更地と整地の違いとは?活用しやすい土地について分かりやすく解説

住む予定のない家や活用されていない土地などをお持ちの方の中には、税金のことなどを考え、今後の活用方針について頭を悩ませている方も多いのでは。

特に家が建っている状態の土地については、解体してから売却した方がよいのか、悩みどころです。

この記事では、更地と整地の違いや、家付きの土地の活用について分かりやすく解説します。

土地の活用に悩んでいる方はぜひチェックしてくださいね。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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「更地」とはどのような土地のこと?

「更地」とはどのような土地のこと?

更地とは、「建物や建造物などがないまっさらな土地」のことです。

家が建っている場合は、家を解体することで更地となります。

土地の活用を考えたときに、更地にするか家付きで売却するかどうかは、解体費用や更地になった場合の税金などが判断の基準のひとつとなります。

ここでは更地について詳しくご紹介していきます。

建物がない状態だけでは更地とはいえない

家や建物が建ってないまっさらな土地でも、更地とそうでない場合があります。

例えば、耕作されていない農地や樹木のない山林は、宅地ではないので更地とは言いません。

更地は、建物がないだけではなく、借地権などの使用収益を制限する権利がついていない状態の土地のことをいいます。

更地といえない状態とは

民法で定められた「地上権」や「貸借権」のついていている土地は、建物のないまっさらの土地でも「更地」とはいえません。

「地上権」とは、他人の土地において作物や竹林を所有するため、その土地を使用する権利のことをいいます。

「貸借権」は、土地を貸す側と借りる側との間で発生する権利のことで、借りる側は貸す側の承諾を得なければその貸借権を譲渡や転貸することは認められないことを定めています。

こういった権利のついている土地は更地とはいえないのです。

抵当権はついていても「更地」の状態と言える

借地権がついているまっさらな土地は更地とはいえませんが、抵当権がついている状態でも更地といえます。

抵当権とは土地や建物などの資産を担保とする権利のことで、土地の使用の制限をする権利ではないためです。

売却の際にはローンを完済するなどして、抵当権を外す必要があります。

「整地」とはどのような違いがある?

更地と似ている土地の状態で「整地」があります。

整地も建物などのない土地の事をいいますが、更地とはどのような違いがあるのでしょうか。

ここでは整地についてご説明します。

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更地との違いは転圧作業をしているかどうか

整地も更地と同じく、建物が建っていないまっさらな土地のことをいいます。

その違いは「転圧作業」を行っているかどうか。

整地とは、建物を解体した後にコンクリートや石・木くず・ガラスなどを重機や手作業で取り除き、きれいな状態で重機で踏み固める「軽圧作業」を行った土地のことです。

買いたい業者によっては、軽圧作業の後にほうきなどで清掃することもありますので、依頼する際には、きちんとどこまでの作業内容を請け負ってもらえるのかを見積もりの時点で確認する必要があります。

転圧作業とは

転圧とは、建物を解体した後の土地にタイヤローラーやロードローラーなどの銃器をを使用して締め固める作業のことです。

柔らかい状態の土やコンクリートを転圧することで密度を高め、土地を安定させるのです。

土地を売却するなら「整地」した方が良い

 土地を売却するなら「整地」した方が良い

更地の状態の土地はすぐに活用ができないうえに、雑草が生えていたりなどの状態であれば購入を検討している方が内見した際にも良い印象を持たれませんよね。

建物が無い土地の売却を検討しているのであれば、土地を「整地」することがおすすめです。

整地された土地は見た目の印象も良く、活用のイメージがしやすくなるため、買い手も見つかりやすく、売却価格も高めで設定することが可能です。

整地をして、化粧砂や砂利などを敷いておくことでさらに印象もよくなりますので、整地をする際に、解体業者へ相談してみると良いでしょう。

信頼できる解体業者を選ぶことが大事

整地するのであれば解体業者選びはこだわるべきポイント。

解体業者といっても個人経営から大手までさまざまあり、安さだけで選んでしまうと、後々のトラブルにもつながりかねないのです。

例えば、整地後に表面上はきれいになっていても、工事で発生した建材ゴミが埋もれてしまっている場合も。

建材ゴミなどが土の中に残った状態だと、年月が経つにつれて腐敗して土の中に空洞ができてしまいます。

そして、その空洞が地盤沈下の原因になることがあるのです。

また、廃棄物撤去費用削減のために、発生した建材ゴミを土の中に埋めてしまう悪徳業者も。

表面はきれいになっていても、土の中にゴミが残っていることが判明してしまうと価格は下がり、さらに残ったゴミの撤去費用がさらにかかってしまいます。

そうならないためにも、きちんと見積を精査して、わからないところや不安な点はクリアにしておく必要があります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

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「古家付き」の土地売却は更地にするべき?

「古家付き」の土地売却は更地にするべき?

売却を検討している土地に古い家が建っている場合には、解体して更地にするかどうかは悩みますよね。

結論から言いますと、売却を考えているのであれば、古家付きのままでの売却がおすすめです。

ここでは古家付きの土地活用に関するメリット・デメリットや、更地と比較してどうなのかを解説します。

古家付きの土地の活用

古家付きの土地があるけれど、どのように活用して良いのかわからないとお悩みの方は多いのではないでしょうか。

ここでは、古家付きの土地の活用について、メリットやデメリットを詳しくご紹介します。

古家付きの土地のメリット

古家付きの土地売却は、解体費用をかけずに済むのが最大のメリット。

購入する方の中には、資産価値のほとんどなくなった古家付きの土地を安くで購入して、好きにリノベーションするという方もいます。

家ごと欲しいという購入希望者と土地だけ欲しいという両者に対して売却活動ができるため、購入希望者が見つかりやすくなります。

古家付きの土地のデメリット

古家であるがゆえ、引き渡し後に瑕疵が発見されるなどのトラブルがおこりやすいという点にはご注意。

古家付きの売却は瑕疵担保責任が課されるため、なにか欠陥やトラブルがあった際には、売り手側が負担をして責任を持って対応する必要があります。

場合によっては、修繕に多額の費用がかかることも。

また、すぐに売却できればまだ良いのですが、なかなか購入希望者が見つからない機関に雨漏りや災害が起こるなどのリスクも考えられます。

更地の活用、メリット・デメリットとは

続いては更地でのメリットやデメリットをご紹介します。

両方を天秤にかけて比較しながら検討してみてくださいね。

更地を活用するメリットとは

更地のメリットは、土地をすぐに活用しやすい点です。

売却する場合、買い手にとっては解体費用がかからず、すぐに建物の建設を開始することができるので、その分、施工期間も短く買いやすいという利点もあります。

また、古い家がありませんので、引き渡し後の瑕疵によるトラブルを回避できるというのもメリットといえますね。

更地活用のデメリット

デメリットになるのは、なんといっても税金。

古家を解体して更地にすることで固定資産税が高くなってしまいます。

固定資産税は住宅用地であれば、最大で1/6の減税になります。

つまり、更地の場合、家が建っている場合に比べて、固定資産税が6倍になってしまう可能性があるのです。

この税金の負担が空き家問題の原因の1つと言えるでしょう。

家を解体して更地にするのにかかる費用は?

家を解体して更地にするのにかかる費用は?

家の解体には費用がかかります。もちろん地域や広さや状態などによっても大きく変動しますが、一般的なご家庭のおおよその平均相場は100万円程。

費用は、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリートの順番で高くなります。気になる解体費用について、基本知識をおさえておきましょう。

解体費用の6つの要因とは

解体費用は主に、下記の6つの要因で決まります。

  • 建物の構造(建物の構造・階数など)
  • 立地条件(隣接している道路幅員や隣家との距離、敷地スペースや斜面の有無など)
  • 地価
  • 築年数(築年数の浅い建物は解体費用が高めに)
  • 重機の使用可否
  • 延べ床面積(建物の床面積が大きいほど解体費用は高くなる)
  • 解体費用をおさえながら良い業者を選ぶコツ

    家の解体をする場合、なるべく解体費用をかけたくないですよね。

    とは言っても、費用が安いだけで解体業者を選んでしまうのは非常に危険。

    上記の項目でもお伝えした通り、ゴミ処理がずさんであったり、省略されていたがゆえに後々のトラブルになりかねません。

    黄 威翔/宅地建物取引士
    黄 威翔/宅地建物取引士

    適正な価格で安心、信頼して任せられる解体業者を見つけることが重要です。

    解体費用をおさえ、良い業者を選ぶには、コツをいくつかご紹介します。

    複数の業者の見積りを比較する

    インターネットで検索してみると、いくつもの解体業者をみつけることができます。

    大事なのは、安く施工してくれる業者ではなく、安心・信頼して任せる事のできる業者に依頼をすることです。

    それには、いくつかの業者から見積もりをもらい、請負内容や価格をきちんと比較してみることが重要。

    後から追加費用がかかることがないかなど、わからないことはきちんと確認してから選ぶようにしてください。

    家財などを事前に処分しておくことで余計な費用をおさえる

    解体業者によっては、家財の処分まで引き受けてくれるのですが、もちろん、処分費用がかかってしまいます。

    なるべく処分費用などがかからないよう、自分自身で処分できるものは前もって処分しておきましょう。

    補助金などの制度を利用する

    国や自治体などによって異なりますが、家の解体に対して補助金制度を用意している場合があります。

    解体内容や解体する家など、対象となる物件、内容は異なりますので、事前に補助金制度がないかは調べておくと良いでしょう。

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    更地であれ整地であれ、どのように土地を売却したり活用したりするかの戦略は必要です。

    戦略がないと整地するのにお金をかけても無駄になってしまうリスクがあります。

    そして、戦略を考えるのであれば、土地活用のプロに相談するのが賢明です。

    ここでは、土地活用プランを無料で一括請求できるサイトをご紹介していきます。

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    まとめ

    今回は更地や整地について解説してきましたが、家を壊す・残すを含めて土地の活用には様々な選択肢があり、はじめてでは悩むことも多いがはず。

    そんな時は、一度プロに相談してみることです。土地の状態や相場など、さまざまな活用方法を提案してくれますよ。