マンション経営はリスクあり！失敗しないための対策を徹底解説

「マンション経営にはどのようなリスクがある？」

「マンション経営で高額投資しても大丈夫？」

将来の収益を期待しマンション経営に興味がある一方、高額投資に伴うリスクに不安を感じる方も少なくはありません。

マンション経営で順調に収益を得るには、リスクを把握し対策しておくことが大切です。

本記事では、マンション経営のリスクと対処法について詳しく解説します。

マンション経営のリスク

マンション経営は運用がうまくいけば大きな収益を得られますが、「想定外のコストがかかる」「入居者を確保できない」など、様々なリスクがあります。

あらかじめマンション経営のリスクを把握することが、対策につながります。

詳しく見ていきましょう。

初期費用がかかる

マンション経営をする際は、高額な初期費用がかかります。

マンション経営を始める際には、以下のような費用が必要となるのです。

• マンションの購入費用
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 専門科への手続き依頼料

初期費用が収入以上になり、赤字になるケースが多いです。

マンションの経営に着手する際は、初期費用の負担が大きいことを把握しておきましょう。

少額でできる不動産投資については、下記記事で詳しく解説しています。

運用コストがかかる

マンション経営では、運用コストがかかります。

というのも、入居者をスムーズに確保するには、適宜メンテナンスが必要なのです。

また、以下のような費用は毎月発生します。

• マンション共用部のクリーニング費用
• 固定資産税
• 火災保険料
• 地震保険料

不具合が生じた場合の修繕費はもちろんですが、定期的に発生する管理費などのコストが負担に感じるケースも多いです。

また、建物の状態によっては、高額な出費が発生するので、十分な資金がないとスムーズに運用できない可能性があります。

空室リスクがある

マンション経営には、空室リスクが伴います。

マンションを経営する際の主な収益は家賃収入なので、空室になると収入を得られないのです。

「入居者を確保できずにマンション経営がうまくいかない」「不動産価格が安い物件に投資したら、入居者をほとんど確保できなかった」などと、悩むケースもあります。

マンション経営において、空室リスクは重要であることを把握しておきましょう。

家賃滞納・入居者トラブルの可能性がある

マンション経営では、家賃滞納・入居者トラブルに悩まされるケースがあります。

入居者が家賃を滞納すると、収入が滞り、うまく運用できないのです。

また、入居者のトラブルにより不利益を受ける可能性もあります。

たとえば、「入居者が家賃を滞納し、結局回収できなかった」「入居者トラブルにより人気が低下した」などの例があります。

副業として不動産投資する場合、入居者の管理は負担になります。

マンション経営では、入居者関連のトラブルが生じる可能性があることを考慮しておきましょう。

家賃が下がる可能性がある

マンション経営では、家賃が下がる可能性があります。

マンション年数が経つにつれて老朽化し、入居者を確保するには家賃を下げなければならない状況になることがあるのです。

また、家賃は売却する際にも影響し、家賃の低い物件は売れにくいので注意が必要です。

たとえば、「新築で購入した物件の家賃が大幅に下落した」「不具合が発生し家賃を下げざるを得なくなった」などの例があります。

購入時の家賃をキープできるとは限らないことを、あらかじめ把握しておきましょう。

サブリースリスクがある

マンション経営時にサブリース契約をすることにも、リスクが伴います。

サブリース契約する場合、手数料や保証料の負担が発生し、その分収益は下がります。

また、将来、家賃の引き下げを要求され、マンション経営での目標の収益を達成できなくなる可能性があります。

「周辺環境が変わって入居者が減ったので、家賃を下げて欲しい」「地価が下落したので、このままの家賃では厳しい」などと、圧力をかけられるのです。

家賃保証を売りにしているサブリース契約もありますが、例外として注意事項が記載されていることがほとんどです。

サブリース契約を結ぶと、立場が不動産会社よりも低くなり、圧力に押されてしまうケースも少なくありません。

サブリース契約の弊害で、収益が下がる可能性があることを把握しておきましょう。

金利上昇により支払い額が増える可能性がある

マンション経営では、金利上昇により支払い額が増える可能性があります。

不動産投資では高額な資金が必要なので、ローンを組むのが一般的です。

ローンの支払いは金利の影響を受けるので、予想外の出費になる可能性があるのです。

「ローンが残っている段階で、金利が上がってしまった」などと悩むケースもあります。

ローンを組む際は、金利上昇のリスクがあることを把握しておく必要があります。

不動産投資ローンの金利については、下記記事で詳しく解説しています。

建物が老朽化する

マンション経営では、建物が老朽化するリスクがあります。

というのも、マンションは築年数が古くなるにつれて老朽化し、修繕・メンテナンスにコストがかかります。

「建物が老朽化して入居者を確保できなくなった」「建物の老朽化で家賃が下がった」など、老朽化は収益が下がる原因になるのです。

たとえば、以下は老朽化しやすいのであらかじめ把握しておくことをおすすめします。

• 外壁
• 床
• バスユニット
• 配管
• エアコン

なお、修繕が必要にも関わらず対応しない場合、入居者を確保できずに家賃収入が下がる可能性があります。

建物の老朽化はマンションの経営に大きく影響します。

自然災害のリスクがある

マンション経営では、自然災害のリスクがあります。

自然災害はいつどこで発生するか分からず、投資物件が被害を受ける可能性もゼロではないのです。

たとえば、「投資物件が地震で倒壊し、マンション経営が成り立たなくなった」「水害の被害を受けて浸水した」などの大きなトラブルになるケースもあります。

自然災害に全く備えていない場合は、取り返しのつかないことになります。

火災のリスクがある

マンション経営では、火災のリスクがあります。

入居者の注意不足で火災が発生するケースもあるので、管理者がコントロールできないのです。

たとえば、「寝たばこが原因で火災が発生した」「ガスコンロの火が引火して全焼した」などの被害があります。

場合によっては、原状復帰に高額な費用がかかります。

入居者の不注意が原因の火災であっても、入居者の支払い能力によっては損害賠償を十分に受けられない可能性があります。

予想外の火災で戸惑わないよう、あらかじめ火災のリスクがあることを認識しておきましょう。

将来売却できない可能性がある

マンション経営では、将来売却できないリスクがあります。

というのも、マンション経営に難渋している場合、希望金額でスムーズに売却できない可能性が高いのです。

たとえば、「家賃収入が低すぎてなかなか売却できない」などと悩むケースも少なくありません。

また、スムーズに買い手が見つからないリスクがあるのみならず、不動産売却には時間がかかります。

査定や税関連の手続きなどに時間がかかり、負担になることもあります。

マンション経営の出口戦略として、売却できない可能性も考慮しておきましょう。

マンションの売却については、下記記事で詳しく解説しています。

マンション経営リスクへの対策

マンション経営では様々なリスクがあることをお伝えしましたが、あらかじめ対策することで回避できるケースもあります。

マンション経営リスクへの対策について解説します。

 初期費用を貯める

マンション経営で初期費用を負担に感じるリスクを防ぐには、初期費用を貯めておくことが大切です。

物件の種類など様々な要因で初期費用は異なりますが、目安は物件価格の10%程度です。

なお、ローンを利用し、少ない自己資金で大きな収益を得るレバレッジ効果を期待することも可能です。

たとえば、自己資金1,000万円では年間収益100万円の物件にしか投資できないとします。

ローンとの併用で2,000万円確保し年間収益300万円の物件を購入できれば、収益がアップする可能性があります。

初期費用の支払いに戸惑わないよう、資金を準備しておきましょう。

 自己資金を確保しておく

資金不足で運用が滞るリスクを避けるには、自己資金を確保しておくのがおすすめです。

スムーズに運用できていれば、家賃収入で運用資金を賄えるケースもありますが、必ずしもそうではありません。

資金不足で修繕などの対応ができない場合、空室が増えて収益が下がるなどの悪循環になります。

ある程度自己資金を確保しておき、急な出費が発生した際も運用を立て直せるようにしておきましょう。

空室リスクの低い物件を選ぶ

空室リスクを回避するには、空室リスクの低い物件を選ぶことが大切です。

不動産を購入する段階で、空室になるリスクがないか見極める必要があるのです。

空室リスクを考慮する際は、建物自体の要因と環境要因を確認することが大切です。

たとえば、建物自体の要因としては以下が挙げられます。

• 築年数
• 設備
• 間取り
• 内装・外装

なお、以下のような周辺環境も入居者の確保に影響します。

• 物件周辺の人口
• 交通の便などの利便性
• 競合物件の有無

あらかじめ十分な情報収集を行い、不動産の需要の高さを見極めて投資することが大切です。

管理会社選びを慎重に行う

マンション経営においては、管理会社選びが重要になります。

素人が自力でマンション運営するのは難しく、管理会社を利用するのが一般的です。

管理会社は入居者募集や賃料改修、物件管理などをサポートしてくれるので、管理会社のサポートの質は健全な運用のため重要です。

管理会社選びに失敗すると、スムーズに入居者を確保できなかったり、十分な収益を得られないリスクがあります。

また、家賃滞納のリスクを抑えるには、家賃保証会社の利用を検討することをおすすめします。

家賃保証会社を利用することで、万が一、入居者の家賃滞納があったとしても家賃収入の保証を受けられますし、家賃催促を代行してもらえます。

ただし、サービス内容は会社により偏りがありますしコストがかかるので、必要性を吟味しなければなりません。

マンション管理に難渋しないよう、管理会社の見極めや家賃保証会社の利用の検討を慎重に行いましょう。

価値が目減りしにくい物件を選ぶ

家賃が下がるリスクを回避するには、価値が目減りしにくい物件を選ぶ必要があります。

不動産投資の主な収益は家賃収入なので、収益を得るには高い家賃をキープすることが大切なのです。

また、将来売却することを視野に入れると、高い値で売却できるというのも重要なポイントとなります。

不動産の価値が下がりにくい物件を選ぶには、以下のような要素に着目しましょう。

• 周辺人口が多いもしくは人口流入の見込みがある
• 交通の便が良く、入居者が集まりやすい
• 鉄筋コンクリート構造で劣化しにくい
• 地価が下落しにくい

不動産の価値は、建物自体の要因のみならず周辺環境によっても変動します。

また、経年劣化による価値の低下を防ぐには、耐用年数も意識しておく必要があります。

不動産投資の価値を検討する際は、目先の利益ではなく、長期的な視点を意識しましょう。

契約内容を慎重に確認する

サブリースリスクを回避するには、契約内容を慎重に確認することが大切です。

契約内容の理解が不十分な状態で契約すると、「手数料や保証料が負担」「家賃が保証されない」など、思わぬ失敗につながる可能性があります。

以下はサブリース契約を結ぶ上で重要なポイントになるので、あらかじめ確認しておきましょう。

• 家賃保証の割合
• 家賃保証見直しの頻度
• 免責期間の有無
• 中途解約できるか
• 修繕費用・メンテナンス費用の負担

サブリース契約では認識違いによるトラブルを防ぐため、契約内容に納得してから手続きすることを意識しましょう。

固定金利の利用を検討する

金利上昇のリスクを抑えるには、固定金利の利用を検討する方法があります。

固定金利の場合、金利が変動したとしても、返済完了まで金利が一定です。

金利の上昇が予測される状況では、固定金利の利用が安心です。

ただし、固定金利は変動金利と比較し、金利が高いという注意点があります。

場合によっては変動金利を選択した方が、返済額が小さくなる可能性があるのです。

変動金利か固定金利かを検討する際は、ローン返済期間を考慮することをおすすめします。

期間が長い場合は金利変動により影響を受けるリスクが大きいので、固定金利を検討するのも手段です。

一方、期間が短い場合は金利変動を受けにくいので、変動金利でも対応できるケースが多いです。

金利変動による影響と元々の金利の違いを考慮し、総合的に検討しましょう。

修繕費も含めて収支計画を綿密に立てる

建物の老朽化リスクに対応するには、修繕費も含めて収支計画を立てることが大切です。

不動産は築年数の経過とともに老朽化するのは避けられないので、適宜修繕・メンテナンスする必要があるのです。

場合によっては、修繕費用が高額になる可能性もあります。

修繕費を確保できない場合、「建物の老朽化に伴い収益が大幅に下がった」「入居者を確保できずに空室が増えた」などの失敗につながります。

修繕費を含めた収支計画を立てていれば、建物が老朽化したとしても対処できます。

不動産は老朽化のリスクがあることを考慮し、運用しましょう。

保険への加入を検討する

自然災害のリスクを回避するには、保険への加入を検討するのがおすすめです。

自然災害はいつどこで発生するか分からないですが、被害を受けると、損失が大きくなります。

たとえば、地震保険は生活再建目的に設定されており、保険会社によらず保険料が一律です。

日本は地震発生のリスクが高いので、あらかじめ加入しておくことをおすすめします。

不動産投資をする際は、自然災害のリスクにも備えておきましょう。

火災保険に加入する

火災発生のリスクに備えるには、火災保険への加入を検討することが大切です。

火災保険に加入していないと、火災で被害を受けたときに保証を受けられません。

保険金なしでは再建が難しいので、最悪の場合ローンのみが残る可能性があります。

ただし、火災保険は会社によって保険料や保証内容が異なるので、「妥当な保険料の設定になっているか」「十分な保証を受けられるか」をじっくり検討する必要があります。

なお、火災保険には火災のみならず、様々な特典がついているタイプもあるので、あらかじめ確認しておきましょう。

不動産会社に不動産の買取をサポートしてもらう

不動産を売却できないリスクを回避するには、不動産会社に不動産の買取をサポートしてもらうのがおすすめです。

個人で売却するのが難しい物件であっても、不動産会社のサポートを受けることで、条件交渉などがスムーズに進むケースが多いのです。

なお、現金化を急いでいる場合は、即日買取に対応している不動産会社を利用するのも手段です。

ただし、売却する際は損しないよう、複数の不動産会社にアプローチし、金額相場を確認することが大切です。

不動産の売却は収益に直結するので、慎重に検討しましょう。

 マンション経営の失敗事例

あらかじめマンション経営のリスクを把握し対策するには、失敗事例が参考になります。

様々なパターンがありますので、参考にしてみてください。

周辺地域のリサーチができておらず失敗

不動産投資会社の営業マンより、マンションの投資をすすめられました。 購入金額が値下げされている中古物件を購入したものの、周辺に競合マンションが多く、入居者の確保に難渋しました。

マンション経営では、周辺地域のリサーチができておらずに失敗するケースがあります。

たとえば、以下の要素がマンションの需要に関連します。

• 周辺の人口や年齢層
• 公共の交通機関の利便性
• 競合物件の有無
• 周辺の生活環境

周辺環境は重要な要素であり、公共の交通機関での移動が多いエリアでは駅などから近いマンションが有利です。

一方、車を所有している人が多いエリアでは駐車場を確保しておく必要があります。

なお、失敗事例のように競合アパートが多いエリアでは、入居者の確保に難渋する可能性があるので注意が必要です。

マンション経営をする際は、周辺環境をしっかりリサーチしておきましょう。

周辺環境が変化し入居者が激減

ワンルームマンション経営を大学の近くで始めました。 初めは大学生の入居が多く経営が安定していましたが、大学の移転に伴い需要がなくなり、空室が増えました。

マンションの需要は周辺環境に左右されるので、需要のあるエリアで経営する必要があります。

たとえば、「ファミリー層に人気」「若者が多く暮らしている」など、周辺地域の傾向をリサーチすることが大切です。

大学や企業と提携して寮として運用するのも手段です。

ただし、一つの需要に偏って経営するのはリスクが高く、移転などの環境変化とともに健全な経営ができなくなるケースがあります。

失敗事例のように、周辺環境の変化とともに需要が下がる可能性があることも考慮しておかなければなりません。

周辺環境の動向は、自治体の都市計画情報などが参考になります。

マンション経営は周辺環境の影響を受けるので、将来の動向を見据えることを意識しましょう。

高額なローンを組んでしまった

不動産会社の営業マンから家賃収入をローンの返済に充てられると言われ、高額なローンを組みました。 しかし、空室が立て続けに発生しローン返済に苦しむ状況になりました。

マンション経営では初期費用がかかるので、高額なローンを組むケースがあります。

家賃収入を期待して高額なローンを組むと、運用がうまくいかない場合にローン返済に苦しむ可能性があるので注意が必要です。

ローンを組む際は空室リスクを考慮した計画を立てておくことが大切です。

売却しようと試みたけどできなかった

築30年以上で高額な修繕費がかかるので、売却を試みました。 しかし、買い手が見つからず売却できませんでした。 修繕する経済力がなく、さらに空室が増えて経営が成り立たなくなりました。

マンション経営がうまくいかず、売却を検討するケースがあります。

ただし、マンションはタイミング良く売却できるとは限りません。

とくに、築年数の古い中古マンションは売却に難渋するケースが多いです。

マンションは築年数の経過とともに老朽化して高額な修繕費がかかったり、入居者の確保が難しくなり収益を得られない可能性があるためです。

なお、マンションが法定耐用年数を超えるとローンを組めないのも、売却できない原因の一つです。

失敗事例のように、マンションの売却ができないのみならず修繕にも対応できず、空室が増えるという悪循環に陥ることもあります。

マンションを経営する際は、家賃収入のみならず、売却時のことも念頭においておく必要があります。

マンション経営のリスクを把握し備えよう

マンション経営では高額な投資が必要になるので、赤字になるリスクがあります。

必ずしも、入居者からの家賃収入で順調に運用できるとは限りません。

マンション経営にはリスクが付きものですが、最大限対策することで、大きな収益を得られる可能性があります。

マンション経営のリスクを把握し、将来に備えましょう。