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将来、不労所得として、投資用マンションの購入を考えているけれど、購入前に儲け方について知っておきたいという人もいるのではないでしょうか。
購入してからどうすべきなのか、本当に儲かるのかなど気になる点はいくつもあるかと思います。
そこで今回は投資用マンションについて詳しく解説していきます。
マンション投資でのリスクについてもご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
投資用マンションについて
投資用マンションという言葉を聞いたことはあるけれど、そもそも投資用マンションとはどんなものなのかを知らないという人もいるかと思います。
まずは投資用マンションそのものを説明します。
投資用マンションとは
投資用マンションとは「収益を得るためにマンションを購入すること」をいいます。
通常マンションといえば賃貸で借りる、または一室を買い取ることが多いと思います。
しかし、投資用マンションは一棟丸ごと買い取って、そこを人に貸し出すことで利益を得ます。
人が入居し続けることで長く安定した収益を得られるため、老後の生活のために投資用マンションを購入する人も増えているようです。
投資用マンションの種類
投資用マンションには一室のみを買い取る「区分買取り」と建物丸ごと買い取る「1棟買取」があります。
一室のみの場合は当然その部屋に入居者が現れなければ収益を得ることができません。
しかし一棟丸ごと買取に比べると初期投資が安く済みますし、その部屋が真新しければ早くに入居者が現れる可能性もあります。
毎月家賃収入を得られればトータルである程度の収益にはなります。
1棟丸ごと買取は初期費用が非常に高くなりますが、入居者が多ければ多いほど収益も高くなります。
建物のメンテナンス費用などを考えておかなければなりませんが、その分高い収益も望めるため人が集まればマイナスに傾き続けるということもないでしょう。
投資用マンションは儲かる？
投資用マンションを購入して本当に儲かるかどうかが不安だと感じる人は多いかと思います。
家賃収入が見込めるとはいえ、不動産オーナーになると出費も多くなります。
災害時などは建物の修繕を行わなければなりませんし、日頃のメンテナンスをこまめにしておかないと入居者も中々現れてくれません。
建物はメンテナンスをこまめにしておかないと至るところが劣化していきます。
劣化してボロボロになっているマンションに魅力を感じる人はあまりいません。
部屋の中がどれだけきれいでも外観がボロボロだと魅力が半減してしまうため、定期的に点検を行ってきれいな状態を維持し続けることが大事です。
また、立地が悪い場所に建っているマンションは便利が悪いため、残念ながら人が集まりにくくなっています。
入居者が現れても早々に退去してしまう恐れがありますので、安定した収益は見込めません。
そのためどんなマンションでも必ず儲かるとは言い切れません。
大切なのは立地の良いマンションを選ぶこと、そして多くの人が満足してくれる不動産を維持し続けることです。
投資用マンションで儲ける方法
投資用マンションを購入するからには確実に儲けておきたいですよね。
では投資用マンションで儲けるにはどうすればいいのか、ここで2種類の儲ける方法について解説していきます。
1：インカムゲイン
儲ける方法のひとつが「インカムゲイン」です。
インカムゲインは投資用マンションで得られる家賃収益にて儲ける方法をいいます。
投資用マンションを購入し、人が集まれば当然毎月家賃収益が入ってきます。
部屋数が多ければ多いほど収益は高くなるため、大きめのマンションであれば十分な利益を得られるでしょう。
一室のみの区分買取りであっても、その部屋に長く人が居続けることで毎月家賃収益が得られます。
不動産価値を維持し続けることで長く安定した収入が入ってくるので、さほど多くなくても長期的に安定した収入を得たいという方はインカムゲインにて儲ける方法がおすすめです。
2：キャピタルゲイン
2つめの方法は「キャピタルゲイン」です。キャピタルゲインとは有している財産を売却することで儲けを得る方法です。
つまり投資用マンションを購入して、そのマンションを売ってお金を得るということです。
この方法には一見メリットがなさそうに思えますが、購入する時期と売却する時期を見極めれば大きな利益となります。
購入時期はマンションを安く変える時期、売却する時期はマンションが高値になっている時期です。
ただそういった時期は短期的にくるものではありません。
最初はインカムゲインにて儲けを得て、マンションが高値になったタイミングでキャピタルゲインに切り替えるという方法が最適でしょう。
マンション投資で考えられるリスク
マンション投資を行うことで安定した収入を長期的に得ることができます。
それは大きなメリットとなりますが、マンション投資にはリスクが付き物です。
ここではマンション購入後に起こりうるリスクについて解説していきます。
空室時のリスク
マンション投資で最大のリスクといえるのが空室のリスクです。
マンション投資は長期的に安定した収入が得られるという大きなメリットを持っていますが、これは部屋の大半が埋まっていることが前提のメリットです。
部屋が埋まっていなければ埋まっていない分だけ家賃収益がないため、利益よりも修繕費などの出費の方が上回ることもあります。
金利上昇でのリスク
投資用マンションを購入するときは一括ではなく、ローンを組んで購入するという方も多いです。
ローンを組む際には変動金利と固定金利が選べますが、この時に固定金利を選んでおかないと後々に後悔することになるかもしれません。
変動金利は金利が上下する恐れがあるため、金利が高い時は支払額が一気に増えてしまいます。
その時期に限って空室が多ければ赤字経営となってしまうかもしれませんので、大きな痛手になります。
売却しづらいリスク
キャピタルゲインによってもうけを得たいと考える方も多いかと思いますが、投資用マンションは売却しづらいというリスクも抱えています。
売却は査定から媒介契約の締結、それからマンションの売却活動、引き渡しという流れです。
文字で見れば簡単なように思えますが、ここまでの一連の流れだけで3か月～半年ほどの期間を要します。
売却するために長い時間をかけなければなりませんので、この点はデメリットと言えます。
インカムゲインにて儲けを得たいと考えても、立地が悪い場所のマンションを購入すれば儲けが少ないため売却を考え始めるかと思います。
その場合でも長い時間をかけて売らなければなりませんので、購入するマンションは慎重に選びましょう。
災害でのリスク
災害によるリスクはどこの地域であっても避けられません。
地震や台風などによって建物が破損すると不動産価値が落ちてしまいます。
早急に不動産の補修をしなければなりませんが、破損範囲が広ければ広いほど高い修繕費が必要です。
災害が多い地域のマンションを購入する場合は耐震設計にて作られているかどうかなどもチェックしておくことが大切です。
不動産価値の下落リスク
投資用マンションを購入する場合は長期的に所有することが前提かと思いますが、いずれは手放すこともあるでしょう。
手放す時期になって不動産価値が落ちてしまっていると、購入価格から大幅に下がった価格でしか売れないかもしれません。
それでは損をしてしまうため、不動産価値の下落リスクが低い場所のマンションを購入しておくことが大事です。
立地の良い場所にあるマンションは不動産価値が下落しにくくなっていますので、売るころになって価値が大幅に下がっているということもないでしょう。
投資用マンションでのリスクを回避するには
投資用マンションを持つことでのリスクはいくつもあります。
しかしそのリスクを回避すれば安定した収益を長期的に得られますので、メリットの方が大きくなります。
ここではリスクを回避するための対策についてご紹介します。
火災保険と地震保険に加入しておく
地震や台風はどこの地域に住んでいてもくる可能性があります。
火災保険は購入時に強制加入となりますが、地震保険は任意です。しかし、地震保険は必ず加入しておきましょう。
地震保険料を支払っていくことを渋って加入しない選択をする方も多いですが、万が一の時に保険に加入しておけば安心です。
ハザードマップを確認し、特に地震が多い地域のマンションを購入する場合は地震保険が必須となります。
建物のメンテナンスを定期的に行う
建物は時間の経過とともに劣化していきます。
劣化をそのままにしておくと外壁の剥がれやひび割れなどに繋がるため、補修が必要になります。
本格的な補修が必要になる前に劣化に気付いておけば補修費用は安く済みますので、定期的に点検をしておくこともおすすめです。
補修費用をできるだけ抑えられるでしょう。
立地の良い場所を選ぶ
投資用マンションは全国にたくさんありますが、その中から特に立地の良い場所を選ぶことが重要です。
立地の良い場所にあるマンションは不動産価値が下がりにくいため、購入から数年後に売却する場合も購入時の価格から大幅に値下げられるということも少なくなっています。
また立地の良い場所にあるマンションを購入すれば、投資用マンションの最大リスクともいえる空室リスクの回避に繋がります。
立地の良い場所にあるマンションは人が集まりやすく、退去しにくいため安定した収益を長期的に得やすいという魅力もあります。
まとめ
投資用マンションは必ず儲かるとは言い切れませんが、立地の良い場所にある不動産を選べば長期的に安定した収入を得られるかもしれません。
長期的に得られれば老後の生活資金にもなりますので、将来を見据えてマンションを購入しても良いでしょう。
購入する場合は今回ご紹介したリスク回避方法を参考に選ぶことがおすすめです。
リスクの生じないマンション投資はありませんが、回避できるマンションを選ぶことでリスク少なくマンション投資が行えるでしょう。
