不動産投資の12種類の特徴とは?選び方のポイントも解説

「不動産投資にはどのような種類があるのだろうか」

「リスクの小さい不動産投資の方法を知りたい」

このように不動産投資選びで迷っている方も多いのではないでしょうか。

不動産投資の選び方は、目的や自己資金など様々な条件によって異なります。

最適な不動産投資の方法を選ぶには、それぞれの特徴を把握しておくことが大切です。

本記事では不動産投資12種類のメリット・デメリット、目的別の不動産投資選びのポイントを解説します。

不動産投資に興味のある方は、参考にしてみてください。

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不動産投資の種類12種類!特徴を徹底解説

不動産

不動産投資と一口に言っても様々な種類があり、それぞれ必要な資金や運用方法などが異なります。

メリット・デメリットがあるので、目的や余剰資金など様々な条件を考慮して最適な方法を選ぶ必要があるでしょう。

ここでは、不動産投資の特徴を詳しく解説します。

不動産投資型クラウドファンディング

不動産投資型クラウドファンディングは、事業者がインターネットを利用して資金調達し、不動産に投資します。

出資者は出資額に応じてリターンを得ることができます。

不動産投資型クラウドファンディングのメリット

不動産投資型クラウドファンディングのメリットは、以下が挙げられます。

  • 少額から始められる
  • 利回りが高い傾向にある
  • 管理の手間がかからない

不動産投資型クラウドファンディングは、1万円程度と少額から始められるのが魅力です。

また、比較的利回りが高い傾向にあり、中には10%を超えるケースもあります。

損失が出た場合に運営会社が負担する「優先劣後出資」や物件の入居状況に関わらず一定の収益を得られる「マスターリース契約」があり、リスク対策にも配慮しています。

なお、運営会社が不動産管理を行うので、手間はかかりません。

不動産投資型クラウドファンディングのデメリット

不動産投資型クラウドファンディングのデメリットは、以下が挙げられます。

  • 元本割れする可能性がある
  • 節税効果が小さい

不動産投資型クラウドファンディングにはリスク対策があるものの、元本割れする可能性はゼロではありません。

運営会社が倒産するケースもあるので、信頼できるか十分検討する必要があるでしょう。

また、不動産投資型クラウドファンディングには税制上の優遇措置がありません。

不動産投資型クラウドファンディングのおすすめや選び方を知りたい方は、下記記事を見逃さないで下さい。

一棟投資

一棟投資は、アパート・マンション一棟まるごと購入する方法です。

メリット・デメリットをチェックしてみましょう。

一棟投資のメリット

一棟投資のメリットは、以下が挙げられます。

  • 空室リスクを抑えられる
  • 運用状況によっては高い家賃収入を得られる
  • 運用・管理方針を決めやすい

一棟投資では運用する部屋数が多いため空室リスクが低いですし、入居者を確保できれば高い家賃収入を得られます。

一棟まるごと所有しているので、個人の裁量で運用・管理できるのもメリットの1つです。

一棟投資のデメリット

一棟投資のデメリットは、以下が挙げられます。

  • 投資金額が高額になる
  • 管理が負担になりやすい

一棟投資は運用に成功すれば高収入を得られるものの、投資金額は高額になります。

運用する部屋数が多いため、管理・運用を負担に感じるケースもあるでしょう。

また、万一自然災害などが発生した場合は、損額が大きくなります。

一棟投資の投資対象としてよくあるアパート経営の基本の流れやメリット・デメリットについてまだよく知らない方は、下記記事で概要を確認してみましょう。

区分投資

区分投資は、アパート・マンションを一部屋単位で購入します。

区分投資のメリット

区分投資のメリットは、以下が挙げられます。

  • 投資金額が少ない
  • 管理の負担が小さい

区分投資はアパート・マンションを一部屋単位で購入するので、一棟投資よりも投資金額は少ないです。

ローンも利用できるため、少ない自己資金で始められるでしょう。

また、一棟投資よりも管理に負担がかかりにくいのが特徴です。

区分投資のデメリット

区分投資のデメリットは、以下が挙げられます。

  • 空室リスクが大きい
  • 個人の裁量で管理できないことがある

区分投資は一部屋単位なので、入居者がいないと無収入状態になります。

無収入の時期でもローンの返済は必要になるので、自己資金が十分にないと負担が大きいでしょう。

また、他所有者と共同で管理するので、自己裁量で管理の方針を決められないケースがあります。

なお、新築マンションの区分投資は初期投資額が大きいため、一般的に利回りは低くなりやすいです。

投資用マンションのリスクについてまだ詳しく知らない方は、下記記事を読んで理解を深めて下さい。

戸建て投資

戸建て投資は一戸建てを購入し、ファミリー世代向けとして運用します。

戸建て投資のメリット

戸建て投資のメリットは、以下が挙げられます。

  • 長期的に運用できる
  • 比較的利回りが高い

戸建て投資は長期的に運用して収入を得たい方におすすめです。

ファミリー層向けの物件になるので、長期契約となるケースが多いのです。

また、運が良ければ格安物件が手に入ることもあるので、高い利回りを期待できるでしょう。

戸建て投資のデメリット

戸建て投資のデメリットは、以下が挙げられます。

  • 物件の目利きが難しい
  • 管理の負担が大きい

戸建て投資は選ぶ物件によって将来の収益が大きく異なるものの、目利きが難しいです。

というのも、優良物件を選ぶには土地勘も重要になるのです。

また、以下のように様々なポイントを押さえておかなければなりません。

  • 戸建ての需要が高いか
  • 適正な価格になっているか
  • 空室リスクにつながる要素がないか

万一物件選びに失敗すると、入居者が決まらず赤字になります。

また、戸建て投資の場合は庭なども含め建物全体を管理しなければならないので、負担が大きいでしょう。

戸建ての不動産投資で成功する方法を詳しく知りたい方は、ぜひ下記記事を読んでみて下さい。

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借地権つき物件投資

借地権つき物件投資は、土地は所有せずに物件のみの所有権を得る方法です。

借地権つき物件投資のメリット

借地権つき物件投資のメリットは、以下が挙げられます。

  • 投資額を抑えられる税金の負担が小さい

借地権つき物件投資は、土地も含めて所有する場合に比べて投資金額が小さくなります。

また、土地を所有していないので、固定資産税など土地関連の税金が発生しません。

借地権つき物件投資のデメリット

借地権つき物件投資のデメリットは、以下が挙げられます。

  • 地主に対して地代を支払う必要がある
  • 地主の承諾なしでは売却できない
  • 融資を受けにくい

借地権つき物件は土地を所有していないので、地主に対する地代や更新料などの支払いの義務があります。

また、地主の承諾なしでは売却や建替えなどができないので、自分の裁量で運用したい方にとっては満足できない可能性があります。

借地権つき物件を買ってはいけないのか気になる方は、下記解説記事をしっかり確認して下さい。

底地投資

底地投資は、物件を所有せずに土地を取得する方法で、借地権つき物件と逆になります。

 底地投資のメリット

底地投資のメリットは、以下が挙げられます。

  • 運用コストが小さい
  • 安定収入を得やすい

物件投資の場合は修繕費などがかかりますが、底地投資では劣化がないので運用コストは小さいです。

また、通常借地人が変わらないので安定収入を得やすいでしょう。

底地投資のデメリット

底地投資のデメリットは、以下が挙げられます。

  • 自由に土地活用できない
  • 契約内容が曖昧なことがある

底地投資では土地を所有しているものの、借地権がないので自由に活用できません。

また、長年経過している借地は契約内容が曖昧なことがあるので、トラブルを防ぐためあらかじめ確認が必要です。

シェアハウス

シェアハウスは1つの物件を複数人に貸し出す方法です。

シェアハウスのメリット

シェアハウスのメリットは、以下が挙げられます。

  • 空室リスクを抑えられる
  • 利回りが比較的高い

シェアハウスは複数の入居者がいるので1人退去したとしてもすぐに空室にはなりにくいです。

また、複数の入居者から家賃収入を得られるので、比較的利回りが高くなります。

「ペット可」「ジム付き」など工夫して他物件と差をつけることで、より需要が高くなります。

シェアハウスのデメリット

シェアハウスのデメリットは、以下が挙げられます。

  • トラブル発生の可能性がある
  • 管理の負担が大きい

シェアハウスは悪質な入居者がいた場合、トラブル発生の可能性があります。

トラブルの状況によっては入居者が減るケースもあるでしょう。

また、共有スペースの清掃など管理の負担が大きいですし、管理会社に委託する場合も管理料金が通常よりも高く設定されています。

民泊

民泊は旅行者や外国人観光客などに対し、所有している物件を提供して収益を得る方法です。

民泊のメリット

民泊のメリットは、以下が挙げられます。

  • 資金負担が少ない
  • 空き物件を有効活用できる

空き物件を所有している場合、必要に応じてリフォームなどのコストがかかりますが、物件購入などと比較し資金負担は少ないです。

空き物件を有効活用して収益を得られるのは大きなメリットといえるでしょう。

空き屋対策としても注目されています。

民泊のデメリット

民泊のデメリットは、以下が挙げられます。

  • 入居者のトラブルが発生することがある
  • 年間最大180日と営業日数の制限がある
  • 届け出などの諸手続きが必要

民泊は外国人も含め不特定多数の人が利用するので、トラブルが発生するリスクがあります。

生活習慣の違いによるトラブルにも対応する必要があるでしょう。

また、営業日数に制限がありますし、手続きの手間がかかります。

駐車場・駐輪場

所有している土地を整備して駐車場・駐輪場として提供する方法もあります。

駐車場・駐輪場のメリット

駐車場・駐輪場のメリットは、以下が挙げられます。

  • 運用コストがかかりにくい
  • 管理の負担が小さい
  • 将来売却しやすい

駐車場・駐輪場は建物が不要なので、運用コストを抑えられます。

また、建物がないと管理の負担が小さいので、忙しい方でも着手しやすいでしょう。

土地活用の幅が広いので、将来売却しやすいのも魅力です。

駐車場・駐輪場のデメリット

駐車場・駐輪場のデメリットは、以下が挙げられます。

  • エリアによる影響を受ける
  • 節税対策になりにくい

駐車場・駐輪場で安定収入を得るにはエリア選びが重要です。

需要の高い地域でなければ利用者が少ないので、高収入を得ることができないでしょう。

また、税金関連の優遇を受けられないことに加え、固定資産税などを支払う必要があります。

実際に始める前に駐車場経営のメリット・デメリットをより詳しく知っておきたい方は、下記記事を読んでおきましょう。

トランクルーム

トランクルームはコンテナを設置して運用し、収益を得る方法です。

トランクルームのメリット

トランクルームのメリットは、以下が挙げられます。

  • 初期費用が小さい
  • 賃料の変動が小さい
  • トラブル発生が少ない

トランクルームはコンテナの設置で運用できるので、初期費用はそれほどかかりません。

また、不動産と比較し劣化による賃料の変動が小さく、運用しやすいでしょう。

通常、荷物置き場としての利用なので、トラブル発生は少なめです。

トランクルームのデメリット

トランクルームのデメリットは、以下が挙げられます。

  • 場所の見極めが難しい
  • 多くの収入を期待できない

トランクルームは、収益が利用者に左右されるので、需要のあるエリアを見極める必要があります。

また、トランクルームの利用料金は月数千円なので、不動産と比較し多くの収納を得るのは難しいでしょう。

トランクルーム経営のメリットや種類をより詳しく知りたい方は、下記記事もチェックして下さい。

小口化不動産

小口化不動産とは不動産を小口に分割し、複数の人が少額ずつ投資して収益を分配する方法です。

小口化不動産のメリット

小口化不動産のメリットは、以下が挙げられます。

  • 高額物件の所有権を獲得できる
  • 不動産管理の必要なし
  • リスク分散になる

小口化不動産は、1口数百万円程度の案件が多いので、高額物件であっても着手できます。

管理会社が不動産を管理・運用するので、管理の負担がかかりません。

また、1つの不動産に絞るのではなく複数に投資することで、リスク分散になります。

小口化不動産のデメリット

小口化不動産のデメリットは、以下が挙げられます。

  • 金融機関の融資を受けられない
  • 案件数が少ない
  • 管理会社への手数料が必要

小口化不動産への投資では金融機関の融資を受けられないので、自己資金がない場合は着手できません。

また、案件数は少なめなので、希望の物件を見つけられるとは限らないでしょう。

なお、投資する際は管理会社への手数料を考慮する必要があります。

1口1万円など少額でできる不動産投資のことをもっと詳しく知りたい方は、下記記事をそのまま読み進めて下さい。

REIT(不動産投資信託)

REIT(不動産投資信託)は、投資法人が資金調達し、不動産に投資する方法です。

REIT(不動産投資信託)のメリット

REIT(不動産投資信託)のメリットは、以下が挙げられます。

  • 少額から投資できる
  • 管理の手間がかからない
  • 専門的な知識が不要
  • 売却などの取引をしやすい

REITは投資金額が数万円からと小さく、パソコンやスマホを利用して手軽に着手できます。

不動産会社が管理するので管理の手間がかからないですし、専門的な知識もほとんど必要ありません。

また、証券化されているので手軽に売却などの取引をしやすいのも大きなメリットといえるでしょう。

REIT(不動産投資信託)のデメリット

REIT(不動産投資信託)のデメリットは、以下が挙げられます。

  • 元本が保証されていない
  • 運営会社が倒産するリスクがある

REITは金利や物件の変動による影響を受けるので、配当金が減る可能性があり、元本は保証されていません。

また、運営会社が倒産し、損失となるリスクがあります。

【目的別】最適な不動産投資3選

不動産

不動産投資の特徴について解説しましたが、実際にどのような投資方法を選べば良いか分からない方もいますよね。

不動産投資の選び方は、目的によって異なります。

目的別に最適な不動産投資の選び方を紹介しますので、参考にしてみてください。

投資後すぐに収益を得たい場合

投資後すぐに収益を得たい場合は、少額投資できる「不動産投資型クラウドファンディング」や「REIT(不動産投資信託)」がおすすめです。

利回りが高い案件が多いですし、投資期間が比較的短いので長期運用する必要がありません。

管理の手間がかからないのも着手しやすさのポイントです。

ただし、中途解約ができない点や、元本割れのリスクがあるので、余剰資金で投資するのがおすすめです。

老後資金に備えたい場合

不動産投資し老後資金に備えたい場合は、以下のような現物不動産投資がおすすめです。

  • 一棟投資
  • 区分投資
  • 戸建て投資

現物不動産投資は投資金額が高額になるので、自己資金が1,000万円程度と十分にある場合におすすめです。

たとえば、1,000万円の自己資金がある場合、借入を利用して5,000万円程度の不動産投資をすることで、レバレッジ効果を得られ、大きな収益を期待できます。

ただし、自己資金が十分にない場合は、ローンの返済が負担になりますし、金利の影響を受けるリスクがあるのでおすすめできません。

節税対策をしたい場合

節税対策をしたい場合は、中古物件への投資がおすすめです。

減価償却費が大きいほど、会計上赤字になるので、所得税を減らせます。

中古物件は減価償却費が大きいので、節税効果も高くなるのです。

とくに木造築古物件は減価償却が大きくなります。

一方で、新築区分マンションは減価償却期間が長いので、節税効果をほとんど得ることができません。

ただし、節税効果を意識して不動産投資する場合は、課税所得を考慮する必要があります。

課税所得が高い人の方が節税効果は高く、目安は年収1,200万円以上と考えるのが良いでしょう。

不動産投資に必要な費用とは

不動産

不動産投資する際は、不動産価格の15%程度の資金が必要といわれています。

不動産投資の際は、以下に示す初期費用を準備しなければなりません。

  • 物件の頭金
  • 融資事務手数料
  • 融資保証料
  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 保険料
  • 固定資産税・都市計画税
  • 不動産取得税
  • 登記費用・司法書士報酬

不動産投資をする際は初期費用が必要になりますが、運用がうまくいけば家賃収入を得られます。

不動産投資の初期費用の目安について気になる方は、下記解説記事をぜひチェックして下さい。

不動産投資の新築と中古の違いとは

不動産

不動産投資は新築と中古によって大きく異なります。

また、新築・中古の中でも、「一棟投資」「区分投資」によって異なる特徴があります。

将来的な収益に大きく関わる重要な要素なので、あらかじめ違いを把握しておく必要があるでしょう。

不動産投資を検討している方は、ぜひ、チェックしてみてください。

新築物件投資の特徴

新築物件投資の特徴をメリット・デメリット別に解説します。

新築一棟投資のメリット

新築物件は人気が高くて空室になりにくく、安定して収益を得られるケースが多いです。

また、大規模な修繕が必要になるリスクが低いので、運用しやすいでしょう。

設備やインターネット契約なども、個人の裁量で自由にコントロールできます。

耐用年数が長いことから、金融機関から融資を受けやすいのも投資しやすさのポイントです。

新築一棟投資のデメリット

新築一棟投資は、投資金額が大きいので利回りが低い傾向にあります。

また、新築段階では高い賃料で入居者を確保できますが、退去後は中古扱いになるので、家賃が下落します。

なお、減価償却率を考慮すると節税効果が小さいのもデメリットの1つです。

新築区分投資のメリット

新築区分投資は人気が高いため空室リスクが低いですし、高額な修繕費用が必要となるケースは少ないので、安定して収益を得やすいです。

金融機関からの評価も高く、有利な融資を得やすいというメリットもあります。

新築区分投資のデメリット

新築区分投資は利回りが非常に低いのが大きなデメリットです。

また、大幅に家賃が下落するリスクがあるので、安定して収益を得られない可能性が高いです。

新築区分投資の場合、購入した段階で中古扱いになることも念頭に入れておく必要があります。

なお、販売価格には業者の利益分が上乗せされてあるので、売却する際は上乗せ分を値下げする必要があり赤字になります。

さらに、減価償却率を考慮すると節税効果が小さいことも把握しておきましょう。

中古物件投資の特徴

中古物件投資の特徴をメリット・デメリット別に解説します

中古一棟投資のメリット

中古一棟投資は、利回りが比較的高い傾向にあります。

また、中古マンションは減価償却率が高いので、節税効果を得られます。

なお、設備や修繕などは自己裁量で決められるので、コントロールしやすいのも魅力です。

中古一棟投資のデメリット

中古マンションは新築と比較し劣化しているケースが多く、修繕費が高額になる可能性があります。

また、新築物件よりも入居者を確保しにくいので、空室リスクが高まります。

なお、中古物件は金融機関の融資を受けにくい、売却の難易度が高いなどのデメリットがあることも把握しておきましょう。

中古区分投資のメリット

中古区分マンションは新築と比較し、家賃下落のリスクが低いです。

とくに、需要の高いエリアにある中古区分マンションは人気が高いので、売却もしやすいでしょう。

また、物件価格が安いこともあり金融機関からの評価が高く、融資を受けやすい傾向にあります。

中古区分投資のデメリット

中古区分マンションは新築と比較し、修繕費用が高額になる可能性があります。

老朽化対策が不十分な場合、空室リスクが高まるので注意が必要です。

また、減価償却期間が長い傾向にあり、節税効果は小さいです。

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目的に合った最適な投資先を選んで不動産投資を始めよう

不動産投資には様々な方法があります。

最適な投資先は、以下のような要素によって異なります。

  • 目的
  • 資金力
  • 年収
  • 不動産投資に関する知識

複数の不動産投資について特徴を把握しておくことで、選択肢が広がるでしょう。

また、正しい知識を持っていれば、最適な投資先を選べます。

投資先によって得られる収益が大きく異なるので、不動産投資をする際は、投資先選びを慎重に行いましょう。