中古住宅を売るときに気を付けるべきポイントを確認しよう

生活環境の変化によって、今住んでいるところから引っ越すことになった場合、それまで住んでいた家を売る必要が出てくるでしょう。

新しい生活のために、できれば高い値段で売却したいですよね。

今回は中古住宅を売るときに、より高く売り出してもらうためにはどこに気を付けるべきなのかご紹介します。

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中古物件ってどんな物件?

中古物件ってどんな物件?

まずは不動産市場における中古物件の価値や扱いについて、その定義とともに解説します。

中古物件の定義

基本的に、過去に人が居住したことのある建物のことを「中古物件」と呼びます。

また、住宅の品質確保の促進等に関する法律は「品確法」と呼ばれ、「品質法」第二条2項に「新築住宅とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの(工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く)」と定められています。

一見、新築に関する内容のようですが、新築でも1年経った後は、誰も住んだことがなくても「中古住宅」に含まれるのです。

しかし、1年以内でも「使用者に所有権が移転された建物」や「所有権を移転していなくても居住した建物」も中古部件となります。

なお、長期固定金利型住宅ローンの「フラット35」では、「借入申込日において築後年数が2年を超えている住宅または既に人が住んだことがある住宅」と定義されています。

築年数によって価値が変化する

マンションや一戸建てなどの中古物件の価値は、年月の経過にともなって下がっていきます。

下落率は不動産の流行や税制など様々な条件に左右されますが、経年に応じて緩やかに下降していくのが一般的です。

不動産市場では、新築から3年で約3%、5年で約7%と築15年くらいまでは下落率が大きく、それ以降は下落率が緩やかになっていくのが一般的と言われています。

築10年で価値が半分くらいまで下がってしまうケースが多くなっています。

中古住宅の種類によって、売却するポイントをこちらの記事で紹介しています。


黄 威翔/宅地建物取引士黄 威翔/宅地建物取引士

ただし、これは、戸建とマンションで違います。戸建は下げ幅が大きく、マンションは小さいです。

戸建はずっと右肩下がり、マンションは10年までわずかずつの減少、10年超えると少し加速します。

しかしながらここ数年は東京や大阪では新築よりも上がっている(右肩上がり)の物件も多くありますので、ひとくくりに言い切ることは難しいです。

また、建物には国によって定められた「耐用年数」というものがあります。

木造戸建て住宅の耐用年数は22年、鉄筋コンクリートなどのマンションの耐用年数は47年と定められており、売却時の価値査定においては、築25年以上の戸建ては価値がゼロの「古家」として扱われるケースがほとんどです。

中古住宅を求める人はどんな人か

せっかく家に住むのなら、ピカピカの新築がいいと思う人もいますが、中古住宅も需要があります。

ここで新築住宅と中古住宅のメリットとデメリットを整理してみます。

新築住宅

【メリット】

  • 誰も住んでいないため、汚れ等はなく、清潔感を感じやすい
  • 家具や素材がすべて最新
  • 減税措置を受けやすい
  • 住宅ローンを受けやすい
  • 【デメリット】

  • 価格が高い
  • 数年単位で価値が下落しやすい
  • 入居に時間がかかる
  • 中古住宅

    【メリット】

  • 新築より安い
  • リノベーションをすれば味のある家を作ることができる
  • すぐに入居できる
  • 現物を見に行くことができる
  • 【デメリット】

  • 設備が中古
  • 見えない部分でキズがある可能性
  • 減税措置が受けにくい
  • 建売販売を除き、新築住宅は、購入を決めた段階ではまだ更地の状態です。

    そのため、住むと決めてから半年から1年以上待つことになります。

    中古住宅はすでに建ててあるので、現物を見学し、問題なければそのまますぐに住むことができます。

    どちらにもメリットとデメリットがあるので、長い目で見て判断しましょう。

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    不動産を売るには、査定の必要がある

    家をいくらで売り出すかを決めるには、まずその中古住宅にどのくらいの価値があるのか「査定」をする必要があります。

    自分で相場を調べる方法もありますが、専門家である不動産会社に依頼するのがおすすめです。

    査定を依頼するときは、信用性を高めるため、一つの業者だけに依頼するのではなく、複数の業者に依頼するようにしましょう。

    複数の業者に依頼を出すことによって、査定価格や条件を競わせたり、自分に合う業者を探しやすくなったりします。

    こちらの記事は、おすすめな不動産一括査定サイトを比較していますので、ぜひ合わせてご覧ください。

    中古住宅の価値の基準とは

    いざ自分の住んでいた住居を売りに出すと決めたときに、どのような基準で値段が付くのか、詳しく説明していきます。

    築年数

    中古住宅において、築年数は最も査定に関係します。

    建物は、日々価値が下がっていくため、築年数によって価格は大きく変わります。

    国土交通省が発表した中古住宅の流通データによると、木造建築物の資産価値は、築10年で半分、15年経つと7割減、20年でほぼゼロになるとのことです。

    また、ほとんとの不動産会社が利用している「レインズ」では、中古住宅の成約時の相場は、以下の様になっています。

    5年おきに約300万ずつ下がっていき、20年経つと1,000万もの差が出てきます。

    • 築0~5年:4,100万円
    • 築6~10年:3,800万円
    • 築11~15年:3,500万円
    • 築16~20年:3,000万円
    • 築21~25年:2,800万円
    • 築26~30年:2,500万円

    参考:レインズマーケットインフォメーション|不動産流通機構

    もう一つ、築年数にかかわるもので大切なのが、国税庁が発表している、建物の構造別でみた「法定耐用年数」です。

    これは建物が実際に使えるかどうかの年数とは関係なく、減価償却資産としての価値がある年数で、いろいろな場所で影響があります。

    例えば、住宅ローンを組む際、新築住宅では審査が通りやすいですが、中古住宅の場合は、資産価値の目安としてこの法定耐用年数を参考することがあります。

    新築で35年ローンを組むのと、築20年の中古住宅で35年ローンを組むのとでは、担保価値が大きく変わってくるのです。

    もし所有している物件が古い場合、古い家を売る方法と流れを紹介したこちらの記事をご覧ください。

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    土地などの権利

    土地の権利とは、土地が誰もので、法律上どのような権利が存在するかということです。

    土地の権利がどうなっているかも査定に関係します。

    土地の権利は、主に「所有権」と「借地権」に分かれます。

    所有権は、その土地を持っている人のことで、借地権は、所有権者から土地を借りている人のことです。

    イメージとしては、所有権のほうが、その土地を自由に使えるので権利が強く感じると思います。

    借地権の場合は、土地を借りているので所有権者に地代を払う必要があったり、所有権者に何かあったときに土地を引き渡さなくてはならなくなったりする可能性があります。

    利便性

    建物の良し悪しだけでなく、その周りの環境も大切です。

    マンションを借りる時も賃料に関係すると思いますが、駅から近いと値段が高くなります。

    また、学校への距離や娯楽施設の有無、スーパー等買い物のしやすさも、値段に影響します。

    間取りの数や種類

    2LDKや3LDKなど、部屋の数が多いと値段も高くなることが多いです。

    しかし、二世帯住宅など、少し変わった間取りだと、一般住宅よりニーズが低いので、最初は高く売り出したとしても、売れなくなってくると値下げされやすいです。

    ほかにも、デザイナーズ物件など特殊な部屋のつくりをしていると、査定に影響します。

    劣化の状態

    住んでいれば必ず起きてしまう「経年劣化」は、放っておくと建物全体に影響が出てきます。

    例えば、水回りの水漏れや、天井のシミ、壁の穴など、修繕が必要とされるような状態になっていると、査定金額が低くなります。

    リフォームが必要な場合、そのまま売りに出せば当然安くなりますし、だからと言って売り出す前にリフォームするべきかどうかは、費用との兼ね合いになるでしょう。

    事故物件

    建物および敷地内で事故などが起きた時、宅地建物取引業法では、必ず告知をすることが義務付けられています。

    仮に何かあった時には、査定に大きく影響します。

    特に相続などで引き継いだ場合は注意しましょう。

    とてもきれいにリフォームしていても、過去にお年寄りが孤独死していた、となると、買い手はぐっと減ってしまう可能性があります。

    事故物件を売却や買取のコツを詳しく紹介した記事は、こちらをご覧ください。

    中古物件を売却する流れ

    ここからは実際に中古物件を売却する際の流れを解説していきます。中古物件の売却には様々な手続きや契約が必要で、不動産取引が初めてという方にとっては難しいことも多いと思います。

    1. 価格相場を調べる
    2. 査定を依頼する
    3. 媒介契約を結ぶ
    4. 売却活動
    5. 売買契約の締結
    6. 決済・引渡し

    中古物件の売却をスムーズに進めるためにも流れをしっかりと把握して、準備を進めていきましょう。

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    売却に必要な書類を用意

    中古物件の売却の手続きには次の書類を用意する必要があります。

    • 購入時の売買契約書
    • 購入時の重要事項説明書
    • 建築図面一式
    • 土地測量図・境界確認書(戸建て)
    • 建築確認済証と検査済証(戸建て)
    • 管理規約・使用細則等(マンション)
    • 登記識別情報通知(または登記済権利書)
    • 固定資産税の評価証明書

    上の書類のほとんどが物件の取得時に受け取り、すでに手元にあるものですが、万が一紛失してしまった場合には、再度取得する必要があります。

    中には取得に時間がかかるものもありますので、余裕を持って準備しておくようにしましょう。

    黄 威翔/宅地建物取引士
    黄 威翔/宅地建物取引士

    もしもない場合は購入時の業者か施工主等に聞くと教えてくれます。できるだけ大切に保管しておきましょう。

    売却価格の相場を調べる

    中古物件の売却を成功させるには適正な価格で売り出すことが大切です。不動産会社が提示する査定額が適正なものであるか、判断するためには、自分でも売却価格の相場を把握しておく必要があります。

    ここでは中古物件の売却価格の相場を自分で調べる方法を紹介します。

    土地総合情報システムを使う

    「土地総合情報システム」は、国土交通省が公開している各地域でおこなわれた取引の情報を調べることができるサイトです。

    「土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索」で知りたいエリアの住所を入力するとそのエリアで実際に取引を行った人のアンケートを見ることができます。売却する物件と似た条件の物件の取引情報を確認し、売却価格の参考にしましょう。

    レインズマーケットインフォメーションを使う

    「レインズマーケットインフォメーション」は国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているサイトです。

    このサイトでは、直近1年間に売買された物件の価格情報を調べることができます。エリア別に平米単価や間取り、築年数などの情報が一覧で表示されますので、売却する物件と似た条件の物件の情報を確認してみてください。

    不動産ポータルサイトを使う

    購入者向けの不動産ポータルサイトで、現在の売り出し中の物件の価格を調べるという方法もあります。自分の物件に条件が近い物件がいくらで売り出されるのか調べることで、売り出し価格の参考にすることができます。

    査定を依頼する

    中古物件の売却を決め、相場を調べたら不動産会社に査定を依頼します。査定には「机上査定」と「訪問査定」という2種類の方法があります。

    簡易的に査定額を算出する机上査定

    「机上査定」は実際に物件を見ることなく、過去のデータを参考にしておおよその査定額を算出する査定方法です。そのため「簡易査定」と呼ばれることもあります。

    インターネットを使って無料で依頼することができる上、査定時間も数時間~1日と短時間で済む手軽さが魅力です。依頼するにあたり、特別な書類などを用意する必要もありません。

    手軽に依頼できる反面、机上査定で提示される査定額は、簡易的に算出された金額に過ぎず、実際の売却価格とは大きく異なる可能性もあります。机上査定で提示された査定額はあくまでも参考価格として考えることが大切です。

    また、インターネットの一括査定サイトを使えば手軽に机上査定を受けることができます。一括査定サイトであれば、同時に複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定額を比較することができるためおすすめです。

    不動産一括査定サイトを徹底比較した記事は、こちらをご覧ください。

    より適正な査定額がわかる訪問査定

    「訪問査定」では、概要とデータを見るだけでなく、不動産会社が実際に物件を見て、現地の状況を加味して査定をおこないます。

    机上査定では分からない実際の室内の状況や周辺の環境なども見て査定をおこなうため、より適正な査定額が算出されます。

    したがって、具体的に売却を考えている場合には、机上査定だけでなく、訪問査定を依頼することが必要です。

    仲介を依頼する不動産会社を選ぶ

    査定を依頼し、実際に売却を依頼する不動産会社を選びます。よい不動産会社を選ぶことが中古物件売却を成功させる鍵になりますので、次のポイントを押さえて信頼できる不動産会社を選びましょう。

    得意分野が売却する物件と一致しているか

    不動産会社にはそれぞれの得意分野があり、自分が売却する物件がその得意分野と一致していることが重要です。

    具体的には得意分野によって次のような違いがあります。

    • 専門とする業種の違い(賃貸業と仲介業など)
    • 取り扱い物件の違い(マンションと一戸建てなど)
    • エリアによる強み

    しかし不動産会社はこうした得意分野を自ら掲げているとは限らないので、過去の取引実績などから判断する必要があります。

    黄 威翔/宅地建物取引士
    黄 威翔/宅地建物取引士

    取引実績が豊富であるほど、そのエリアや物件の売却に慣れているということになるため、実績は多い方がいいといえます。

    効果的な宣伝をしてくれるか

    売却をスムーズに進めるためには、効果的な広告方法でたくさんの人に物件情報を見てもらうことが重要です。

    様々な広告方法がある中で、とくに重要なのがインターネット広告です。現在では8割以上の人がインターネットで物件を探していると言われています。

    不動産会社を選ぶ際には、どのようなインターネット広告サイトと提携しているのか確認しましょう。

    販売戦略に納得できるか

    査定額や売却のスケジュールについて根拠も合わせて説明してくれるかどうかも大切です。営業担当者に売却の戦略や査定額の根拠を聞いてみるとよいでしょう。

    不動産会社と媒介契約を結ぶ

    不動産会社と媒介契約を結ぶ

    売却を依頼する不動産会社を決めたら媒介契約を締結します。この媒介契約には3つの形態があり、それぞれ売主と不動産会社の関係が異なります。それぞれの特徴を次の表にまとめました。

    一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
    同時に契約できる不動産会社の数

    同時に何社とでも契約できる

    一社のみ 一社のみ
    自己発見取引

    ×
    業務状況の報告義務 任意 2週間に1回以上の報告義務あり 1週間に1回以上の報告義務あり
    有効期限 自由 3ヶ月 3ヶ月
    レインズへの登録 任意 契約締結日から7日以内に登録する義務あり 契約締結日から5日以内に登録する義務あり

    一般媒介契約

    「一般媒介契約」は複数の不動産会社と同時に契約することができる契約形態です。

    売主は一社に限らず媒介を依頼できる上、自ら購入者を見つけて取引することもできます。

    また、不動産会社間の情報を共有するためのシステムである「レインズ」への登録は任意となっています。

    これは人気エリアにあるなど、競争してでも売りたいと思わせるような魅力的な物件である場合に限ります。また、レインズへの登録義務がないため、両手取引が発生しやすいというデメリットもあります。

    不動産売買に関する基礎知識はこちらの記事でまとめました。

    専任媒介契約

    「専任媒介契約」では、一般媒介契約とは異なり、売主は一社としか媒介契約を締結することができません。

    ですが、売主自身が購入者を見つけた場合には、一般媒介と同様、不動産会社を介さずに取引を進めることが可能です。

    さらに、不動産会社には、契約から7日以内にレインズに登録する義務と2週間に1回業務状況を報告する義務があります。

    こうした条件から、専任媒介契約は、売主と不動産会社双方の権利と義務のバランスが最もよく取れた契約形態ということができます。

    専任媒介契約を詳しく紹介した記事もありますので、ぜひ合わせてご覧ください。

    専属専任媒介契約

    「専属専任媒介契約」では、同時に複数の不動産会社と契約できない上、売主が自ら購入者を見つけて直接取引することもできません。

    不動産会社が紹介する相手以外とは取引ができないため、依頼した業者に全面的に売却を任せることになり、3つの媒介契約の中で最も拘束力が高い契約形態といえます。

    不動産会社は、契約から5日以内にレインズに物件の登録を行う義務があります。さらに、1週間に1度業務状況を報告しなければならないなど、他の契約形態に比べ、より丁寧な業務が要求されます。

    販売活動を行う

    不動産会社と媒介契約を結んだら、売り出し価格を決め、販売活動を始めます。

    売り出し価格は販売活動に大きく影響します。相場に対して高すぎても安すぎても買い手がつきにくいため、査定額や過去の取引事例を参考に適切な価格を見極めましょう。

    また、購入希望者から値下げ交渉をされることも念頭に入れておく必要があります。適切かつ多少値下げされても納得できるような売り出し価格を決めることが大切です。

    売り出し価格が決まったら、不動産会社が広告掲載などをして販売活動をおこないます。

    黄 威翔/宅地建物取引士
    黄 威翔/宅地建物取引士

    基本的には不動産会社が行います。内覧に備えて、少しでも印象が良くなるよう、掃除や片付けを念入りにおこないましょう。

    買主と売買契約を結ぶ

    購入希望者との交渉で条件に折り合いがついたら売買契約を締結します。契約を結ぶ前に宅地建物取引士から買主に対して、不動産や取引条件に関する重要事項説明が行われ、その後正式に売買契約を締結します。

    黄 威翔/宅地建物取引士
    黄 威翔/宅地建物取引士

    このタイミングで、買主から不動産価格の10~20%程の手付金を受け取るのが一般的です。

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    引き渡しをする

    売買契約を結んだら引き渡しの準備をします。引き渡しまでの間にローンの解約や抵当権の抹消などの手続きをおこなう必要があります。

    また、引越しが必要な場合は、引き渡し当日までに引越しを済ませておかなければなりません。

    住宅ローンの支払いが残っている場合は、ローンの解約を金融機関に申し出て、自宅の抵当権を抹消する必要があります。

    残債を全て返済する必要がありますが、買主から受け取った売買代金を充当して物件を引き渡す同時決済が一般的です。

    引き渡し当日は、残金の支払いや登記申請が必要になるため、金融機関や法務局が開いている平日の日中に手続きを行います。

    当日は買主も立ち会い、物件の状態を最終確認し、取引完了となります。

    中古住宅を売るときの注意点

    いざ家を売ろうと決心して動き出しても、そのままでは売れない場合もあります。

    中古住宅を売る際の注意点をご紹介します。

    ローンを完済していないと売れない

    家を買うとき、多くの人は銀行などから借り入れを行い、ローンを組んでいると思います。

    誰でも取得できる「不動産登記簿謄本(全部事項証明書)」を見てみると、甲区と乙区と分かれています。

    甲区というのはその建物を持っている人が書かれており、乙区というのは第三者がその建物について持っている権利のことが書かれています。

    銀行などからお金を借りて建物を担保に入れていると、乙区の欄に「抵当権(根抵当権)」が登記されます。

    この登記を解除しないと、何かあったとき、銀行が建物を競売してお金にしてしまうので、必ず消す必要があります。

    多くの場合は、売却代金から返済に充てて返済します。

    瑕疵担保責任

    瑕疵担保責任とは、売った建物に何かしらの欠陥があったとき、賠償責任を売主が負うというものです。

    あからさまなキズなどは当然のことですが、シロアリや水漏れなど、一見わかりづらい隠れた瑕疵も、賠償責任に含まれます。

    査定の際にわかることが多いため、万が一、瑕疵があった場合には修繕などをしておきましょう。

    しかし、全体的なリフォームを行うべきかどうかは不動産会社に相談しましょう。

    リフォームを行った費用を上乗せしても、その金額では売れない可能性があります。

    買主にリフォームを任せて、その差額を値引いた価格で販売するほうが、結果的に良いこともあります。

    売る側にかかる費用

    • 仲介手数料
    • 印紙税
    • 抵当権抹消費用
    • ローンを一括返済する費用
    • 譲渡所得税

    中古物件を売却する際には手数料や税金など様々な費用がかかります。一般的には売却額の5~7%ほどの費用がかかるといわれています。

    具体的には次のような費用がかかります。

    仲介手数料 上限は(売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
    印紙税 売却額に応じて1,000円?6万円
    抵当権抹消費用 5,000~2万円(司法書士に依頼する場合)
    ローンを一括返済する費用 金融機関への手数料1~3万円
    譲渡所得税
    • (保有期間に応じて)
    • 5年以下の場合:譲渡所得の39.63%
    • 5年超の場合:譲渡所得の20.315%

    売却によって利益が発生した場合は確定申告をして譲渡所得税を納める必要があります。売却によって損益が発生した場合は確定申告をする義務はありません。

    黄 威翔/宅地建物取引士
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    ですが、所得と損益通算して税金を抑えられることがあるため、損益が発生した場合でも確定申告をしましょう。

    まずは一括査定を依頼して不動産会社を探そう

    査定のポイントを解説してきましたが、実際、いくらくらいで売れそうなのか、自分ではわかりませんよね。

    そんなときに便利なのが、複数の不動産会社に査定を依頼できる「一括査定」です。

    一括査定は、インターネット上で不動産の情報を一回入力するだけで、その地域の複数の不動産会社に査定を依頼できる優れものです。

    査定の方法は、入力した情報をもとに算出する「簡易査定」と、実際に現地訪問して算出する「訪問査定」に分かれます。

    最終的には訪問査定を必ず行ってほしいのですが、まずは簡易査定を依頼して、信頼できそうな不動産会社を探すところから始めましょう。

    こちらから査定を依頼できます!

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    まとめ

    自分が売ろうと思っている中古住宅は、価格を左右する査定において、チェックすべき項目がいくつかあります。

    少しでも高く売りたいと思っているのであれば、専門家である、信頼できる不動産会社にチェックしてもらいましょう。