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「狭い土地でもできる土地活用の方法が知りたい。」
「どのくらいの広さがあれば収益化できる？」
土地活用では、立地や広さに応じて適した活用法があるので、狭い土地だからといって収益化できないわけではありません。
土地は所有しているだけで維持費がかかるので、放置しておくのではなく活用できる方法を考えましょう。
ここでは、狭い土地の活用方法や、狭い土地を活用するメリットとデメリット、狭い土地で土地活用をする場合の注意点や成功させるポイントを紹介します。
狭い土地のメリットを活かして土地活用を成功させましょう。
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「狭い土地」とはどれくらいの大きさ？
一般的に「狭い土地」とは15坪～20坪程度の土地の大きさを指します。
15坪～20坪というと約50平米～65平米程度の広さになるので、活用方法に悩まれる方も多いのではないでしょうか。
また、土地が狭いだけでなく三角地や台形地など不整形地である場合には、さらに用途が制限されるので扱いにくくなる可能性もあります。
しかし、狭い土地でも活用できる方法はあります。
狭小地を所有しているケースでは、狭いけれど利便性が良いなど立地条件が優れている場合も多いので、有効に活用すれば収益化も充分可能です。
狭いからと諦めずに、効果的に活用できる方法を探しましょう。
狭い土地の活用方法12選
狭い土地を活用するには、まずはどのような活用方法が可能なのかを知ることが大切です。
「狭いから大した収益にならない」と諦めるのではなく、土地の条件に合う活用方法を探しましょう。
ここでは、狭い土地の12種類の活用方法を4パターンで紹介します。
狭い土地のメリットを活かして、収益化を目指しましょう。
賃貸経営
狭い土地を活用するには、賃貸経営をする方法があります。
賃貸経営とは、土地に建物を建てて貸し出し賃貸収入を得る方法です。
狭い土地に建物を建てるというとイメージが湧きにくいかも知れませんが、15坪～20坪程度の土地があれば、賃貸経営は充分に可能です。
また、土地が狭くても上に積み重ねることで床面積が増えるので、高い収益性が見込めます。
また、アパートやマンション経営を行う場合は土地の種類が宅地扱いとなるので更地に比べると固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1と大きく減額されるメリットもあります。
ここでは賃貸経営の具体例として下記の5つのケースを紹介します。
- アパート経営
- 店舗経営
- 一戸建て賃貸経営
- レンタルスペース
- トランクルーム
初期投資額はかかりますが、賃貸ニーズがあれば安定した収益が見込めるので検討してみましょう。
アパート経営
アパート経営は収益性も高いので賃貸経営の中でも人気の活用方法です。
20坪の土地でアパート建築をすれば建築費用が少なくてすむので、初期費用を抑えて運用することも可能です。
実際に都心では、家賃が5万～8万円で部屋の面積は10平米以下で、居住スペースは3畳程しかない、いわゆる「3畳物件」が多く見られます。
駅から近い便利な立地なら、狭くても良いから賃料が安い築浅物件に住みたいというニーズは意外と高いのです。
20坪の土地があれば、20平米程度のワンフロアー2戸の3階建てとすると6戸ほど設けられ、木造または軽量鉄骨造であれば初期費用は3,000万～3,500万円程度となります。
さらに、鉄骨造や鉄筋コンクリート造にすれば、容積率の範囲内で階数を重ねて戸数をふやすことも可能です。
狭小地でアパート経営をする場合、建ぺい率や容積率を調べておき、どの程度の戸数を確保できるのかを知っておきましょう。
また、狭くても快適に生活できるようロフトや収納を設備として取り入れるなどして、入居者を確保する工夫を行うことも重要です。
店舗経営
オフィスエリアや繁華街の土地を所有しているなら、オフィスや飲食店、美容院などの店舗経営もおすすめです。
店舗であれば、トイレや給湯室程度の設備があればよいのでアパートに比べて建設費を抑えることができ、20坪程度であれば1,000万～2,000万円程度でも建設できます。
1階をカフェにして2階以上をオフィスにするなど複合的に組み合わせることも可能です。
店舗経営は賃料を高めに設定できるので収益性の高い土地活用ができます。
ただし店舗経営は立地が重要となるので、賃貸ニーズがあるかどうかを見極めることが重要です。
一戸建て賃貸経営
20坪程度の土地があれば、一戸建て賃貸経営ができます。
アパート経営をするほどの広さがないという場合でも一戸建て賃貸経営であればゆとりを持って建設することができ、最終的に売却するなどの出口戦略を立てやすいこともメリットです。
一戸建て賃貸経営は、ファミリー層をターゲットにしているので住宅街や人気の学区であれば収益化を狙うことが可能です。
また、長期間の入居が見込めるので空室リスクが低く、安定した収益が見込めます。
一戸建て賃貸の初期費用は、20坪程度であれば2,000万程度かかることが一般的ですが、なるべく初期費用を抑えるために複数の建築会社に見積もりを依頼し、費用を抑えて建築しましょう。
シェアハウス経営
一戸建て賃貸経営よりも収益性を上げたい場合は、シェアハウス経営も検討してみましょう。
シェアハウスとは、プライベートな空間は確保しつつ、キッチンや浴室、トイレは共同でシェアして利用する住居空間のことです。
住民同士のコミュニケーションが取れることがシェアハウスの魅力なので、「英会話スキルを磨きたい人限定」「アーティスト限定」などコンセプトを決めておくと他と差別化ができて入居者を確保しやすくなります。
運営方法はアパート運営とあまり変わりませんが、シェアハウスの場合、各部屋に水回りを設置する必要がないのでアパート経営に比べると初期投資額を抑えることができることもメリットです。
都市部や若者に人気のエリアであれば高い収益化の見込める方法なので、市場調査をしてニーズがあるのかを見極めることが大切です。
トランクルーム
居住用としては適していない土地の場合、トランクルームを設置する方法もあります。
トランクルームは、収納するスペースを貸し出すサービスのことで、日当たりや騒音などの影響を受けないので住宅経営ができないような土地でも活用することが可能です。
20坪程度の土地であれば初期費用は600万円程度と、他の賃貸経営に比べると少ない初期費用で開始できます。
収納スペースを確保できない都心部やマンション近くでの需要が高く、管理の手間がかからないこともメリットです。
トランクルーム用コンテナの建設にあたっては、建築基準法に基づく建築確認申請を行う必要があるので、設置する際には周辺の利用ニーズも含めて専門業者に確認しておきましょう。
パーキング経営
狭い土地を活用するには、駐車場や駐輪場経営をする方法もあります。
駐車場や駐輪場経営は、20坪程度の土地でも充分に設置可能なので人気の土地活用方法です。
賃貸経営に比べると収益性は下がりますが、初期投資額を抑えることができるので高利回りでの運用も可能です。
将来的に用途変更も可能なので始めやすいというメリットもあります。
ここでは、2パターンのパーキング経営について紹介します。
- 駐車場経営
- 駐輪場経営
立地や周辺環境に応じて、収益化できるか検討しましょう。
駐車場経営
駐車場の種類は月極駐車場とコインパーキングの2つの種類があります。
月極駐車場では、駐車区画さえ分けておけば砂利などの路面状況でも問題なく利用できるので、初期費用がかからないというメリットがあります。
整地するだけの未舗装であれば20坪であれば約20万円程度の初期費用ではじめられます。
また、区画ラインを引くのであればアスファルト舗装が必要となるので舗装費用として約35万円程度かかります。
月極駐車場の料金は、地域によって差がありますが地方であれば1台につき5,000円～8,000円程度、都心であれば15,000円～30,000円程度の収益が見込めます。
一方、コインパーキングは、立地条件によっては月極駐車場よりも利回りがよい場合もありますが、専用の機器を導入する必要があるため一定の初期投資が必要となります。
コインパーキングは時間単位で駐車スペースを貸し出すので、繁華街の近くなど需要があるエリアでは1時間あたり1,000円以上の収益を上げられる可能性もあります。
月極駐車場に比べて利回りがいいというメリットがありますが、整地費用の他に精算機、ロック板、看板や照明が必要になるので120万円以上の設置費用が発生します。
初期費用をかけたくない場合は、一括借り上げ方式を選べば初期費用0円から駐車場経営が可能となりますが収益性は低くなります。
駐車場経営をするなら、所有地の立地に応じて月極駐車場かコインパーキングか適している方を選びましょう。
駐輪場経営
都心部や駅周辺の土地であれば駐輪場経営もおすすめです。
間口が狭く駐車場に向かない土地であっても駐輪場であれば設置可能です。
土地の広さに応じて台数を設定でき、20坪土地であれば約50台ほどの駐輪スペースが設けられるので土地を無駄なく使うことができます。
初期費用は機材の設置や自転車ラックの設置などを合わせて約100万円以上の費用が必要になります。
仮に、月極駐輪場として1台あたり月4,000円で貸し出した場合、月間売り上げは50台分で20万円の収益になります。
商業地の近くであれば、コイン駐輪場として経営した方が収益がアップする可能性もあるので検討してみましょう。
サービス機器設置
狭い土地を活用するなら、所有地にサービス機器を設置する土地活用もあります。
ここでは、サービス機器設置での土地活用を2パターン紹介します。
- コインランドリー経営
- 証明写真機設置
コインランドリー経営は高利回りなので立地によってはおすすめの活用方法です。
コインランドリー経営
コインランドリー経営は、狭い土地でもできて利回りが良いのでおすすめの土地活用方法です。
コインランドリー経営には、洗濯機や乾燥機などの機械の他に内装工事や電気や給排水設備の工事も必要となります。
そのため、初期投資額は3,000万円以上かかることが一般的ですが、月の売上が60万円を超える店舗もあり利回りが20％を超えるケースも珍しくありません。
ファミリー世帯が多い住宅街でリピート客の利用が見込めれば、長期的に安定した収入を得ることができます。
運営管理に手間がかからず売上の管理がしやすいこともメリットの一つです。
証明写真機設置
証明写真機設置は、履歴書や免許証などに貼付が必要な証明写真を撮影するための機会を設置し、売上の約25～30％程度を手数料として受け取ります。
初期費用は土地があれば0円からでき、設置や保守は証明写真機の管理会社が行ってくれるので手間もかかりません。
自動販売機程度のスペースでも活用できるので、大学や予備校の近くなどでは一定の収益が期待できます。
またランニングコストは電気代のみなので余ったスペースを利用して収益化が見込めます。
狭い土地の活用方法に悩んでいる場合は、証明写真機の設置も候補に入れて検討しましょう。
土地を貸し出す
狭い土地を活用するには、土地を貸し出す方法もあります。
将来的には売却を考えている場合や、しばらくの間だけ運用したい場合には下記の活用法も検討しましょう。
- 看板設置
- 貸し農園
- 移動式販売者置き場
収益性はあまり良くありませんが、初期費用も手間もかからないので始めやすい活用方法です。
看板設置
ロードサイドに土地を所有している場合は看板設置という土地活用方法もあります。
看板を設置するだけなので、狭くて他に使い道がない土地でも活用可能です。
契約は年単位で行われることが一般的なので安定した収益を得ることができるのですが、収益性は低く年間賃料は1万円～5万円程度です。
看板設置の初期費用は利用者負担になるので、手間を掛けずに運用できますが収益性はあまり高くありません。
看板を撤去すれば別の土地活用にも転用可能なので、放置している土地があるのなら検討してみましょう。
貸し農園
農地を所有しているのなら、貸し農園として活用することもできます。
貸し農園とは、農地を他人に貸し出して賃料収入を得る方法です。
土地の区画を区切って貸し出すシンプルな貸し農園であれば初期費用はほぼかからないので、手軽にはじめることができます。
収益性はあまり高くはありませんが、遊休農地として放置しておけば土地が荒れて資産価値が低下することも考えられます。
他の土地活用が難しいような郊外の立地でも活用できるので検討してみましょう。
移動式販売車置場
オフィス街や住宅地に土地を所有している場合、移動式販売者置場で土地活用をすることもできます。
キッチンカーが止められるスペースがあれば運用可能で、初期費用もかかりません。
コロナ禍でテイクアウト需要が増えたこともあり、今後もニーズが期待できる活用方法です。
オフィス街や住宅街などランチ需要の高いエリアに土地を所有している場合は検討してみましょう。
狭い土地の活用方法を一括請求！
「狭い土地をどのように活用していいのか分からない」「具体的なプランが知りたい」という方は、土地活用のプランの一括請求を依頼することをおすすめします。
土地活用プランの一括請求とは、比較サイトに土地活用プランを依頼することで、希望や土地の条件に応じて最適な土地活用プランを提示してくれるシステムのことです。
一度の入力で複数のプランを比較検討できるので、狭小地の土地活用を悩んでいる方には最適なサービスです。
ここでは、土地活用の一括プラン請求を行っている会社を2社紹介します。
さまざまな選択肢の中から、狭い土地でも可能な土地活用方法を見つけましょう。
タウンライフ
出典:タウンライフ
タウンライフは、市場調査や周辺環境をもとに最大3つの土地活用計画書を受け取ることができます。
土地の広さはもちろん、ニーズに合わせてプランを作成してもらえるので狭い土地の活用に悩んでいる方は利用してみましょう。
入力フォームで希望する活用方法にチェックを入れれば、各企業ごとの「活用プラン」「見積もり・収支計画書」「市場調査書」を無料で受け取ることができます。
狭い土地の活用方法に迷ったときは、タウンライフで一括プラン請求をしましょう。
| 運営会社 | ダーウィンシステム株式会社 |
|---|---|
| 申込み入力時間 | 3分 |
| 利用料金 | 無料 |
| 登録会社数 | 約120社（2023年3月現在） |
| 対応地域 | 全国 |
| 資料 | ・活用プラン ・見積もり 収支計画書 ・市場調査書 |
| 活用方法 | ・アパート・マンション・駐車場・戸建賃貸 ・賃貸併用住宅 ・商業施設（店舗・オフィス等）・介護施設（サ高住等） ・医療施設 ・保育施設・トランクルーム・倉庫・太陽光発電・売却など |
| 公式サイト | タウンライフ土地活用 |
HOME4U
出典:HOME4U
HOME4Uは、ネット一括査定業界でも最長の21年間の実績があり、大手から地域に精通した中小企業まで土地活用の実績のある企業と連携しています。
最大10社にプラン請求ができるので、個別に問い合わせをすることなく狭い土地でも収益化できるようなプランを手に入れることができます。
また、HOME4U土地活用の運営元は情報サービス事業の最大手であるNTTデータグループなので、セキュリティ対策が整っているので個人情報の保護に関しても安心です。
狭小地での土地活用を検討する場合は、幅広いプランを依頼できるHOME4Uを利用しましょう。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ スマートソーシング |
|---|---|
| 申込み入力時間 | 1分 |
| 利用料金 | 無料 |
| 登録会社数 | ー |
| 対応地域 | 全国 |
| 資料 | ・費用 ・見積もり書 |
| 活用方法 | ・アパート・マンション・賃貸併用住宅 戸建て賃貸 ・店舗・オフィス（店舗・事務所付き住宅） ・大規模施設（高齢者住宅、大型店舗、幼稚園など） ・駐車場（コイン・月極駐車場、駐輪場など） ・その他（トランクルーム、ガレージハウス、太陽光発電など |
| 公式サイト | HOME4U土地活用 |
狭い土地を活用するメリットとデメリット
狭い土地での土地活用はデメリットが多いと思われるかも知れませんが、メリットも大きいのです。
ここでは、狭い土地を活用するメリットとデメリットについて解説します。
狭い土地のメリットを活かして土地活用を成功させましょう。
狭い土地を活用する4つのメリット
狭い土地を活用するメリットは下記の4つです。
- 固定資産税が安い
- 初期投資額を抑えることができる
- 立地が良い場合がある
- リスクが少ない
狭い土地は固定資産税も安いため、税負担が少ないことがメリットです。
運用をする場合でも狭い土地であれば整地や建設費用を安く抑えることができるので初期投資費用をあまりかけずに運用できます。
また、狭い土地は都心部であったり立地条件が良いケースが多いので、限られたスペースでも高利回りで運用できる可能性があります。
狭い土地は活用法は限定されますが、初期投資を抑えることができるのでリスクの少ない投資ができることもメリットです。
狭い土地を活用する3つのデメリット
狭い土地を活用することには、メリットだけでなくデメリットもあります。
考えられるデメリットは下記の3つです。
- 用途が限られる
- 収益性が低くなる
- 建築物を立てると割高になる可能性がある
まず、狭い土地での土地活用は用途が限定されます。
20坪程度では建ぺい率によってはアパート経営も難しいケースもあり、収益性を重視した活用ができなくなる可能性があります。
また、狭い土地に建物を建てる場合、建築作業が難しくなるためコストが割高になることも考えられます。
土地が狭いので運用は難しい部分もありますが、デメリット部分を理解した上で目的に応じた活用方法を選びましょう。
狭い土地を活用をする場合の注意点
狭い土地を活用する場合は、注意点がいくつかあります。
土地活用のプランにも影響するので、事前に調べておきましょう。
法規制を調べておく
狭い土地を活用する場合は、事前に法規制について調べておきましょう。
収益化できる運用法が見つかっても法規制に抵触する場合は、希望通りの運用ができません。
所有地がある場合は、まずは下記の法規制を確認しておきましょう。
- 用途地域
- 防火規制
- 建ぺい率・容積率
- 全面道路
それぞれどのような規制があるのか解説します。
用途地域
都市計画区域にある土地はすべて13の用途地域に分類され、建物などの用途制限が設けられています。
用途地域を定めることで、住宅街、オフィス街、商業地域など方向性が似た建物が集まるので、生活しやすく、都市環境の整備につながります。
用途地域は、住居系・商業系・工業系の3つに分類されさらに13種類の用途地域に分けられます。
工業専用地域にはアパートは建築できない、住居系地域の多くはトランクルームを設置できないなどの制限もあり、運用プランにも影響するので注意しましょう。
また、用途地域によっては、高さ制限や斜線制限、日影規制の適用があるので事前に用途地域を確認しておきましょう。
防火規制
防火規制では、火災による被害を最小限に抑えるために「防火地域」と「準防火地域」の2つの適用地域が定められています。
- 防火地域：駅前などの都市中心部・繁華街・幹線道路沿い・建物密集地など
- 準防火地域：一般的に防火地域周辺
防火地域や準防火地域などでは、建築物の階数や床面積の規制があり、耐火建築物・準耐火建築物に対応した建築物でなければばりません。
所有地が防火規制に該当していれば、耐火建築物または準耐火建築物にする必要があるので建築コストが通常よりも割高になる可能性があるので注意が必要です。
建ぺい率・容積率
建物を建設する際は、用途地域ごとに定められた建ぺい率や容積率を確認しておきましょう。
- 建ぺい率：敷地面積に対して使用できる建築面積の割合
- 容積率：敷地面積に対する延床面積の割合
建ぺい率と容積率は、次のような方法で計算します。
- 建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100
- 容積率＝延床面積÷敷地面積×100
20坪の土地であっても20坪すべてに建物を建てることはできません。
建ぺい率が80％であれば、20坪×80％で16坪の範囲で建築できることになります。
狭い土地では建ぺい率や容積率が非常に重要な要素になるので確認しておきましょう。
前面道路
都市計画区域などで建築物を建てる場合、建築基準法に認定されている道路に敷地の一面でも、2メートル以上接することが定められています。
これを接道義務と言いますが、接道義務が満たされていない土地には建物を建てることができないので活用方法がかなり限定されてしまいます。
また、建築基準法に認定されている道路は前面道路とよばれ、前面道路の幅員は原則4メートル以上が必要です。
前面道路の幅員が4メートルに達しない道路では、道路の中心から一定の距離を空けなければなりません。
また、前面道路には幅員が6メートル必要とされている区域もあるので、事前に確認しておきましょう。
土地の形状によっては活用が難しいケースがある
狭い土地の中には、狭いだけでなく変形地や旗竿地のように形状がいびつで活用しにくい土地もあります。
同じ20坪でも、整形地といびつな形の土地とでは活用のしやすさが違います。
整形地ではスペースを無駄なく使えるので、収益性の高い設計が可能になります。
また、旗竿地の場合は接道義務を果たしていない可能性も考えられるため、建物の建築ができないケースもあります。
狭い土地を活用する場合は、広さだけでなく土地の形状も考慮しておきましょう。
狭い土地での土地活用を成功させる方法
狭い土地は、活用方法が難しいので収益化できるのかを慎重に判断することが大切です。
ここでは、狭い土地での土地活用を成功させる方法を紹介します。
複数の土地活用法を比較検討する
狭い土地の活用方法を考える場合は、複数の土地活用方法の中からどの活用方法が最適なのかを比較検討して決めましょう。
「狭い土地だからアパート経営はできないだろう」と思いがちですが、20坪でもアパート経営ができる場合もあります。
まずは、周辺環境やニーズからどんな土地活用ができるのかを調べて幅広くプラン作成を依頼しましょう。
活用方法が決まったら、その後の業者選びも3社以上には、プラン作成を依頼することをおすすめします。
特にアパート経営などでは、取り扱う業者も多いので複数の業者に建築費やプランを提示してもらい比較して決めましょう。
狭い土地にアパートを立てる場合は、収益性が高い設計プランを作成してもらうことが重要なので、狭小地での建築実績の多い業者に依頼することをおすすめします。
業者によって得意分野があるので、費用や設計プランなどを比較検討した上で決めましょう。
土地のニーズを把握しておく
土地活用では、土地のニーズを把握して運用方法を決めることが基本です。
「知り合いが駐車場経営をして成功したから駐車場経営をする」「アパート経営が夢だったので賃貸経営がしたい」などのように土地のニーズを無視してしまうと、収益化できずに失敗する可能性があります。
土地活用は、ニーズがないと収益化ができません。
そのため、所有地の周辺環境や駅からの距離、地域性などを総合的に考慮して活用方法を決めることが大切です。
アパート経営をする場合は、賃貸ニーズがなければ空室期間が続き収益化できなくなってしまいます。
また、駐車場経営をする場合でも、コインパーキングか月極駐車場かどちらのニーズが高いのかを調べておく必要があるでしょう。
土地活用を成功させるためには、事前に情報収集をして土地のニーズを把握しておくことが大切です。
収益化が見込める方法を選ぶ
土地活用を成功させるためには、収益化が見込める方法を選びましょう。
狭い土地では、活用方法が限定されるので中には収益化が難しいケースもあります。
初期投資額や利回り、ランニングコストをシュミレーションした上で収益化できるかどうかを慎重に判断しましょう。
特に賃貸経営や駐車場経営では、初期投資額が大きくなるので回収までに時間がかかります。
土地活用を成功させるためには、長期的な収益のシュミレーションを立てた上で、効果的に収益化できる方法を選びましょう。
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狭い土地を有効に使って土地活用を成功させよう
狭い土地では、活用の方法は制限されますが、土地の特性を活かして収益化することは充分に可能です。
土地が狭いことがデメリットでもありますが、その分固定資産税も安く初期投資額を抑えてリスクの少ない運用ができるという利点もあります。
さまざまな活用方法の中から、効果的に収益化できる方法を選んで土地活用を成功させましょう。
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