先祖代々、広々とした土地を所有しているけれど、ずっとそのままになっているという方は多いのではないでしょうか。
広大な敷地を長年持て余してしまっている方におすすめなのが、土地の等価交換です。
等価交換は、このように長年放置されている土地を有効活用するための手法の一つです。
コスト面でも税金面でも低リスクで、更地のままの土地や、老朽化したビルが建つ土地をお持ちの方は、ぜひ一度業者に相談してみることをおすすめします。
当記事では、土地の等価交換についての詳細と、メリット・デメリットなどについて説明していきます。
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等価交換とは？
不動産用語で使われる「等価交換＝土地の等価交換方式」とは、土地の所有者（地主）が提供した土地にディベロッパー（開発事業者）がビルを建設し、地主がその一部の所有権を得ることを指します。
土地を活用する際のリスクが少ないことが特徴です。
等価交換方式を採用すれば、土地の所有者は多額の資金を用立てなくても建物の一部の所有権を得ることができます。
一方、ディベロッパー側も、用地購入のために出資する必要がありません。
このように等価交換は、土地所有者とディベロッパーの双方においてメリットがある土地活用法なのです。
等価交換2つのパターン
等価交換には、「全部譲渡方式」と「部分譲渡方式」の2種類があります。
可能な限り損をしないためには、プロだからといってディベロッパーに丸投げするのではなく、自分なりに情報収集をすることも重要です。
全部譲渡方式
「全部譲渡方式」とは、所有している土地を一度すべてディベロッパーに売却し、そののち、再び買い戻す方式のことを指します。
そのため、登録免許税や不動産取得税といった、別途発生する税金があります。
この方式を採用しやすいのは、所有権などの観点で見ると、所有者が複数人いる場合です。
ただし、決して少なくない税金がかかってしまうことはデメリットだといえるでしょう。
部分譲渡方式
対して「部分譲渡方式」は、ディベロッパーが開発時にかけるコストと同等の土地を提供する方法です。
「全部譲渡方式」とは違い、税金がかからないので節税にもなります。
地主にとっては経済面での負担が少ないため、通常はこちらが採用されるケースが多いでしょう。
ただし、土地の所有者が複数人いる場合は、権利問題でトラブルにつながることもあるので注意が必要です。
際立つメリット
等価交換は、全体像を俯瞰的に見るとメリットが目立ちます。
しかし、多くの物事がそうであるように、等価交換にもメリットとデメリットがあります。
ここからはまず、メリットについて説明していきます。
リスクを最小限に抑えられる
一般的に、自身の所有している土地に建物を建てるとなると多額の資金を用意しなければなりません。
ひいては借金も視野に入れる必要すら出てくるものです。
しかし、特に部分譲渡方式においては、必ずしも自己投資をしたり、ローンを組んだりしなくてもよいのは大きなメリットでしょう。
地主が高いリスクを負わずに土地の有効活用が叶います。
手間がかからない
はじめて土地の売買をする場合は、「手続きに必要な準備は？」「必要書類は？」など、わからないことばかりで不安に感じる方も多いでしょう。
しかし、等価交換の場合は、基本的にすべての交渉や手続きはディベロッパーが行うため、手間がかかりません。
ただし、ディベロッパーの説明が本当に正しいのか、あるいは納得に足るかどうかを知るためには、自身で知識を仕入れる努力が必要です。
すべて委ねるということは、ディベロッパー側にリードされる可能性があるとも言い換えられます。
譲渡所得税の課税を繰り延べられるケースも
土地を売却すると、当然それに見合うだけの利益を得られます。
ただし、売却することで得た所得には税金（譲渡所得税）がかかってきます。
税金がかかると聞くと尻込みしてしまう方もいるかもしれません。
しかし、等価交換方式を活用すれば、優遇措置を受けられる可能性もあります。
これは条件付きではあるものの、複数の条件すべてを満たした場合は、税の支払いを繰り延べられるという優遇措置です。
あくまでも繰り延べであり、帳消しになるということではありません。
とはいえ、この優遇措置があるだけではじめの一歩を踏み出しやすく感じる方もいるのではないでしょうか。
活用方法はいろいろ
建物が完成したのち、所有権を取得した一部の建物の使い道は人それぞれです。
マンションやアパートのような住宅物件の場合、もちろん自宅として家族で住むことも問題ありません。
それどころか、複数の部屋を所有して賃貸住宅にすれば、不動産収入を得ることさえ叶います。
せっかく活用できる土地を所有しているのですから、有効に使いたいものです。
立地条件によっては、引く手あまたの優良物件になるかもしれません。
事業プランもいろいろ
家探しをしたことがある人はわかるかもしれませんが、立地条件によってはなかなか入居者が決まりづらい住居もあるものです。
しかし、この方式では、ニーズが合致していれば、人が住むための建物でなくてもかまいません。
オフィスビルや老人ホームなど、土地柄に合ったプランを考え事業化できるのも、自由度が高い等価交換の大きなメリットです。
もちろん、事業計画は綿密に練り、ディベロッパーにも話を通しておく必要はあります。
計画を綿密に練った結果、等価交換が所有する土地の活用にベストではないという結論に達することも考えられます。
そのような場合は、ほかの活用法を考えればよいだけです。
土地には多くの活用法があります。一つの可能性が消えたからといって諦める必要はありません。
忘れてはならないデメリット
このように多くのメリットがある等価交換ですが、土地の譲渡は簡単な決断ではありません。
どういったデメリットが発生し得るのかを理解しておくことも大事なことです。
開発に時間がかかることもある
土地の所有者とディベロッパーでちょうどよい具合に土地や建物の配分ができれば一番ですが、そう簡単にいくものではありません。
すべて決まってしまえば、あとの手続きはプロに頼るのが一番ですが、土地の所有者とディベロッパーが互いに自分の利益だけを追及して計画がうまく進まない事態になることも間々あります。
開発前の段階でつまずき、必要以上に時間がかかってしまうと、土地の所有者としては将来の人生設計に差異が出てくる可能性もあるでしょう。
実質上の所有権が減る
等価交換では、地主はディベロッパーが完成させた建物の一部の所有権を得られます。
しかし、両者で土地や建物を共有するということは、結果として地主側からすると、実質上の土地の所有権は減ってしまうことになります。
親や親族から相続したなどの理由から、土地になにかしらの思い入れがある場合は、あまり向かない活用法かもしれません。
持ち分の問題がトラブルにつながる
土地の所有者として、もっとも気を付けなければならないのは、総じてディベロッパー側の意のままに物事を進められてしまうことです。
ディベロッパーもビジネスですから、当然、できるだけ多くの配分を得たいと考えます。
ここで地主側がなんのリサーチもしていない丸腰状態で話し合いに臨んでしまうと、気付けば足をすくわれ、自分の持ち分が少なくなっていたということになりかねません。
そうなる前に、不動産業界に詳しい知人に相談したり、インターネットで必要な情報を集めたりしておくことが大切です。
個人レベルでできる最低限の情報収集は必要不可欠でしょう。
業者選びで注意したいこと
土地の所有者とディベロッパーが二人三脚でプロジェクトを進めるわけですから、とりわけ重要なのがディベロッパー選びです。
地主にとってはかなり大きな決断です。以下の2点に特に注意してパートナーを選びましょう。
悪徳業者に引っ掛からない
等価交換という名のとおり、本来、地主と業者は対等な関係でなくてはなりません。
それにもかかわらず、足元を見て自社の取り分をあからさまに多くしようとする悪徳業者も存在します。
ましてや最初から正当な契約を結ぶつもりのない業者がいることも現実です。
大事なことは、自分の目で見て、耳で聞いて判断することです。
パートナーとの信頼関係がなければ成り立たない事業だということを理解するようにしましょう。
企業研究は怠らないように
この世の中ですから、苦しい状況のなかで経営を続けている企業も少なくありません。
もし契約を結んだあとにその業者が倒産してしまったら、一度手放してしまった土地はそのままになってしまう可能性もあります。
規模の比較的大きいディベロッパーであっても、経営状況が厳しいところはあります。
今後の生活にもかかわる大事な契約を結ぶのですから、念には念を入れて、企業の歴史や運営状況、経営年数、たずさわってきたプロジェクトなどについて、研究をしておいたほうが安心です。
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まとめ
等価交換方式を活用するなら、土地は広ければ広いほど歓迎されるでしょう。
広大な敷地を持っていながらまだ何も活用していないという方は、この機会に自己投資リスクの少ない土地の等価交換方式での土地活用を検討してみることをおすすめします。
等価交換方式での土地活用なら節税はもちろん、自宅にすることも、賃貸にして不動産収入を得ることも可能です。
もちろん、等価交換方式が所有している土地の活用に向かない場合もありますので、土地活用をお考えなら、まずは信頼のおける専門業者に相談するところから始めてはいかがでしょうか。
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