ワンルームマンションの不動産投資はリスクが高い?失敗を防ぐポイントを解説

「一棟投資は難しいけれど、ワンルームであれば投資できそう」

「ワンルームマンション投資を勧められて興味がある」

このようにワンルームマンションへの投資を考えている方も多いのではないでしょうか。

ワンルームマンションは投資金額が少なく着手しやすいですが、メリット・リスクを総合的に考慮し、投資すべきか判断する必要があります。

収支計画を立てた上で投資すればメリットを得られますが、計画性のない状態で着手すると大きな損害になる可能性があるのです。

本記事ではワンルームマンション投資の基礎知識やメリット・リスク、失敗を防ぐポイントなどについて解説しますので、参考にしてみてください。

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ワンルームマンション投資とは?

不動産

ワンルームマンション投資を検討しているものの、収入源や必要な費用など詳細を把握できていない方もいるでしょう。

ワンルームマンション投資をスムーズに進めるには、ワンルームマンション投資の特徴を把握しておくことが大切です。

詳しく解説しますので、参考にしてみてください。

ワンルームマンションの収入源は家賃収入

ワンルームマンション投資では、家賃収入から収益を得ます。

投資した物件に入居者が入って初めて、収入が得られるのです。

通常、ワンルームマンションの投資では自己資金のみではなく、ローンを利用します。

入居者からの家賃収入があれば、月々のローンの返済費用に当てられ、残りの金額は月々の収益となります。

なお、家賃収入以外にも、投資物件を購入金額より高い値段で売却して収益を得るのも手段です。

ワンルームマンション投資にかかる費用

ワンルームマンションの投資をする際は、かかる費用を把握しておく必要があります。

ワンルームマンション投資では、入居者からの家賃収入からローン返済額を引いた金額が収益となることをお伝えしましたが、その他諸費用がかかるのです。

たとえば、ワンルームマンション投資では以下のような費用を考慮する必要があります。

初期費用

初期費用は、不動産購入費以外にかかる諸費用です。

初期費用としては、以下が必要になります。

  • 仲介手数料
  • 不動産登記費用
  • 登録免許税
  • ローン事務手数料
  • 火災保険料
  • 固定資産税
  • 印紙税
  • 不動産取得税

ワンルームマンション購入時は、不動産購入価格の3%程度の初期費用が発生するケースが多いです。

頭金

頭金は、不動産購入時にローンではなく手持ちの資金から支払う金額です。

頭金は通常、物件価格の10%が目安となります。

自己資金

自己資金は、頭金と初期費用とを合わせた金額で、ローンではなく手持ち資金で支払います。

自己資金額は、金融機関からの融資を受ける際に重要な要素となります。

頭金をローンでまかない、自己資金を抑えたいと考える方もいますが、不動産投資においては不利になるケースがあります。

頭金をローンに含めると融資に通りにくくなったり、金利が高くなる可能性があるのです。

一定額は自己資金まかなう方が、不動産投資をスムーズに進められることを把握しておきましょう。

マンションオーナーの業務や注意点などについて詳しく知りいたい方は、下記の記事もおすすめです。

ワンルームマンション投資のメリット

不動産

ワンルームマンション投資には、一棟投資などその他の不動産投資方法にはないメリットがあります。

ワンルームマンション投資のメリットを詳しく見ていきましょう。

投資金額が少ない

ワンルームマンション投資では、投資金額が少ないのが特徴です。

不動産投資には一棟投資や戸建て投資など複数ありますが、ワンルームマンション投資は1室のみなので、少ない投資額で着手できるのです。

とくに、中古のワンルームマンションは格安で購入できるケースがあるので、自己資金が少ない方でもローンを活用するなどして、不動産投資を始められるでしょう。

「若手でも金融機関の融資を得られ、ワンルームマンション投資にチャレンジできた」という例もあります。

ただし、投資金額の大きな物件は金融機関のローンの審査が厳しいですし、将来ローンの返済が負担になる可能性があります。

ワンルームマンションは少ない投資金額で始められるのがメリットですが、あらかじめローンの返済も含めた収支計画を立てておきましょう。

空室にならなければ安定収入が得られる

ワンルームマンションは空室にならなければ、安定して家賃収入を得ることができます。

ワンルームマンションは、価格の変動が小さいので大幅な損失が発生しにくく、比較的リスクが少ないのです。

また、収入源は毎月の家賃収入なので予想しやすく、収支計画を立てやすいです。

株式投資などと比較すると、収入が安定していることをイメージできるでしょう。

ただし、ワンルームマンション投資で安定収入を得るには、「入居者を確保できる」というのが条件になります。

ワンルームマンションを安定して運用できれば、長期的な不労収入となるでしょう。

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ワンルームマンション投資のリスク

不動産

ワンルームマンション投資にはメリットがある反面、リスクもあります。

ワンルームマンション投資の際は、リスクを把握し、あらかじめ対策しておくことが大切です。

ここでは、ワンルームマンション投資のリスクについて詳しく解説します。

空室リスクが高い

ワンルームマンション投資の最大のリスクは、空室リスクが高いことです。

ワンルームマンションは投資では、収入源は1室の家賃収入のみなので、万一入居者が見つからなかった場合無収入状態になるのです。

家賃収入を得られなくても、ローン返済や管理費などの諸費用は必要となります。

家賃収入があれば支払いをまかなえますが、無収入状態では全て自己資金から手出ししなければなりません。

自己資金に余裕がない場合は、生活が成り立たなくなる可能性があります。

一方、複数部屋のある一棟投資であれば、空室リスクを分散できるので完全に無収入状態になる可能性は低いです。

ワンルームマンション投資では、空室状態になる可能性を考慮しておく必要があるでしょう。

節税効果が少ない

ワンルームマンション投資では、節税効果を期待することはできません。

不動産購入価格を一括して経費として計上できず毎年減価償却する仕組みなので、節税効果は減価償却期間に左右されるのです。

ワンルームマンションは減価償却期間が長いので、税還付が小さい傾向にあります。

とくに、所得の低い方は、節税効果がより小さくなるので注意が必要です。

「節税効果を期待して不動産投資したものの、全く効果がなかった」という失敗も少なくありません。

不動産投資で節税効果を得るには、減価償却期間が短い物件を選ぶ必要があることを把握しておきましょう。

維持費が高額になりやすい

ワンルームマンション投資では、維持費も考慮する必要があります。

投資後の修繕費用やリフォーム費用は、購入者が全額負担することになるのです。

もちろん、入居者に維持費や管理費を加味した費用を徴収しますが、ワンルームマンションは空室リスクを避けるため、費用を下げざるを得なくなるケースもあるのです。

「家賃収入が下がり、維持費の負担が大きくなった」「高額な修繕費用の影響で収益を得られず赤字が続いている」という失敗もあります。

ワンルームマンションの投資をする際は、収支計画を立て、将来的に継続して収益を得られるか慎重に検討する必要があるでしょう。

大幅な赤字になる可能性がある

ワンルームマンション投資では、大幅な赤字になるリスクがあります。

とくに、新築ワンルームマンション投資では、数年間で大幅に家賃が下がる可能性があるのです。

新築ワンルームマンションでの退去後の家賃の下落率は非常に大きいので、購入時点で収益が良くない場合は、将来大幅な赤字につながります。

赤字が続くと金融機関からの融資も受けにくいので、新たに投資して収益を得ることもできません。

ワンルームマンションは新築、好立地など条件が良い場合でも、将来家賃が下落して収支が悪化する可能性が高いことを把握しておきましょう。

ワンルームマンション売却のコツや注意点について事前に把握したい方は、下記記事を読み進めておきましょう。

ワンルームマンション投資が適したケース

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ワンルームマンション投資にはメリット・リスクがありますので、本当に投資すべきかどうかを検討する必要があります。

とはいえ、ワンルームマンションに投資すべきか判断できない方もいるでしょう。

ワンルームマンション投資が適したケースをご紹介しますので、参考に検討してみてください。

利回りが高い物件

利回りが高い物件であれば、ワンルームマンション投資で収益を得られる可能性があります。

ワンルームマンションは家賃収入が下落し赤字になるケースが多いですが、相場より格安で購入できれば、収益が多くなるためです。

ただし、利回りが高いということは、何らかのリスクがある可能性が高いです。

たとえば、目先の利回りのみを重視すると、「建物の老朽化が進んでいて、購入後数年で高額な修繕費用がかかった」などの失敗につながります。

利回りが高くなっている事情が、将来の不動産経営にどの程度関与するのか、担当者にしっかりヒアリングし、投資すべきかの検討をする必要があるでしょう。

人口密度が高い都市部

人口密度が高い都市部のワンルームマンションでは、安定した収益を得られる可能性が高いです。

人口密度が高ければ入居者からの需要があるので、家賃を下げることなく入居者を確保できるためです。

また、入居者からの人気が高い物件は築年数が経過しても資産性が高いので、売却する際も有利です。

インカムゲインのみならずキャピタルゲインも視野に入れて、不動産運営を行えるでしょう。

ワンルームマンションに投資する際は、需要の高さを判断する上で、人口密度の高さがヒントになるでしょう。

大学の周りや学生が多く住んでいる地域

大学の周りや学生が多く住んでいる地域は、ワンルームマンションの需要が高いのでおすすめです。

地方の購入価格の安い物件であっても、1人暮らしの学生からの需要が高く、家賃を下げずに入居者を確保できるケースがあるでしょう。

購入価格が安く高い家賃収入を得られれば、大きな収益になります。

ただし、特定の大学に頼ると、移転した場合に一気に需要がなくなり、赤字に傾くリスクがあります。

空室リスクを避けるためには、複数の大学が密集しており、移転などイレギュラーな状況による影響を受けないエリアの不動産を選ぶ必要があるでしょう。

ワンルームマンション投資で失敗しないためのポイント

不動産

ワンルームマンションは空室リスクの影響を受けやすく、大幅な赤字になるなど失敗する可能性があります。

ワンルームマンション投資で長期間安定運用するには、押さえておくべきポイントがあります。

ここでは、ワンルームマンション投資で失敗しないためのポイントを解説します。

需要の高い不動産を選ぶ

ワンルームマンション投資で失敗しないためには、需要の高い不動産を選ぶことが大切です。

ワンルームマンションで家賃収入をキープするには、常に入居者を確保しなければなりません。

需要がない不動産を選んだ場合、やむを得ず家賃を下げなければならなくなり、赤字になる可能性があるのです。

期間が保証されているわけではないですが、確実に家賃収入を確保したい場合は、既に入居者がいるワンルームマンションを選ぶのも手段です。

不動産投資後、一から管理会社や入居者探しをする必要がないので、ハードルが下がります。

空室による失敗リスクを回避できるよう、需要の高さに着目しましょう。

中古物件を選ぶ

ワンルームマンション投資では、中古物件を検討するのがおすすめです。

新築ワンルームマンションは購入した段階で中古扱いとなるので、大幅に家賃が下落するリスクがあるのです。

高い家賃を維持できない場合、収益が得られず赤字になる可能性があります。

また、ワンルームマンションは手頃な家賃の中古物件の方が、入居者からの人気が高い傾向にあります。

「新築物件の方が入居者が入りやすいと思ったのに、予想外に収益を得られなかった」という失敗は多いです。

高額な新築ワンルームマンションに投資するのではなく、比較的購入価格の安い中古マンションに複数投資した方が、収益が大きいケースがあるでしょう。

収支と利回りを確認しておく

ワンルームマンション投資に着手する際は、収支と利回りを確認しておくのがおすすめです。

収支と利回りを考慮せずに、不動産購入価格のみに着目して投資すると、収益を得られず失敗する可能性が高いのです。

ワンルームマンションの収支に関しては、運用方針によりインカムゲインとキャピタルゲインに着目する必要があります。

入居者を募集して家賃収入を得る場合はインカムゲインとなり、購入額、空室率、家賃相場、利回りなどを考慮して収支計画を立てます。

ワンルームマンション投資で収益を得るには、最低でも利回りが3%以上であることが望ましいとされています。

なお、キャピタルゲインを期待する場合は、不動産価値の下がらない物件を選ぶ必要があるでしょう。

ワンルームマンションに投資する際は、損害が発生しないよう、収支と利回りを確認しておきましょう。

複数の物件を比較する

ワンルームマンション投資を検討する場合は、複数の物件を比較するのがおすすめです。

ワンルームマンションは物件によって、将来の収益が大きく異なるのです。

たとえば、以下のような要素が重要なポイントとなります。

  • 物件の立地環境
  • 駅からの距離
  • 新築か中古か
  • 地方か郊外か
  • 高層階か低層階か

ワンルームマンションは条件によって利回りが変動しやすいです。

たとえば、郊外よりも都心の物件の方が人気が高いので家賃収入は高めになります。

また、短期間の利用目的で入居する場合は、家賃相場の安い中古物件や低層階の物件の方が人気が高い傾向にあるでしょう。

複数の物件を比較して収支計画を立て、将来にわたって収益を得られる物件に投資しましょう。

信頼できる管理会社を選ぶ

ワンルームマンション投資では、信頼できる管理会社を選ぶことが大切です。

ワンルームマンションでは無収入期間を避けるため、何としても入居者を確保しなければなりません。

入居者の確保には、管理会社のサポートが重要になるのです。

まずは、入居者を確保するため、営業活動が必要になります。

また、マンション管理を自力でできない場合は、不動産会社に管理を任せることになります。

高い不動産投資ノウハウを持っている管理会社であれば、質の高い管理をしてもらえるので、結果的に収益につながりやすいでしょう。

なお、ワンルームマンションは空室リスクが高いですが、空室となっても一定の家賃収入が保証される「サブリース契約」を結ぶケースがあります。

ただし、管理会社が途中で倒産した場合、マンション運営が一気に崩れる可能性があります。

ワンルームマンションに投資する際は、実績などから信頼できる管理会社を見極める必要があるでしょう。

ワンルームマンション投資の失敗例

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ワンルームマンション投資の失敗例を確認することで、起こり得る失敗をあらかじめ把握できます。

失敗例から教訓を学び対策することが、長期安定運営につながるでしょう。

ワンルームマンション投資の失敗例をご紹介しますので、チェックしてみてください。

修繕費が大幅にかかり赤字になった

修繕費を考慮せずにワンルームマンション投資をすると、赤字になる可能性が高いです。

投資後すぐに修繕が必要となる不動産は購入価格が安いので、目先の利益に惑わされて投資に着手するケースが多いのです。

「かなりお得に手に入る物件があり、今購入すれば将来の年金代わりになります。」などのセールストークにのせられるのは要注意です。

とくに、ワンルームマンションは少ない投資額で着手できるので、初心者の方が無計画に投資してしまうことも多くあります。

不動産投資では、急遽修繕を必要とする可能性があることを考慮し、保険への加入や修繕費用を加味した収支計画を立てる必要があります。

高額な修繕費用を準備できずに修繕を先延ばしにしていると、入居者に退去され、空室となるリスクもあります。

なお、建物の状態が良くても、火災などの発生が原因で大規模な修繕が必要となるケースもあるので、火災保険への加入の検討も必要です。

ワンルームマンションに投資する際は、修繕時の対応も視野に入れておきましょう。

空室が続きローンを返済できなくなった

ワンルームマンション投資では、空室が続きローンを返済できなくなる失敗が多いです。

ワンルームマンションは、投資後の収入を1室に依存しているので、入居者がいないと無収入状態が続くのです。

営業マンは、「地方に格安物件があり、現在入居者もいます。人気の物件なのでかなりお得ですよ。」などと、勧めてきます。

入居者が既にいる物件であれば、一から入居者を探す手間を省けるとはいえ、退去後のことも考慮する必要があります。

「最初の入居者退去後、次の借り手が見つからなかった」というケースもあるのです。

人口密度の高い地域や周辺に大学が複数あるエリアでは、次々に入居者を確保しやすいので収益を得やすいですが、地方の物件は入居者の確保が難しいことがあるので注意が必要です。

中古物件で利回りの良さもアピールされたとしても、空室になる要素がないか入念に検討しましょう。

家賃保証システムを正確に理解していなかった

家賃保証システムを正確に理解していないと、思わぬ失敗につながる可能性があります。

家賃保証システムと聞くと、安心感がありますが、家賃保証範囲は管理会社によって異なるのです。

たとえば、以下のような落とし穴があります。

  • 免責期間があり家賃が発生しない期間の支払いを受けられない
  • 不動産管理会社に家賃を設定する権利がある
  • 保証の条件としてリフォームを強要される
  • 家賃の保証額が不十分
  • 家賃のみの保証でその他管理費などの保証は受けられない

家賃保証システムの認識の違いによりスムーズに運用できなくなるリスクを避けるため、あらかじめ家賃保証システムの内容について確認しておくことが大切です。

不動産運用において家賃保証システムは非常に重要であることを把握しておきましょう。

簡単な少額の不動産投資なら!

【投資家を保護する様々な仕組みあり】
不動産投資が気になるなら、COZUCHI(コヅチ)から始めてみてはいかがでしょうか。1口1万円から不動産投資を始められる不動産クラウドファンディングであり、優先劣後構造など、投資家にローリスクを提供する仕組みを多数用意しています。投資期間中であっても事務手数料3%〜5.5%を支払えばいつでも換金できるため、リスクが少ない不動産投資を少額で始めたい人におすすめです。

要点を押さえてワンルーム投資を始めよう!

ワンルームマンション投資は比較的着手しやすいですが、思わぬリスクもあるので、幅広い情報をもとに投資すべきかの判断をする必要があります。

空室リスクはワンルームマンション投資の最大のリスクなので、十分に対策をしておくことが大切です。

ワンルームマンション投資は成功すれば、長期にわたり大きな収益を獲得できる可能性があります。

ポイントを押さえてワンルームの不動産投資を始めましょう。