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マンションは戸建よりも寿命が長いですが、では、具体的にどれくらいの期間住むことができるのかご存知でしょうか。
とくに、中古マンションの購入を検討している場合には、マンションの「耐用年数」について あらかじめ知っておかないと、そのマンションを購入すべきかどうかの判断が難しくなります。
この記事では、マンションの耐用年数について説明します。
また、長く快適にマンションに住むために必要なメンテナンスの知識や、耐用年数が過ぎたマンションの対処方法などもあわせて紹介します。
この記事の監修者
この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
マンションの耐用年数
耐用年数とは、建物などの固定資産において、使用に耐えることができる年数のことを指します。
マンションにおける耐用年数の考え方として、次の3つが挙げられます。
- 法的に定められた法定耐用年数
- マンションに使われているコンクリートの耐久年数
- 資産価値の観点からの耐用年数
耐用年数は、マンションの価値に大きく影響を与えます。マンションを購入・活用する際には、上記のそれぞれの耐用年数を理解した上で、購入する価値があるかを見定める必要があります。
3つの耐用年数の考え方について、次に詳細を説明します。
国税庁の定める法定耐用年数
一般的にマンションにおける耐用年数とは、国税庁が定めた「法定耐用年数」を指します。
建物の材質や構造によって異なる法定耐用年数が定められており、木造の場合は22年、鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造の場合は47年です。
法定耐用年数は、税金の計算の際に用いる減価償却の目安とするために定められているもので、マンションの会計的な寿命ともいえるでしょう。
そのため、法定耐用年数を過ぎているからといって、マンションが物理的な寿命を迎えているわけではなく、住み続けることが可能なことがポイントです。
法定耐用年数はマンションごとではなく、建物の構造ごとに定められています。ほとんどのマンションは鉄筋コンクリート造か鉄骨鉄筋コンクリート造ですので、47年が法定耐用年数となります。
コンクリートの耐久年数
コンクリート造のマンションの寿命を考える際には、コンクリートの耐久年数が重要です。ここでの耐久年数とは、問題なく使えるかどうかの物理的な寿命を指します。
コンクリートは厚さによって耐久年数が変わるとされ、厚さ3cmで65年、4cmで100年とされています。コンクリートの耐久年数からみると、マンションの物理的な寿命はとても長いと言えるでしょう。
マンションが建て替えや取り壊しが行われる平均年数は68年とされており、物理的な耐久年数の限度まで使われることは少ないです。
物理的な耐久年数の今後
建設技術は日々進化しており、今後もさらなる発展が予想されています。これに比例してマンションの耐久年数も伸びていくことが予想されています。
また、年月が経ったマンションのメンテナンスの技術も向上しています。
鉄筋の張り替えを行うことや、強度の強い最新のセメントを利用することで、マンションの物理的な寿命がメンテナンスによって140年程度まで伸びたと認定されるケースも既に出てきています。
資産価値として見た耐用年数
マンションは、築年数が経つごとにその資産価値は低下していきます。
資産価値は、中古マンションの売買価格ではかることができます。
築1年から築30年までの間にマンション価格は大きな下落の曲線を描きながら下がっていきます。築30年を過ぎたあたりから資産価値は横ばいになり、ほとんど0円になるケースもあります。
資産価値として見た場合、その耐用年数は法定耐用年数や物理的な耐久年数よりも短いのが現状です。
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マンションの耐用年数を伸ばすためのメンテナンス
マンションを所有している人もこれから購入する人も、なるべくマンションの寿命を延ばしたいと思われることでしょう。
物理的な耐久年数だけでなく、資産価値の面での耐用年数を延ばすためにも、マンションに適切なメンテナンスを行うことが大切です。
定期的に大規模修繕を行う
いくら頑丈なコンクリートといえども、雨風や日光の影響を受けて少しずつ消耗していきます。
そのため、12~15年ごとを目安に大規模修繕を行い、外壁の塗装や器具の交換などの補修を実施する必要があります。
大規模修繕には1戸あたり100万円ほどの費用が必要なため、毎月約10,000円ずつ修繕費として積立が行われていることがベストです。
マンション購入を検討している際には、大規模修繕の予定や頻度などを確認するとよいです。
修繕費が適切かどうかは、マンションの管理組合や管理会社に、大規模修繕計画や予算、それに向けての修繕積立金の状況などを確認させてもらうとよいです。
立地条件を考慮した対策を行う
マンションが建っているエリアによっては、特別なメンテナンスを取り入れる方がよいケースもあります。
例えば、海が近い場所にあるマンションであれば塩害対策が必要です。
塩害によって金属部分がサビやすくなりますので、定期的な掃除や交換が必要です。また、海風によって窓ガラスに塩がつき汚れやすくなるため、適切な頻度でガラス掃除を行う必要もあります。
また、日当たりが悪い立地であれば、防カビやコケに対する対策をしっかりと行うことが求められます。
このような立地条件を考慮した対策も、マンションの耐用年数を延ばすことにつながります。
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マンションの耐用年数と税金について
マンションの売却益や賃貸収入にかかる税金を算出する際には、資産価値の判断として「減価償却」という概念を取り入れます。
減価償却は、建物の経年劣化による価値の下落を考慮するために必要な考え方です。この減価償却費を求めるためには、法定耐用年数によって定められいる「償却率」を利用します。
ここでは、マンションの税金を計算する際に必要な減価償却の考え方などを解説します。
マンションの減価償却とは
減価償却とは、「経年による不動産の価値の減少」を経費として計上する仕組みのことです。マンションの売却益が出た場合に行う確定申告の際に用います。
マンションを含む不動産を売却したときに得られる利益を「譲渡所得」といい、この譲渡所得に課せられる税金が「譲渡所得税」です。
しかし、マンションなどの不動産を売却したときに得た利益が全て譲渡所得になるとは限りません。譲渡所得は、次の計算式で求められます。
- 譲渡所得＝譲渡価額(売却価格)-譲渡費用(売却にかかった諸費用)-取得費
この計算式でわかる通り、課税される部分である譲渡所得を求める際には、マンションの「譲渡費用」と「取得費」を求める必要があります。
取得費は、次の計算式で求めます。
- 取得費＝購入価額-減価償却費
取得費とは建物を取得するためにかかった費用を指しますが、不動産の取得費の計算では、購入したときの価格ではなく、売却時点での不動産の価値で計算されます。このときに必要となるのが「減価償却」の考え方です。
建物は経年とともにその価値が減少していきます。この減少した価値の部分を金額で表したのが減価償却費です。
減価償却は建物だけに適用されるため、土地には使いません。個人の不動産売却においては、減価償却の考え方は、あくまでも建物の取得費の計算時のみに使用されます。
減価償却の計算方法
減価償却の計算方法には、定率法と定額法という2つの方法がありますが、平成28年4月以降に取得したマンションの場合、定額法で計算を行います。
減価償却の定額法における計算式は次の通りです
- 減価償却費=取得価格×定額法の償却率
計算式自体はシンプルで、マンションの取得したときにかかった価格に償却率をかけて求めます。定額法の償却率は、国税庁HPに記載の耐用年数ごとの償却率の表を参考にしましょう。
減価償却費は確定申告書に記入する
マンションを売却して譲渡所得が発生した場合、翌年の2~3月に確定申告を行う必要があります。
減価償却は確定申告書への記入が必要ですので、通常確定申告の時期に計算をすることになります。
定額法であるかぎり1年目に計算を行えば、2年目以降は同じ額を記載すればよいので楽になります。最初の年だけ間違いがないように計算を行いましょう。
耐用年数を過ぎたマンションの対処法
では、マンションの耐用年数が過ぎた場合、対処法としてどのような選択肢があるのでしょうか。ここでは一般的な3つの対処方法について紹介します。
マンションを売却する
1つ目の方法がマンションの売却です。
今後さらに年数が経てば、修繕コストが大きくなる上に資産価値が下がるリスクが高まります。
マンションに需要があるのであれば、売却して現金化してしまいましょう。
ブランドエリアや利便性の面で人気のエリアにあるマンションであれば、リノベーションをして使いたいという需要も高いため、築年数が古くても買い手が見つかる可能性があります。
マンション売却を成功するポイントと流れについて、こちらの記事で詳しく解説します。
失敗しないマンション売却のコツを宅建士監修のもとご紹介します。売却の流れや高値で売れる可能性が上がるタイミングや税金、手数料などマンションを売る際に誰もが気になるポイントをわかりやすくまとめました。
新しいマンションに建て替える
次に新しいマンションに建て替えるという選択肢について考えてみましょう。
マンションの建て替えを行うことができれば、住人も安心して暮らせます。
しかし、マンションの建て替えは、所有者の3分の2以上の同意が必要となりますので、建て替え案を通すのは簡単ではないと考えた方が良さそうです。
耐用年数を過ぎる頃のマンションであれば、住人が高齢化しているケースが多いです。
すでにリタイア生活に入っている人や定年が近い人が多ければ、マンションの建て替え費用への不安や、このままの部屋で一生を終えようと考えている人もいると考えられますので、建て替えに同意する人が少ないかもしれません。
また、マンション建て替え時には、これまでよりも戸数を増やし、新しくできた部屋を売りに出して利益を出すことで建築費用に充てるという方法をとることが多いのですが、土地の面積の関係で戸数を増やせない場合は、住人の持ち出し費用が高くなってしまうというデメリットがあります。
また、戸数が増やせても、人気エリアのマンションでないと買い手がつかず、利益が出せないというケースもあります。
このように、マンションの建て替えは一見理想的な選択肢に見えますが、多くの住人の合意が必要な点や、建て替えによる収益が望めるかどうかなど、様々なハードルがあることに注意が必要です。
特に何もせず住み続ける
耐用年数を過ぎても、物理的な寿命はまだ来ていないのであれば住むことは可能です。
そのため、特に不満がないのであればこれまで通り住み続けるという選択もあるでしょう。しかし、老朽化したマンションに住み続けるのであれば、リスクを把握しておく必要があります。
築年数が古く建て替えの予定もないマンションを購入したい人はあまりいないため、住人が出て行ったり、高齢の住人が亡くなったりすれば、少しずつ住人が減っていきます。
空室が増えたマンションは管理費や修繕費が集まらず、建物の管理や修繕は一切行われなくなり、悪循環に陥っていきます。
このような状態になる治安が悪くなるリスクや、スラム化に向かっていくリスクが懸念されます。
住み続けたい気持ちがあるのなら、マンションの行く末を予想し、リスクを把握した上で判断することをおすすめします。
マンションの耐用年数に関する注意点
最後に、マンションの耐用年数や古いマンションについての注意点を紹介します。
築年数の古いマンションはローンの支払額が大きくなりやすい
築年数の古いマンションは耐用年数が短く、その分借入期間も短くなってしまうことに注意が必要です。
これは、住宅ローンの審査で、マンションの耐用年数から築年数を引き算した年数を目安に借入期間が設定されるためです。
住宅ローンの借入期間が短くなるということは、月々のローンの負担額が大きくなります。
購入を検討している中古マンションの築年数によっては、必ずしも希望の年数のローンで組めるわけではないということを知っておきましょう。
古いマンション程欠陥が生じやすい
古い時代に建てられたマンションは、経年によって問題が起こりやすい状態になっている可能性があります。
さらに、建設当時の技術によって建てられているため、今のマンションと比べて欠陥が生じやすいということも覚えておいたほうがよいです。
特に高度成長期以降(1970〜1980年代)には多くの建物の建設が行われていたため、コンクリートの材料不足が問題になっていました。
これによりこの時代のマンションは品質が低い傾向にあり、比較的早いスピードで劣化するといわれています。
この時期に建てられたマンションだけではなく、古い時代に建てられたマンションほど、問題が生じやすいということも頭に入れておきましょう。
建て替えの原因が老朽化とは限らない
マンションの建て替えは、老朽化の問題だけではなく様々な原因で行われることがあります。
例えば、耐震性の問題での建て替えや取り壊しです。日本は地震が多い国ですが、特に近年は震度6以上の大きな地震が発生しています。
震度6~7の地震に耐えることができる「新耐震基準」でマンションが建設されるようになったのは1981年からです。
それ以前の旧耐震基準で建てられたマンションは、震度6以上の地震に耐えることが想定されていません。
マンションによっては、現行の新耐震基準に合わせて補強工事が行われているものもありますが、マンションの建物自体を取り壊して建て替えを行うケースもあるのです。
また、区画整理や再開発などによって古いマンションの建て替えが行われているケースもあります。
「新耐震基準」か「旧耐震基準」のどちらで建てられているのかは、建築年が1981年よりも前か後かで確認することができます。ただし、建築申請が旧耐震基準で通っていると、建築年が1981年以降でも旧耐震の場合がありますので注意が必要です。耐震基準は、資産価値にもちろん影響すると思われます。
マンション購入時は耐用年数をチェックしよう
マンションの耐用年数の基本的な知識、マンションの寿命を伸ばすためのメンテナンスや税金についてなど、幅広くご紹介しました。
寿命が長いマンションですが、近年の技術の発展によりさらに物理的な耐久年数が伸びていくかもしれません。長い間快適に暮らすために、メンテナンスやリスク等についても知識をつけて日頃から準備しておきたいですね。
また、中古マンションの購入を検討する際には、マンションの耐用年数を確認し、将来の見通しを持った上で購入を決めるようにしましょう。
