのではなく、積極的に空室対策に関与することが大切です。

管理方法を検討する

アパートを経営する際は、適切な管理方法を選択することが大切です。

アパートの管理方法は、以下のように複数あります。

• 管理を業者に委託する
• パススルー型サブリースを利用する
• 家賃保証型サブリースを利用する

管理委託は、管理会社に管理料を支払うことで、管理を委託します。

パススルー型サブリースは、物件を管理会社が賃貸し、入居者に貸し出します。

入居者からの家賃収入から定められた金額を差し引いた残りが、オーナーの収入となる仕組みです。

管理委託とパススルー型サブリースでは、オーナーの収益にほとんど差がありません。

なお、空室リスクは回避できていないので、注意が必要です。

一方、家賃保証型サブリースを利用する場合、管理の仕組みはパススルー型サブリースと同様ですが、オーナーへ振り込まれる家賃収入が一定となります。

満室と仮定した賃料から一定額を差し引いた金額が収入となるので、収益性は低めですが、空室リスクを回避できます。

管理会社から家賃引き下げを提案されるケースもあり、将来より収益が下がる可能性もあります。

管理方式を選ぶ際は、将来の収益性や空室リスクなどの総合的に検討するようにしましょう。

アパート経営の年収のシミュレーション

アパート経営の年収を上げるには、経営方針が重要です。

経営方針の1つとして、「家賃の高いアパートを少数経営する」と「家賃が低めのアパートを部屋数を増やして運営する」などの選択があります。

「家賃を上げる」と「部屋数を増やす」とでは、どちらが年収アップにつながるか検討しましょう。

空室リスクを考慮した経営

たとえば、5万円の家賃で10室あるアパートと10万円の家賃で5室あるアパートどちらが家賃収入が多いか考えてみましょう。

いずれも満室で運営できれば、同様の家賃収入を得られます。

しかし、アパート経営では常に満室で運営できるとは限りません。

空室が多い場合、部屋数の少ないアパートの家賃収入は大幅に少なくなるので、大きな損失になる可能性があります。

空室リスクを加味すると、家賃を上げるよりも部屋数を増やす方が効率的に稼げるケースが多いです。

アパート経営にかかるコストを考慮した経営

家賃が10万円のアパート2部屋と、家賃5万円のアパート4部屋を比較してみましょう。

先ほどお伝えしたように、空室が増えた場合、部屋数が少ないと家賃収入を確保できません。

しかし、高い家賃の2部屋よりも、家賃が低めの4部屋の方が運営しやすいかといえば必ずしもそうではありません。

部屋数が増える場合、初期費用や維持費、税金などの負担も大きくなります。

空室リスクを抑えられたとしても、支出が多く、赤字になる可能性もあります。

経営方針を検討する際は、空室リスクや運営にかかるコストなどを総合的に判断するようにしましょう。

アパート経営で安定した年収を得よう

アパート経営では、家賃収入に加え、共益費や更新料など様々な収入があります。

同時に、アパートを経営する際は、支出もあります。

安定したアパート経営を実現するには、収入を増やして支出を減らす工夫が大切です。

収支計画を立てたり、空室リスク対策をしっかりすることで、安定した経営を実現できます。

アパート経営の年収について詳しく把握し、安定した年収を得られるよう対策しましょう。