アパート経営は相続すべき？必要な手続きやポイントを解説

「アパート経営は相続すべき？」

「アパート経営の方法が分からず相続できる自信がない」

アパート経営を相続した方がいいのか迷っている方も多いのではないでしょうか。

アパート経営の経験がないと、何をすべきか分からず戸惑いがちです。

とはいえ、状況によってはアパート経営を相続する方がメリットが大きいケースもあります。

アパートを経営する際は、ローンの有無の確認や入居者への連絡などすべきことが多数あるのであらかじめ確認が必要です。

なお、アパート経営を相続すべきかは、状況によっても異なります。

本記事では、アパート経営の相続について詳しく解説します。

アパートを相続した場合にすべきこと

アパートを相続することとなった場合、やるべきことが多数あります。

まずは、ローン残債の確認が必須です。

そして、ローンの状況などを考慮しアパート経営を相続すべきか検討します。

また、アパート経営を相続することになったら「アパートの所有者の決定や名義変更」「入居者への通知」などを行う必要があります。

アパートを相続した場合にすべきことを確認しましょう。

ローンの有無を確認する

アパート経営を相続する際は、ローンの有無を確認することが大切です。

ローンの残債は、収支計画を立てる上で重要なポイントとなるのです。

アパート経営を相続する際、ローンも相続することになります。

相続問題にも影響する問題です。

ローンが多い場合は、アパート経営を相続する際のリスクも高くなります。

アパート経営を相続するかどうかを検討する際は、まず、ローンの有無に着目しましょう。

アパートの所有者を決める

アパート経営相続を検討する際は、アパートの所有者を決める必要があります。

現金であればスムーズに遺産分割できますが、アパートの分割は困ってしまうケースも少なくありません。

遺言書やその他の財産などの兼ね合いから、所有者を一人に決めるのがおすすめです。

複数人の共有名義にすると、アパート経営に支障を来す可能性があるので注意が必要です。

たとえば、アパートが共有名義になっていると、アパートの売却などの手続きをすることになった場合、同意をもらう手間が発生します。

共有名義では、一人の意思では運営を進められないことを念頭に入れておく必要があります。

なお、所有者を決めたら、ローンの残債のある銀行とやり取りを行うことが大切です。

別途手続きを行わない場合、ローンは分割相続扱いとなります。

相続人へ名義変更する

アパートを相続する人を決めたら、名義変更する必要があります。

名義変更する際は、相続登記が必要です。

相続登記が遅れると、新たな相続が生じるなどトラブル発生の原因になるので、名義変更を速やかに行いましょう。

万一、名義変更が遅れて相続人が増えると、自由にアパート経営を行えなくなります。

なお、相続登記が完了しておらず所有者が変わっていないと、アパートの賃貸や売却手続きを行うことができません。

アパート経営に支障を来さないよう、早めに名義変更をしましょう。

アパートの利用者へ連絡する

アパート経営を相続することになり、名義変更を行ったら、アパートの利用者へ連絡する必要があります。

というのも、亡くなった後は銀行口座が凍結され、今まで通りに家賃を振り込むことができなくなります。

連絡していないと、アパートの利用者が戸惑う可能性があるので注意が必要です。

また、アパート経営を相続する際は利用者と信頼関係を築く必要があります。

何らかのトラブルが発生した場合、大家が変わったことを認識されていないと、スムーズに対処できないケースもあるので注意しましょう。

今後アパートを経営するか検討する

アパートを相続する場合、今後アパートを経営するかどうか検討する必要があります。

アパートを相続したものの、どのように経営すべきか分からず迷うケースは多いです。

アパート経営がうまくいき軌道に乗れば、安定収入を得られますが、リスクもあります。

とくに、入居者を確保できない場合、収入を得られません。

トラブルが発生した場合、トラブル対処も必要です。

以下のような要素を総合的に判断し、経営すべきか検討しましょう。

• 現在の入居者の有無
• アパートの立地条件
• 経営状況
• ローンの残債
• アパートの状態
• 周辺環境

現在満室など経営状況が良い場合は、アパート経営を続けやすいです。

ただし、「アパートが老朽化している」「入居者がほとんどいない」など経営状況に不安があると、アパート経営を続けるのはリスクがあります。

アパート経営を相続するメリットがあるか慎重に検討しましょう。

アパート経営を相続するメリット

アパート経営は面倒なイメージもあり、相続すべきか迷う方も多いです。

とはいえ、将来性のあるアパート経営を相続すると、「定期収入を得られる」「節税になる」など様々なメリットがあります。

アパート経営に慣れていない場合も、不動産管理会社にサポートしてもらうなどして相続できるケースもあるので、状況によっては相続を視野に検討してみることをおすすめします。

アパート経営を相続するメリットを解説しますので、参考にしてみてください。

定期収入を得られる

マンション経営を相続すれば、定期収入を得られます。

とくに、入居者を確保できているアパートは、収益を得やすいので相続する価値があります。

もちろん、周辺環境が変わり入居者を確保できなくなったり、災害などで大きな被害を受けたりというイベントがある場合は例外ですが、比較的安定収入を得られるのが魅力です。

ただし、アパート経営を安定させられるよう、設備のメンテナンスをするなど運営上の工夫は必要です。

アパート経営では、空室リスクを回避できれば、安定収入につながります。

節税になる

アパート経営を相続すると、節税になるケースがあります。

アパート経営では、以下の税金の支払い額を抑えられる可能性があります。

• 相続税

相続税に関しては、現金よりもアパートの方が相続税評価額が下がるので、支払い額が小さくなります。

• 固定資産税

固定資産税に関しては、土地のみの場合よりもアパートが建設されている方が、税負担は小さいです。アパートなどの賃貸物件は固定資産税の節税効果が大きいと言われています。

• 所得税

アパート経営では、減価償却費用を経費計上できるケースがあります。年数などの状況にもよるので、節税効果があるか確認してみましょう。

不労所得になる

アパート経営を相続しうまく運用できれば、不労所得になります。

アパート経営経験がないと、相続する自信がないと感じる方もいますが、管理自体は不動産管理会社に任せられます。

入居者募集や家賃回収などストレスになりがちなことを依頼できるので、それほど負担にはなりません。

アパート経営を相続したとしても、うまく不動産管理会社のサポートを利用すれば、不労所得になりメリットが大きいです。

少ない自己資金で資産運用できる

アパート経営を相続する場合、少ない自己資金で資産運用できます。

一からアパート経営を始める場合は高額な初期費用がかかりますが、軌道にのっているアパートであれば、コストはほとんどかかりません。

ただし、アパート経営では、老朽化対策として修繕・メンテナンス費用の確保が必要です。

ある程度資金に余裕を持っておくのがおすすめです。

アパート経営の相続では初期投資が少ないので、自己資金をそれほど確保しなくても十分運用できます。

アパート経営はインフレに強い

アパート経営はインフレに強いので、経営を続けることは有用です。

お金の価値は下落するリスクがありますが、不動産の価値は影響を受けにくいと言われています。

アパート経営を相続せずに売却して現金化することも可能ですが、資産が現金のみというのはリスクが高いのです。

アパート経営を継続するのは、家賃収入を得られるのみならず、インフレ対策にもなります。

安定した資産形成をしたい場合、アパート経営を継続することを検討してみましょう。

アパート経営をする際の注意点

アパート経営には様々なメリットがありますが、押さえておくべき注意点もあります。

アパートを経営する際は、空室リスクや修繕・リフォーム費用の確保の必要性など注意点を把握しておく必要があります。

場合によっては赤字になり、アパート経営が負担になるケースもあるので注意が必要です。

注意点を踏まえ、アパート経営を相続することが利益につながるか検討しましょう。

アパートを経営をする際の注意点について解説します。

物件によっては大幅な修繕・リフォーム費用が必要

相続する物件によっては大幅な修繕・リフォーム費用が必要になります。

アパート経営を相続する場合、比較的築年数が経過している可能性があります。

築年数が古いアパートの場合、以下のような不具合が発生し、修繕・リフォーム費用が高額になるケースがあるので注意が必要です。

• 設備に不具合が発生した
• 外観が劣化して入居者が集まらない
• 間取りが流行遅れで需要がない

アパート経営で大幅な修繕・リフォームを行う目安は10年です。アパート経営では、築年数が古くなると、修繕・リフォームのコストがかかることを考慮しておきましょう。

空室リスクがある

アパート経営を相続する際は、空室リスクがあります。

アパート経営の主な収入は家賃収入です。

空室になり収入が入らないと、収益を得られないにも関わらず以下の料金が発生します。

• アパートの管理費用
• ローンの残債がある場合はローンの支払い
• 税金

とくに築年数の古いアパートは、外観や設備の老朽化がネックとなり、入居者を確保しにくくなります。

空室が増えると、アパート経営を相続することに関するリスクが高まることを把握しておきましょう。

アパートの運用コストがかかる

アパート経営を相続する場合、運用コストがかかります。

とくに、アパートに関する知識がない状態で経営を引き継ぐと、どのようなコストがかかるか把握できず戸惑う可能性があります。

アパート経営を相続する際は、運用コストを把握し、収支計画を立てることが大切です。

運用コストをあらかじめ把握せずに経営を引き継ぐと、以下のような失敗につながります。

• 予想外に維持費がかかり収益を得られない
• 修繕・メンテナンス費用が高額
• 税金の支払いが負担
• 清掃代や設備の点検費用が毎月発生する
• ローンの残債がありローン支払いが発生する

アパートの運用コストを正確に把握し、収支バランスを取れるか検討しましょう。

アパート経営を引き継ぐ際のポイント

アパート経営を引き継ぐ際は、「リフォームを検討する」「経営方針を見直す」など、一旦現状のままで良いかどうか確認が必要です。

場合によっては、安定運営のために何らかのアクションが必要なことがあるのです。

アパート経営で最大限収益を得られるよう、アパート経営を引き継ぐ際のポイントについて解説します。

あらかじめチェックしてみてください。

リフォームを検討する

アパート経営を続ける場合、必要に応じてリフォームを検討することが大切です。

まずは、アパートの状態を正確に把握しましょう。

以下のようなポイントを考慮し、リフォームの必要性を検討します。

• アパートの間取りが現代のニーズを満たしているか
• 今後アパート経営をどのくらいの期間続けるか
• アパートを売却する選択肢

適切なタイミングでリフォームを行うことが、順調なアパート経営につながります。

収支計画を立て、リフォームにかけられる費用を算出するのがポイントです。

経営方針を見直す

アパート経営を相続することになったら、経営方針を見直すことが大切です。

とくに、不動産会社に管理を委託している場合、一旦解約するのも手段です。

不動産会社に管理を委託すると、直接経営するよりも得られる収益は少なくなります。

なお、不動産会社が家賃を減額しているケースもあります。

ただし、不動産会社の管理を解約する場合、状況によっては手数料や違約金がかかる可能性があるので注意が必要です。

また、解約する際は、以下のように、アパートの利用者とのやり取りも必要になります。

• 賃料の交渉を行う
• 口座変更を行う
• 賃貸人変更を伝える

経営状況を見直し不満がある場合、必要な手続きや入居者とのやり取りを行えるのであれば、直接契約に切り替えるのも有効です。

相続したアパートは売却するのも手段

アパート経営を相続するのが難しい場合や、収益を得る見込みがない場合などは、売却するのも手段です。

ただし、相続したアパートを売却する際は、タイミングや利用する不動産会社の選択がポイントとなります。

良い条件で売却できるよう、売却する際の着眼点を把握しておくことが大切です。

相続したアパートを売却する際のポイントについて解説します。

売却のタイミングを検討する

アパート経営を相続せずに売却する場合、タイミングを検討する必要があります。

たとえば、以下のような状況では、売却を検討することをおすすめします。

• アパートの築年数が古い
• 大幅な修繕・メンテナンスが必要
• 入居率が極端に低い

アパート経営を相続しても利益を得られる見込みがない場合、売却して利益を得るのも手段です。

ただし、相続直後にアパートを売却するのが良いか検討しましょう。

数年間アパート経営を行い、準備を整えてから売却を検討するのがおすすめです。

不動産の一括査定を利用する

不動産を売却することに決めたら、不動産の一括査定を利用するのがおすすめです。

不動産一括査定を利用すれば、最も高く売れる不動産会社を見つけられます。

不動産会社は多数ありますが、それぞれ得意分野が異なります。

不動産を売却する際は、売却に強い不動産会社を選ぶことが大切です。

不動産一括査定を利用すれば、必要事項を入力するだけで一気に査定を依頼できるので、忙しい方でも負担になりません。

利用する不動産会社を効率的に見つけられるよう、不動産一括査定の利用を検討しましょう。

アパートの生前贈与と相続の違い

アパートの贈与方法には生前贈与と相続があります。

生前贈与は「所有者が生きている間に贈与すること」、相続は「所有者の死後に贈与すること」です。

アパートを経営する場合、相続ではなく、生前贈与するケースもあります。

アパートの生前贈与と相続の選択肢がある場合は、生前贈与の特徴も把握した上で、選択する必要があります。

アパートの生前贈与のメリット

アパートの生前贈与には相続にはない特徴的なメリットがあります。

生前贈与は所有者の意思が反映されるので、引継ぎ者を指定できます。

また、税金関連でも相続の場合とは事情が異なります。

アパートの生前贈与のメリットについて解説しますので、参考にしてみてください。

節税対策になる

アパートの生前贈与は節税対策になります。

アパートとして贈与する場合、現金よりも財産の評価額が低くなるのです。

アパートの評価額と固定資産税評価額は一致します。

なお、固定資産税評価額は、アパートの築年数が古くなると下がります。

家賃収入は引き継ぎ者のものになる

アパートを生前贈与する場合、家賃収入は引き継ぎ者のものになります。

アパート経営では家賃収入を得るので、軌道に乗っている場合は財産は次第に大きくなります。

家賃収入で利益を得られている場合、相続財産が増えるので、相続税の負担も大きくなるのです。

一方、アパートを生前贈与して家賃収入を引継ぎ者のものにすれば、相続財産が少なくなり、節税対策になります。

所得の分散効果がある

親の所得が子の所得よりも大幅に多い場合、親の所得税の負担は大きくなります。

アパートを生前贈与することで所得を分散し、所得税の負担を減らすことも可能です。

親の所得と子の所得のバランスにもよりますが、アパートの生前贈与により、税金の合計額がどちらが得になるかを検討してみてみましょう。

引き継ぎ者を選べる

アパートを生前贈与する場合、引き継ぎ者を選べます。

というのも、アパートを相続することになると、相続争いになるケースがあります。

生前贈与であれば、引き継ぎ者を選んであらかじめ渡すことが可能です。

アパートの生前贈与のデメリット

アパートの生前贈与にはメリットがある反面、デメリットがあります。

相続よりも手続きが煩雑になりやすいですし、不公平感がありトラブルになるケースもあります。

アパートの生前贈与のデメリットについて解説しますので、参考にしてみてください。

税金や各種手続きの諸費用がかかる

アパートを生前贈与する場合、税金や各種手続きの諸費用がかかります。

たとえば、以下のような費用が発生します。

• 所有権移転登記費用
• 不動産取得税

生前贈与で発生する費用も考慮しましょう。

手続きが煩雑になる

アパートの生前贈与は、手続きが煩雑です。

慣れていないと、自力で進めるのが難しいケースが多いです。

専門家へ依頼する諸費用が発生します。

不公平になる可能性がある

アパートを生前贈与すると、不公平になる可能性があります。

相続問題に発展するケースもあるので、引き継がない子に対して考慮する必要があります。

他の財産との兼ね合いで生前贈与するなどの工夫が必要です。

アパート経営を相続する際は今後の方針を検討しよう

アパート経営を相続する際は、今後の方針を検討する必要があります。

たとえば、入居者が入っている場合はそのまま相続し、収益を得るのが有用です。

一方、入居者を確保できていない場合は、必要に応じて修繕・メンテナンスが必要です。

ただし、状況によっては、修繕・メンテナンスにコストをかけても十分な収益を得られない可能性があります。

また、費用を確保できないケースもあります。

今後アパート経営を相続するのが難しい状況の場合は、売却を検討するのも手段です。

アパート経営を相続する際は現状を把握し、方針を定めるようにしましょう。