駐車場経営に潜むリスク!失敗するパターンと解決方法とは?

「駐車場経営って簡単にできるイメージがあるけど本当?」
「駐車場経営を失敗するのはどんなケース?」

駐車場経営は、初期投資も少ないため手軽に始められると思われがちですが、事前にリサーチをしていないと失敗してしまう可能性も十分に考えられます。

土地を有効活用し、安定した収益をあげるためには事前準備が必要です。

ここでは、駐車場経営で失敗するパターンや、駐車場経営のメリット、デメリットなどを詳しく紹介します。

立地や周辺環境をリサーチして失敗しない駐車場経営を目指しましょう。

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駐車場経営とは

駐車場経営とは、土地を整備し駐車場を作りその利用料金を収益にする土地の活用方法です。

駐車場経営をするためには、その土地の需要を見極めて駐車場の種類を決め、自分に合った経営方式を決めることが大切です。

ここでは、駐車場の種類や経営方式について紹介します。

駐車場の種類

駐車場の種類は月極駐車場とコインパーキングの2つの種類があります。

それぞれ特徴を紹介します。

月極駐車場

月極駐車場とは、利用者と1カ月単位で利用契約を結んで、毎月定額の駐車場利用料が支払われます。

月極駐車場の料金は、地域によって差がありますが地方であれば1台につき5,000円から8,000円程度、都心であれば15,000円から30,000円程度の収益が見込めます。

月極駐車場では、駐車区画さえ分けておけば砂利などの路面状況でも問題なく、コインパーキングのように機械を設置する必要がないので、初期費用がかからないというメリットがあります。

利用者がいれば毎月一定の収益が見込めるのですが、収益に上限があるのでコインパーキングに比べ収益が低くなるデメリットもあります。

また、駐車場利用料の滞納や違法駐車などのトラブルが発生するリスクがあるので管理体制を整えておく必要があります。

コインパーキング

コインパーキングは時間単位で駐車スペースを貸し出すので、繁華街の近くなど需要があるエリアでは1時間あたり1,000円以上の収益を上げられる可能性もあります。

月極駐車場に比べて利回りがいいというメリットがありますが、土地をアスファルト舗装する必要があることや、専用の機器を導入する必要があるため一定の初期投資が必要となります。

また不特定多数の人が利用するため、事故のトラブルや機械故障などのトラブルが発生するなど、リスクが多岐に渡るので管理会社に委託して経営するのが一般的です。

駐車場の経営方式

駐車場を経営するには、清掃や管理を自分自身でするか、外部に委託するかで経営方式が変わります。

ここでは代表的な3つの経営方式を紹介します。

管理委託方式

管理委託経営とは、駐車場経営の管理業務を管理会社に委託して経営する方式のことです。

管理費がかかるというデメリットはありますが、清掃やトラブル対応も行ってもらえるためほとんど手間をかけずにコインパーキング経営ができます。

一般的には、駐車場の施工までオーナーが行い、利用開始後の管理業務のみ企業に委託して、受け取った駐車料金の一部を管理費として支払います。

管理会社によって、請け負う管理サービスや料金に差があるため、複数の管理会社に見積もりを出してもらい慎重に判断しましょう。

駐車場経営は自分で行いたいが、面倒な部分を専門家に委託したいという方にはおすすめの方法です。

一括借り上げ方式

一括借上げ方式とは、駐車場事業を営む企業に土地を貸して経営をすべて委託する経営方式です。

一括借上げ方式はサブリース契約とも言われ、設備の設置や運営管理はすべて運営会社が行ってくれるため、初期投資がほとんどなく毎月一定の賃料収入を得ることができます。

空車の有無にかかわらず一定の賃料を得ることができるので、安定した収入源となりますが、手数料が高めに設定されているというデメリットがあります。

収益性よりも安定した収入を得たい方にはメリットの多い方法です。

個人経営

駐車場での機械の設置から日々の管理業務まですべてを自分で経営して進めることもできます。

月極駐車場の経営は、個人で経営する場合も多いでしょう。

管理費用や手数料を支払う必要がないため、駐車場料金の収益がすべて自分の手元に残るというメリットがありますが、トラブル対応や清掃など日々の業務にかなりの手間と時間がかかります。

時間に余裕があり、少しでも収益を増やしたい場合は個人経営を検討してみてもいいでしょう。

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駐車場経営で失敗するパターンと解決方法

駐車場経営で失敗するパターンと解決方法

駐車場経営は、手軽に始められるためハードルが低い不動産投資と思われがちですが、当然収益が出なければ経営は厳しくなってしまいます。

駐車場経営で失敗するパターンには必ず理由があります。

事前に失敗する理由を知り、リスクを回避できる解決方法を考えましょう。

駐車ニーズが低く収益にならない

駐車場経営の失敗例は、駐車ニーズが低いエリアに駐車場を作り赤字になってしまうパターンです。

駐車場経営において立地選びは重要なポイントです。

駐車料金を安く設定したとしても需要がない土地では安定して収益を上げるのは難しいので、駐車場として需要があるのか慎重にリサーチした上で立地を決めましょう。

月極駐車場では、駐車場がないマンションやアパート周辺、お客様用に駐車場を確保したい店舗やオフィスが近くにある場合は、需要が高いと考えられます。

一方、コインパーキングでは、周辺に商業施設や娯楽施設があり、車でアクセスする人が集中するエリアでは安定した収入を見込むことができます。

どちらの場合も駐車場の需要はあっても、近隣に駐車場が多く飽和状態となっている可能性もあるので、不動産会社に周辺の駐車場の利用状況や需要があるかを相談しましょう。

料金設定を高くしすぎた

駐車場経営の失敗例は、相場よりも高い料金設定にしてしまい集客できなくなることです。

同じような立地であれば、設定料金が安い方に流れてしまい相場よりも高い料金では集客が難しくなる場合があります。

収支計画に基づいて駐車料金を設定することは重要ですが、高く設定しすぎると利用客の足が遠のく結果となってしまうので、周辺地域の相場をリサーチした上で料金設定をしましょう。

大通りに面していて、繁華街に近い場合は大手の駐車場が参入している可能性も高いので、周辺の料金相場を調査し、それよりも安い料金設定にすれば充分に集客は見込めます。

また、長時間利用の需要が高い立地では、長時間利用で安くなる仕組みを導入することも集客につながるので、ニーズに合わせた料金設定を検討しましょう。

固定資産税が高くなることを想定していなかった

住宅地から駐車場に用途変更した場合は、固定資産税は住宅用地に比べて最大6倍も高くなる可能性があります。

固定資産税は都市や建物に対して課される税金ですが、住宅用地には固定資産税の軽減措置が適用されているのです。

そのため住宅用地だった土地を更地にして駐車場にした場合は、軽減措置が適応されなくなり最大6倍も高くなってしまうことを頭に入れておきましょう。

固定資産税が高くなることを考慮せずに収支計画を立ててしまうと、思わぬ出費に悩まされることになってしまうので固定資産税の支払いを考慮して計画しましょう。

管理会社との契約内容を把握していなかった

駐車場の管理を外部に委託する場合は、契約内容やサービス内容を細かく把握しておかないと、利用客からクレームにつながってしまいます。

駐車場経営では、管理業務は管理会社に委託することが一般的ですが、清掃の頻度が低く、迅速なクレーム対応ができないような低サービスの管理会社も存在します。

このようなトラブルが発生すると、利用客の信頼をなくしてしまいますし、オーナーとしても駐車場経営へのストレスを抱える結果になってしまいます。

管理会社と契約する時は、どこまで業務を委託できるのかや、トラブルが発生した場合の対処法や責任の範囲をきちんと確認しておくことが必要です。

コインパーキングでは機械の故障や事故などの突発的なトラブルが発生する可能性もあるので、そういった場合に24時間対応可能かなども確認しておく必要があります。

管理会社を選ぶ時は、サービス内容や料金を確認した上で数社を比較検討し、条件の合う管理会社を選ぶようにしましょう。

賃料の滞納トラブルが発生した

駐車場をコインパーキングとして運営する場合は、自動精算機での精算なので未納が発生することはほとんどありませんが、月極駐車場の場合は駐車場料金の未納トラブルが発生する場合があります。

料金の未納が発生した場合は、収益が減るだけでなく催促をして支払いを促す必要があり、手間と時間がかかります。

また、長期に渡って未納が続く場合は車の撤去や契約の解除が必要となるので、このような金銭トラブルに係わると精神的にも負担が大きくなってしまいます。

駐車料金の未納を防ぐためには、指定口座からの引き落としにすることや、入金の締め切り前に事前通知をするなどで対処しましょう。

実際の稼働率を見越して収支計画を立てていなかった

駐車場経営などの不動産経営では収支計画を立てるときに利回りの計算が欠かせません。

利回りとは投資金額に対する収益の割合のことで、表面利回りや実質利回りで算出されることが一般的ですが、駐車場経営では常時満車になるケースは少ないので、実際の稼働率を想定して収支計画を立てておく必要があります。

コインパーキングの稼働率は20%から30%が平均だと言われています。

稼働率を見誤って事業計画を立ててしまうと、思うような賃料収入が得られずに経営が難しくなってしまう危険があります。

どの程度の稼働率の場合に収益を確保できるのかをシュミレーションし、無理のない事業計画を立てることが大切です。

駐車しにくく敬遠される

小さな土地でも駐車場を設置できることは駐車場経営のメリットの一つですが、駐車がしにくく止めにくいレイアウトであれば利用者からは敬遠されてしまいます。

収益を増やすために、無理なレイアウトにすると車間距離が狭くなり事故やトラブルにもつながってしまいます。

駐車場利用者にとっては、駐車しやすいというのは大きなメリットです。

運営を始めてしまうと、レイアウトを改善することは難しいので駐車場経営を始める前に、駐車しにくくないか確認しておく必要があります。

駐車場経営を失敗しないための資金計画

駐車場経営をするためには、長期的な資金計画が必要です。

ここでは駐車場経営で必要となる資金や利回りについて解説します。

初期費用

駐車場を運営するためには、車を駐車するための整地作業が必要となります。

月極駐車場の場合は、砕石を敷きつめて区画するだけでも運営できます。

このように整地するだけの未舗装であれば1㎡あたり3,000円~4,000円程度から可能です。

また、区画ラインを引くのであればアスファルト舗装が必要となるので舗装費用は1㎡あたり4,000円~6,000円となり、コンクリート舗装の場合は1㎡あたり8,000円~10,000円程度と高くなります。

コインパーキングを設置するには、この整地費用の他に精算機、ロック板、看板や照明が必要になります。

精算機は1台40万円~50万円、ロック板は1台につき10万円前後、看板照明費で15万円~20万円設置、施工費50万円程度となるので10台設置しようと思えば、200万円程度の設備費用がかかることになります。

初期費用をかけたくない場合は、一括借り上げ方式を選べば初期費用0円から駐車場経営が可能となります。

その他諸費用

駐車場経営をするには、初期費用の他に定期的に発生するランニングコストも計算しておきましょう。

主な費用としては、下記のようなものがあります。

  • 管理会社に管理を依頼する場合の管理委託料
  • 固定資産税や都市計画税、所得税などの税金
  • 設備のメンテナンス費用

管理委託費は、駐車場の立地や大きさなどに変動しますが、おおよそ賃料の5~10%が相場となることが一般的です。

固定資産税の計算方法は、評価額×税率1.4%、都市計画税は、評価額×税率0.3%で計算されるので必要な費用を考慮した上で、資金計画を立てましょう。

利回り

駐車場経営での利回りには大きく2つの考え方があります。

  • 表面利回り=年間駐車場収入÷(土地価格+初期費用)×100
  • 実質利回り=(年間駐車場収入-ランニングコスト)÷(土地価格+初期費用)×100

表面利回りは、満車を想定している上に駐車場の維持に関わるランニングコストを計算していないので正確性にはかけますが、一つの目安にはなります。

実質利回りでは、ランニングコストを計算しているのでより正確な数字となりますが、この場合も満車時を想定しているので空車時は想定されていません。

駐車場経営では稼働率が100%とならないケースのほうが多いので、実際の稼働率を考慮して利回りを計算しておくとより正確な数字が見えてきます。

稼働率を50%と仮定すると下記のように計算できます。

(年間駐車場収入×50%-ランニングコスト)÷(土地価格+初期費用)×100

利回りを計算することは失敗しない駐車場経営のために欠かせないので、なるべく現実に近い形で試算できるようにしておきましょう。

駐車場経営のメリット

駐車場経営は土地の活用法の中でも、比較的ハードルが低くメリットも多いです。

ここでは、駐車場経営のメリットを4つ紹介します。

初期投資が少ない

駐車場経営のメリットは初期投資が少ないことです。

土地を所有していた場合は整地さえすれば月極駐車場としてすぐに運営できる手軽さも魅力の一つです。

また、コインパーキングであっても一括借り上げ方式であれば、設備の設置や運営管理はすべて運営会社が行ってくれるため、初期投資がほとんどかかりません。

マンション経営では建物を購入したり建設する必要がありますが、駐車場経営では大きな借り入れをする必要がないので、リスクの少ない投資方法と言えます。

災害リスクが少ない

自然災害のリスクを受けにくいという点も駐車場経営のメリットの一つです。

駐車場は建物がないため限定的なリスクしかありません。

マンション経営のように経年劣化のリスクも少ないので、補修や改修費の心配も少なくなります。

万が一アスファルトや壁にヒビが入ったとしても、その部分を補修をすればよいので他の不動産経営に比べると災害リスクが少ないのです。

土地活用方法の中では、災害のリスクが少ないことも駐車場経営のメリットの一つです。

用途変更がしやすい

駐車場経営では、上に建物が立っていないので用途変更しやすいというメリットがあります。

「土地を相続したけれどそのまま放っておくのは勿体ない」
「土地活用の方法が見つかるまで駐車場として運営しておきたい」

このように、用途変更したい場合や売却したい場合でも、利用者との契約期間が終了すればすぐに実行に移すことができるのも大きなメリットです。

一方で、賃貸住宅の場合は、借家人保護の性質があるので、土地を用途変更したくても借家人が退去してくれないこともあり、退去までに時間がかかります。

将来的にはっきりと活用方法が決まっていない土地でも、駐車場であれば短期間でも効率的に運用できるのです。

狭い土地でも運営できる

駐車場経営では、住宅を建てられないような狭い土地や形の悪い土地でも駐車スペースがあれば運営することができます。

設置場所が制限されることもないので、日当たりが悪く使いにくい狭い土地であっても充分活用することができるのです。

10~15坪程度の土地があれば2~3台分の駐車スペースを確保することができる上、狭い土地では初期投資も抑えることもできます。

住宅を建てることもできず、固定資産税だけを払っていたという方でも、駐車場にすることで収益を生むことが可能になります。

駐車場経営のデメリット

駐車場経営をするのであれば、メリットだけでなくデメリットの部分を知っておく必要があります。

経営を初めて後悔することのないように、デメリットを知った上で冷静に判断しましょう。

固定資産税が増額する可能性がある

駐車場の場合は、更地と同額の固定資産税、都市計画税を支払わなければなりません。

アパートやマンション経営を行う場合は、土地の種類は宅地扱いとなり固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1と大きく減額されます。

つまり、もともと住宅地だった土地を駐車場に用途変更した場合は、固定資産税は以前に比べて最大6倍も高くなる可能性があるのです。

駐車場を経営する場合は、固定資産税の支払いも考慮しておきましょう

収益率が低い

駐車場経営では、マンションなどの不動産投資に比べて、収益率が低くなってしまう傾向にあります。

平面駐車場では、土地の広さが限られている上に利用料の相場も決まっているので、大きく収益を伸ばすことはできません。

アパートやマンションでは上に積み上げる事ができるので、土地の面積の数倍活用できるので収益率は上がります。

しかし、駐車場経営では初期投資が少ないなどのメリットもあるので、自分がどのような資産運用をしたいのかを考えた上で総合的に判断しましょう。

駐車場経営で失敗する人の特徴

駐車場経営で失敗する人には共通する特徴があります。

不動産投資の中でも、駐車場経営はハードルが低く簡単にできるように感じる方もいるでしょうが、経営する以上リスクはつきものです。

下記のような特徴がある人はもう一度駐車場経営について考え直した方がいいでしょう。

駐車場経営は簡単に稼げると思っている

駐車場経営で失敗してしまう人は、駐車場にさえしてしまえば簡単に稼げると思い込んでしまう人です。

駐車場経営は、他の不動産投資に比べて初期投資が少ないので参入しやすい一面はありますが、誰でも簡単に成功するわけではありません。

立地や料金設定を間違えれば稼働率は悪くなり、収益が保てなくなってしまいます。

駐車場を作れば不労所得が得られると考え、周辺へのリサーチをせずに駐車場経営を始めるのは危険なのでやめておきましょう。

見回りなどのチェックをしない

駐車場経営では、利用者を不快な気持ちにさせないよう清掃や管理をすることが必要です。

特に自分自身で運営管理している場合は、ゴミが落ちていないか、雑草が生えて駐車の邪魔にならないか見回ることも大切な業務なので、それを怠る人は駐車場の管理には向いていません。

ずさんな管理をしていると利用者からのクレームにもつながるので、定期的に見回りをする必要があります。

自分自身で管理するのが大変な場合は、管理会社に乗務委託することも検討したほうが良いでしょう。

リスクを把握しようとしない

駐車場経営はローリスクであると言われますが、リスクがないわけではありません。

税制上の優遇が少ない点や、空車が続くと収益が落ちる点、事故や駐車料金滞納などの人的トラブルも考えられます。

またローリスクである分、他の不動産投資に比べると収益性が低いことも考慮しておかないといけません。

ローリスクだからといって、簡単に成功するわけではありません。

駐車場経営をするなら駐車場を運営するリスクを把握して、収益をあげるためのリサーチを欠かさないようにしましょう。

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土地の特性を理解して失敗しない駐車場経営をしよう

駐車場経営は、ローリスクな土地活用法と言われる一方で、知識がないままに参入してしまうと失敗する可能性もあります。

失敗しないためには、収益のシュミレーションを綿密に行うこと、立地選びが重要なポイントとなります。

月極駐車場にするのかコインパーキングにするのか、その土地の特性を活かして集客できるかを判断することも大切です。

利用者のニーズ、料金設定は適正かなど事前にリサーチをして失敗しない駐車場経営をしましょう。