リフォーム費用の相場と安く抑えるコツ！全面と部分別で解説

木造の戸建の寿命は30年と言われています。さらに長期間住み続けるには、修繕が必要になってくるでしょう。これに伴い、リフォームを検討する人も少なくありません。

リフォームは、その規模や内容によってかかる費用に差があります。キッチンや風呂場などの設備の入れ替えや間取りの変更、外壁や屋根の取り換えまでさまざまです。

また、リフォームをする際には、工事に関連して発生する費用も計算に入れておかなければなりません。

今回は、リフォームにかかる費用全般と、リフォームする場所ごとの相場を紹介します。

また、総支出額を抑えることに役立つ減税制度や助成金についても、後半で解説しますので、リフォームを検討中の方は要チェックです。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
　日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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リフォームにかかる費用

まずは、リフォームの工事費用と関連して発生する費用の種類を把握しましょう。工事費用の見積もりを確認する際や、リフォームの規模を検討する上で役立ちます。

リフォームの工事費用

リフォームの工事費用は、リフォームする規模によって大きく変わりますが、見積書に記載される項目にはそれほどの差がありません。次のような項目にそれぞれ金額が記載されます。

• 設備・部材費
• 工事作業費
• 運搬費
• 解体撤去費
• 廃材処分費（撤去した資材の廃棄費用）
• 仮設工事費（足場・養生など工事完了後には残らない工事）
• 諸経費

見積書の内訳が細かいほど、不明瞭な費用がないため安心度が高まります。工事業者の利益分は諸経費に含まれることが多く、雑費を含めた諸経費の金額は全体費用の10～15%が相場です。

廃材処分費の「記載なし」に注意

基本的にはしっかり「廃材処分費」が記載されている業者を選びましょう。外壁塗装などの解体を伴わない工事には記載されないこともありますが、解体ゴミが出るのに記載されていない場合は要注意です。

処分費がのせられていない分、見積の合計金額だけで比較すると安くてお得に見えます。しかし、実際には発生する処分費がないということは、適切な処分を行わない恐れがあるということです。

廃材処分費が計上されていないと、悪徳業者に不法投棄されかねません。依頼主が不法投棄を認識していたのか依頼どうかを追及されるケースもあるため気を付けましょう。

大がかりなリフォームの場合は設計費が必要

外壁塗装やキッチンの入れ替えなど部分的なリフォームでは不要ですが、間取りの変更など大がかりなリフォームには設計費が上乗せされます。

大がかりなリフォームの場合、既存の柱や水道管、配線などの位置を確認して、不具合が出ないように設計する必要があるからです。設計費はその規模や設計事務所のブランド力によって異なります。

また、設計事務所に工事監督・管理を依頼する場合はその金額も必要です。この監理費用の目安は、工事全体にかかる費用の10～20%が相場となっています。

資産価値が上がるレベルのリフォームは固定資産税にも注意

構造や間取りの変更をする場合、行政に対して建築確認の申請が必要な場合があります。この申請は費用がかかりますが、資格を持つ設計事務所側で行ってくれることが大半です。

そして、行政側がリフォームによって建物の資産価値が上昇すると判断すれば、次の年の固定資産税が上がることになるので注意しましょう。

固定資産税は、毎年1月1日時点で所有している不動産等に対して自治体が評価を行って算定します。木造戸建ての耐用年数は22年とされており、通常は22年で資産価値が消失する計算です。

しかし、リフォームで資産価値が上がると、昨年の固定資産税よりも上昇する可能性があります。

仮住まいの費用

間取り変更などの大規模リフォームでは、工事中にその家に住めないケースもあり得ます。この場合、ホテルやウィークリーマンション等に仮住まいするための費用が必要です。

また、全面的な工事で、家にある家具や荷物をどこにも置いておけない場合、トランクルームのレンタル料と運搬費も嵩んできます。

これらの費用は工事業者の見積書には記載されていません。トランクルームや運送会社などの業者を紹介してくれることはあるかと思いますが、別の費用になることを考慮して予算総額を検討しましょう。

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駐車場料金

リフォーム工事の間は、工事業者が運搬用の車両を駐車するスペースが必要です。

自宅の駐車場だけで済む場合は問題ありませんが、自家用車を動かせない場合や、幅・高さが足りない場合は近隣の駐車場を借りることになります。

この駐車場料金が諸経費に含まれているか、別途必要なのかは業者によって異なっています。記載がない場合は念のため確認するとよいです。

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リフォーム費用の相場

では、リフォームする場所ごとの相場を見ていきましょう。とはいえ、どの場所でも規模や選択する設備・資材によって金額は変わるため、相場の金額も数十万円単位で開きがあります。

キッチンのリフォーム費用

キッチンのリフォーム費用の相場は50～200万円と幅が広く、中心価格帯は100～150万円となっています。この金額の開きは、工事費そのものというより、選択するシステムキッチンの価格によるものです。

次の表で見積もりの例を見てみましょう。この例では、A社のシステムキッチンで、リビング向きに設置する対面式でコンロ部分に壁を設ける耐力型の金額を参考としています。

キッチンの工事は、ただ設置して終わりではありません。水道・電気・ガスといったキッチンに必須の工事が伴い、搬入するキッチンのサイズに合わせて床や壁のクロスの張り替えを行います。

その他、養生や運搬、張り替えで不要になった既存のキッチンの処分費を含めると、合計金額が約155万円となり、一般的な相場額内となりました。

ただし、もともと壁側に設置されていたI型と呼ばれるキッチンを対面式にしたり、キッチンの場所を変えるとなると、この相場の限りではありません。

浴室のリフォーム費用

浴室のフォーム費用の相場は80～140万円で、中心価格帯は100～120万円です。見積もりの例として、ユニットバスからユニットバスへの取り替えを見てみましょう。

なお、ユニットバスはトイレと風呂場が一体になったものではなく、壁・天井・床・浴槽が一体になっているタイプ全般のことです。檜風呂などは別として、近年の浴室は基本的にユニットバスとなっています。

ただし、「在来浴室」になると金額は大きく変わってきます。壁や床を希望に合わせて作りこむタイプで、サイズや材質の自由度が高い分、金額の幅もかなり広めです。

また、築数十年の在来浴室で、壁などの腐食がひどい場合は、ユニットバスを入れる前に下地の補修工事が必要となります。腐食度合にもよりますが、下地の材料費と工事費で20万円程度を見込んでおきましょう。

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トイレのリフォーム費用

トイレのリフォームはキッチンや浴室に比べれば安価です。相場は20～50万円で、金額にそれほど開きはありません。

トイレ本体の金額が占める割合が大きいため、商品の選び方によってはより安く済ませることもできます。ウォシュレットのないタイプであれば、10万円台も可能です。

逆に、便座の入れ替えだけでなく、手すりをつけたり、車椅子でも入れるようにスペースを拡張するとなると、金額は上昇します。

外壁のリフォーム費用

外壁のリフォームは、外壁塗装・外壁カバー・外壁の張り替えの3種類に分けられます。外壁塗装であれば60～80万円ほどですが、外壁カバーは150万円、張替となると180万円が相場です。

なお、外壁カバーは、外壁の修繕をした上で、新たな外壁を重ねて張る工事を指します。張り替えは既存の外壁を撤去してから外壁に張り替えるため、仮住まいが必要になることもあるでしょう。

こちらの見積書には諸経費や材料費の記載がなく、各作業費に含まれる形となっています。塗るだけでも下地・中塗り・上塗りという工程があり、足場を組む必要があるため、この金額感が相場です。

全面リフォームの費用

全面リフォームは、骨組みだけを残して外装までフルリフォームする場合は1,500万円ほどかかります。屋根・外壁は塗装のみで内装だけスケルトンリフォームする場合は1,000万円ほどです。

築年数の目安としては、築40年では骨組みだけ残すフルリフォーム、築30年だと内装だけのスケルトンリフォームとなっています。

この目安は、それぞれの年数に至るまでリフォームしなかった場合です。築30年で配管の交換が必要になり、築40年となると外壁や屋根の劣化が顕著になってきます。

築20年程度であれば、水周りの交換やクロス・床の張り替えなどを行うだけでも問題ありません。この場合の総額は500万円前後です。

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増築のリフォーム費用

平屋を2階建てにしたり、部屋を増やす工事が増築です。相場といえるほど価格帯はなく、規模によって250万～1,250万円と開きがあります。

坪単価の目安でいうと、1階の1坪分が約70万円、2階なら1階部分の補強工事分が追加されるため1坪あたり約120万円です。

この他、柱や配線、道路との接点の広さや、重機が使えるかどうかなど、諸条件で金額は変動します。具体的な増築方針を決めて、各社へ見積もりを依頼すると良いでしょう。

増やした床面積に関わらず課税対象

増築は、先述の「資産価値が上がるレベルのリフォーム」に該当します。家屋の床面積を増加させると、たとえ小さな面積でも固定資産税評価額に反映されます。

ただし、家屋部分として認められる3要件を満たしている場合です。3要件は、外気分断性・土地定着性・用途性を指し、サンルームなどであればこの要件を満たさず課税対象外になることもあります。

4号建築物（2階建て以下、延べ面積500㎡以下、高さ13m以下、軒の高さ9m以下の「木造建築物」平屋建て、延べ面積が200㎡以下の「非木造建築物」）のリフォームは、増築以外は申請が不要です。

4号建築物以外の、主要構造物（壁、柱、床、はり、屋根又は階段など）について行う修繕や模様替えには確認申請が必要です。もちろん、増築の場合にも必要です。
また、サンルームは3要件を満たすと課税対象になることが多いです。

リフォーム費用の調べ方

リフォームをどの程度の規模までできるか、あるいはよりハイクラスな材料を選べるのか、かけられる予算を考えてみましょう。その際に役立つリフォーム費用の調べ方を紹介します。

自分でリフォーム費用を調べる方法

まずは希望するリフォームの内容を検討しましょう。たとえば、外壁のリフォームなら状態を見て、塗装だけで済みそうか、カバーや張り替えが必要かどうかを考えてみます。

素人では劣化具合が分かりませんが、見た目からしてカバーしたいほどなのか、塗装で構わないかといった希望は出せるはずです。

このように、希望が具体的に出てくれば、見積書の例などを複数閲覧して希望に近いものから総額を計算してみましょう。

実際には駐車場の問題や、道路の幅などさまざまな要因で追加費用があるため、自分で計算した予算よりも余裕をもった資金を用意しておくのがおすすめです。

リフォームでもローンは組むことができます。頭金などは、リフォーム会社との契約内容によるので、しっかり聞いておきましょう。

リフォームの見積を取ってもらう

自分で調べるのが大変なときは、ある程度の希望を絞ってから複数業者へ仮見積を依頼するのも手です。その中で希望に近いプランを提示してくれた数社を選び、現地調査で具体的な数字を出してもらいましょう。

ただし、現地調査の結果、希望通りのリフォームができないこともあります。たとえば、2DKを1LDKの広々とした空間にしたいと思っても、中央の柱が重要で撤去できない、といった事情です。

逆に言えば、現地調査で「何でもできます」という業者より、しっかりと不可能なことも説明してくれる業者の方が安心感があります。見積もり段階といえど、疑問に思ったことや希望はしっかりと伝えましょう。

リフォーム会社を選ぶ際の注意点

リフォーム会社を選ぶとき、金額の安さだけで判断しないようにしましょう。費用を抑えるという点では見積もり時に安い方が嬉しいのは間違いないことですが、結果的に高くついてしまうことがあるからです。

たとえば、施工事例が少なく技量に欠ける業者を選んでしまうと、見積もり時よりも工期が延びて追加料金を請求されることがあります。

また、契約書の内容も要チェックです。瑕疵が生じたときの保証、設備の不具合などのアフターフォローが記載されているかどうかを見極めましょう。

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リフォーム費用を抑える方法

最後に、国や自治体の制度を利用して、支出を抑える方法を紹介します。リフォーム工事費自体が安くなるというよりは、そのリフォームにかかった金額について所得税等の課税額から控除されたり補助金が出たりする制度がメインです。

控除対象期間1年の投資型減税

リフォームにかかった費用に対し、一定の割合分を所得税の課税額から控除される投資型減税という制度です。

リフォームなら何でも良いというわけではなく、耐震・バリアフリー・省エネ・同居対応・長期優良住宅のいずれかの条件に合致していることが求められます。

これらの控除が使えるリフォームで依頼するというのも一つの手です。

控除対象期間5年のローン型減税

バリアフリー・省エネ・同居対応・長期優良住宅に関するリフォームには、ローンを利用した場合のみ適用できるローン型減税という制度もあります。

控除対象期間10年の住宅ローン減税

増改築や建築基準法に伴う大規模修繕や模様替え・耐震基準に適合させるための修繕・バリアフリー化・省エネ改修工事など、いずれかの要件に該当すると適用できる住宅ローン減税もあります。

償還期間10年以上のリフォームローンであること、床面積の1/2以上が居住用であること、改修工事後の床面積が50m2以上あることなどが共通条件です。

適用が可能になると、リフォームローン等の年末残高から補助金を引いた金額に対し、1%分所得税から控除されます。

下記の書類を添付して、納税地（原則として住所地）の所轄税務署にて確定申告を行うことが必要です。

• 増改築等工事証明書（定められた書式に建築士等が記入）
• 住宅特定改修特別税額控除額の計算明細書（税務署にて取得）
• 家屋の登記事項証明書など、家屋の床面積が50㎡以上であることを明らかにする書類
• 工事請負契約書の写しなど、改修工事の年月日及びその費用の額を明らかにする書類（居住開始日が平成26年4月1日以後の場合は不要）
• 住民票の写し
  ※平成28年1月1日以降に自己の居住の用に供した場合は不要
  ※提出する場合は、個人番号が記載されていないものを使用すること
• 補助金等の額を明らかにする書類
• 源泉徴収票（給与所得者）

リフォーム補助金制度を利用する

上記までの項目の中に「補助金等」という単語が出てきました。実際、特定のリフォームに対して国が助成金制度を設けています。

たとえば、介護保険もその一つです。要支援・要介護に自治体が認定した人が住む家をバリアフリーにする場合、上限を20万円として工事費用の7～9割を補助してくれます。

断熱や次世代建材を用いたリフォームに対する助成金、太陽光発電を行うための補助金など選択肢はさまざまです。その他、各自治体が独自に行っている助成金制度もあるため、チェックしておきましょう。

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リフォーム費用を理解し上手にリフォームしよう

リフォームを考えるなら「よくわからないけど、とりあえず業者に相談」というよりも、できるだけ自分で調べて理解してから相談するのがおすすめです。

調べているうちに、本当に必要なリフォームとそうでないリフォームの線引きが明確になってきます。相談内容が具体的であれば、業者から不要なリフォームの提案を受けても、しっかり断れるはずです。

助成金や控除といった制度も活用して、できるだけ支出を抑えつつ、満足のいくリフォームを実現しましょう。

リフォームのおおよその相場がわかったら実際に業者に見積もりをとってみましょう。

こちらの記事では、見積もりを取る際の注意点や、業者選びのポイントを解説しています。