公務員の不動産投資は副業になる？条件や注意点を解説

「公務員は副業が禁止されているけれど不動産投資は可能？」

公務員は不動産投資を始めることができるのかと疑問に思っていませんか。

公務員は副業が禁止されているので、不動産投資は許可されないというイメージを持っている人が多いですが、必ずしもそうではありません。

本記事では、公務員が不動産投資を行える条件などについて詳しく解説します。

公務員が不動産投資をするのは違法？

民間企業では副業が許可されるケースもありますが、原則、公務員は副業が禁止されています。

不動産投資はグレーゾーンであり、違法か合法か気になる方が多いでしょう。

公務員が副業として不動産投資することができるのかについて説明します。

公務員の不動産投資は副業の対象になる？

公務員は国家公務員法にて、営利目的の私企業を営むことが禁止されています。

つまり、法律上は不動産投資も原則禁止となるのです。

公務員が不動産投資をする際は、許可を取る必要があります。

公務員の不動産投資が副業扱いになった場合は？

公務員の不動産投資が副業扱いになった場合、何らかの処分を受ける可能性があります。

処分内容としては、以下が挙げられます。

• 戒告
• 減給
• 停職
• 免職

不動産投資は労働収入とはみなされないことが多いですが、条件に合わない場合は処分の対象となり得ます。

公務員が不動産投資をするための条件

原則、公務員は副業が禁止されており、不動産投資も副業に該当することがありますが、条件を満たせば不動産投資をすることが可能です。

公務員が不動産投資を行う際は、副業としてみなされるかそうでないかが重要なポイントとなります。

そこで、公務員が不動産投資・運営をする上で満たすべき条件について詳しく解説します。

あらかじめチェックしておきましょう。

不動産投資の規模が5棟10室未満であること

公務員が不動産投資をするための条件の1つに、「不動産投資の規模が5棟10室未満であること」があります。

というのも、人事院が公務員の不動産投資に関して、上記の基準を定めているのです。

人事院が定める基準を超えなければ、不動産投資は副業に該当しないとされています。

一方、基準を超えると、国家公務員法違反になる可能性があります。

不動産投資をする際は、一定の基準があることを把握しておきましょう。

参考：人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について

投資物件の家賃収入が500万円未満であること

公務員が不動産投資する場合、家賃収入が500万円未満であれば副業に該当しないとされています。

ただし、基準となる家賃収入は、利益や手取りではなく売上です。

高額な借り入れをしており、赤字の状況であっても、家賃収入が500万円を超えると副業とみなされるのです。

また、家賃年収が500万円未満であっても、人事院規則にて報告の義務が定められています。

以下のような報告をする必要がありますが、人事院が提示している書式を使用すると記載しやすいです。

• 運営する不動産の種類・規模
• 1年間当たりの家賃収入の見込み
• 不動産の運営方法

なお、家賃収入が500万円を超える場合にも例外があり、副業とはならないケースがあります。

たとえば、資産の相続などであれば、通常だと副業には該当しません。

 管理業務を外部に委託すること

公務員が不動産投資をする条件として、「管理業務を外部に委託すること」が必要だと言われています。

というのも、公務員には職務専念の義務があり、管理業務により本業に支障を来すのは好ましくないとされているからです。

不動産投資に多大な労力を使わないよう、管理業務に関しては外部に委託する必要があります。

公務員として不動産投資をする際は、パートナーとなる信頼できる不動産管理会社を見つけましょう。

一定規模以上である場合、承認されていること

公務員が不動産投資することに関しては、人事院により様々な規定があり、条件を満たす必要があります。

ただし、一定規模以上であっても、人事院による承認を得られていれば副業に該当しません。

たとえば、以下のような場合だと公務員であっても不動産投資が可能です。

• 不動産投資と公務員としての職務に利害関係がない
• 不動産管理業務などにより本業に支障を来さない
• 公務員としての信用を失う行為をしない

公務員の不動産投資に関しては、国家公務員と地方公務員によっても条件が異なります。

公務員として不動産投資業務を行う場合は、あらかじめ条件を確認しておきましょう。

公務員が不動産投資をするメリット

公務員が不動産投資することに関しては、一般的な会社員にはない様々なメリットがあります。

不動産投資では、投資額が高額になり、金融機関の融資に頼るのが一般的です。

また、高額な投資はリスクが高いので、計画性を持って投資することが大切です。

公務員は収入が安定していますし、社会的な信用度も高いので、融資や不動産運営の計画策定がスムーズに進むのです。

公務員が不動産投資をするメリットについて詳しく見ていきましょう。

不動産投資ローンの審査を通過しやすい

不動産投資ローンの審査を通過しやすい点は、公務員ならではのメリットです。

不動産投資をする際は、多くの場合だと投資額が高額になるので、金融機関から融資を受けることになるでしょう。

金融機関が融資を行う際は、以下のような観点から審査します。

• 現在の職業
• 年収がどのくらいか
• 長期間勤務継続可能か
• 安定した収入があるか
• 貯蓄額や資産

不動産投資ローンに関しては、一時的な年収のみならず、長期間安定収入を得られるかが重視されます。

公務員であれば、長期間勤務継続できると評価されるので、ローンを受ける際の信用度が高いのです。

なお、場合によっては、金融機関側よりアプローチされることもあります。

公務員はローンの審査に通りやすく、不動産投資をスムーズに進められる可能性が高いでしょう。

 低金利の融資を受けられる可能性が高い

公務員は、低金利の融資を受けられる可能性が高く、不動産投資を有利に進めやすいです。

金融機関が融資をする際は、年齢や現在の職業・勤続年数、年収など様々な観点から信頼できるかを見極めます。

公務員の場合は、リストラなどのリスクが低いため、金融機関からの信用度は非常に高いです。

たとえば、一般の人が不動産投資ローンを申し込んだ場合だと、信用度を証明できなければ、審査を通過できない、金利が高くなるなど不利な状況になります。

金利が高い場合、不動産運用がうまくいったとしても返済の負担が増えるため、収益は低くなるでしょう。

一方、信用度の高い公務員であれば、ローン審査に通りやすいことに加えて、低金利の融資を受けられる可能性が高いです。

年収が同じであっても、民間企業よりも公務員の方が有利な条件になりやすいでしょう。

将来の不労所得につながる

不動産投資は、将来の不労所得につながることがあります。

不動産投資後はうまく運用しなければならないので、手間がかかると思われがちですが、管理はある程度不動産管理会社に任せられるのです。

 たとえば、以下のような業務は不動産管理会社に任せるのが一般的です。

• 入居者の募集
• 入居者からの家賃の回収
• 不動産の管理

公務員として本業が忙しい場合でも、不動産管理会社に任せることで、無理なく運用できるでしょう。

不動産投資に成功して起動に乗れば、将来の不労所得になります。

不動産投資家になるための基本的な流れや成功のポイントについては、下記記事で詳しく解説しています。

相続税対策ができる

相続税対策ができるのは、公務員が不動産投資をするメリットの1つです。

相続税を算出する際、財産は全て現金に換算しますが、その金額が相続税評価額です。

通常、現金は相続税評価額が100%ですが、不動産投資により不動産という形で相続すると、相続税評価額が20%程度下がります。

公務員であっても、相続税対策として不動産投資をすることは認められるケースが多いです。

投資計画を立てやすい

公務員は不動産投資をする際に投資計画を立てやすいというメリットがあります。

というのも、公務員はリストラされる可能性が低いですし、収入の変動がなく安定しています。

通常、ボーナス額や昇給額はある程度一定なので、生涯の収入を予測できるでしょう。

不動産投資計画を立てる際、生涯年収は重要なポイントとなります。

たとえば、「将来予測される貯蓄額に応じて頭金を決める」など、計画性を持った投資ができます。

一方、会社員の場合は、リストラや収入減少、ボーナスカットなどの可能性がゼロではないので、高額な不動産投資をするのはリスクが高いでしょう。

予測通りの収入が得られない場合、ローンの支払いに苦労する可能性もあります。

公務員の収入が安定しているのは、不動産投資をする際の大きな強みと言えるでしょう。

副業扱いになりにくい

公務員は通常、副業は認められていないですが、不動産投資は副業扱いになりにくいです。

というのも、不動産投資は前例が多いため、副業として処分されずに審査を通ることが多いのです。

「上司や同僚が不動産投資をしているので、安心して着手できる」という職場もあります。

規模が大きすぎると本業に支障を来しますが、そうでない場合は公務員であっても不動産投資に着手しやすいでしょう。

公務員が不動産投資をするデメリット

公務員の不動産投資には様々なメリットがありますが、押さえておくべきデメリットもあります。

あらかじめチェックしておきましょう。

条件に合わない場合処分を受ける可能性がある

公務員が不動産投資をする際、条件に合わない場合は処分を受ける可能性があります。

公務員は基本的に副業が禁止されているので、不動産所得の申告が不十分な場合や副業とみなされた場合、処分の対象となるリスクがあるのです。

不動産投資は比較的副業扱いになりにくいとはいえ、将来に関わるので、あらかじめ以下のような注意が必要です。

• 不動産所得の申告漏れに注意する
• 条件に合致するかあらかじめ確認しておく

法律違反としてペナルティを科せられないよう、リスク回避をすることが大切です。

赤字になるリスクがある

不動産投資をする際は、赤字になるリスクを想定しておく必要があります。

たとえば、以下のようなリスクがあり、思うような収益を得られない可能性があるのです。

• 空室で収入がなくなる
• 入居者の家賃滞納により収入が滞る
• 修繕費用が高額になる
• 金利上昇によりローン支払いの負担が増える
• 不動産の価値が下がる
• 自然災害・火災などの被害を受ける
• スムーズに現金化できない

公務員は収入が安定しているにも関わらず、不動産投資をすることで、安定した生活が崩れるリスクもあるでしょう。

安全性を重視する場合は、以下のようにあらかじめ対策しておくことが大切です。

• 災害発生のリスクの高さを評価する
• 万一の場合に備えて保険に加入する
• 自己資金を確保しておく

不動産投資は、赤字になるリスクがあることを考慮した上で着手しましょう。

不動産投資のリスクと回避方法については、下記記事で詳しく解説しています。

確定申告の手間がかかる

公務員が不動産投資をすると、確定申告の手間がかかります。

公務員は、本業以外の収入がない場合は確定申告不要です。

ただし、不動産投資により収益が得られる場合、毎年確定申告をする手間が発生します。

確定申告は以下のような工程が必要であり、面倒に感じるかもしれません。

• 毎月帳簿をつけておく
• 領収書などの書類を準備する
• 確定申告関連の書類を記載する

確定申告では毎月の収支の把握や書類の保管など、こまかな作業をしなければなりません。

また、期間が決まっているので、間に合うように準備する必要があるでしょう。

本業に支障を来す可能性がある

公務員が不動産投資すると、本業に支障を来す可能性があります。

不動産投資は管理会社と連携することで負担がかからないことが多いですが、不動産投資にのめりこみ、本業との切り分けができない人もいるのです。

たとえば、以下のような状況になることがあります。

• 不動産投資のことが気になり、仕事に集中できない
• 投資物件にトラブルが発生し対応を求められる
• 不動産運用がうまくいかずアクションを起こす必要がある

公務員は正確な仕事が求められるので、不動産投資に時間を割いたりストレスに感じたりするのは避けたいでしょう。

悪質な業者に狙われやすい

公務員は不動産投資をする際、悪質な業者に狙われる可能性があります。

公務員は収入が安定しており、スムーズに融資を受けやすいため、不動産投資を勧める対象になりやすい傾向があります。

 悪質な業者に狙われ、騙されるリスクも高いでしょう。

 なお、公務員には以下のような印象があるのも、不動産投資を勧める対象として狙われやすい原因です。

• 不動産投資を始めやすい条件が整っている人が多い
• 不信感を感じる人が少ない

不動産投資は大きなリスクを伴うので、騙されて安易に投資しないよう、十分な情報収集を行いじっくり検討する必要があるでしょう。

公務員が不動産投資をする際は申請しよう

公務員が不動産投資もしくは相続などで不動産経営をする際は、適切な手続きをしておくことが大切です。

不動産運営に必要な手続きについて詳しく解説しますので、参考にしてみてください。

適切な申請をすれば違法にならない可能性が高い

不動産投資・運営をする際に、適切な申請を行っていれば、条件に合致していない場合でも許可される可能性があります。

 条件に合わないにも関わらず、不動産運営が許可されるケースは、以下が挙げられます。

• 不動産を相続で取得し運営することになった
• 家庭の事情で空き家ができ賃貸業を営むことになった

規模の大きい不動産であっても、何らかの事情がある場合は許可されやすいのです。

条件に合わないという理由であきらめるのではなく、申請してみると良いでしょう。

不動産投資・運営時の申請書類を把握しておこう

公務員が不動産投資・運営をする際は、申請することが大切です。

スムーズに申請できるよう、申請書類を把握しておきましょう。

通常、条件に合致しない不動産投資をする際は、「自営兼業承認申請書」「不動産管理の委託契約書」「物件概要書」「貸借条件一覧表」を揃える必要があります。

申請していれば、違法扱いになる可能性がないので、堂々と不動産運営に着手できます。

なお、申請に必要な書類は状況や地域により異なることがあるので、あらかじめ確認しておきましょう。

不動産投資時の申請はいつすれば良いのか

不動産投資の申請時期は、明確に決まっていません。

ただし、不動産運営を実際に開始する前に、申請しておくのがおすすめです。

申請が許可されてから、不動産投資の計画を作成したり、ローンを組んだりするのが良いでしょう。

というのも、ある程度準備を進めた後で申請が許可されなかった場合、不利益が発生する可能性があります。

なお、申請に時間がかかることもあるので、余裕を持って申請手続きを進めましょう。

公務員でも条件の範囲内で不動産投資ができる

公務員でも条件の範囲内で不動産投資ができます。

以下の点をあらかじめ確認しておきましょう。

• 副業禁止規定に該当しないこと
• 条件に合致しない場合は申請して許可を得ること

なお、不動産投資にはメリット・デメリットがあるので、総合的に判断して着手すべきか検討する必要があります。

不動産投資の可否を判断する正しい情報を把握した上で、着手してみると良いでしょう。