中古の家を売ると決めたら何から始める?押さえておきたいポイントを解説

ライフスタイルやライフステージの変化など、家を売却して住み替えるタイミングは人それぞれです。いざ家を売却したいと考えていても、どのような流れで進めていくのか不安を感じている方もいるかと思います。

家の売却は、想像以上に時間を要するケースや予想を下回る価格で売却してしまうといった事態も懸念されます。

できるだけスムーズに希望する条件で売却するためには、売却までの流れや価格の決まり方を把握しておくと安心です。

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家を売る方法は2通りある

家の売却方法は2通りある

まずは仲介と買取、それぞれの売却方法の特徴について確認していきましょう。

2つの売却方法の大きな違いとして、売却をする相手が異なる点が挙げられます。

「仲介」による売却

仲介は、不動産会社が仲介として間に入り一般の買主を探す売却方法です。

売主と不動産会社で媒介契約を結び、不動産会社を通して広告や情報を出して広く買主を募集します。

売主は引渡しまで不動産会社と共に売却活動を進め、売却がうまくいった場合には不動産会社に報酬として仲介料を支払います。

「買取」による売却

不動産会社に仲介料を支払って買主を探す仲介に対し、買取は不動産会社に直接家を買い取ってもらう売却方法です。

買取の特徴は、買主が不動産会社になるということです。

さらに買取には「即時買取」と「買取保証」の2つの方法があります。

即時買取は、販売活動を行うことなく、すぐに不動産会社に買い取ってもらう方法です。

すぐにでも家を売って確実に現金化したい、売却活動をする余裕がないという人に向いています。

一方で、買取保証は、仲介で物件が売れなかったときに、あらかじめ相談していた価格で不動産会社に家を買い取ってもらうことができる仕組みです。

買取保証のメリットとデメリットを詳しく説明した記事は、こちらをご覧ください。

黄 威翔/宅地建物取引士黄 威翔/宅地建物取引士

中には、物件を安く買取って高く転売したいがために、仲介での売却活動を積極的に行わず、その結果「売れなかったので買取保証で買取ります(買い取らせていただきます!と言いますが)」、といったことをする業者もいるようなので、注意しましょう。

買取の場合は、不動産会社が買い取った後にその家を一般市場で中古物件として販売する、リノベーションして販売する、更地にして販売するなど、どのように販売しても良いという点も特徴です。

家を売る計画を立てる前に

売却の計画を立てる前に

物件の状況によって、スムーズに進むケースもあれば、時間がかかるケースもあります。

売却にかかる時間は半年から1年

中古の家を売却する方法は、主に一般的に売り出す方法と不動産会社に買い取ってもらう方法の2種類があります。このうち不動産会社に買い取ってもらう場合は、売り手のタイミングに合わせて売却できることがメリットです。

一方で一般的に売りに出す場合、売却までにかかる時間は半年から1年だといわれています。中古の家をすぐに売却することは難しいといえるでしょう。

なぜなら、中古の家にはマンションにはない事情があるからです。それは、隣接する敷地との境界線です。特に築年数が古い物件の場合は境界線が曖昧なケースが多く、測量が必要なケースが考えられます。

測量には様々な手続きが必要で最短でも1カ月半、長い場合は3カ月以上かかるのが現状です。

最も適したタイミングで売却する

不動産市場には繁忙期があるため、このタイミングを狙って売り出すとスムーズに売却できる可能性が高まります。例えば、新年度や新学期が始まる直前の1~3月です。

新居を建築中の場合は、完成をこのタイミングに合わせるとよいでしょう。また、日本の法律では不動産を売却した際の利益に対して譲渡所得税が課せられる仕組みとなっています。

譲渡所得税は所有期間が5年を超えている方が税率が低いため、売り出すタイミングや所有期間を考慮して売却計画を立てましょう。

買い先行か売り先行かを決める

買い先行か売り先行かを決める

家を買い替えする場合、自己資金の状況やスケジュールを勘案して売買の順序を決めるとスムーズです。どちらがよいかは状況によって異なります。それぞれのメリットやデメリットを以下で確認しておきましょう。

内容 メリット デメリット
買い先行 新居を購入後、現在の家を売却する方法
  • 新居探しに余裕が持てる
  • 仮住まいが不要
  • 引っ越し回数:1回
  • 現在の家が売却できるまで二重ローンになる。
  • 新居を購入する際に売却代金をあてにできない。
売り先行 現在の家を売却後、新居を購入する方法
  • 新居の購入費用の目安が立てられる。
  • 売り急がなくてもよい。
  • 仮住まいが必要になる可能性がある。
  • 引っ越し回数:2回

買い先行

買い先行は、新居を先に購入してから現在の家を売却することです。新居を先に購入できるため、余裕を持って新居探しできるといえるでしょう。

その一方で現在の家の住宅ローンが残っている場合、新居とのローンで二重ローンになってしまいます。

売り先行

売り先行は、現在の家を売却してから新居を購入することです。大まかな売却価格がわかるため、新居の購入費用の目安を立てられます。ただし、引き渡しまでに新居が完成しない場合、仮住まいの準備が必要です。

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このように、買い先行と売り先行ではメリットとデメリットが異なります。そのため、家族と相談するなどしてどちらを優先させるか明確化しておくことが大切です。

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高く売りたい方は訪問査定を選びましょう。

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家を売るときの手順

家を売るときの手順

不動産会社に仲介を依頼して家を売るときの手順は、一般的に次のように進んでいきます。

実際に売却完了までに必要な期間は、スムーズに進んだ場合6カ月程度とされています。条件が良く需要が高い物件であれば、もっと早く売れることもあります。

一方、築年数が経っているケースや立地に問題があるなど、需要が低い物件であれば、売却活動が長引く可能性があります。また、戸建はマンションよりも売却までに時間がかかる傾向があります。

黄 威翔/宅地建物取引士黄 威翔/宅地建物取引士

戸建の場合、マンションと違って建物の経年による劣化がより大きいため、購入側も慎重になることが多いようです。
あらかじめ、土地の境界線を明確にしておいたり、建物調査をしておいたりすることで、そのようなことにかかる時間や懸念が軽減することができます。

必要な書類の準備

売却の事前準備として様々な書類が必要であることは、すでに「売却の流れ」の章で紹介しました。この章では、売却に必要な書類について詳しく解説していきます。

必要な書類は、物件種別ごとに異なるのできちんと確認しておきましょう。以下の表では、戸建てとマンションの場合に必要な書類の有無をそれぞれ示しています。

必要書類 戸建て マンション
身分証明書 必要 必要
実印 必要 必要
印鑑証明書 必要 必要
住民票 必要に応じて準備 必要に応じて準備
登記済証、または登記識別情報 必要 必要
固定資産税通知書 必要 必要
ローン残高証明書 必要に応じて準備 必要に応じて準備
銀行口座のわかる書類 必要に応じて準備 必要に応じて準備
測量図、境界画定図 必要に応じて準備 不要
建築設計図書など 必要に応じて準備 不要
マンション管理規約 不要 必要
マンション維持管理確認書類 不要 必要
耐震診断報告書 必要に応じて準備 必要に応じて準備
地盤調査報告書など 必要に応じて準備 必要に応じて準備
パンフレット 必要に応じて準備 必要に応じて準備

家を売却する際に必要な書類は多いため、早目に準備しておくと安心です。ただし、印鑑証明書や住民票は発行から3カ月以内でないと無効になるので発行日に注意しましょう。

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事前準備

家の売却を検討したら、まずは以下のような事前準備をしておきましょう。事前準備をきちんとしておくと、その後の手順がスムーズに進められます。

売却の目的や希望条件などの確認

ライフスタイルの変化や建物の老朽化など、家を売却する理由は様々です。まずは家族などと話し合い、売却の目的を明確化させましょう。

それに応じて新居の買い替え先や資金計画、売却活動のスケジュール、希望条件など、売却の方向性を決めていきます。

手順の確認

家を売却したいと考えていても、実は法律や契約によって売却に制限があるかもしれません。

例えば、都市計画法における市街化調整区域があげられます。

これは、指定された地域では新たな建物の建設や増築が制限されるため、購入した後建て替えや増築ができない可能性があります。

売値相場の把握

家の売却を考え始めたら、情報収集からスタートしましょう。不動産会社に査定を依頼する前に、自分でもある程度の知識をつけておくことをおすすめします。

まずは、相場を把握することから始めます。相場を知るための具体的な方法として、自分が売却する家と似た条件の家の売却事例を調べます。

近隣のエリアで同じような間取りや、広さの物件の過去の売却事例を調べるとだいたいの相場を把握することができます。

これにより、この後依頼する不動産会社の査定が妥当であるかの判断基準を得ることができます。

過去の不動産取引情報を調べる際には、土地総合情報システムなどを活用しましょう。

土地総合情報システムは、国土交通省が不動産市場の信頼・透明性を高めるために運営しているサイトです。WEB上で誰でも土地や建物、中古マンションなどの取引事例を調べることができます。

参考:土地総合情報システム | 国土交通省

住宅ローン残額の確認

現在の家を購入する際に住宅ローンを利用している場合は、残額を確認しておきましょう。なぜなら、家を買い手に引き渡すまでに残債を売却代金と自己資金をあわせて完済し、抵当権を抹消しなければならないからです。

また、資金計画を立てたり買い先行か売り先行かを決める際にも、残額の確認が必要になります。売却代金を充てても完済が難しい場合は、住み替えローンを利用するのも手段の一つです。

不動産会社へ査定を依頼

相場の情報収集や書類の準備などが完了したら、不動産会社に査定を依頼します。

不動産会社による査定には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。

簡易査定は、売却する不動産の情報(築年数、間取り、立地など)をもとに、不動産会社が持つ過去の取引実績、市場の相場などを加味したおおよその査定額を算出します。

一方、訪問査定は、簡易査定で参考にする不動産の情報に加え、不動産会社の担当者が実際に訪問し、目で見て査定額を算出する方法です。

訪問査定は、建物の状態や日当たり、騒音などの詳細な情報を含めて査定をするため、精度が高いことが特徴です。

売却をするかを検討中で、家のおおよその価値を知っておきたい場合には簡易査定だけでも良いです。

しかし、具体的に家の売却を進める際は、より精度が高い訪問査定を依頼する必要があります。

複数の不動産会社で簡易査定を受け、その中で相性が良さそうな企業を選んで訪問査定を依頼しましょう。

なお、査定額はそれがイコール不動産の売却価格ではありません。

さらに、不動産会社がその価格以上での売却を保証するというものではありませんので、その点に注意しましょう。

こちらの記事は、おすすめな不動産一括査定サイトを比較していますので、ぜひご参考にしてください。

不動産会社の選定・媒介契約の締結

査定を経て仲介を依頼する不動産会社を決めたら、不動産会社と正式に「媒介契約」を結びます。

媒体契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があり、自分や売却する家の状況に合わせて契約方法を選ぶ必要があります。

それぞれの契約方法の違いは、同時に契約できる不動産会社の数、売却先の探し方、不動産会社からの連絡頻度、レインズへの登録義務などです。

項目 契約できる不動産会社の数 売却先 契約期間 不動産会社の連絡頻度 レインズの登録
一般媒介契約 複数 売主自ら見つけても良い 規定はない(通常は3カ月) 規定なし 義務なし
専任媒介契約 1社 売主自ら見つけても良い 最長3カ月 14日に1回以上 契約から7日以内
専属専任媒介契約 1社 不動産会社経由のみ 最長3カ月 7日に1回以上 契約から5日以内

一般媒体契約とは

一般媒介契約は、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。また、売却先に縛りはなく、売主自ら見つけてくることも可能です。不動産会社から売主への報告頻度の義務も定められていません。3つの契約方法の中で一番制約が少なく自由度が高い内容となっています。

築浅でブランドエリアにあるなど、売却する家の条件が良く市場での需要が高いと予想される場合には、一般媒介契約を選択しても良いでしょう。複数の不動産会社の中から、特に良い条件で売却するこができる提案を選ぶことができます。

専任媒体契約とは

専任媒介契約は、一般媒介契約と異なり媒介契約を結ぶことができる不動産会社は1社だけです。さらに、契約期間が最長3カ月(更新可能)と決まっている点、不動産会社は2週間に1度以上売主に状況報告をしなければならないなどの点が一般媒介契約と異なる点です。

なお、売却先の制限はなく、売主が自分で見つけてきた相手に売却することもできます。

1社との契約になるため、不動産会社にとっては他社に成果を持って行かれてしまうことがありません。そのため、一般媒介契約よりも力を入れて売却活動をしてくれる可能性が高くなります。

専属専任媒体契約とは

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様、売主は1社の不動産会社としか契約をすることができません。さらに、売却先を自分で見つけてくることも制限され、不動産会社を通しての売買契約のみとなります。

契約期間は最長3カ月という点は一般媒介契約と同じですが、不動産会社からの報告頻度は、1週間に1回以上です。3つの契約方法の中で、1番制約があるのが専任専属媒介契約です。

専属専任媒介契約では不動産会社が仲介手数料が確保しやすいため、より力を入れた対応をしてくれる可能性高いでしょう。売主にとっても、報告頻度が多く売買活動の状況が把握しやすいというメリットがあります。

売却活動

不動産会社と媒介契約を締結したら、物件の売却活動に移ります。売却活動は以下のような手順で進められ、広告活動は不動産会社に任せられるので安心です。

売り出し価格の決定

売り出し価格は、不動産会社に提示された査定額をもとに不動産会社と相談して決めるのが一般的です。相場とかけ離れた価格で売り出すと購入希望者がなかなか現れない可能性があるため、相場に見合った価格を設定するとよいでしょう。

広告活動

不動産会社と媒介契約を締結しているため、売り手が自ら広告活動を行うことはありません。不動産会社はレインズへの登録をはじめ、店舗や不動産ポータルサイトに情報を提示、ポスティングで購入希望者を募ります。

内覧の対応

購入希望者が現れると、実際に物件を見学してもらう内覧を受け入れます。売買契約に繋げるためにも、内覧時には以下のようなポイントを押さえておくと安心です。

  • 清掃
  • 部屋の臭い対策
  • 目立つ傷や汚れの除去
  • 整理整頓 など

いうまでもなく、内覧を受け入れるにあたって室内をきちんと清掃しておくことが大切です。ペットやタバコの臭いが気になる購入希望者もいるため、空気清浄機などで臭い対策をしておきましょう。

また、フローリングや壁に目立つ傷や汚れがある場合は値引き材料となり得るため、内覧までにできるだけ除去しておきます。この他には室内はできるだけ整理整頓し、印象アップを目指しましょう。

売買契約の締結

まずは購入希望者からの購入申込書を検討し、不動産会社と相談しながら価格や引渡し時期といった条件を調整します。

購入希望者と売り手が双方の条件に合意したら、ここで売買契約の締結です。売買契約までに、以下のようなものを準備しておきましょう。

準備物 内容
本人確認書類 免許証や健康保険証など、本人確認できる書類。
登記済証、または登記識別情報 登記済証、または登録識別番号は、買い手に提示。
実印 売り手本人の実印。
印鑑証明書 3カ月以内に発行されたもの。
建築確認通知書 建築基準法に沿った建物であることを証明する書類。
固定資産税納付書 各自治体から毎年春ごろに送付される書類。
印紙 売買契約書に貼付するために必要。

引き渡しまでの期間に、買い手の住宅ローン審査の状況を確認します。売買契約書には以下のような項目が記載されているので、売却後のトラブルを避けるためにもきちんと確認しておきましょう。

  • 物件の名称
  • 売却代金や手付金の支払い日
  • 土地の実測
  • 土地代金の清算
  • 所有権の移転
  • 設備の引き継ぎ
  • 固定資産税などの税金の清算
  • 契約解除や違反があった場合の取り決め
  • 住宅ローン特約について
  • 契約不適合責任

このように売買契約書に記載されている項目が多いため、相違がある場合はすぐに申し出るようにしましょう。

決済・引渡し

売買契約を締結すると、1カ月程度の期間をおいて決済と引き渡しを行います。決済と引き渡しまでは、以下のような手順で進めるのが一般的です。

  1. 決済・引き渡し日の調整
  2. 住宅ローンを利用していた金融機関に連絡
  3. 住み替えの場合は転居
  4. 買い手から売却代金を受領
  5. 住宅ローンの残債がある場合は売却代金で完済
  6. 抵当権の抹消手続き
  7. 不動産会社に仲介手数料の支払い
  8. 買い手に鍵の引き渡し
黄 威翔/宅地建物取引士黄 威翔/宅地建物取引士

買い手の住宅ローン審査が通過した時点で、決済と物件の引き渡し日を調整します。売却と同時に住み替えの場合は転居し、引き渡し日に備えましょう。

引き渡し日には同時に決済が行われるため、買い手から売却代金を受領します。

売却した家の住宅ローンが残っている場合は金融機関に連絡し、売却代金で完済します。抵当権の抹消手続きが必要ですが、司法書士に代行を依頼するとスムーズです。

売却を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払い、買い手に鍵を渡して売却が完了します。

家を売る際の査定基準

中古の家と一言でいっても、築年数や状態は物件によって様々です。高値で売却できれば、新居の購入資金などに充てられます。まずはどのくらいの金額で売却できるかを確認しておきましょう。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

中古の家の価格の決まり方

中古の家の価格の決まり方

中古の家の価格は新築と異なり、新築価格に家具などの費用をプラスするといったわかりやすいものではありません。なぜなら、中古の家の価値は20年も経つと無いも同然だからです。

方法 目的 方法
取引事例比較法 主に土地やマンションの査定 過去の取引事例を参考に、立地条件などを考慮して割り出す。
原価法 主に戸建ての査定 新たに建物を建設した際の費用を予測し、築年数に応じて差し引く。
収益還元法 主に投資物件の査定 将来的な利益を予想し、現在の価格を割り出す。

その代わりに中古の家の場合は、過去の取引事例を参考に価格を決定します。これは「取引事例比較法」と呼ばれており、物件種別やエリアごとに標準相場をもとに割り出す仕組みです。

不動産の取引では事例比較法が用いられるのが一般的ですが、以下のような方法が用いられる場合もあります。それでは、それぞれの方法を詳しくみていきましょう。

取引事例比較法

エリアや物件種別が類似する物件の取引事例をもとに、事情補正や時点修正をして価格を割り出します。

黄 威翔/宅地建物取引士黄 威翔/宅地建物取引士

主には不動産会社経由でレインズ情報をみることが一番の選択肢です。類似とするかどうかは近さ、規模の近似、築年数の近似などを複合的に見ます。

原価法

原価法は、国家資格である不動産鑑定士が対象物件を評価します。この方法は対象の物件をもう一度建築した場合、どのくらいの価格になるのかを割り出し、原価修正した上で評価額が決められる仕組みです。

黄 威翔/宅地建物取引士黄 威翔/宅地建物取引士

高額のお金を払って、不動産業界最高の資格者・不動産鑑定士に見てもらう方法。通常の売買ではあまり用いられません。競売にかかったものなどが、この評価を受けることが多いです。

収益還元法

収益還元法は、主に賃貸アパートや投資物件といった収益を生み出す物件を対象としています。対象の物件がこれから先に生み出すと予想される利益を割り出し、還元利回りを乗じて価格が決められる仕組みです。

最終的な売り出し価格は、仲介を依頼した不動産会社が売り手の希望を勘案して決定します。ただし、中古の家の場合は、購入希望者から値引き交渉されるケースが少なくありません。

そのため、当初は少し高めの価格に設定して売り出すケースも多く見受けられます。

中古の家の査定ポイント

築年数や家の状態以外にも様々な項目が査定額に影響します。以下に中古の家の査定ポイントをまとめました。

項目 査定ポイント
築年数 築年数が浅い方が有利。
耐震基準 旧耐震基準と新耐震基準のどちらに適合しているか。
間取り 3LDKと4LDKが一般的。
立地 日当たりや風通しの良さ。
劣化状況 建物自体の劣化具合、シロアリ被害など。
設備 太陽光パネル、水回り、庭など。
周辺環境 学校や病院、スーパーマーケットなど。
近隣住人 近隣住人とのトラブル、治安の悪さなど。
事故物件 事件や事故があった物件。
メーカーの規模 大手メーカーの方が信憑性が高いので有利。
リフォーム・リノベーション リフォームやリノベーションの必要性を判断。

築年数

築20年や30年でも生活する上で問題ない物件が多くあるものの、築年数が浅い方が有利です。

耐震基準

1981年に建築基準法が改正され、現在は新耐震基準に沿って建物が建てられています。さらに、2000年には木造住宅に関する基準が変更されました。

いわゆる旧耐震基準の物件はすでに35年を経過しているため、物件自体の資産価値はゼロだと考えられています。したがって、旧耐震基準に沿って建てられた中古の家は、土地部分だけに査定が行われる傾向にあるのが現状です。

間取り

間取りの種類は様々ですが、一般的な間取りは3LDKと4LDKのファミリータイプです。この他には、実際に生活しやすいかどうかという点も考慮されます。

立地

物件がどのような場所にあるかという点も、査定ポイントの一つです。例えば、日当たりや風通しの良さがあげられます。方角が南向きの物件は日当たりが良く、湿気やカビの心配もないといえるでしょう。

劣化状況

査定額に影響するのは基礎や支柱といった構造の劣化だけでなく、様々な箇所の劣化具合も含まれます。例えば壁のひび割れ、水回りの傷み、悪臭、シロアリ被害、雨漏りなど多種多様です。

設備

天井の高さ、水回り、収納スペース、生活動線のスムーズさ、庭、エアコンや太陽光パネルなど多岐にわたります。また、駐車場の有無や道路幅の状況も査定ポイントの一つです。

周辺環境

コンビニ、スーパーマーケット、病院、学校、銀行、郵便局、交番、役所、最寄駅など生活の利便性が考慮されます。

近隣住民

騒音問題が悪臭問題など、近隣住民とのトラブルが多いとなかなか売れない状況になりかねません。近隣住民とのトラブルの発生、風俗街や繁華街が近くにないか、治安が悪くないかといった状況が考慮されます。

事故物件

過去に事件や事故が発生した物件は、相場よりも低く査定されるケースも少なくありません。このような物件は、宅地建物取引業法によって買い手に告知の義務があります。

事故物件を売却や買取のコツを詳しく紹介した記事は、こちらをご覧ください。

メーカーの規模

大手メーカーの物件は、建物自体の信憑性が高い傾向にあります。中小規模メーカーの物件は、その会社の財務状況を調べて信頼性を確認することが必要です。

リフォーム・リノベーション

物件の劣化具合によって、リフォームやリノベーションの必要性を判断します。場合によっては、リフォームやリノベーションに高額な費用がかかるかもしれません。

このように不動産会社による査定では、様々な項目がポイントとなります。現況だけでなく将来性も考慮されるため、新築に近い状態であるほど有利だといえるでしょう。

黄 威翔/宅地建物取引士黄 威翔/宅地建物取引士

綺麗にしておくことは結構重要です。致命的な汚い、かびている、タバコのにおい、といった嫌われる要素をなくしておくことが大切です。

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家を売るためにかかる費用

売却にかかる費用

住宅を売却する際には、売却価格の5~7%の費用がかかるといわれています。以下の表では、住宅を売却する際にかかる費用を示しています。

費用 内容 相場
仲介手数料 「(売却価格×3%)+6万円+消費税」の計算式で算出できます。 例えば売却価格が1,000万円の場合、仲介手数料は39万6,000円です。
印紙税 税額は、売買契約書に記載された金額によって異なります。 例えば売却価格が3,000万円の場合、1万円です。
抵当権の抹消手続き 住宅ローンの完済によって必要な手続きで、司法書士に依頼すると費用は高くなります。 司法書士に依頼した場合、5,000円~2万円程度です。
住宅ローン関係 住宅ローンを一括繰り上げ返済すると、手数料がかかります。 金融機関によって異なるものの、1~3万円程度です。
税金 売却で利益が出た場合、譲渡所得税が課せられます。 物件の所有期間によって異なるものの、所有期間5年超は20.15%、5年以下は39.63%が税率です。

家を売却すると一時的にまとまった金額が手に入ると考えがちですが、税金や各種費用がかかるのが現状です。

黄 威翔/宅地建物取引士黄 威翔/宅地建物取引士

売却価格によっては想像以上に費用がかかるケースもあるため、余裕を持った資金計画を立てましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して売買契約が成立した場合には、不動産会社に仲介手数料を支払います。成功報酬のため、家が売れなかった場合には支払いの必要はありません。

仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法により3段階の取引価格ごとに上限が定められています。

<仲介手数料の上限>

取引額 報酬額(税込)
200万円以下の金額 取引額の5.5%以内
200万円を超え400万円以下の金額 取引額の4.4%以内
400万円を超える金額 取引額の3.3%以内

上限以下の金額であれば、不動産会社が個別に決定して問題ありません。

また、仲介手数料が割安だから良い会社であるとは言い切れません。不動産会社を選ぶときは、仲介手数料の値段設定だけではなく、実績や信頼できそうかなど別のポイントも含めて総合的に判断してください。

黄 威翔/宅地建物取引士黄 威翔/宅地建物取引士

話をしっかりと聞いてくれる、質問に丁寧に答えてくれる、きちんとわかりやすく説明してくれる、必要な知識を十分に身につけている、などが、担当者を選ぶ基準になるかと思います。

売却益にかかる譲渡所得税

家は月日が経つと劣化しその価値は下がっていきます。そのため、一般的に取得時の価格よりも売却価格の方が安くなります。

しかし、開発が進む地域にある家やブランドエリアにある家など、一部の家は売却時の方が価格が値上がりすることがあります。この場合、売却することによって利益が出ることになります。

売却金額から物件の取得にかかった代金や、売却時の費用を差し引いても利益がある場合、その利益は譲渡所得となり、所得税や住民税が課せられます。このときにかかる所得税と住民税をまとめて「譲渡所得税」と呼びます。支払いが遅れると、さらに遅延税がかかりますので注意が必要です。

なお、譲渡所得の控除については、「家を売った後に受けられる控除」にて詳しくご紹介します。

売買契約書に貼付する印紙税

印紙税法で定められている課税文書には、印紙税という税金がかかります。売買契約を結ぶときに作成する売買契約書が課税文書に該当するため、印紙税を支払わなくてはなりません。

印紙税は、収入印紙を購入して売買契約書に貼付して納税します。売買契約書に記載されている契約金額によって、納める税額が異なります。

<印紙税額の一覧>

契約金額 税額
1万円超10万円以下 200円
10万円超50万円以下 200円
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 10,000円
5,000万円超1億円以下 30,000円
1億円超5億円以下 60,000円

この金額は期限付きの軽減措置です。印紙は、法務局や郵便局などで購入することが可能です。

家を高く売るためのポイント

家を高く売るためのポイント

不動産は世の中に全く同じものが存在しないため、定価という概念がありません。市場の需要、過去の取引データを参考に、売主・買主双方の希望、仲介に入る不動産会社の対応など、多くの要因によって価格が決まるのです。

一方、定価がないため、売却活動の心がけ・対応次第で、家の売却価格を高くできるケースがあるともいえます。ここからは、家を高く売るためのポイントを3つご紹介します。

物件の魅力を買い手にしっかり伝える

家を高く売るためのポイントとして、物件の魅力を購入希望者にしっかり伝えることがあげられます。

特に内覧時の印象は重要です。掃除や整理整頓を心がけるのはもちろんのこと、室内が明るく見えるように照明をつけるなどの細かい工夫も忘れないようにしましょう。

また、売却したい家の魅力点について、内覧前に書き出しておくことをおすすめします。

買主側は、住んでいないとわからない情報や魅力を知りたがっています。近くに遅くまでやっているスーパーがある、病院が近くて便利、子どもが遊べる公園の情報、マンションであれば住人の人間関係が良好であるなど、物件の魅力点を複数見つけておき、内覧時に伝えましょう。

「この家を買ったら、良い生活が送れそうだ」とイメージしてもらうことが鍵です。

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上述されているような内容に加えて、見えない部分についても心配されるかと思います。
なので、給湯器などの設備交換記録や、排水管の定期清掃記録などの「安心できる情報」を提示するとよいでしょう。

家の売却が得意な不動産会社を選ぶ

納得のいく売却をしたいのであれば、不動産会社選びがとても重要です。不動産会社によって、最終的な売却額に差が出ることがあるからです。

家の売却経験が多く、知識と営業力を持った優秀な営業担当がいる不動産会社を選びたいものです。良い不動産会社を探すため、査定を依頼するときに、販売実績や周辺地域での販売経験をたずねてみましょう。

また、多くの場合、不動産会社はそれぞれ得意な分野を持っています。例えば、戸建の売却が得意な不動産会社、逆にマンションが得意、地元密着で地域に対しての知識が深いなど、不動産会社によって様々です。

売却したい家の特徴にあった不動産会社を選ぶと、売却活動がスムーズに進みやすいです。事前に、それぞれの不動産会社WEBサイトをチェックし、不動産会社の特徴を掴んでから査定を依頼すると良いでしょう。

査定は複数の不動産会社に依頼する

不動産会社に査定を依頼するときは、必ず複数の会社に依頼するようにしてください。複数の不動産会社に査定を依頼することで、査定額を見比べることができ、より適正な相場を理解することができるというメリットがあります。

さらに、査定結果だけではなく、同時に不動産会社の対応を見比べることもでき、実績があり信頼できる不動産会社を見つけることにも役立ちます。

仕事がおおざっぱで不誠実な不動産会社に依頼してしまった場合、なかなか家が売れずに値引きせざるをえず、結果として相場よりも安値での売却になってしまう可能性もあります。

自分と相性が良く安心して任せられる不動産会社や営業担当に出会うことも、家を少しでも高くに売るために重要です。

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家を売る際の注意点

中古の家の場合、高値で売却できるか不安を感じる方も多いのではないでしょうか。以下のような注意点を押さえて、売却に関する不安を解消しましょう。

中古の家を売る際の注意点や確認ポイント

査定前にリフォームをしない

築年数が古い物件や老朽化が著しい場合、査定を受ける前にリフォームした方が高値で売却できるのではないかと考えがちです。しかし、リフォームしたからといって、売り出し価格にリフォーム費用を上乗せされるわけではありません。

近年は自分好みの間取りにすることを目的として、中古住宅へのニーズが高まっています。したがって、査定前にリフォームするのは時期尚早だといえるでしょう。

欠陥などがある場合は買い手に伝える

戸建てやマンションなどの住宅は、築年数が古くなるほど様々な箇所に劣化が生じるのが一般的です。しかし、欠陥がある場合は買い手に正直に伝えるようにしましょう。

なぜなら民法上の契約不適合責任が問われ、損害賠償を請求される可能性があるからです。例えば雨漏り、シロアリ被害、設備の不具合など多岐にわたります。

黄 威翔/宅地建物取引士黄 威翔/宅地建物取引士

欠陥を隠して売却しても、後々トラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

売却後は確定申告をする

買い手に家を引き渡した時点で売却は完了しますが、税金関係の手続きが残っているので忘れないようにしましょう。例えば売却で利益が出た場合、確定申告をして譲渡所得税を納めなければなりません。

一方で損失が出た場合でも翌年に損失を繰り越せる特例が適用される可能性があるため、確定申告しておくとよいでしょう。なお、確定申告の期間は概ね毎年2月16日から3月15日で、売却の翌年に手続きします。

不動産会社の選び方

不動産会社の選び方

黄 威翔/宅地建物取引士黄 威翔/宅地建物取引士

不動産会社の数は多く、大手から地域密着型の業者まで様々です。どの不動産会社を選べばよいか迷っている場合は、以下のようなポイントを押さえておくと安心です。

大手か地域密着型か

特定の地域に限らず全国に向けて売り出したい場合、全国的なネットワークがあり広告力もある大手不動産会社がおすすめです。一方で地方で売り出したい場合は、地域のネットワークに長けた地域密着型の不動産会社を選ぶとよいでしょう。

以下の表では、それぞれのメリットとデメリットをまとめています。

不動産会社の規模 メリット デメリット
大手
  • 全国的なネットワークがある
  • 信頼性が高い
  • 実績や経験が豊富
  • 細かい要望には沿えないケースが多い
  • 都市部以外のネットワークは余り期待できない
地域密着型
  • 特定の地域のネットワークに強い
  • 臨機応変に対応してくれる
  • 特定地域に限定される
  • 不動産会社が限定されがち

このように、不動産会社の規模によってメリットやデメリットが異なります。メリットやデメリットを考慮し、自分に合った不動産会社を選びましょう。

信頼できる不動産会社かどうか

不動産会社を選ぶ際には、信頼できるかどうかで見極めることも大切です。信頼できる不動産会社を見極める際には、以下のような項目が目安となります。

宅地建物取引業の免許番号を確認する

不動産の取引を行う場合、宅地建物取引業の免許番号を取得する必要があります。

免許番号は不動産会社の形態によって異なり、1つの都道府県にのみ事業所がある場合は都道府県知事、複数の都道府県に事業所を展開している場合は国土交通大臣が営業を認可する仕組みです。

不動産会社の免許番号は、以下のような場所で宅地建物取引業者名簿を用いて確認できます。

事業所の範囲 閲覧できる場所
1つの都道府県のみ 各都道府県の地方整備局など
複数の都道府県に事業所を展開 各都道府県の建設部や建築住宅課など

業界団体への加入状況を確認する

信頼できる不動産会社を探す目安として、以下のような業界団体への加入状況を確認するのも手段の一つです。

団体名 事業内容
公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
  • 不動産に関する研究
  • 情報提供 など
一般社団法人 不動産流通経営協会
  • 不動産ポータルサイトへの情報掲載
  • 書類統一化の推進 など
公益社団法人 全日本不動産協会
  • 不動産の有効活用の促進 など
一般社団法人 全国住宅産業協会
  • 不動産流通事業 など

これらの団体は加入している不動産会社の育成や指導を行っているため、団体に加入していれば健全な業務が遂行されている可能性が高いといえるでしょう。

行政処分履歴を確認する

不動産会社の中には、過去に行政処分を受けている会社もあるのが現状です。行政処分の履歴は、国土交通省のネガティブ情報等検索システムで確認できます。

サイト上の検索メニューで以下の項目を選んで検索すると、行政処分の内容が表示される仕組みです。

行政処分履歴を確認する

なお、サイト上で確認できる期間は5年です。 

担当者は信頼できるか

不動産会社が信頼できても、担当者が信頼できなければ不安を感じがちです。売却は担当者との信頼関係が大切であるため、以下のような項目を目安に判断するとよいでしょう。

担当者は信頼できるか

宅地建物取引士の資格はあるか

担当者の名刺に、「宅地建物取引士」と書かれているか確認するとよいでしょう。売却の担当者全員が、宅地建物取引士の資格を有している大手不動産会社もあります。資格がなくても営業活動はできるものの、重要事項の調査や説明は資格が必要です。

気軽に質問・相談ができるか

売却価格の決定や売却活動の進め方など、担当者と打ち合わせしなければないことは多岐にわたります。担当者とのやり取りの中で、物件をはじめ、周辺環境、法律、住宅ローンなど不動産全般の情報を熟知し、気軽に相談ができるかどうかを見極めましょう。

メリット・デメリットの両面を伝えているか

家の売却を進めていく上で、売り手にとってメリットだけがあるとは限りません。売り手にとって、デメリットも含めて判断材料になる情報をきちんと伝えてくれているか確認しましょう。

焦らせたり強引な営業ではないか

不動産会社の中には、業者側の都合で強引な営業をかけてくるケースもあります。

黄 威翔/宅地建物取引士黄 威翔/宅地建物取引士

売り手の都合を無視した一方的な説明や期限を設けて決断を迫るような場合は、信頼できるとはいえません。

査定額は高すぎたり安すぎないか

多くの不動産会社は、公益財団法人不動産流通推進センターが提供している価格査定マニュアルに基づいて査定額を算出しています。

しかし、提示された査定額が相場よりもかけ離れた高い金額の場合は注意しましょう。

このような業者は媒介契約に持ち込むために当初は高い査定額を提示し、売り出し価格を下げる可能性があります。

また、売り出し価格が相場よりも高くしてしまうと、なかなか購入希望者が現れない可能性も高まるでしょう。

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優良で信頼できる不動産会社を見つけよう

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不動産会社の数は多く、その中には信頼できない悪徳業者も存在するのが現状です。相場に見合った価格でスムーズな売却を目指すためには、信頼できる不動産会社選びが大切だといえます。

査定を依頼する前に相場を把握しておくなど事前準備をしっかりと行い、一括査定サイトを利用して信頼できる不動産会社を見つけましょう。