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「タワマン投資に憧れるけどリスクが大きそう。」
「人気のタワマンを選べばリターンも大きいのでは？」
ステイタスのあるタワーマンションですが、物件価格が高額なため投資物件に適しているのか気になる方もいるでしょう。
タワマン投資は他の不動産投資と異なる点が多いので、購入前にメリットやデメリットをリサーチしておくと安心です。
ここでは、タワマン投資について、タワマン投資のメリットやリスクについて、タワマン投資物件を選ぶポイントについて解説します。
タワマンの特徴を掴んで失敗しない投資をしましょう。
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タワマン（タワーマンション）の定義
タワーマンションといえば眺望の良さが特徴ですが、具体的なタワマンの定義は定められていません。
しかし、一般的には20階以上で高さが60ｍを超える超高層マンションを総称してタワーマンションと呼ばれています。
日本のタワーマンションの歴史は意外と古く、1970年代に初のタワーマンションが建築されました。
しかし、容積率や日照権などの規制が厳しかったこともあり、現在のように都心部ではなく広大な敷地の郊外に建設されていました。
その後、1997年に建築基準法が改正されたことをきっかけに、都心周辺にタワーマンションが続々と建設されるようになったのです。
洗濯物を外に干せないことや、エレベーターが混雑するなどのウィークポイントもありますが、眺望の良さや駅までのアクセスが便利など魅力の多い物件です。
また、ハイスペックな共用施設やコンシェルジュサービス、パーティールームやプール、ジムなどのほか、ゲストルームが完備されているタワーマンションも多く、富裕層を中心に今後も需要が見込まれる物件です。
タワマン投資のメリット
タワーマンションの人気は今後も続くと見られており、全国でも続々と建設が進められています。
では、タワマン投資にはどんなメリットがあるのでしょうか。
ここでは、タワマン投資の4つのメリットを紹介します。
- 資産価値が下がりにくい
- 希少価値が高く入居ニーズがある
- 相続税対策に有効
- 出口戦略が立てやすい
資産としても魅力的なタワマン投資の特徴を知りましょう。
資産価値が下がりにくい
タワマン投資のメリットは、タワーマンション自体が人気物件のため資産価値が下がりにくいことです。
タワーマンションの特徴としては、共用部分の設備の充実、駅直結などの便利な立地、セキュリティ設備や耐震構造がしっかりしていることがあげられます。
現在は一般的に普及しているタワーマンションですが、依然として高級マンションのイメージが強く、ステイタスを兼ね備えた物件として人気があります。
そのため、将来にわたって資産価値が下がりにくい傾向があります。
特に、都心部やその周辺のタワーマンションは、今でも高い契約率を誇っています。
新築マンションは、購入後価値が下落することが一般的ですが、東京の港区のタワーマンションでは、中古物件でありながら価格が値上がりしている物件も見られます。
そのため、売却時も購入時と同程度か、場合によっては高く売却できる可能性もあるのです。
しかし、全てのタワーマンションの資産価値が下がりにくいわけではないので、資産価値が下がらないタワマンに投資する必要があります。
希少価値が高く入居ニーズがある
タワマン投資は、圧倒的な眺望や駅直結の利便性など希少価値が高いので、入居ニーズがあることがメリットです。
周囲に視界を遮る建物がないので、開放感のある夜景や眺望を楽しむことができるのが大きな魅力です。
また、再開発エリアに建設されることが多いので、商業施設が併設されている複合開発のケースも多く、生活する上で非常に便利です。
通勤通学にも便利な立地のため、ファミリー層から単身世帯までニーズが高いのです。
タワーマンションを建設するためには、大きな土地が必要となるので何処にでも建てられるものではないので、希少性が高い物件と言えます。
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相続税対策に有効
タワマン投資のメリットは、相続税対策に有効なことです。
特に上層階のタワーマンションは節税効果が高いので、節税のために購入を検討する方もいるでしょう。
相続税は相続税の対象となる財産に対して課税額が決まります。
そのため、現金を不動産に変えて財産としての評価額を下げておくと相続税を少なくすることができます。
不動産の相続税を評価する場合、土地は路線価で評価し、建物は固定資産税で評価されます。
路線価の評価額は時価の8割程度、固定資産税の評価額は時価の6割程度とされるのが一般的です。
タワーマンションの評価額を国税庁が試算したところ、評価額の平均は時価の3割ほどとなりました。
つまり、1億円相続する場合、現金で相続する場合は1億円に対して相続税がかかりますが、タワーマンションを購入しておけば、評価額の3,000万円に対して相続税がかかることになります。
上層階になるほど販売価格は高くなりますが、この評価額は床面積が基準になるため低層階も上層階も変わらないので、上層階になるほど節税率が高くなるのです。
しかし、税制改正が行われ、2018年度から新たに課税されることとなるタワーマンションについては、上層部になればなるほど約0.25％ずつ連動して税額が増えることになりました。
さらに、富裕層が相続税の節税目的でタワマンを購入することは不公平だと問題視されており、節税効果の縮小に乗り出す動きがあるので今後の動向をチェックしておきましょう。
出口戦略が立てやすい
タワマン投資は、一定のニーズがあるので出口戦略を立てやすいことがメリットです。
不動産投資では主に2つの利益があります。
- インカムゲイン（運用益）=家賃収入
- キャピタルゲイン（売却益）=不動産売却時の売却益
都市圏のタワーマンションでは、販売後に価格が上昇する物件もあるのでキャピタルゲインを得られる可能性もあります。
不動産投資では、毎月の家賃収入を確保することは重要ですが、最終的な出口戦略を考えながら投資することも大切です。
毎月のインカムゲインを確保し続けるか、長期譲渡税率が適応される5年目以降に売却してキャピタルゲインを得るのかタイミングを見極める必要があります。
そのため、資産価値が高いタワーマンションはキャピタルゲインを見込めるので出口戦略が立てやすいこともメリットです。
立地によって購入層が変わってくるので、タワマン投資をする場合は需要の高い間取りや購買層もリサーチしておきましょう。
タワマン投資で注意するべきリスク
タワマン投資はメリットだけでなくリスクも存在します。
タワマン投資をするなら、リスク面に納得してから投資をはじめましょう。
ここではタワマン投資の代表的なリスクについて解説します。
管理費・修繕積立金の負担が大きい
タワマン投資の最大のリスクは管理費や修繕積立金の負担が大きいことです。
タワーマンションは、共用設備やコンシェルジュなどのホテル並みのサービスや、住民用のジムやパーティースペースなど豪華な設備があり便利な半面、管理費や維持費といったランニングコストが高くなります。
一般的なマンションに比べると、タワーマンションは1.5倍のランニングコストがかかるとも言われています。
また、10年から15年毎に行われる大規模修繕では、毎月の修繕積立金の他に多額の一時金を支払う可能性もあります。
都心をはじめ全国にあるタワーマンションは、20年以内に建設されたものも多く、どれくらいの修繕費がかかるのか見通しが不透明な点も投資をする上でリスクとなります。
修繕積立金が計画よりも不足しているタワーマンションであれば、運用期間中に修繕積立金が大幅に値上げされる可能性も考えられます。
想定外の支出が発生すると利回りにも大きく影響するため注意が必要です。
利回りが低い
タワマン投資では、初期投資額やランニングコストが高いため利回りが低くなってしまうリスクがあります。
利回りとは、投資した金額に対する収益割合を表したもので、物件の収益力を考える上で重要になってくる数字となります。
不動産投資における利回りは大きく分けると「表面利回り」「実質利回り」の2種類があり、2種類の利回りは下記のように計算します。
- 表面利回り = 年間家賃収入÷ 物件購入価格 × 100
- 実質利回り =（年間家賃収入 – 諸経費）÷ 物件価格 × 100
不動産投資では、実質利回りを計算しておく必要があります。
タワマン投資は、物件の購入価格も高額ですが、管理費や修繕積立金などの費用も高くなるので、利回りが低くなってしまうのです。
一般的なマンション投資の利回りは3〜5%と言われていますが、タワマン投資の場合は約2%程度と低くなる傾向にあります。
タワマン投資で利益を出すなら、月々の利回りではなくタワーマンションの売却時の売却益を見込んで投資する方が良いでしょう。
人気のタワーマンションなら、資産価値が落ちにくいため高値で売却することができると考えられます。
実際の利回りを計算し、売却益を見込めるかを慎重に判断しましょう。
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リスクの分散ができない
タワマン投資では、1件の不動産価格が高額なためリスク分散が難しいリスクがあります。
不動産投資では、限られた資金でリスクを分散させて投資をすることが大原則です。
投資物件を分散させることで空室リスクや家賃下落リスク、災害リスクを軽減することができるからです。
例えば、1億円の資金があったとすれば、1億円のタワーマンションに全て投資するよりも2,000万円の区分マンションを5件所有することで災害や賃貸ニーズの変化に対応することもできます。
また、複数の物件を所有することができれば、仮に1室が空室になったとしても他の物件で収益をカバーすることができます。
タワーマンションは1件が高額なため、複数に分散投資するにはかなりの資金が必要となります。
リスクの分散が難しい点を踏まえてもタワーマンションに投資するべきかどうかを判断する必要があります。
初期費用が高額になる
タワマン投資では、初期費用が高額になるリスクがあります。
タワーマンションは他のマンションに比べて価格が高く、中でも高層階は1億円を超えることも珍しくありません。
不動産投資をはじめるときは、金融機関に融資を受けることが一般的です。
タワマン投資をする場合、投資家の属税にもよりますが全額融資を受けられない可能性もあります。
不動産購入の初期費用としては、頭金が物件価格の10％程度、諸費用が物件価格の3％を目安に用意しておくと安心です。
1億円のタワーマンションを購入する場合は、頭金で1,000万円、諸費用で300万円の合計1,300万円が初期費用として必要になるというわけです。
タワーマンションは初期費用が高額になるので、利回りや収益のシュミレーションが重要です。
融資を受ける場合はローンの返済が必要となるので、空室期間が長引いて家賃収入が無くなり自己資金から返済することになります。
融資額が大きければ大きいほど、ローン返済額の負担も大きくなるので余裕のある資金計画をたてておきましょう。
しかし、初期投資額が大きいことはリスクではありますが、資産価値が下がりにくいので売却時にも高値で売れることはメリットとも言えます。
タワマン投資のリスクとメリットを照らし合わせて購入するか判断しましょう。
タワマン投資物件を選ぶ４つのポイント
タワマン投資で物件を選ぶときは、下記の4つのポイントを抑えておきましょう。
- 利便性と人気が高い立地にある
- 単身者向け物件を選ぶ
- 人気のある高層階を選ぶ
- 周辺のタワマンの動向を掴んでおく
不動産投資を成功させるには、投資物件選びが重要です。
後悔しないように、投資に最適なタワーマンションを選びましょう。
利便性と人気が高い立地にある
タワマン投資の物件を選ぶときには、利便性が高く人気のある立地で選びましょう。
タワーマンションに入居したいと考える人は、人気エリアでのハイクラスな暮らしや駅までのアクセスなど利便性を期待しています。
利便性が高い人気のエリアでは、賃料収入や売却益を見込めるので投資物件としても最適です。
地域のランドマーク的なタワーマンションは購入金額も高額になりますが、その分入居ニーズも高く売却時にも値下がりしにくい傾向にあります。
タワマン投資では、タワーマンションの特性を活かして利便性が高く人気のある立地で物件を選びましょう。
単身者向け物件を選ぶ
タワマン投資では、単身者向けの物件を意識して選びましょう。
タワーマンションといえば、ファミリータイプの物件が多いですが、単身者のタワマン需要は高く賃貸ニーズが期待できます。
ファミリータイプは一度空室になってしまうと、次の入居者が決まるまでに時間がかかる傾向にあります。
タワーマンションが立ち並ぶ東京では、ファミリーよりも単身者が多く20年後には単身者の割合が50％を超えると言われています。
そのため、ファミリーよりも単身者向けに投資物件を選ぶことが重要となります。
金銭的にゆとりのある単身世帯では、住環境にお金をかけたいという方も多いので利便性とステイタスを兼ね備えたタワーマンション需要は続くと思われます。
タワマン投資物件を選ぶなら、単身者の入居を意識した間取りで選ぶことをおすすめします。
人気のある高層階を選ぶ
タワマン投資物件を選ぶなら、人気のある高層階を選びましょう。
部屋から見える都心の景色はタワーマンションならではの大きな魅力です。
床から天井までの大きな窓から見える眺望を期待してタワーマンションを選ぶ人も多いでしょう。
タワマン投資では、タワーマンションの醍醐味を感じられる物件を選ぶことも大切です。
高層階からの眺望は大きな資産価値に繋がります。
経年劣化によってマンション自体の価値が下がったとしても、眺望は変わらないので価値が下がることはありません。
高層階は購入金額も高額となり購入が難しい場合は、低層階でも眺望のよい部屋を選ぶようにしましょう。
周辺に建築予定の建物をリサーチしておけば、低層階であっても眺望を楽しむことが可能です。
タワマン投資をするなら、タワーマンションの魅力を感じられる物件を選びましょう。
周辺のタワマンの動向を掴んでおく
タワマン投資物件を選ぶときには、周辺のタワマンの賃貸、売却状況を掴んでおきましょう。
購入予定のタワーマンションで多数の売り物件が出ている場合は、賃貸ニーズも少ないと考えられます。
また、賃貸ニーズが少なければ売却も不利になってしまいます。
購入前に不動産サイトで周辺のタワーマンションの動向を掴んで、人気物件とあまり人気がない物件の違いを調べておきましょう。
エリア全体で空き物件が目立つようならエリアの選定も考え直さなければなりません。
また、不動産会社に周辺のタワーマンション情報を相談することも有効な手段です。
不動産会社では、まだ公表されていない物件情報を持っているケースも多く、有益な情報を得られる可能性があります。
タワーマンション市場や賃料相場など、不動産の専門家に意見を聞くと客観的に判断ができるようになります。
タワマン投資をするなら、周辺のタワーマンションの動向を把握しておきましょう。
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メリットとリスクを理解して失敗しないタワマン投資を実現しましょう。
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