新築アパート投資のメリットとは?初期費用や他の不動産投資との違いも解説

「新築アパート投資にはどれくらいの費用がかかる?」
「新築アパート投資は収益性が高いって本当?」

新築アパート投資は、不動産投資の中でも入居者を確保しやすく収益性が高い投資方法と言われています。

不動産投資では扱う物件によって、メリットやデメリットが異なるので自分にあった投資方法を選びましょう。

ここでは、新築アパート投資のメリットやデメリット、初期費用や、他の不動産投資の比較、成功するポイントについて詳しく紹介します。

新築アパートの特性を理解して効果的な資産運用をしましょう。

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新築アパート投資の方法

新築アパート投資には主に3つのパターンがあります。

  1. 所有する土地にアパートを建設して不動産投資を行う
  2. 土地を購入してアパートを建築して不動産投資を行う
  3. 建築済みの新築アパートを購入して不動産棟を行う

新しくアパートを建設する場合は、間取りなどを自由に選ぶことができ自由度は高くなりますが、時間や手間がかかります。

建築済みの新築アパートを購入する場合は、思い通りの物件を見つけられれば手間をかけずに投資をはじめることができます。

どちらの場合でも、新築物件で投資を始められるので安定した収益を見込むことができます。

不動産投資では、新築物件特有の「新築プレミアム」という現象があります。

新築プレミアとは、新築物件は入居ニーズが高いので、相場よりも高めの家賃設定をしても入居者を確保できるという現象です。

新築アパート投資では、この新築という付加価値をつけたアパートを一棟丸ごと使って投資することができるのです。

新築アパート投資の5つのメリット

新築アパート投資は、新築アパート一棟が投資物件となるので、他の不動産投資とは違うメリットがあります。

ここでは、新築アパート投資の5つのメリットについて解説します。

  1. 中古アパートに比べて修繕費がかからない
  2. 空室リスクが少ない
  3. 融資を受けやすい
  4. 中古アパートに比べて売却しやすい
  5. 管理会社を利用すれば管理に手間がかからない

不動産投資を考えているなら、新築アパート投資のメリットを知っておきましょう。

中古アパートに比べて修繕費がかからない

新築アパート投資のメリットは、中古アパートに比べて修繕費がかからないことです。

不動産投資では、入居者を安定して確保するために投資物件を修繕するなどの定期的なメンテナンスが必要です。

中古アパートは新築物件に比べて安く購入できますが、定期的な大規模修繕や、経年劣化による付属設備が故障するなどで修繕費がかかります。

中古マンションは購入前にどのように管理していたのかが把握しにくく、管理状態によっては購入後に思わぬ修繕費がかかってしまうというケースも珍しくありません。

アパート一棟の修繕費は高額になることも多いので、突発的な修繕費が発生すると利回りが低下し収益を確保できなくなってしまうこともあります。

新築アパート投資では、全てが新しい状態からのスタートなので、故障などは起こりにくく、また起こったとしても保証期間内であれば無償で交換してもらえます。

10年くらいは大きな修繕費が必要ないことは新築アパート投資の大きなメリットです。

また、自分自身で管理ができるので修繕積立金を徴収しメンテナンスをしっかり行うことで、アパートの資産価値を高めることも可能です。

空室リスクが少ない

新築アパート投資では、中古アパートよりも空室リスクが少ないこともメリットの一つです。

新築アパートは、全てが新しいので賃貸ニーズが高いエリアであれば空室リスクが少ない
傾向にあります。

賃貸物件では基本的に入居者がリフォームをすることはありません。

そのため入居者は、賃貸料を考慮しながら理想に近い物件を探すことになります。

新築アパートはすべてが新しいため入居者にとっては大きな魅力となるので、周辺の中古アパートに比べると空室リスクが少なくなります。

新築プレミアムというように、新築という付加価値をつけて賃貸募集ができることは、新築アパート投資の大きなメリットです。

融資を受けやすい

新築アパート投資は、融資を受けやすいこともメリットの一つです。

不動産投資をする場合は、金融機関から融資を受けて行うケースがほとんどです。

不動産投資の融資には審査があり、投資家の収入や勤務先などの個人属性や、投資物件の収益性が判断材料となります。

新築アパート投資では、中古アパート投資に比べると収益性を高く評価される傾向にあるので融資には有利となります。

また、区分アパート所有とは違い、土地と建物の所有権を持っているので担保性も高くなります。

不動産投資には金融機関からの融資が重要となるので、融資を受けやすいというのは新築アパート投資のメリットの一つです。

中古アパートに比べて売却しやすい

新築アパート投資物件は、中古アパートに比べて売却しやすいこともメリットです。

不動産投資では、毎月の賃料収入で収益を確保することと同じくらい、出口戦略も重要なポイントとなります。

出口戦略とは、最終的に物件を維持し続けるのか売却して売却益を得るのかを判断することです。

不動産投資は、株式投資やFXとは違い、流動性が低い投資商品と言われています。

売りたいタイミングで購入者が現れる保証がないため、出口戦略は不動産投資の収益を大きく左右します。

中古アパートを購入する際には、法定耐用年数が大きく関係します。

金融機関は法定耐用年数が何年残っているか目安として融資期間の長さを決めるからです。

節税対策のために築古のアパートを購入する人もいますが、建物が法定耐用年数を超えている場合、金融機関では融資を受けることができないケースが多く、自己資金での購入となるため売却に時間がかかってしまいます。

一方、新築アパート投資は、耐用年数が長く金融機関からの融資を受けて購入できるの買い手が付きやすく、売却しやすい特徴があります。

売却しやすいことは、不動産投資の出口戦略にとって重要なポイントとなるのです。

入居ニーズを考慮したアパートを建築できる

新築アパート経営では、入居ニーズを考慮したアパートを建築できることも大きなメリットです。

アパートを建築して新築アパート投資をはじめる場合、周辺の環境から入居者のニーズを考えて間取りや内装をプランニングすることができます。

「近隣に大学が建設されたので単身者向けのアパートにしたい。」「会社員の在宅ワークを想定して独立した部屋とネット環境を良くしたい。」など、時代のニーズや環境に応じたアパートを建設することで、多くの入居者を確保することができます。

中古マンションであれば、間取りや設備を変えるためには大掛かりな工事が必要ですが、新築アパートであれば最初から入居ニーズを反映させたアパートで近隣アパートとの差別化をはかることが可能なのです。

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新築アパート投資の3つのデメリット

経費計上する場合の注意点

新築アパート投資は、メリットだけでなくデメリットもあります。

ここでは、新築アパート投資のデメリット3つについて解説します。

  1. 新築プレミア後は家賃下落がある
  2. 運用開始までに時間がかかる場合がある
  3. 購入価格が高額なので返済額が大きくなる

どんな投資方法でもデメリットやリスクはあるので、後悔しないためにはデメリットを事前に把握し回避策を考えておくことが大切です。

新築プレミア後は家賃下落がある

新築アパート投資では、新築プレミア後に家賃の下落が起こるデメリットがあります。

新築物件というのは、人気があり賃貸需要も高いので一定の賃料収入を見込めますが、新築プレミアム時期を過ぎると家賃の下落がはじまります。

マンションやアパートの家賃は、新築後の10年間が最も下落率が高く、築20年を過ぎると家賃下落が安定すると言われています。

新築時は入居者を確保できるので利回りが良くても、その後入居者を確保できなくなれば家賃を下げることになるので利回りが低くなってしまう可能性があります。

しかし、不動産投資には空室リスクや家賃下落のリスクはつきものです。

周辺の中古マンションの相場と同程度までの家賃下落を見越して、事前に資金計画をたてておく必要があります。

新築アパート投資をはじめる時には、家賃下落のリスクを考慮して慎重に判断しましょう。

運用開始までに時間がかかる場合がある

新築アパート投資は、運用開始までに時間がかかるのですぐに収益化できないデメリットがあります。

新築アパートを建設する場合、土地を探し、設計から建設にかかる期間や入居者を募集する期間が必要なため、半年から1年ほどかかるケースが多いです。

中古アパート投資であれば、購入後すぐに運用を開始することができますが、新築アパート投資は一からのスタートになるので時間も手間もかかります。

すでに建設されている新築アパートを購入した場合、建設期間は短縮できますが入居者募集に時間がかかるためすぐに収益化というわけにはいきません。

新築アパート投資をする場合は、運用開始までに時間がかかるので長期的な資金計画をたてておきましょう。

購入価格が高額なので返済額が大きくなる

新築アパート投資では、中古アパートに比べて購入金額が高額なので、金融機関への融資の返済額が大きくなるデメリットがあります。

新築アパートは、法定耐用年数が長いためフルローンで長期間の返済期間を設定して融資をうける方も多いでしょう。

新築アパートの物件価格は、中古アパートに比べると高額なので融資の返済額も大きくなるので、家賃下落や空室期間が発生すると返済が難しくなる可能性もあります。

すでに土地を所有していて、その上に新築アパートを建設する場合は土地の購入費がかからないので、初期投資額を抑えることができ効果的に収益をうむことができます。

不動産投資では、投資の安全性を判断する指標に「返済比率」があります。

返済比率は「不動産投資用ローンの毎月の計算額」÷「満室時の家賃収入」で計算できます。

返済比率とは家賃収入に対する返済額の割合のことで、返済比率が高ければ手元に残る収益は減り、返済比率が低ければ手元に残る収益が多くなるので突発的な支出に備えることができます。

不動産投資では、一般的に安全な返済比率は50%が目安とされています。

新築アパート投資では返済額が高額になるケースが多いので、返済比率を計算して確実に返済できる資金計画をたてておきましょう。

新築アパート投資の初期費用

ここでは、新築アパートの初期費用について解説します。

新築アパートの初期費用は、大きく分けると「土地費用」「建物費用」「各種諸費用」に分けられます。

土地を所有していない場合は、まずは土地を購入する必要がありますが、立地によって価格が大きく異なります。

建物費用の中で最も高額となるのは建築費です。

建築費の目安は、木造で坪単価50~90万円、鉄骨で坪単価70~100万円、鉄筋コンクリートで坪単価80~120万円程度です。

建物費用では、建築費や設備費のほかに、屋外電気工事費、外構工事費、空調設備工事費などの別途工事や付帯工事費用がかかり、建築費の10~20%程度が目安となります。

各種諸費用は、建築のための建築確認申請等手数料や、登録免許税、司法書士報酬や印紙税などで、物件価格の7%程度が目安です。

各費用と支払う時期は下記の表を参考にしてください。

建築計画時現況測量費 地盤調査費用 建物解体費
建築契約時建築費 印紙代 設計料 水道分担金
工事期間中土地の固定資産税および都市計画税 追加工事
建築後火災・地震保険料 新築建物登録免許税 抵当権設定登記費用 司法書士手数料 不動産取得税 融資関連費用


新築アパート投資の初期費用は、土地を所有しているか、どの構造の建物を建てるのかで大きく変わるので事前に試算しておきましょう。

土地を購入して新築アパートを建築するケース

土地を購入して新築アパートを建築するケースは、土地と建物の費用がかかるため初期投資額が一番高額になります。

土地の購入費用は、立地によって大きく異なります。

融資額も高額になるので、周辺の賃貸事情を考慮し、賃料の相場や収支シミュレーションをしっかり行った上で資金計画を立てておきましょう。

所有地に新築アパートを建築するケース

所有している土地に新築アパートを建築する場合は、土地代がかからないため初期投資額を抑えることができ、高利回りでの投資が可能になります。

自己所有の土地に新築アパートを建築する場合は、その土地に賃貸ニーズがあるかどうかを把握しておくことが重要です。

せっかく新築アパートを建てても、入居者が集まらず空室期間が続けば収益を確保できなくなってしまいます。

所有地の賃貸ニーズが低い場合は、他の土地活用の方法も検討しましょう。

建築済みの新築アパート物件を購入するケース

建築済みの新築アパート物件を購入する場合は、建築に関する手間がかからず初期費用も物件の購入費用となります。

予め初期費用がわかっているため、収益性を判断しやすいメリットがあります。

物件費用は立地や建物もグレードによって異なるので、物件を選ぶ時は予算だけでなく、入居者ニーズを満たした設備や間取りのアパートを選びましょう。

新築アパート投資と他の不動産投資の違い

アパート経営の利回りが変動する理由

不動産投資では、投資物件によってメリットやデメリットが異なります。

不動産投資をはじめるなら、新築アパート以外の投資物件についても知っておきましょう。

ここでは、新築アパート投資とそれ以外の不動産投資の違いについて解説します。

中古アパート投資との比較

中古アパート投資は、アパートを投資物件としている点では新築アパート投資と同じです。

中古アパート投資では、中古物件を購入して投資をするので初期費用を抑えて高利回りな運用ができることが特徴です。

すでに入居者がいる物件のオーナーチェンジなら収支の予測も立てやすくすぐに家賃収入を得られるメリットもあります。

また、築年数の経過した中古アパートでは原価償却費を大きく計上できるため節税効果の高い投資ができます。

一方で、老朽化が進み修繕費が増加することや、法定耐用年数を超える物件だと融資が通らないなどのデメリットもあります。

中古アパート投資は、新築アパート投資に比べると利回りが高く節税効果は高いのですが、物件の収益性を見極めるために、投資に関する知識や経験が必要となります。

区分マンション投資との比較 

区分マンション投資は、マンションの1室を区分所有して運用する投資方法です。

区分マンション投資は、初期費用を抑えて資産運用ができるので初心者にも人気の投資物件で、共用部の管理は管理会社が行ってくれるので手間がかからないというメリットもあります。

また、区分マンションは市場に出回る数も多いので、立地や間取りを自由に選ぶことができます。

一方で、区分マンションを1室しか所有していない場合は、収益が少なく、空室時には賃料収入がゼロになってしまうデメリットもあります。

さらに、区分マンション投資は区分所有になるので、土地と建物を所有している新築アパート投資に比べると融資を受けにくいデメリットもあります。

区分マンション投資は、新築アパート投資に比べると初期費用を抑えて手間なく投資ができますが、リスク分散ができずリターンも少ない投資となる可能性があります。

新築マンション投資との比較

新築一棟マンション投資は、新築物件を扱う点では新築アパート投資と同じですが、建築費用が高いので、誰にでもできる投資方法ではありません。

アパートとマンションの定義は明確に定められていませんが、一般的に、アパートは3階以下の木造または軽量鉄骨造の住居、マンションは3階以上の鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリートまたは鉄骨造の住居とされています。

また、新築マンション投資は、大規模な工事が必要なため、土地の用途制限によっては建築できない場合もあるので確認しておきましょう。

新築マンション投資は、新築アパート投資と比べると、建物性能が高く高層階まで建てられるのでより多くの物件を所有し運用することができます。

そのため、建築費用が高額になり初期費用は数億円になることも珍しくありません。

戸建て投資との比較

戸建て投資は、ターゲット層が単身者ではなくファミリーになるので、長期入居が期待できる点や、周辺の学校がある立地や住環境がよければ駅から離れていても需要が見込めます。

また、アパートが建てられないような狭小地でも一戸建てなら建築できることや、売却しやすいなどもメリットもあります。

さらに共用部分がないので管理の手間がかからないことも特徴です。

しかし、新築アパート投資のように複数の部屋を運用するわけではないので、リスク分散ができないことや、原状回復費やクリーニング費用などが高くなるというデメリットがあります。

新築アパート投資に向いている人

ワンルームマンション投資や中古アパート投資など、不動産投資では扱う物件によって投資の特徴が異なります。

新築アパート投資は、新築アパート1棟を運用する中規模の不動産投資です。

ここでは、新築アパート投資に向いている人の特徴について紹介します。

所有している土地の活用法を検討している人

所有している土地の活用法を検討している人は、新築アパート投資が向いています。

土地を所有していれば、土地の購入費がかからないので初期投資額を抑えて投資をはじめることができます。

また更地のまま土地を所有している場合、固定資産税が高くなります。

所有地の上に建物を立てれば、住宅用地の特例が適用され土地の固定資産税は更地の場合よりも3分の1~6分の1程度減額されます。

そのため、土地を所有している人は、土地活用の方法として新築アパート投資を検討するのも1つの方法です。

すでに所有している土地に、新築アパートを建設する場合は、その土地に賃貸ニーズがあるのかを調べておく必要があります。

土地があるからと安易にアパートを建ててしまい、実際に入居者が集まらなければ収益を得られなくなってしまうので注意が必要です。

賃貸ニーズがない立地の場合は、駐車場や他の土地活用方法も検討してみましょう。

長期に渡って安定して資産運用したい人

長期にわたって安定して資産運用をしたい人は、新築アパート投資が向いています。

新築アパートは、中古物件に比べると法定耐用年数が長いので、長期間の資産運用に最適です。

新築で建設するので、最新の建築基準法にのっとって建築されることになるので安心して運用ができます。

中古物件であればどのように管理されていたのか把握するのは難しいですが、新築であれば丁寧にメンテナンスすることで資産価値を高めながらアパート経営ができます。

新築アパートは入居者を集めやすいメリットがあるので、空室リスクを軽減でき、不動産投資初心者でもはじやすい物件の一つです。

初期投資額は大きいですが、安定した形成を目指す方におすすめの投資方法です。

少ない自己資金で不動産投資をはじめたい人

新築アパート投資は、少ない自己資金で不動産投資をはじめたい人に向いている方法です。

不動産投資に必要な自己資金の目安は物件価格の1~3割程度で、残りは金融機関からローンを組んではじめることは一般的です。

しかし法定耐用年数を超えた中古物件では、融資が通らないケースが多く自己資金がなければ投資できないこともあります。

一方、新築アパート投資では、物件の収益性が高く評価されればフルローンを組めることもあり自己資金が少なくても不動産投資が可能となります。

しかも新築なので運用開始から10年間は大きな修繕の心配はありません。

自己資金が少ないけれど不動産投資をはじめたい方には、新築アパート投資がおすすめです。

新築アパート投資を成功させるポイント

新築アパート投資は比較的安定した投資方法ですが、投資にはリスクやデメリットがつきものです。

ここでは、新築アパート投資を成功させるポイントを解説します。

複数の建設会社を比較検討し工事費を抑える

新築アパート投資では、アパートの建築費を抑えることが重要です。

そのためには複数の建設会社で見積もりを依頼し比較検討しましょう。

アパートの建築費を安く抑えるためには、同じ会社に設計と施行を発注する設計施工一括方式で依頼する方法があります。

社内に一級建築士が在籍しているハウスメーカーは、設計施工一括方式となることが一般的です。

また、設備や内装のグレードを抑えることも工事費の節約につながります。

特にこだわりがない場合は、クロスや仕上材の価格を抑えることも検討しましょう。

新築アパート投資は初期費用が高額になるので、抑えれるポイントはしっかり節約することが重要です。

付加価値をつけて周辺物件と差別化をする

新築アパート投資では、物件に付加価値をつけて、新築期間が終わった後でも入居者を確保できるようにしましょう。

在宅ワークに対応できるよう、高速インターネット環境を整備する、書斎スペースを作ることや、宅配ボックスを設置する、広めの収納スペースを作ることも有効です。

また、アパート投資では道路に近く人の視線が気になる1階が空室になりやすいので、1階の入居者を確保することも重要です。

1階には専用庭を作ることや、大きめの床下収納を作るなどして付加価値をつけることも考えましょう。

入居者のニーズを把握し、付加価値をつけて周辺物件と差別化ができれば新築ブランドがなくても客付けすることが可能です。

入居ニーズを把握する

新築アパート投資では、入居ニーズを把握してアパート経営をすることが重要です。

新築アパート投資のメリットの一つは、土地を購入して建物を建築する場合、自分の思い通りの物件で投資をはじめられることです。

中古物件では、立地や間取りなど全てを兼ね備えた物件を見つけることは難しくなります。

新築で周辺に入居ニーズに合った物件で投資をできることは、新築アパート投資の大きなメリットです。

そのため、立地の選定はもちろん、間取りはターゲット層が満足する間取りになっているか、設備が充実しているか、家賃設定は周辺に比べて高くないかなど、入居者のニーズを考慮して物件を建築する必要があります。

建売物件を選ぶ場合でも、長期にわたり入居者を確保できるかを考慮して選ぶことが大切です。

不動産投資では、物件の選定が非常に重要となります。

入居者のニーズを把握して、資産価値の高い物件でマンション投資をしましょう。

出口戦略を含めた運用計画を立てておく

不動産投資では、出口戦略を考えた上で投資を始めることが重要です。

安定した賃貸収入を得られていたとしても、最終的に売却をして損が出てしまえば不動産投資が成功したことにはなりません。

新築アパート投資では、そのまま保有し続けて相続する、売却する、自宅用として活用するなどの選択肢があります。

仮に売却する場合であれば、物件を高く売却できるタイミングを考えておく必要があります。

投資物件の売却は、長期譲渡へ切り替わるタイミング、又は減価償却期間が終了するタイミングで検討されることが一般的です。

不動産を売却する際には譲渡所得に対する税金がかかり、5年未満の短期譲渡の場合は39%、5年以上の長期譲渡の場合は20%と税率が下がるので、5年を超えるタイミングで売却益が出るならば検討してもよいでしょう。

また、減価償却期間が終了し経費計上できなくなるタイミングでの売却も、一つの選択肢となります。

減価償却期間が終わると、年間の利益が増えるので税金が高くなってしまうので、不動産投資のメリットが少なくなってしまいます。

そのため、減価償却期間が終了するタイミングで売却を検討するケースも多いです。

先のことだからとノープランのまま投資をはじめるのではなく、出口戦略を含めて運用計画を立てておきましょう。

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新築アパート投資のメリットを活かして安定した経営をしよう

新築アパート投資は、自己資金が少なくてもはじめることができますが、土地や建物の購入費用が高額なので長期的な運営計画が必要です。

入居ニーズに合わせた付加価値をつければ、新築期間が終わっても安定してアパート経営を続けることができます。

新築アパート投資のメリット、デメリットを理解して不動産投資を成功させましょう。