不動産投資では確定申告が必要?手続きのポイントを徹底解説

「不動産投資では確定申告が必要なのか」

「初めての確定申告でやり方が分からない」

不動産投資に着手した後、確定申告をスムーズにできずに悩む方も多いのではないでしょうか。

不動産投資で一定の所得を得られている場合、正しく確定申告しなければ、ペナルティを課せられる可能性があります。

また、確定申告に関する正しい情報を持っておくことで、確定申告による節税効果を得られます。

本記事では、不動産投資に伴う確定申告について詳しくご紹介します。

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不動産投資では確定申告をする必要あり

不動産投資では、20万円以上収益を得られている場合、確定申告をする必要があります。

確定申告には「1年当たりの所得に対する正確な税金を算出し、納税する」という意味合いがあります。

確定申告が必要な状況にも関わらず怠った場合、罰則の対象となるので注意が必要です。

 確定申告の流れ

不動産投資では確定申告が必要になることが多いですが、あらかじめ確定申告の流れを把握し、必要な準備をすることが大切です。

確定申告では1月1日から12月31日までの所得が対象となるので、その期間での必要な書類をそろえなければなりません。

個人であれば、翌年の2月16日から3月15日までが、確定申告の期間です。

具体的な流れを見ていきましょう。

必要な書類をそろえる

確定申告をする際は、必要な書類をそろえます。

書類は、不動産関連、経費関連、控除関連など様々です。

不動産関連書類は、基本的に不動産投資会社から受け取っているものがほとんどです。

経費関連書類は、漏れなく経費計上し、節税するために必要となります。

また、本業がある場合は、源泉徴収票が必要です。

あらかじめ必要な書類を漏れなく準備しておくことが、確定申告をスムーズに進めるポイントです。

不動産売買契約書・売渡精算書 不動産会社から受け取る書類
賃貸契約書 入居者との契約で使用する書類
家賃の送金明細書 管理会社から受け取る書類
(※委託時のみ)
不動産取得税・固定資産税などの税金の納付書 国や地方自治体から受け取る書類
(※経費とする時のみ)
借入の返済表 金融機関から受け取る書類
(※前年1年分のみ)
メンテナンス・修繕関連の領収書 修繕業者から工事完了時に受け取る書類
譲渡対価証明書 減価償却を算出する際に利用する不動産会社から受け取る書類
損害保険料の証券・領収書 保険会社から受け取る書類
源泉徴収票 勤務先から受け取る書類
(※副業として不動産投資を行っている場合)

必要事項を記入する

確定申告の際は、「決算書」や「確定申告書」などに必要事項を記載します。

記載内容について詳しく見ていきましょう。

決算書

確定申告をする際は、決算書の作成が必要です。

決算書には、収入と支出を記載します。

記帳した帳簿の結果を記した書類です。

青色申告と白色申告で決算書の種類が異なります。

  • 青色申告:青色申告決算書
  • 白色申告:収支内訳書

青色申告の場合は記載内容が多く負担に感じる可能性があるので、余裕を持って準備しましょう。

また、不動産投資開始2ヶ月以内に青色申告承認申請書を提出することが、青色申告決算書を使用する条件です。

確定申告書

確定申告書には、確定申告書Aと確定申告書Bがあります。

不動産投資の確定申告には、青色申告・白色申告に関わらず、確定申告書Bを使用します。

第一表・第二表があり、それぞれ以下のような内容を記載します。

第一表

  • 住所
  • 氏名
  • 収入金額・所得金額
  • 所得控除
  • 税金
  • 専従者給与
  • 青色申告特別控除額

第二表

  • 住所
  • 屋号
  • 氏名
  • 所得の内訳・雑所得
  • 生命保険料控除
  • 地震保険料控除

第二表は、源泉徴収票を参照して記載しましょう。

国税庁が確定申告書等作成コーナーをホームページにて提供しています。

なお、記載内容が分からない場合は、税務署の相談窓口を利用することも可能です。

書類を税務署へ提出する

決算書と確定申告書が完成したら、申請手続きに進みます。

申請方法は以下のいずれかを選択しましょう。

  • 税務署へ直接提出する
  • 税務署へ郵送する
  • インターネットで提出する

確定申告初心者の方は、税務署の窓口で申請すると相談に乗ってもらえます。

不備がないよう、慣れるまでは税務署に直接確認するのがおすすめです。

税金を納付する

確定申告が完了したら、税金を納付します。

税金の納付方法は、以下のいずれかを選択します。

  • 現金納付:納税期限は3/15
  • 振替納税:4月下旬頃の引き落とし

還付金が発生する場合は、確定申告数ヶ月後に振り込まれます。

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確定申告では経費の取り扱いが重要

確定申告では経費の取り扱いが重要になります。

経費計上できるものとそうでないものを区別し、漏れなく計上しましょう。

確定申告における経費の取り扱いについて解説します。

不動産投資の確定申告で計上できる経費

確定申告では、最大限収益を得られるよう、経費として計上できるものは漏れなく計上することが大切です。

あらかじめ経費として認められるものを把握しておくと、確定申告をスムーズに進められます。

「不動産を運営する過程で発生する支出」は経費として計上できるものが多いです。

不動産投資の確定申告で計上できる経費は、以下が挙げられます。

  • ローンの金利
  • 保険料
  • 管理会社への管理委託料
  • 管理費
  • 減価償却費
  • 仲介手数料・広告宣伝費
  • 修繕費
  • 税金
  • 司法書士や税理士への依頼料
  • 情報収集費用
  • 通信費
  • 交通費
  • 車の購入費・維持費
  • 交際費

明らかに経費と判断できるものは問題ないですが、知らないと経費として計上し損ねるものもあります。

確定申告をする前から早めに整理し、経費になるのかどうか確認しましょう。

不動産投資の確定申告で認められない経費

不動産投資では不動産を運営する際必要になる様々な経費を計上できる仕組みになっていますが、経費扱いにならないものもあります。

経費と勘違いしてしまいそうな費用もありますので、申告間違いを防ぐため、あらかじめ確認しておきましょう。

不動産投資の確定申告で認められない経費の例を以下に示しています。

  • スーツ代
  • ジムなど不動投資と関連のない会費
  • 罰金
  • 所得税・住民税
  • 資格取得費用

間違えて経費として計上すると、トラブルに発展する可能性があります。

経費として計上できるものとそうでないものを区別し、正しく確定申告することが大切です。

確定申告で節税するポイント

確定申告を節税につなげるには、ポイントを押さえて申告することが大切です。

単に申告することを目的とするのではなく、節税を意識して手続きしましょう。

確定申告で節税するポイントについてご紹介します。

青色申告は節税効果が高い

可能であれば、青色申告をするのがおすすめです。

青色申告は節税効果が高いので、税制面で有利になるのです。

青色申告には以下のようなメリットがあります。

  • 「最高65万円」の青色申告特別控除が適用される
  • 家族への給与を経費計上できる
  • 赤字を3年繰り越すことが可能
  • 少額減価償却資産の特例を利用できる

なお、青色申告には以下の条件を満たす必要があります。

  • 事業規模の不動産貸付を実施している
  • 複式簿記をしている
  • 青色申告関連の書類を提出している

青色申告の条件に該当する場合は、青色申告を行うのが良いでしょう。

減価償却費を経費として計上する

確定申告で節税するポイントは、減価償却費を経費として計上することです。

不動産を購入した場合、購入費用を一括して経費として計上するのではなく、減価償却費として算出した部分を経費計上します。

減価償却費は、建物の価値が時間の経過とともに下がることを考慮した費用です。

「減価償却費」は実際の出費はないにも関わらず、経費として計上できるので、非常に有用です。

なお、土地と建物を購入した場合、土地は価値が下がらないため、減価償却の対象にはなりません。

土地と建物を区分し、確定申告を行う必要があることを把握しておきましょう。

不動産投資で経費対象になるものや節税のポイントについては、下記記事で詳しく解説しています。

確定申告しないとどうなる?

不動産投資には、確定申告が必要であることをお伝えしましたが、確定申告しないとどうなるか気になる方もいるでしょう。

確定申告が必要な状況にも関わらず、怠ったり虚偽の申告をした場合、ペナルティが課せられます。

ペナルティは状況や金額などにより異なります。

詳しく見ていきましょう。

無申告加算税

確定申告しないと、「無申告加算税」の対象となります。

無申告加算税は金額により異なり、以下のような設定になっています。

  • 50万円まで:15%
  • 50万円を超える金額:20%

元々の税金に追加で加算されるので、負担が大きいでしょう。

ただし、期限を過ぎていたとしても、以下を満たす場合は無申告加算税の対象にはなりません。

  • 自ら法定申告期限から1ヶ月以内に申告
  • 期限内申告をする意思があったと判断できる

無申告加算税は大きなペナルティなので、期限を守るようにしましょう。

過少申告加算税

「過少申告加算税」は、以下の場合に加算されます。

  • 納めた税金が不十分
  • 過剰に税金が還付された

過少申告加算税の金額は、以下のようになっています。

  • 新たに納めることになった税金のうち50万円以下の部分:10%
  • 新たに納める税金のうち50万円を超えた部分:15%

税務調査を受ける前に申告すれば、過少申告加算税の対象にはなりません。

ただし、税務調査を受けた後は、過少申告加算税を負担しなければなりません。

確定申告は間違えないよう、十分注意しましょう。

重加算税

「重加算税」は、無申告加算税もしくは過少申告加算税の対象となる事例において、悪意がある場合に課せられる税金です。

たとえば、意図的に過少申告し、隠蔽しようとした場合などが対象となります。

不足分の税金に対して、以下のように重加算税が加算されます。

  • 無申告:40%
  • 過少申告:35%

延滞税

延滞税は、確定申告を行ったものの、税金の納付が遅れた場合に発生します。

法定納期限の翌日から納付するまでの日数に応じて金額が異なります。

また、2ヶ月を超えると金額がより高くなるので、可能な限り早く納付しましょう。

確定申告に関するQ&A

最後に、確定申告に関するQ&Aをまとめました。

気になる方は、チェックしてみてください。

確定申告を始めるタイミングは?

確定申告は2月16日~3月15日の提出期限に間に合わせる必要があるので、遅くとも1月中には準備を始めるのがおすすめです。

確定申告には様々な書類が必要で手間がかかるので、余裕を持って準備を開始しましょう。

とくに、領収書関連は日頃から保管しておくことが大切です。

必要な領収書がない場合はどうすれば良い?

経費計上に必要な領収書を保管していない場合、その他の証明書で代用することが可能です。

領収書でなくても、支払いを証明できるものであれば問題ありません。

ただし、以下の内容が記載されてある必要があります。

  • 作成者名
  • 取引年月日
  • 取引内容
  • 取引金額

明細書などの代用書類を準備するか、もしくは出金伝票への記載を行います。

事業専従者とは?

事業専従者とは、確定申告する人の親族や配偶者であり、不動産運営に従事する人です。

不動産投資において、親族や配偶者が業務を行った場合に、給与が発生することがあります。

確定申告では、支払った給与は経費扱いになりますが、限度額は白色申告と青色申告で異なります。

ただし、給与を経費として計上した場合、配偶者控除や不要控除の対象にはなりません。

経費計上した場合とそうでない場合で、どちらのメリットが大きいか検討する必要があるでしょう。

確定申告書の提出はどの税務署でも良い?

確定申告書は、通常、自分の自宅に近い税務署を利用するのが一般的です。

提出先は、居住地を管轄している税務署です。

国税庁のホームページで、提出先の税務署の情報を把握できます。

不動産の確定申告におすすめのツールは?

不動産投資では確定申告が必要になりますが、慣れない場合は戸惑うかもしれません。

もちろん、税務署の確定申告作成コーナーを利用することで、確定申告のサポートを受けられますが、ツールがあるとより便利です。

確定申告関連のツールは以下のように複数あるので、使い分ける必要があります。

  • 会計freee
  • 弥生のオンラインシリーズ
  • マネーフォワード クラウド確定申告

初心者の方が利用する場合は、「会計freee」がおすすめです。

難しい専門用語をわかりやすく教えてくれるため、理解しやすいです。

スムーズに確定申告できるよう誘導してもらえます。

コストを抑えて利用したい場合は、「弥生のオンラインシリーズ」がおすすめです。

手厚いサポートがあるにも関わらず、低価格で利用できます。

なお、確定申告のみならず様々な機能を求める場合は、「マネーフォワード クラウド確定申告」が便利です。

複数のツールを比較し、効率的に確定申告を進めましょう。

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情報収集し確定申告をスムーズに手続きしよう

不動産投資に着手したら、確定申告を確実に行う必要があります。

確定申告が必要にも関わらず期限内にしなかった場合、ペナルティを課せられる可能性があるので、注意しましょう。

スムーズに確定申告できるよう、あらかじめ流れを把握しておくことが大切です。

なお、確定申告には様々な書類が必要なので、計画的に準備しておくのがおすすめです。

また、確定申告は、節税につながります。

確定申告により最大限節税効果を得るには、計上できる経費を把握しておくなど、正しい情報を持っておく必要があります。

情報収集し、確定申告をスムーズに行いましょう。