不動産投資では法人化すべき？メリット・デメリットと法人化すべきタイミングを徹底解説

「不動産投資での法人化はハードルが高い？」

「法人化するとメリットが大きいって本当？」

不動産運営において法人化が気になるものの、具体的なイメージが持ちにくいですよね。

不動産投資の法人化には税制面で有利になり、金融機関からの融資を受けやすくなるなどメリットがありますが、法人設立の手間やコストが懸念されます。

不動産関連で法人化する際は、あらかじめメリット・デメリットを把握した上で必要性を検討することが大切です。

なお、不動産の運営状況や所得などによっても、法人化すべきかの判断が異なります。

本記事では、不動産投資の法人化について詳しく解説します。

不動産投資の法人化について知ろう

不動産投資では法人化が有利というのを耳にすることがありますが、実際にどのような仕組みになっているのか気になる方もいるでしょう。

不動産投資において法人化を検討する際は、法人化の詳細についてあらかじめ把握しておくことが大切です。

詳細を解説しますので、ぜひ、参考にしてみてください。

不動産投資の法人化とは？

不動産投資の法人化とは、法人を設立することで、法人として不動産を所有し運営することができる仕組みです。

法人化した場合、法人から給与を受け取ります。

なお、家族で経営する場合、家族への給与という形になることを把握しておきましょう。

法人化と税金の関係性とは

不動産投資での法人化を検討する理由の1つに、節税への期待があります。

法人化する際は、法人化と税金の関係性を把握しておく必要があります。

個人で不動産を経営している場合、「累進課税制度」に準じ、所得が多いほど税率が高くなります。

課税所得と税率の関連性は以下のようになっています。

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円 から 1,949,000円まで	5%	0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円から17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000から39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円以上	45％	4,796,000円

不動産を個人で経営する場合、主な税金は所得税・住民税です。

通常、住民税は約10%かかります。

上記表より、「6,950,000円 から 8,999,000円まで」では、所得税率と住民税率を合わせて税率の合計は33%です。

「9,000,000円から17,999,000円まで」となると、所得税率と住民税率を合わせて税率の合計は43%となります。

一方、法人では、1億円以下であれば税率は約35%と言われています。

不動産を個人で運営する場合、「6,950,000円 から 8,999,000円まで」では法人よりも税率は低いですが、それ以上の所得となると、法人よりも税率が高くなります。

個人で運営し、900万円以上の課税所得を得られれば、税制面では法人が有利です。

そのため、課税所得900万円以上を目安に法人化を検討するケースが多いです。

なお、不動産の法人化を検討する際は、総所得で検討する必要があります。

不動産所得は、収入から経費を差し引いた価格です。

不動産所得と不動産関連以外の所得を合わせた金額を算出しましょう。

課税所得が900万円を超える場合は、税率が高くなることを意識しておくことが大切です。

参考：国税庁：所得税の税率

不動産投資における法人化のメリット

不動産投資で法人化することに関し、節税以外にも様々なメリットがあります。

法人化のメリットを把握しておくと、法人化すべきか判断する際のヒントになります。

詳しく見ていきましょう。

節税になる

法人化の大きなメリットは節税になることです。

というのも、個人と法人では以下のように所得税と住民税の税率が異なるのです。

• 個人：55%
• 法人：約30%

また、所得税・法人税のみならず、家族への給与を経費計上できるなど、税制面で有利になりやすいです。

相続税対策として有効

不動産投資は、相続税対策になります。

法人が不動産を所有して3年経過すると、相続税評価額が小さくなります。

不動産所有して3年以内は時価としての計算ですが、3年経過すると個人と同様の相続税評価額が用いられるのです。

なお、生前贈与をする場合、相続税の対象となる株価が小さくなり非課税枠の範囲内に収まればよりお得です。

資産の分割がしやすくなる

個人運営より法人化した方が、相続する際に資産分割しやすくなります。

法人化により、所有する不動産が株式扱いになるのです。

不動産としての財産を分割するのは難しいですが、株式であれば分割するスキームを検討しやすいです。

役員報酬という形で贈与税を避けられる

不動産投資では、家族を役員にし、給与を与えることができます。

不動産所得を役員報酬という形で分割することで、贈与税の対象外となります。

一方、個人運営の場合は個人の収益となるので、得られた収益を家族に移転させる場合、贈与税が発生するのです。

贈与税を避けて贈与したい場合は、法人化を検討するのも手段です。

 経費計上できる金額が大きくなる

法人化により、経費計上できる金額が大きくなるので節税につながります。

というのも、経費の取り扱いは個人と法人で異なるのです。

個人の場合は、所得に細かく区分が設定されており、区分に応じて所得税が徴収されます。

なお、損益通算の対象となる所得もあれば、そうではない所得もあるので、予想以上に所得税の負担が大きくなるケースがあります。

一方、法人の所得には区分が設定されておらず、全ての所得が損益通算の対象となります。

不動産投資で経費対象になるものについては、下記記事で詳しく解説しています。

不動産譲渡時の経費の取り扱いが異なる

個人と法人では、 不動産譲渡時の経費の取り扱いが異なります。

法人が不動産を譲渡する場合、事業の扱いになるので、万一損失が発生した場合は経費として計上可能です。

一方、個人が不動産を譲渡する場合、譲渡所得の扱いになります。

また、分離課税の対象なので、万一損失が発生したとしても、経費としてみなされません。

課税所得に大きな違いが発生します。

人件費の取り扱いが異なる

個人の場合、自分自身の人件費は経費扱いにならず、不動産投資により得られた収入から経費を差し引いた金額が課税所得となります。

一方、法人であれば人件費は経費として計上できるので、節税につながります。

融資を受ける際に有利になる

法人は個人と比較し、融資を受けやすいケースが多いです。

というのも、個人より法人の方が会社情報が公開されているなどの要因により、信用度が高いのです。

好条件で融資を受けられたり、融資金額が増えるなどの要因により、より事業を発展させることができます。

不動産投資ローンの金利を比較して好条件の融資を受けるには、下記記事が参考になります。

資金調達しやすくなる

法人化することで、資金調達の手段のバリエーションが広がります。

個人の場合は、資金調達の手段は以下のようになります。

• 融資
• 借入
• 補助金や助成金の申請

一方、法人であれば、個人が利用できないクラウドファンディングなどを利用した資金調達が可能です。

 繰越損失の期間が延長する

法人化することで、繰越損失の期間が延長します。

損益通算による赤字になる場合、数年間損失を繰り越せるのです。

繰り越し可能年数は、青色申告をしている個人が最大3年間なのに対し、法人では最大10年間と設定されています。

なお、個人の場合、白色申告の場合は損失の繰り越しができません。

決済月の自由度が高まる

法人は決算月の自由度が高いという特徴があります。

個人の場合、決算月は以下のように設定されています。

• 事業年度：1月1日～12月31日
• 決済月：12月

一方、法人は任意で決済月を決められるので、余裕をもって節税対策ができます。

なお、繁忙期を避けるなどの工夫をすることも可能です。

 青色申告できる可能性がある

法人化すれば、青色申告できる可能性があります。

青色申告には以下の条件が必須であり、「事業規模」での運営が求められているのです。

• 事業規模の不動産貸付を実施している
• 複式簿記をしている
• 青色申告関連の書類を提出している

減価償却のタイミングを決められる

法人化すれば、減価償却のタイミングを決められます。

法人は、売却することを考慮して減価償却をしないという選択ができるので、売却時の譲渡税を抑えられるのです。

減価償却せずに売却すると、不動産の購入価格と売却時の価格の差が小さいので、譲渡税の対象となる利益部分が小さくなるという仕組みです。

とくに、物件取得後5年内に売却する場合に、減価償却のタイミングを決められることのメリットを活かせます。

一方、個人で不動産投資をする場合は、減価償却のタイミングを選ぶことができません。

そのため、売却する際に譲渡税が大きくなる可能性があるのです。

なお、譲渡税率は個人よりも法人の方が小さくなります。

不動産投資における法人化のデメリット

不動産投資の法人化には様々なメリットがありますが、デメリットもあります。

不動産投資の法人化のデメリットは、手続き関連やコスト、税制面など様々です。

メリットとデメリットを総合的に把握し、メリットがデメリットを上回ると判断した場合に法人化に着手するのが良いでしょう。

法人設立が必要

法人化には、法人設立が必要になります。

法人設立には様々な手続きが発生するので、少なくとも1週間はかかります。

法人設立の際の書類作成は煩雑なので、慣れていないと面倒に感じる可能性があります。

法人の運営の手間がかかる

法人化すると、運営の手間がかかります。

とくに初めての場合は、会計処理や税務処理などに戸惑うかもしれません。

自力で運営できない場合は税理士など、専門科への依頼が必要です。

副業扱いになる可能性がある

法人化することで、不動産投資が副業扱いになる可能性があります。

勤務先が副業を禁止している場合、不動産投資が副業扱いになるかそうでないかは重要なポイントとなります。

副業を禁止している企業で勤務している場合、副業とみなされると処罰される可能性があります。

とくに、法律で副業が禁止されている公務員にとって、副業扱いになるのは大きな問題です。

利用できない優遇税制がある

法人化することで、利用できなくなる優遇税制があります。

個人が不動産を売却する場合の税金は、不動産の所有期間により異なります。

• 5年以内で売却：税率39%
• 5年以上所有している：20%

不動産を長期間保有している方が、税制上、優遇されます。

一方、法人化した場合、不動産の所有期間の長さに関わらず、税率は一律となっています。

法人税が最低22%程度の税率なので、不動産を長期所有した後に売却する場合、個人よりも税率が高くなります。

不動産取得から3年以内は相続税評価額が減額されない

法人は、不動産取得後3年は不動産の評価額が時価となるので、株価が高いのが特徴です。

もし、不動産運営後3年以内に相続する場合、相続税が負担になります。

法人化して不動産運営をする場合は、3年以内の相続や贈与はおすすめできません。

法人化のコストが負担になる

法人化するにはコストがかかるので、コストの負担が大きいと損害が発生するリスクがあります。

所得が1,000万円以上とある程度の規模を保てる場合は問題ないですが、規模が小さいと法人化により収益をアップすることは難しいです。

不動産投資での法人化のタイミング

不動産投資で法人化するタイミングは、以下の2つが挙げられます。

• 投資段階で法人化する
• 途中の段階で法人化する

不動産投資における法人化のタイミングは、課税所得900万円が目安と考えられています。

というのも、所得税より法人税が安くなるラインが、課税所得900万円なのです。

課税所得900万円以上では、法人化している方が税制面ではお得です。

課税所得が900万円に達した段階で法人化するのも手段ですが、その際は、名義を個人から法人に変更する必要があり、以下の費用が発生します。

• 不動産取得税
• 登記費用

あらかじめ法人化の意思があるのであれば、投資段階で法人化するのもありです。

とはいえ、不動産投資初心者の方にとって、初めから法人化はハードルが高いです。

不動産運営が起動にのり、課税所得が900万円を超える場合に、収支計画を綿密に立てた上で法人化を検討するのが無難です。

不動産投資で法人化するには？

不動産投資で法人化するには、様々なステップがあります。

不動産の所有方式を決めたり資金調達に着手するなど、法人運営に関与する項目もあれば、書類の作成や開業届の提出など、法人設立に直結する作業もあります。

不動産投資でスムーズに法人化できるよう、あらかじめ流れを把握しておきましょう。

不動産の所有方式を決める

不動産法人化の際は、不動産の所有方式を決めなければなりません。

不動産の法人化では、建物のみを所有するか、土地も含めて所有するか選択します。

建物のみ所有する場合

法人化して建物のみを所有する場合、土地を借地する必要があるものの、投資金額は抑えられます。

ただし、借地は地代を支払う必要があるので、収支計画を立てる際に考慮しなければなりません。

土地・建物両方を所有する場合

法人化して土地・建物両方を所有する場合、投資金額が大きくなるので、ハードルが高いと感じる可能性があります。

土地も所有していれば、地代が不要なので、収益性はアップします。

手元資金が豊富にある場合は、土地も含めた所有を検討してみてください。

会社を設立する

不動産投資で法人化するには、まず、会社の設立の準備を進めます。

会社設立の準備には、様々な工程があります。

印鑑を作成する

作成する印鑑は以下の通りです。

• 代表者印：契約書などの作成時に使用
• 社印：領収書・請求書などに使用
• 銀行印：口座開設などに使用

社名 ・会社の所在地・事業目的を決める

社名を決めます。

語尾に「株式会社」もしくは「合同会社」が必要ですが、それ以外にルールはありません。

随時社名の変更は可能です。

会社の所在地は特に指定はありません。

また、事業内容や範囲を決めことも必要になります。

書類を作成する

法人化の準備が整ったら、書類作成を開始します。

以下の書類を作成をする必要がありますので、事前に確認しましょう。

定款作成・認証

とくに難易度が高いのが定款作成・認証です。

会社運営の規則が含まれるので重要ですが、手間がかかります。

慣れない場合は司法書士へ依頼するのが無難です。

なお、専門科へ依頼する場合は、料金相場を把握しておくのがおすすめです。

登記書類作成・認証

登記書類作成・認証は、初心者の方が対応するのは難易度が高いです。

自信がない場合は司法書士へ依頼するのがおすすめです。

登記書類作成・認証は時間がかかるので、余裕をもって依頼する必要があります。

開業届を提出する

書類作成が完了したら、税務署へ開業届を提出します。

会社設立の準備、書類作成は予想以上に時間がかかる可能性があるので、早めに取りかかりましょう。

資金調達に着手する

法人の設立が完了したら、必要な資金を調達します。

銀行側は個人よりも法人の方が、信用度が高いと判断する傾向にあるので、有利な条件で融資を受けられる可能性が高いです。

資金調達で有利な条件になるには、以下のポイントを検討しましょう。

• つながりのある金融機関を利用する
• 複数の金融機関に打診する
• 不動産投資ローンの借り換えの検討
• 金利交渉を行う

つながりのある金融機関を利用する

資金調達をする際は、つながりのある金融機関を利用するのが有利です。

法人化により融資条件は良くなりやすいですが、つながりがあるとより審査に通りやすくなるのです。

不動産投資段階で法人化する際も、個人運営から法人化する場合も、まずはつながりのある金融機関に優先的にアプローチしましょう。

複数の金融機関に打診する

複数の金融機関に打診することで、より有利な条件で融資を受けられる可能性があります。

とくに、金融機関との接点があまりない場合は、金利などの条件に着目し、打診するのがおすすめです。

法人化により、金利設定が低めで難易度が高い都市銀行などからの融資を受けられる可能性が高まります。

個人運営では審査に通らなかったとしても、法人化により利用できる金融機関は増えます。

手間はかかりますが、健全な法人運営・不動産運営のため、好条件で融資を受けられるよう複数の金融機関を慎重に検討しましょう。

不動産投資ローンの借り換えの検討

法人化することで、融資条件が異なるケースがあり、不動産投資ローンの乗り換えを検討することができます。

不動産投資ローンの乗り換えは、手数料や手間がかかりますが、融資条件が良くなるのであれば利用するのも手段です。

なお、長い付き合いの金融機関を利用している場合、信頼にも関わるので、総合的に判断する必要があります。

不動産投資ローンの乗り換えは資金調達の工夫の1つなので、法人化のタイミングで慎重に検討しましょう。

金利交渉を行う

金利設定は金融機関により異なり、交渉することで金利を下げられるケースがあります。

法人化することで金利交渉を進めやすくなる可能性があるので、可能であれば検討してみてください。

個人運営の際はうまくいかなくても、法人化では状況が変わる可能性があります。

金利交渉する際は、複数の金融機関の金利相場を把握しておくのがポイントです。

運営する不動産へ投資する

法人設立が完了し資金調達に成功したら、運営する不動産へ投資します。

不動産投資段階で法人化を検討しているのであれば、法人設立後に投資するのがおすすめです。

個人で不動産を所有している場合は、法人化に伴い、以下の費用が必要となります。

• 不動産取得税
• 登録免許税等

不要な費用を抑えるには、法人設立後に投資物件を購入するのが無難です。

役員報酬を設定する

法人化では、役員報酬の設定が必要です。

役員報酬の設定が可能なのは、1年に1度となっており、減らすことは認められているものの増やすことはできません。

法人化に伴い不動産運営を開始する際は、家族や親族を役員とするケースが多いです。

なお、役員報酬の設定は、収益性を考慮して決める必要があります。

不動産投資の法人化について検討しよう

不動産投資の法人化には、「資金調達しやすくなる」「税制面でお得になる」など様々なメリットがあります。

一方で、「法人設立・運営の手間やコストがかかる」などのデメリットがあるのも事実です。

また、不動産投資の法人化をする際は、メリット・デメリットを総合的に判断するのはもちろん、タイミングも重要になります。

なお、所得によっても法人化により得られるメリットが異なるので、把握しておく必要があるでしょう。

不動産投資の法人化について正しい知識を持ち、必要性を的確に検討しましょう。