マンション経営で節税対策はアリ？100万円以上の節税も可？

日本は累進課税制度なので、所得が多ければ多いほど支払う税金も多くなっていきます。

そのため、マンション経営を始めて、節税を考えている方も多いかと思います。

しかし、そこで気になるのは「本当に節税できるのか」ということではないでしょうか。今回は、

マンション経営で経費として認められる費目

どの税金が安くなるのか

実際どのくらい安くなるのか

などについて解説していきます。

賢く節税する方法も紹介しているので、「マンション経営で節税を成功させたい」と考えている方はぜひ参考にしてみてください。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
　日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

マンション経営で経費として認められる費目一覧

マンション経営で経費として認められる品目と、具体的な費用をまとめましたので、下記をご覧ください。

公租公課

固定資産税や都市計画税

償却資産税

事業税

不動産取得税

登録免許税

印紙税

損害保険料

火災保険料や地震保険料など

修繕費

修理費やクロス・フローリングの張替え費など

管理委託料

管理会社に管理を委託している場合に支払う委託料

仲介手数料・広告宣伝費

不動産会社に支払った仲介手数料や入居者を集めるために使った宣伝費など

青色事業専従者給与

青色申告者と生計を一にする、15歳以上で控除対象配偶者・扶養親族以外への給与や賞与

給料賃金

従業員に支払う給料や賞与、退職金など

通信費

電話代や郵便代など

旅費交通費

新幹線代やタクシー代など

接待交際費

会食費やゴルフ代など

新聞図書費

不動産系の新聞購読費や雑誌購入費など

消耗品費

プリント用紙代やインク代など

水道光熱費

電気代や水道代など

立ち退き料

マンションの入居者を立退かせるために使った費用

地代

経営者が支払っている地代

ローン保証料

保証会社や保証機関に支払っている代金

借入金利子

銀行に支払っている利子

※借入金の元本は経費として認められない

減価償却費

平成28年4月1日以降に取得したアパートは定額法で減価償却費を計上する

管理費・修繕積立金

管理組合に支払っている代金

マンション経営をして節税した場合に安くなる税金

ここでは、マンション経営をして節税した場合、どの税金が安くなるのか説明していきます。

所得税・住民税

マンション経営をして節税した場合に安くなる税金1つ目は、「所得税・住民税」です。

不動産所得は、事業所得や給与所得など、他の所得と損益通算できます。

例えば、不動産所得が赤字である場合、赤字分を他の所得から引くことができるため、課税対象の収入が少なくなります。

そのため、所得税や住民税が少なくなるのです。

固定資産税・都市計画税

マンション経営をして節税した場合に安くなる税金2つ目は、「固定資産税・都市計画税」です。

更地にマンションを建設した場合、以下のような軽減措置を受けられます。

【固定資産税の場合
・住戸1戸につき200㎡以下の部分：課税標準の6分の1
・住戸1戸につき200㎡超の部分：課税標準の2分の1

【都市計画税の場合】
・住戸1戸につき200㎡以下の部分：課税標準の3分の1
・住戸1戸につき200㎡超の部分：課税標準の3分の2

相続税

マンション経営をして節税した場合に安くなる税金3つ目は、「相続税」です。

現金を相続すると、全額課税対象となりますが、マンションを相続する場合、土地と建物で評価額が下がります。

例えば、更地にマンションを建設した場合、「貸家建付地」と判断されるため、土地は80％程度で建物は取得価格の40％程度で評価されます。

実際にどのくらいの金額を節税できるのか計算してみよう

ここでは、マンション経営をして節税した場合、具体的にどのくらい節税できるのかをシミュレーションしていきます。

所得税のシミュレーション結果

年間給与所得が1000万円、不動産所得は年間300万円の赤字と仮定して計算していきます。

	節税していない場合	節税した場合
年間給与所得	1000万円	1000万円
給与所得控除	220万円	220万円
基礎控除	38万円	38万円
社会保険料控除	約125万円	約125万円
不動産所得	0万円	－300万円
課税所得税額	617万円	317万円
所得税額	82万3436円	22万4109円

今回の条件で計算した場合、所得税が60万円異なるということが分かりました。

住民税のシミュレーション結果

先ほどの条件をもとに、住民税はどのくらい安くなるのかシミュレーションしていきましょう。

今回は、所得税の段落で求めた課税所得税額を前年所得とし、住民税10％、均等割り5000円と仮定してシミュレーションしていきます。

	節税していない場合	節税した場合
課税所得税額	617万円	317万円
所得税額	61万9500円	31万9500円

今回の条件で計算した場合、住民税が30万円異なるということが分かりました。

マンション経営を使って賢く節税する方法

ここでは、マンション経営を使って賢く節税する方法を具体的に説明していきます。

減価償却費を活用する

賢く節税する方法1つ目は、「減価償却費を活用する」ことです。

新築マンションの場合、建物価額を耐用年数で割った金額を減価償却費として毎年計上できます。

計上できる減価償却費の求め方は以下の通りです。

木造の場合：建物価額×0.022

重量鉄骨：建物価額×0.030

鉄筋コンクリート構造の場合：建物価額×0.046

中古マンションの場合は、以下のような簡便法で求められます。

耐用年数をすでに超えている場合：耐用年数×20％

耐用年数を一部超えている場合：（耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％

経費にできるものは全て経費で落とす

賢く節税する方法2つ目は、「経費にできるものは全て経費で落とす」ことです。

基本的にマンション経営に関わる支出は全て経費で落とせます。

私設管理料は経費にできるのか？

マンション経営を行うにあたって、自分自身や親族が経営している私設の管理会社に管理を委託する方もいるかと思いますが、基本的に私設の管理会社に支払っている管理料も経費として落とせます。

しかし、施設管理会社は昔から相続対策として所有している方が多いため、税務調査で狙われやすい部分です。

そのため、経費計上する管理料は家賃の5%以内と、相場の範囲内に留めておきましょう。

自己使用分と混同しやすい費目も経費にできるのか？

水道光熱費や交際費などは、自己使用分と混同しやすい費目です。

だからといって経費で落とせない訳ではなく、マンション経営のために要したものであれば、経費にしても問題ありません。

しかし、マンション経営のために要したという証拠がなければ経費として認められない場合があります。

そのため、例えばゴルフ代を経費にする場合は、「どこに誰とどのような目的で行ったのか、そしてそれがどのようにマンション経営に関係しているのか」きちんと証拠を残しておきましょう。

経費として認めてもらう方法

経費として落とせるかどうかの基準は「事業に関係しているか否か」ととても曖昧です。

そのため、税理士Aからは経費にできると言われたが、税理士Bからは経費にできないと言われる場合もあります。

そのため、経費として認めてもらうために「領収書・レシート」と「記録」をしっかり残しておきましょう。

確定申告を青色申告で行う

賢く節税する方法3つ目は、「確定申告を青色申告で行う」ことです。

確定申告は白色申告と青色申告の2種類があるのですが、青色申告のみ65万円の控除額があるため、節税する上で非常に有利です。

また、家族を専従者として給与を支払えば、給与を経費化できますし、損失を3年間繰り越せます。

白色申告よりも青色申告の方が圧倒的に有利な制度が用意されているため、基本的に確定申告は青色申告で行うことをおすすめします。

マンション経営で節税する場合の注意点

ここでは、マンション経営で節税する場合の注意点を具体的に説明していきます。

節税ばかりに気を取られないようにする

マンション経営で節税する場合、節税ばかりに気を取られないよう注意しましょう。

「節税ができている」と聞くと得をしているように感じますが、見方を変えるとマンション経営が上手くいっていないと考えられます。

節税ばかり気にして無駄な設備を設置したり無駄な保険に加入したりするのは、節税ではなく「無駄遣い」に近いかと思います。

節税に気を取られてマンションの収益拡大ができなければ、いずれ破綻してしまうリスクが高くなるため、節税ばかりではなく収益拡大にも目を向けていきましょう。

ローンの元本返済額は経費で落とせない

マンション経営で節税する場合、ローンの元本返済額は経費で落とせないので注意しましょう。

ローンの元本返済額は会計上の費用ではないため、必要経費として認められません。

経費として落とせるのは、借入金の「利子」のみです。

これは銀行に支払っているサービス料と解釈されるため、経費で落とせます。

20万円以上の修繕費は一括で費用計上できない

マンション経営で節税する場合、20万円以上の修繕費は一括で費用計上できないので注意しましょう。

20万円を超えた場合、一旦、資産計上する必要があります。

その後に減価償却の対象となり、毎年少しずつ経費として落としていきます。

20万円以上の修繕費が発生しても、「大きな節税ができる」とは喜べないので注意しましょう。

まとめ

今回は、「マンション経営と節税」をテーマに解説してきました。

マンション経営を始めると、19項目の費用を経費として落とすことができます。

使い方によっては車やゴルフ代なども経費として落とせるでしょう。

そして、節税した場合と節税しない場合とでは、支払う税金が数十万円～数百万円異なる場合があります。

しかし、マンション経営をしているからといって全ての支出を経費で落とせるわけではありません。

経費として認められない費目を経費で落としてしまうと、ペナルティが課せられるので注意しましょう。