鉄骨造の耐用年数は?減価償却費や償却率についても解説

耐用年数と聞くとその建物の寿命のように思えますが、実は耐用年数は建物の寿命のことではありません。

ここでは鉄骨造の耐用年数についてご紹介します。

また耐用年数に大きく関わる減価償却についても解説するので、耐用年数について知りたい方は必見です。

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耐用年数について

耐用年数について

耐用年数という言葉をあまり耳にしたことがないかと思います。

建物の中でも、オーナーとしてマンションやアパートを所有しない限りあまり目にしない言葉でもあるため、初めて知ったという方もいるかもしれません。

まずは耐用年数について詳しく解説します。

耐用年数とは?

耐用年数とは、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」の別表第1、第2、第5及び第6に掲げる、その資産が使用できる日数を法的に定めた期間のことをいいます。

その資産の構造などによって耐用年数は異なり、建物は別表第1に記載されており、同じ建物でも鉄骨造か軽量鉄骨かによって年数に違いがあります。

耐用年数と耐久年数の違い

耐用年数に似た言葉で「耐久年数」というものがあります。

耐久年数は法的に定められているものか、ハウスメーカーなどが独自の判断によって使用可能と考える年数かの違いです。

つまり法的に決められているかハウスメーカーの基準によって決められているかということです。

どちらも使用可能と考えられる年数を定めていますが、この年数を過ぎたからといってすぐにその建物に住めなくなるわけではありません。

また、耐久年数は、リフォームなどにより、素材を強化・取り換えることによって伸ばすことができます。

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鉄骨造の耐用年数とは

鉄骨造の耐用年数とは

耐用年数は構造によって異なります。

鉄骨造には鉄骨造の耐用年数が定められていますので、ここでご紹介しましょう。

鉄骨造の耐用年数は厚みによって異なる

鉄骨造は建物の構造の中でも特に頑丈な作りとなっているため、耐用年数がとても長くなっています。

しかし鉄骨造はそれぞれで厚みが異なり、厚みによって年数に違いがあります。

厚み 耐用年数
3mm以下 19年
3mmを超え、4mm以下 27年
4mmを超えるもの 34年

わずか1mmの差で15年ほどの差が出るため、耐用年数を長くしたいのであれば厚みに気を付けることも大切です。

鉄骨造より耐用年数が長い構造もある

鉄骨造は厚みによって耐用年数が異なりますが、他の素材の場合は厚みによる違いはありません。

素材による建物の年数は以下の通りです。

建物の素材 耐用年数
木骨モルタル造 20年
木造 22年
れんがや石造、ブロック造 38年
鉄骨鉄筋/鉄筋コンクリート 47年

※上の表に「鉄骨鉄筋/鉄筋コンクリート」とありますが、こちらは鉄骨造とは異なります。

それぞれの大きな違いはコンクリートが含まれているかいないかで、鉄骨鉄筋/鉄筋コンクリートはより強固な建物となっています。

鉄骨造は19~34年となっているため、厚みが3mm以下だと構造の中でも最も耐用年数が短くなります。

また、これらの期間は「住居」を目的とした場合の耐用年数であり、例えば、飲食店や旅館など、鉄骨造の建物も使用目的によって変わります。

耐用年数に関わる減価償却について

耐用年数に関わる減価償却について

耐用年数は減価償却というものが深く関わっています。

減価償却とは「不動産を購入した際にかかった費用を、一定年数に分けて経費として計上すること」です。

一定年数とは耐用年数のことで、構造別に耐用年数が異なるため一定年数も構造によって異なります。

鉄骨造は19~34年となっているため、その年数分だけ毎年の確定申告にて経費として計上することが可能です。

減価償却の計算方法

減価償却費はどうやって決まるのかを説明します。

減価償却費の計算に必要なのが「建物の購入費用」・「建物と土地の割合」・「耐用年数」・「償却率」の4つです。

まず、建物の購入費用は購入時にかかった費用を用意しておきましょう。

建物と土地の割合は売買契約書などに記載されているかと思いますので、そちらをチェックしてみてください。

もし記載されていなければ、購入した不動産に確認してみることがおすすめです。

耐用年数は構造によって異なるため、所有している不動産の構造を確認しておきましょう。

最後に償却率は耐用年数を元に減価償却資産の償却率表で導き出されます。

減価償却資産の償却率表は国税庁のホームページから見ることが可能です。

それでは計算式をご紹介しましょう。

減価償却費の計算式は「建物の購入費用×償却率=減価償却費」となります。

例えば建物が3000万円、償却率が0.026%だった場合は3000万円(建物の購入費用)×0.026%(耐用年数39年の償却率)=78万円となります。

この計算式で出される減価償却費は一年につきの金額です。

経費として計上する際はここで導き出される金額をそのまま経費として計上しましょう。

耐用年数が数年過ぎている場合は計算式によって当てはめる耐用年数を導き出す必要があります。

耐用年数の計算式は「(耐用年数-経過年数)+経過年数×20%=耐用年数」です。

例えば3mmの鉄骨造で耐用年数が10年経過している場合は「(19年-10年)+(10年×20%)になり、数で表すと10年+2年=12年」となります。

建築から何年経過しているかによって耐用年数が異なりますので、毎年この計算式で耐用年数を算出し、それから減価償却費の計算をしましょう。

耐用年数が過ぎた不動産の場合

耐用年数が過ぎた不動産はもう使えないのかと不安になる方も多いかと思います。

しかし耐用年数はあくまで法的に定められた使用期間のことで、耐久年数とは異なります。

耐用年数が過ぎたからといってその建物に住めなくなるということもありませんし、すぐにリフォームや建て替えをしなければならないということもありません。

急いで対処する必要はないので、慌てなくても大丈夫です。

ただし耐用年数が過ぎた不動産は減価償却費の計上ができなくなります。

この点は節税においてデメリットとなりますので、何らかの対策を建てることが必要です。

減価償却の計上はいつ行う?

減価償却費の計上は毎年の確定申告にて行います。

アパートやマンションを購入する方の多くは家賃収入を目的とした不動産購入かと思います。

家賃として得た収入も所得としてみなされるため、所得に応じた税金を払わなければなりません。

確定申告は毎年2月中旬から3月中旬まで行われています。

その際に書類に得た収入や減価償却費などを記入し、税務署に提出しましょう。

鉄骨造の耐用年数を超過したときの対処法

鉄骨造の耐用年数を超過したときの対処法

鉄骨造の建物の耐用年数が過ぎると減価償却費の計上ができなくなります。

では耐用年数が過ぎた場合はどう対処すべきなのか、ここでご紹介します。

新たな建物を建てる

耐用年数が過ぎたら思い切って新しい建物を建てることもおすすめです。

新しい建物を建てればその物件は新築となり、新たに耐用年数に応じた減価償却費の計上ができるようになります。

また賃貸物件としての不動産なら他にもメリットがあります。

築年数が古い物件は建物や設備の劣化などが目立ちます。

そういった理由から新たな入居者が現れにくく、空室リスクを抱えてしまうかもしれません。

新築物件は設備なども新しいため入居者が集まりやすくなっています。

立地の悪い場所であっても新築であれば良いという方もいますので、空室リスクを避けて家賃収入による収益を得やすくなるでしょう。

新たな建物を建ててから売却をすることも可能です。

築年数が新しい物件はそれだけ資産価値があるため、高値で売却することもできるでしょう。

不動産が高く売れる時期に売却することで建設費用などを大きく上回る額を提示される可能性もありますので、売却に適した時期を見極めて売ることがおすすめです。

リフォームでは耐用年数は変わらない

建物を建て替えるとなると建物の撤去費用から新たな建物の建築費用まで高額な費用が発生します。

そのため建て替えではなくリフォームを選択する方もいるでしょう。

しかしリフォームでは耐用年数が伸びないため、耐用年数に応じた減価償却費の計上は行えません。

確定申告時の節税対策を重視するならリフォームではなく建て替えを検討すべきでしょう。

ただし売却する場合はリフォームでも構いません。

耐用年数が過ぎており、リフォームをしていない物件は至るところに劣化が見られます。

設備も長く替えていないのであれば全体的に古くなってしまっているので、不動産価値が下がります。

リフォームすることで不動産価値を上げる、または維持することが可能なので、売却する前にリフォームしておけば安すぎる売却金額を提示されることもないでしょう。

売却する

耐用年数が過ぎた物件を維持することが難しい、または建て替えなどもできないという場合は売却することも検討しましょう。

売却してしまえば建物の管理もしなくてよくなりますので、手間を省くことができます。

売却する場合は確実に購入してくれる方がいることが条件となります。

買い手が付かなければ維持費を長く出費していくことになるため、長い目で見るとマイナスになるかもしれません。

建物を壊して売却する方法も

買い手が付きそうにないという場合は建物を壊して更地にしてから売却することがおすすめです。

築年数が古い建物を手放す場合は、既存の建物を壊してから更地にしておくことが一般的です。

その理由は買い手が現れず、建物の維持費だけを延々と支払っていくことを防ぐためです。

不動産は建物購入でメリットを得られないと売れにくいが、更地であれば購入者が自由に変えられるため買い手が現れやすくなります。

そのままの状態でも買い手が現れる可能性はありますが、長期間現れない可能性が高いためおすすめできません。

古い物件であれば取り壊し、建物ではなく土地を売却しましょう。

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まとめ

鉄骨造の耐用年数は19~34年と幅広くなっています。

鉄骨の厚みによって耐用年数が異なりますので、厚みを確認したうえで耐用年数を調べると良いでしょう。

耐用年数は減価償却費の計上に大きく関わります。

計上できるかできないかによって節税ができるかも変わってきますので、できるだけ所得税を抑えたい方は減価償却費の計算方法も覚えておきましょう。

耐用年数が過ぎている建物を所有している場合は、ここでご紹介した対処方法を参考に建て替えをするか売却をするか判断しましょう。