地目一覧表！地目の調べ方や変更方法などについても徹底解説！

一概に「土地」といっても、細かく分けると様々な種類があります。

土地によっては住宅を建ててはいけない場所があるので、土地の活用を考えている場合は地目をしっかりと把握する必要があります。

そこで今回は、地目の種類や調べ方、そして地目の変更方法などを具体的に説明していきます。

「地目について知りたい」と思っている方には、ためになる情報を盛り込んだため、ぜひ参考にしてみてください。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
　日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

地目は全部で23種類ある

地目は全部で23種類あります。どのような地目があるのか、下記の図にまとめましたので、ぜひ参考にしてみてください。

地目の種類	具体例
田	農耕地で用水を使って耕作する土地
畑	農耕地で用水を使わずに耕作する土地
宅地	建物の敷地や建物の維持・効用を果たす上で欠かせない土地
学校用地	校舎や附属施設の敷地・運動場
鉄道用地	駅舎や附属施設、路線の敷地
塩田	塩を採取する土地
鉱泉地	温泉を含む鉱泉の湧出口やこれを維持するために必要な土地
池沼	かんがい用水ではない水の貯留池
山林	耕作の方法を使わずに、竹木を生育する土地
牧場	家畜を放牧するための土地 牧場地域内のものは全て「牧場」として扱われる
原野	耕作の方法を使わずに、雑草やかん木類を生育する土地
墓地	遺骸や遺骨を埋葬する土地
境内地	境内に属する土地でありながら、宗教法人法の第3条第2号や第3号に掲げる土地 ※宗教法人の所有に属しているか否かは問わない
運河用地	運河法第12条第1項第1号、または第2号に掲げる土地
水道用地	給水が目的で敷設する水道の水源地や貯水池、ろ水場やそく水場 また、水道線路に要する土地
用悪水路	かんがい用、または悪水排泄用の水路。耕地利用に必要な水路
ため池	耕地かんがい用の用水貯留池
堤	防水を目的とした堤防
井溝	田畝や村落の間にある通水路
保安林	農林水産大臣が保安林と指定している土地（森林法に基づく）
公衆用道路	一般交通の用に供する道路（道路法による道路か否かは問わない）
公園	公衆の遊楽のために供する土地
雑種地	上記全てに当てはまらない土地

地目を調べる方法

地目は、登記記録で調べられます。

登記記録の入手方法は、最寄りの法務局で申請するパターンと法務局の「登記・供託オンライン申請システム」からPDFを入手するパターンの2種類ありますが、どちらでも構いません。

ただし、家を建てるために住宅ローンを組む場合、登記事項証明書を求められるのですが、基本的にPDFの書類は認められないので注意しましょう。

また、固定資産税の納税通知書に同封されている「課税明細書」や「評価明細書」でも地目が分かります。

地目の変更方法

ここでは、地目の変更方法を具体的に説明していきます。

地目変更登記を行えば変更できる

地目は、地目変更登記を行えば変更することができます。

しかし、不動産登記法によって地目が変更された日から1ヶ月以内に申請を行わなければ、10万円以下の過料に処される場合があるので注意しましょう。

また、地目は現在の土地の用途を示すものなので、「数ヶ月後に家を建てるため、今のうちに地目を宅地に変更しておこう」というのはできません。

地目変更は法務局で行う

地目の変更手続きは、変更する土地を管轄している法務局で行います。

地目変更手続きは、自分でも行えるのですが、専門的な知識を要する場面が多く、ある程度地目を理解している方でないと難しいかもしれません。

そのため、地目を理解している方以外は、基本的に土地家屋調査士に代理申請依頼することをおすすめします。

農地を地目変更する場合は行政書士に相談する

農地を地目変更する場合、農地法が絡んでくるため、通常の地目変更手続きよりも手続きが複雑です。

農地を他の地目に変えることを「農地転用」というのですが、この手続きは行政書士の仕事です。

そのため、基本的には行政書士に地目変更手続きを依頼しましょう。

地目変更で土地の価格が上がる？

「地目変更すると土地の価格が上がる」と言われることがありますが、基本的に地目変更しても土地の価格は上がりません。

地目は、登記時点での土地の用途を示しているのであって、現状の土地の用途を示しているわけではありません。

そのため、土地の価値は地目関係なしに決められることがほとんどです。

地目変更手続きに必要な費用と書類

ここでは、地目変更手続きに必要な費用と書類について具体的に説明していきます。

地目変更費用は1筆5万円程度

登記する場合、通常は登録免許税がかかるのですが、地目変更を行う場合は登録免許税がかかりません。

しかし、土地家屋調査士に地目変更登記を依頼する場合は、その方に報酬を支払わなければいけません。

報酬の相場は土地家屋調査士や地目の変更内容などによって異なりますが、1筆5万円程度、2筆目以降は3万円程度と言われています。

そのため、地目変更登記を行う場合は、なるべくまとめて依頼することをおすすめします。

地目を変更するために必要な書類

地目を変更するために必要な書類は、以下2つです。

登記申請書

土地の案内図

土地の案内図に関しては、地図をダウンロードし、所在地を示すだけで問題ありません。

しかし、登記申請の内容によっては住民票や非農地証明書など、別途書類が必要になるので、法務局や土地家屋調査士などに相談してみましょう。

地目変更費用を節約する方法

ここでは、地目変更費用を節約する方法を具体的に説明していきます。

全て自分で行う

地目変更費用を節約する方法1つ目は、「全て自分で行う」ことです。

基本的に、登記の地目が田や畑（農地）以外であれば、簡単ではありませんが、地目に関する知識が浅くても登記完了までたどり着けます。

土地家屋調査士に依頼すると1筆5万円程度、2筆目以降は3万円程度と言われているため、全て自分で行えばこれらを節約できます。

全て自分で行う場合のデメリット

地目変更手続きをすべて自分で行うデメリットは、「かなりの手間と時間がかかる」ことです。

特に登記の地目が田や畑である場合、農地転用許可が必要なので、手続きが非常に複雑です。

デメリットの対処方法

デメリットの対処方法は、土地家屋調査士に登記を依頼することです。

1筆5万円程度、2筆目以降は3万円程度と言われていますが、「とにかく楽に地目変更手続きを終わらせたい」方は土地家屋調査士に依頼した方が良いでしょう。

難しい箇所のみ土地家屋調査士に依頼する

地目変更費用を節約する方法2つ目は、「難しい箇所のみ土地家屋調査士に依頼する」ことです。

全てを依頼するわけではないので、依頼料を割引してもらえる場合があります。

しかし、「一部分のみの依頼はお断り」という土地家屋調査士もいるため、快く引き受けてくれる方を探すのに少し苦労する可能性があります。

住宅を建築できる地目は4種類に限定される

住宅を建築できる地目は、4種類に限定されます。

ここでは、住宅を建設する場合、どのような地目であれば問題ないのか具体的に説明していきます。

宅地

宅地とは、住宅やお店などを建てられる地目です。

そのため、住宅を建築したいと考えている場合は、基本的に地目が宅地になっている土地を購入しましょう。

宅地以外の地目に住宅を建てる場合は、土地購入後、地目を宅地に変更する必要があります。

しかし、地目が宅地だったとしても、用途地域や容積率などが原因で理想の住宅を建てられない場合もあるので注意しましょう。

山林・原野・雑種地

山林・原野・雑種地、これらは宅地に転用しなくても住宅を建てることができます。

しかし、山林の場合は、土砂災害警戒区域に指定されている場合があり、地目以外の要因によって住宅を建てられない場合があるので注意しましょう。

また、山林・原野・雑種地のエリアにローンを組んで住宅を建てる場合は、地目を宅地に変更する必要があります。

田と畑は宅地転用で住宅建築が可能

田と畑は農地法が絡むため、そのままの地目で住宅を建てることはできませんが、宅地に転用すれば、住宅を建てられるようになります。

しかし、農業振興地域に指定されている土地は農地転用の許可が必要なので、そもそも宅地転用が認められない場合があります。

農地に住宅を建てる場合の注意点

ここでは、田や畑などの農地に住宅を建てる場合の注意点を具体的に説明していきます。

農地のままだと住宅ローンが組めない

地目が田や畑などの農地のままだと住宅ローンが組めないので注意しましょう。

住宅ローンを組むとき、金融機関は土地に抵当権を設定するのですが、宅地以外の地目に抵当権は設定できません。

例外で設定できる場合もあるのですが、農地に例外が適用されることはまずありません。

そのため、必ず農地を地目変更してから住宅ローンを組むようにしましょう。

宅地以外の地目で住宅ローンを組む場合の流れ

宅地以外の地目で住宅ローンを組む場合の流れは以下の通りです。

造成工事を行う。
（土砂崩れが生じる可能性がある地域に関しては、都道府県知事の開発許可を得る必要がある）

自治体で家の建設許可を得る

家が建設されると同時に地目変更手続きを行う

地目変更手続き完了後、住宅ローンを申し込む

価値を最大化するプランの無料一括請求

地目の変更について確認してきましたが、それだけでは土地の価値はほとんど高まりません。

売却にせよ所有し続けるにせよ、土地の価値を最大化したいのであればプロに相談するのが一番です。

ここではプロに土地活用プランを無料で一括請求できるサイトをご紹介していきます。

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出典:タウンライフ

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出典:リビンマッチ

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地域に詳しい地元企業との提携にも強みを持っており、その土地に相応しい活用プランを手に入れられます。

まとめ

今回は、「地目の種類」をテーマに解説してきました。

地目は、全部で23種類あり、登記記録を見れば土地の地目を調べられます。

登記記録は最寄りの法務局で申請するか、登記・供託オンライン申請システムから登記記録をPDFで入手するか、のどちらかで手に入れられます。

また、宅地以外に住宅を建てることはできません。

もしも、地目が宅地以外で登記されている場合は、地目変更登記を行い、地目を宅地に変更しましょう。

自分で行うこともできるのですが、非常に複雑なので、地目に詳しい方以外は土地家屋調査士に依頼することをおすすめします。