マンション経営のリスクとは?経営に関する相談先もご紹介

マンション経営を検討しているけれど、経営においてリスクはあるのかが気になっているという方もいるのではないでしょうか。

事前にリスクを知っておけばリスクの解消方法も考えることができるため、経営後に焦って対処法を探す必要もありません。

今回はマンション経営時に起こりうるリスクについて解説します。経営を考えている方はぜひ参考にしてください。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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マンション経営で発生するリスクとは

マンション経営で発生するリスクとは

マンション経営は安定した家賃収入が得られるという大きなメリットがあります。

しかし、経営時のリスクも同時に負うことになりますので、経営前にどんなリスクがあるかを知っておくことが大切です。

初期費用

 

マンションは建築費用や保険料、都市計画税などの税金などが発生します。

建築費用はマンションよりアパートの方が安くなっています。

マンションは鉄骨や鉄筋コンクリートで作らなければならず、階層の制限もありません。

アパートは木造や軽量鉄骨を用いて2~3階の建物を建築することになるため、構造や階層の面でアパートの方が費用も安くなります。

建築費用はローンを組むことが可能ですが、何年のローンを組むかを慎重に考える必要があります。

どれほどの家賃収益が見込めるかによって、返済額を決めなければなりません。

年数を長くすれば返済負担も少なくなりますが、返済期間が長引くことでの経済的な負担も考慮しなければなりません。

どれほどの収益が見込めるかなどは素人目ではわかりにくいので、返済計画についての相談先を持っておきましょう。

マンションの維持費

 

マンションを建築すると高い初期費用が発生しますが、その他に維持費も発生します。

維持費には共用部の修繕費用や原状回復費、火災保険や地震保険料などの保険費用があります。

共用部の修繕費用は破損した場合、原状回復費は住人が退去した場合に費用を支払わなければなりません。

保険料はマンションを経営している間はずっと支払っていく必要があります。

毎月得られる家賃収入で賄うことができますので、万が一のときのために家賃収入をきちんと貯めておくことも大切です。

家賃の下落

 

新築時は高い家賃を設定していても入居者は集まりやすいですが、築年数が古くなってくると入居者の減少を避けるため、家賃を下げなければなりません。

入居者がいる限り安定した収入は得られますが、家賃が下落すると得られる収入額が減少します。

そのため黒字収入が長く見込めるマンションを建築することが大切です。

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マンション共用部の修繕費

 

マンションには共用部というものがあります。

マンションに住んでいる住民全員が平等に使える場所で、エントランスや廊下、ベランダやルーフバルコニーなどが該当します。

これらの部分に破損が出た場合の修繕費についても考慮しておかなければなりません。

自身でマンション経営をする場合は、共用部の修繕計画を考えておく必要があります。

管理会社がいれば管理計画を立ててくれますので、そちらを参考にしても良いでしょう。

どちらにしても修繕費を積み立てておくことが重要です。

積み立てを行っておかなければ、修繕が必要なときに費用を出せませんので、住人からクレームが出る可能性もあります。

災害時の修繕費

 

火災や地震などの災害が起きたときの修繕費リスクもあります。

マンション購入時にローンを組むときは、火災保険への加入が必須です。

そのため火災が起きたときは保険を使って建物の修繕ができるでしょう。
しかし地震の保険は別です。こちらは必須ではなく任意となっていますので、加入するかしないかはオーナーによって異なります。

地震保険は保険料が高額なので入らない選択をする方も多いですが、万が一地震が起きてマンションのどこかが破損した場合は、高額の費用を支払わなければなりません。

地震が起きやすい地域でマンション経営をしている場合は、地震保険に加入しておいた方が安心です。

空室時のリスク

 

マンションの空室が多いとき、家賃収入が下がってしまうというリスクもあります。

10戸中1~2戸の空室であればさほど大きな赤字にはなりませんが、空室が半数近い、または空室の期間が長くなってしまうなどのことがあるとリスクが高まります。

空室リスクを避けるには、マンションのリフォームを定期的に行って、部屋を良い状態に保つことが大切です。

その他に人が集まりやすい地域にマンションを建築することも重要となります。

建築前にハウスメーカーや不動産にそのエリアのことを聞いておきましょう。

また周辺にあるマンションの空室率などを確認しておくことで、人が集まりやすいエリアかどうかをチェックしておくこともおすすめです。

マンション経営の前にプロに相談

マンション経営の前にプロに相談

マンション経営は安定した家賃収入を得られますが、リスクも発生します。

何の知識もないとリスクだけが大きくなる恐れもあるため、経営前に相談先を作っておくことも大切です。

ここでは経営時に相談できる場所についてご紹介します。

不動産会社

 

マンション経営前に色々と相談できるのが不動産会社です。

不動産会社はそのエリアについて詳しいため、マンション経営に適しているかどうかの相談ができます。

その地域にマンションを建築して人は集まるか、黒字収益が見込めるかなどの相談をしてみましょう。

良い不動産会社が見つかれば、そちらにマンション入居の募集をお願いしてみることもおすすめです。

ハウスメーカー

 

マンションの建物に関する相談や、建築後の経営計画について相談するならハウスメーカーが最適です。

ハウスメーカーは建築に関するプロなので、マンション構造について悩んでいるならメーカーに聞いてみることがおすすめです。

またハウスメーカーによっては、建築後の経営計画の相談にのってくれるところもあります。

初めてのマンション経営の場合は、どういった経営計画をしていくべきかの検討が付きにくいかと思います。

どんな点に気を付けて、どういった風に収支計画を立てるべきなのか、そういったことについての相談ができますよ。

マンション経営のリスクが不安ならアパート経営もおすすめ

マンション経営のリスクが不安ならアパート経営もおすすめ

マンション経営はメリットもありますが、それに伴うリスクもあります。

先ほどリスクについてご紹介しましたが、リスクをすべて見て不安だと感じるならマンションではなく、アパート経営をするという手もあります。

ここではアパート経営についてご紹介していきましょう。

マンション経営とアパート経営の違い

 

マンション経営とアパート経営は不動産を経営するという点では一致しますが、建物の構造が大きく異なるため、違いがいくつもあります。

まず経営によって得られる収益ですが、マンション経営の方が高い収益が見込めます。

アパートは階層が限られているため部屋数も自然と少なくなります。

マンションは階層に制限がありませんので、部屋数も多くなり、入居者が多く集まればそれだけ家賃収益が見込めます。

マンション経営は初期投資額が高いですが、それだけ収益も見込めるでしょう。

アパートとマンションは耐用年数も異なります。

耐用年数とは建物の使用年数を法的に定めた年数のことです。

構造によって異なり、木造アパートは22年、鉄骨であれば19~34年、鉄筋コンクリートであれば47年となっています。

耐用年数が過ぎても、不動産価値がゼロになったり使用ができなくなったりするわけではありませんが、減価償却費が計上できなくなる、という大きなデメリットがあります。

減価償却費の計上によって不動産所得にかかる所得税を安くすることが可能ですが、減価償却費の計上は耐用年数分しかできません。

耐用年数が過ぎると計上できなくなりますので、木造アパートの場合だと22年しか計上できなくなります。

鉄骨や鉄筋コンクリートで作られるマンションの方が長く節税対策ができるでしょう。

管理のしやすさや建て替えはアパートの方が断然しやすいと言えます。

アパートは戸数が少ないため管理に手間がかかりませんし、マンションに比べると建築費用も安いため耐用年数が過ぎれば建て替えることも可能です。

他にも複数の違いがあるため、どちらの経営に向いているかをしっかり考えてから建築する建物の種類を決めると良いでしょう。

マンション経営に向いているケース

 

マンション経営に向いているのはある程度資産がある方です。

資産があれば初期投資も問題なくできるため、自分の建てたいマンションを建築することができるでしょう。

マンションを建築すれば家賃収入による安定した収益を得ることも可能です。

マンション経営の投資は1億円以上になることも多くあります。

ローンを組んで建設することも可能ですが、投資額があまりにも大きいので資産ゼロから始めるにはリスクが高いといえるでしょう。

資産に余裕があり、立地条件が良く人が大勢集まりやすい土地を所有している場合、マンション経営はおすすめです。

アパート経営に向いているケース

 

アパート経営に向いているのは小さめの土地を所有している方です。

土地にはそれぞれに規制があり、マンションなどの高層の建物が建てられない場所もあります。

アパートはマンションより小さいため、小さめの土地を所有しているならアパートの建築がおすすめです。

またアパートは初期投資がマンションより安くなっていますので、建築当初にあまり資産を持っていない方にも最適なケースとなっています。

初めからあまり無理することなく経営を始められるでしょう。

小さめの土地を所有している、または資産にあまり余裕がないという方はアパート経営をしてみることがおすすめです。

頭金0円から不動産投資

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少ない資金で不動産投資を行いたい方には、株式会社シーラの不動産投資がおすすめです。ワンルームマンションであれば、膨大な資金がなくても、不動産投資を始めることができます。

さらに、提携金融機関は20行以上のため、頭金がなくても融資できますので、まずご相談ご相談ください!

まとめ

マンション経営は安定した収入を得られるという大きなメリットがあります。

しかし空室時には収益が得られない、初期投資額や維持費が高いといったリスクも併せ持っています。

経営を始めてからリスクに直面すると対処法がわからずに焦ってしまうため、経営前にリスクについてきちんと理解しておくことが大切です。

マンション経営のリスクが重すぎると思ったら、マンションではなくアパートの経営を検討してみることをおすすめします。

どちらが自分の状況に適しているかを判断し、無理なく始められる方を選択しましょう。