新築ワンルーム投資に潜むリスクとは？メリットや成功するポイントも解説

「新築ワンルームマンション投資は難しいって聞くけど本当？」
「新築ワンルームマンション投資のメリットやリスクが知りたい。」

新築ワンルームマンション投資では、新築物件を扱うので誰でも収益が上がりそうに見えますが、実は投資物件としては難しい一面もあります。

新築ワンルームマンション投資をするなら、新築ブランドに惑わされることなく、メリットやデメリットを知った上で判断しましょう。

ここでは、新築ワンルームマンション投資について、メリットやリスク、失敗例などを踏まえて新築ワンルームマンション投資を成功させる方法について解説します。

ワンルームマンション投資の特性を知って、後悔しない投資をしましょう。

新築ワンルームマンション投資とは

新築ワンルームマンション投資とは、新築マンションの一室を区分所有して、収益を得る不動産投資の方法です。

不動産投資は、「新築物件」か「中古物件」、「区分所有」か「一棟所有」など所有する不動産の種類によって不動産投資のメリットやデメリットが変わるので、どのような投資をするのかを考えて投資物件を選ぶことが大切です。

新築ワンルームマンション投資では、入居者から人気の高い新築物件を扱うので空室リスクが低く、ワンルームマンションなので物件価格を抑えて投資を開始することが可能です。

投資初心者でも始めやすい条件が揃っているので簡単にできると思われがちですが、家賃下落などのリスクを抱えている物件でもあります。

新築ワンルームマンション投資で失敗しないためにも、所有物件の投資特性を知っておきましょう。

新築ワンルームマンション投資のメリット

新築ワンルームマンション投資にはメリットもあります。

大きなメリットは下記の4つです。

1. 新築時はニーズが高いので空室リスクが少ない
2. 当面の間修繕費が必要ない
3. 資産価値が高いので融資を受けやすい
4. 築年数が浅いので売却しやすい

それぞれのメリットについて詳しく解説します。

新築時はニーズが高いので空室リスクが少ない

新築マンション投資は、新築時には入居ニーズが高いので空室リスクが少ないメリットがあります。

新しい設備や内装はそれだけで価値があるので、新築時は客付けに困ることは少なく、相場よりも高い賃料であっても賃貸に出すことができます。

また、都心部では単身者が増加傾向なので、ワンルームマンションの方が入居率が高くなる傾向があります。

不動産には「新築プレミアム」と呼ばれる、新築物件のみに発生する特有の価値があります。

新築ワンルームマンション投資では、この新築プレミアムを利用して空室リスクを減らせることが大きなメリットです。

当面の間修繕費が必要ない

新築ワンルームマンション投資では、新築物件を扱うので突発的な修繕費が必要となる可能性が少なく、資金計画が立てやすいというメリットがあります。

中古物件で投資を行う場合、建物の劣化によって修繕費やメンテナンス費用が高額になり利回りの低下につながることがあります。

その点、新築ワンルームマンションは、付属設備も新しいので当面の間の修繕費がかかることはありません。

また、引渡しから10年間は瑕疵担保責任の追及が可能となります。

瑕疵担保責任とは、物件を購入してから隠れた欠陥が見つかった場合、売り主が修繕を負担する責任のことを言います。

10年間の保証期間があるので、仮に物件購入後に雨漏りが見つかった場合などでは、売り主に修繕を求めることができるのです。

新築物件では瑕疵担保責任の期間が10年と長いので、購入後の修繕費の心配をしなくていいことも、新築ワンルームマンション投資のメリットです。

資産価値が高いので融資を受けやすい

新築マンションは融資を受けやすいメリットがあります。

「自己資金ゼロでも購入できる。」「フルローンで投資可能。」などの営業トークがあるように、新築マンション投資では、融資が受けやすい傾向にあります。

人気エリアの新築マンションであれば、資産価値が高いので万が一返済できなくなったとしても、物件を売却して融資を回収できると考えられているのです。

新築マンションは、中古マンションのように経年劣化していないので、物件の評価額が高くなります。

物件の評価額が高ければ高いほど、融資が受けやすくなるのでフルローン融資が可能となるのです。

このように、融資を最大限に利用して少ない自己資金ではじめられるのも新築ワンルームマンション投資のメリットです。

築年数が浅いので売却しやすい

新築ワンルームマンション投資では、売却する場合でも築年数が浅いので売却しやすいメリットがあります。

不動産投資の収益には、インカムゲインとキャピタルゲインがあります。

インカムゲインは毎月の賃料収入、キャピタルゲインは不動産を売却して得られる売却益のことです。

不動産投資では、このキャピタルゲインが確定して初めて投資が成功したかを判断することになります。

そのため、売却益が出る物件を所有することが重要なのです。

新築ワンルームマンションは、仮に10年間運用したとしても築10年の物件として売却することができるので、買い手が見つかる可能性が高くなります。

中古マンションだと、売却時に築年数が経過しているケースが多いので、修繕費が増加したり空室が目立つなどのリスクが生じる可能性もあります。

新築ワンルームマンション投資では、築年数が浅い状態で売却できることもメリットの一つです。

新築ワンルームマンション投資に潜むリスク

「新築ワンルームマンション投資はおすすめしない。」という声があるように、新築ワンルームマンション投資には、リスクが潜んでいます。

リスクを把握しないまま投資をはじめてしまうと、失敗してしまう可能性があるので、気をつけましょう。

ここでは、新築ワンルームマンションのリスクを5つ解説します。

1. 家賃下落率が高い
2. 新築なので購入価格が割高な場合がある
3. 初期投資が高いので利回りが低くなる
4. 節税効果が見込めない
5. 過去の入居率のデータが無いので予測が難しい

新築ワンルームマンション投資のリスクを把握した上で、購入するかを判断しましょう。

家賃下落率が高い

新築ワンルームマンション投資のリスクは、家賃下落率が高いことです。

マンションやアパートの家賃は、新築後の10年間で20％近く下落することもあり、築20年を過ぎると家賃下落が安定すると言われています。

仮に新築時に家賃10万円だと年間収入は120万円ですが、そこから20％家賃が下落すると仮定すると家賃は8万円となり年間収入は96万円となり、24万円も収益が減少する計算になります。

新築物件での投資では、周辺の賃料相場よりも高くても新築プレミアム効果で入居者を確保することができます。

しかし、一度でも退去者が出ると、中古物件となるので周辺の相場に合わせた家賃設定にしなければ入居者を確保できなくなってしまいます。

新築ワンルームマンションは新築時の購入価格も高めに設定されていることが多いので、家賃下落率を考慮せずに収益計画を立てていると利益が出ないどころか融資の返済もできなくなる可能性があります。

新築物件を投資対象に選ぶ場合は、周辺の中古マンションの相場と同程度までの家賃下落を見越して、事前に資金計画をたてておく必要があります。

投資をはじめる時には、家賃下落のリスクを考慮して慎重に判断しましょう。

新築なので購入価格が割高な場合がある

新築ワンルームマンションは、新築プレミア価格を上乗せした価格設定なので、購入価格が割高である可能性が考えられます。

中古マンションであれば、価格の下落は緩やかになりますが、新築マンションの価格の下落率は10％から20％とも言われています。

つまり2,000万円の新築ワンルームマンションを購入しても中古になってしまえばその価値は1,600万円～1,800万円と最大400万円近く価値が下落してしまうのです。

言い換えると、本来1,600万円の価値のマンションに新築であるだけで400万円近く価格が上乗せされているとも言えます。

このように、中古物件になった途端に価格が下落することで、融資の残債が資産価値を上回るオーバーローン状態になる可能性もあります。

オーバーローン状態になれば、物件の売却価格よりもローン残債が大きくなるので、自己資金からマイナス分を持ち出すことになり、売却すればマイナスになるけれど、運用し続けても利益が出ないという負の連鎖に陥ってしまいます。

新築ワンルームマンションを購入する場合は、新築物件というブランドに騙されずに、物件の購入額が適正なのかを見極めることが重要です。

初期投資が高いので利回りが低くなる

新築ワンルームマンション投資では、初期投資額が高いので利回りが低くなるリスクがあります。

利回りとは、投資した金額に対する収益割合を表したもので、物件の収益力を考える上で重要な数字です。

不動産投資における利回りは大きく分けると「表面利回り」「実質利回り」の2種類があります。

2種類の利回りは下記のように計算します。

• 表面利回り = 年間家賃収入÷ 物件購入価格 × 100
• 実質利回り =（年間家賃収入 – 諸経費）÷ 物件価格 × 100

都心部のワンルームマンションの平均利回りは新築で3～4％前後、築20年までの中古で4～5%、築20～35年までの中古で7～10％と言われています。

特に新築のマンションでは物件価格が高額になるので、表面利回りが4%前後と利回りが低くそこから諸経費を差し引くと利益があまり出ません。

新築ワンルームマンション投資では、高額な融資を受けても、利回りが低く収益性が良くないので投資物件として難しいと言われているのです。

節税効果が見込めない

新築ワンルームマンション投資では、あまり大きな節税効果は見込めません。

「節税になるから。」という理由で不動産投資に興味を持つ人もいるでしょうが、不動投資で節税効果が高いのは、年収1,200万円を超える人でそれ以下の年収の人ではあまり大きな節税効果は見込めません。

不動産投資では減価償却を利用して節税することができますが、新築マンションなどの新築物件は耐用年数が長く設定されているので減価償却費を大きく取れないので節税効果が低くなります。

購入時は登記費用や金融機関手数料等の諸費用を計上することができるので、一時的に節税効果を感じるかも知れませんが、翌年度以降は計上できません。

節税目的で不動産投資を行いたいのであれば、減価償却期間が短く減価償却費を大きくとれる木造の中古物件が適しています。

節税は投資の副産物のようなものなので、まずは収益性のある投資物件かどうかを見極めることが重要です。

過去の入居率のデータが無いので予測が難しい

新築ワンルームマンション投資では、新築物件なので過去の入居データがなく、収益の予測が難しいこともリスクの一つです。

不動産投資では、毎月の収益はもちろん、売却などを見越した長期間の運用予測をたてることが重要です。

中古マンションでは、賃料の下落率や空室データなどを参考にして、より現実的な運用予測をたてることができます。

しかし、新築マンションは運用のデータがないため、収益の予測をたてるのが非常に難しいので、入居者が確保できず空室が続くので賃料を下げることになる可能性もあります。

新築物件で現実的な運用予測をたてることが難しいため、不動産投資初心者が新築ワンルームマンション投資をはじめるのはリスクが大きいと言われているのです。

新築ワンルームマンション投資でよくある失敗例

新築ワンルームマンション投資は、見えないリスクが潜んでいるので初心者には難しい投資方法だとお伝えしました。

ここでは、新築ワンルームマンション投資でのよくある失敗例を3例紹介します。

不動産投資をはじめるまえに頭に入れておきましょう。

不動産投資の知識がないままに購入してしまうケース

「不動産投資会社に勧められるままに新築ワンルームマンションを購入したけれど、思いの外利回りが低く赤字経営になり自己資金から補填している。」などのように、不動産の知識がないのに、営業トークに乗せられて購入してしまうのは非常に危険です。

「不動産投資は節税になる。」「ローンの支払いが終われば家賃が全て収入となるので返済期間は収益性がなくても仕方がない。」というセールストークを聞くこともあるでしょうが、鵜呑みにしてしまうのは危険です。

確かに、不動産投資には節税や保険代わりになると言う一面もありますが、それはあくまで副産物であり、収益が出なければ投資が成功しているとはいえません。

不動産投資では、賃料と売却益で収益を得ることが第一で、節税や保険目的ではじめると本来の目的を見失ってしまう可能性があります。

不動産投資をはじめるなら、最低限の知識を得てセールストークに惑わされないようにしましょう。

家賃下落や修繕積立のシュミレーションができていないケース

新築ワンルームマンション投資では、短期間での家賃下落や築年数経過後の修繕積立のシュミレーションが重要です。

新築時には入居者の需要が高いので利回りが保てていても、その後入退去を繰り返すうちに家賃下落が起こることが容易に想像できます。

また、マンションでは外壁・屋根・屋上の改修工事やエレベーターの部品交換などマンションの共用部分の長期修繕計画に従って管理組合が修繕を行うために積み立てていることが一般的です。

修繕積立金は新築マンションだと安く、中古マンションだと高くなる傾向にあります。

修繕積立金が相場よりも安い場合は、築年数が経過するに従って値上げされていく「段階増額積立方式」である可能性があります。

段階増額積立方式だと最初の修繕積立金を下げれるので、入居者を確保しやすいのですが将来的に値上げや追加徴収をしなければ大規模修繕をできないことも考えられます。

投資用マンションを購入する際には、この修繕積立金の状況を確認しておく必要があります。

新築期間が終わり、家賃下落が始まったタイミングで修繕積立金の値上がりが起こると、利回りの低下を引き起こし運用状態が一気に悪化してしまう恐れがあります。

新築ワンルームマンション投資は、もともと利回りが低いケースが多いので、家賃下落や修繕積立金のシュミレーションが不十分だと収益が出ずに、失敗してしまう可能性があることを覚えておきましょう。

新築ブランドを過信しすぎてしまうケース

新築ワンルームマンション投資では、新築ブランドを過信してしまい失敗するケースもあります。

新築物件は清潔感があり設備もきれいな状態なので魅力的に感じますが、新築ブランドが通用するのは最初の入居時のみです。

不動産投資では、投資物件の選定が成功の鍵を握っています。

そのため、新築ブランドに惑わされることなく、新築期間が終わっても入居者を確保できる物件なのかどうかを考えて行いましょう。

物件の立地や周辺の入居状況などを事前にリサーチし、長期に渡って収益を確保できるように、徹底した情報収集をする必要があります。

また、宅配ボックスやオートロック、防犯カメラの設置など、共有部分の設備が充実しているワンルームマンションは需要が高いので家賃が下がりにくいので高い収益性が期待できます。

新築ブランドを過信せず、物件自体の価値を見極めることが失敗しない不動産投資の鉄則です。

新築ワンルームマンション投資を成功させるには

新築ワンルームマンション投資はリスク面も多く難しい投資方法なので、成功させるためには下記のポイントを抑えておきましょう。

不動産投資には、知識が必要です。

投資の特性を理解し事前にリスク対策を行って、成功する不動産投資を目指しましょう。

新築に惑わされず物件の価値を見極める

新築ワンルームマンション投資の問題点は、新築プレミアム価格がすべての前提となっているので本来の価値より割高になっていることです。

マンションの購入価格も新築価格なので本来の不動産価格よりも1割～2割程度上乗せされていると考えるのが妥当でしょう。

また、賃貸募集においても、新築時は賃貸ニーズが高いので利回りも安定しますが、すぐに周辺の中古マンションと同じ程度に価値が下がることが予想されます。

新築ワンルームマンション投資が難しいと言われるのは、新築プレミアムの影響で本来の物件の価値が分かりにくくなってしまっているからです。

そのため、新築ワンルームマンション投資を成功させるためには、新築という付加価値がなくなってもニーズのある物件を選ぶことが重要です。

そのためには、周辺の賃貸状況を把握して相場をリサーチしておきましょう。

売却までを考慮した資産運用計画を立てる

新築ワンルームマンション投資では、売却までを考慮して資産運用計画を立てておくことが大切です。

ワンルームマンションは、単身者をターゲットにしているので利便性で物件を選ぶ人が多いので、立地条件が良いことが最重要ポイントとなります。

通勤や通学がしやすいエリアであることはもちろん、都心駅からのアクセスの良さ、駅から徒歩圏内であること、コンビニエンスストアやスーパーが近くにあることはワンルームマンション立地の必須条件です。

好立地な物件は、将来的にも賃貸ニーズが見込めるため売却時にも有利になります。

新築ワンルームマンション投資では、売却時でもまだマンションの築年数が浅く経年劣化も少ないケースも多いので、買い手がつきやすいメリットがあります。

地価が上昇するなどで、マンションの価格が購入時よりも高騰している場合は、売却をして売却益を得る方法もあります。

新築ワンルームマンション投資をするなら、賃料収入だけでなく売却益を見越して資産価値が高い物件を所有することが重要です。

リスク対策を行っておく

新築ワンルームマンション投資を成功させるためには、新築物件の投資の特性を知ってリスク対策をしておくことが重要です。

不動産投資では、物件によってメリットやリスクが異なります。

新築ワンルームマンション投資では、家賃下落リスクや利回りが低いことが大きなリスクです。

つまり、このリスクを回避できれば新築マンション投資を成功できる可能性が高いことになります。

家賃下落リスクは新築である以上避けることはできないですが、家賃下落を見越して収支計画を立てておくことで大幅な見込み違いを防ぐことができます。

周辺の類似したワンルームマンション物件の相場価格を事前にリサーチし、同程度までの家賃下落を覚悟しておけば、運用計画を立てやすくなります。

また、賃貸需要の高いエリアであれば家賃下落幅を最小限に抑えることも可能です。

利回りについても、新築ワンルームマンション投資では初期投資額が大きいので利回りが低くなる傾向にありますが、低利回りだからといって不利な投資になるとは限りません。

初期投資額が大きいということは、それだけ物件の資産価値も高いということです。

空室期間をなくして安定した投資をすることが重要なので、利便性が高く、入居者にとって魅力的な物件を選べば安定した収益となります。

新築ワンルームマンションの特性を理解して、リスク対策を行うことで、成功する可能性が大きく高まります。

新築ワンルームマンション投資ではリスク対策が重要

新築ワンルームマンション投資では、中古物件に比べると家賃下落率が高く、利回りが低いことが大きなリスクです。

そのため事前にリスクを考慮した上で、長期的な運用計画を立てておくことが重要です。

また、単身者をターゲットとしているので利便性の高い立地で行うことで、安定した運用を見込めます。

新築ワンルームマンション投資のメリット、リスクを知って後悔しない投資をしましょう。