中古住宅を売るときに気を付けるべきポイントを確認しよう

生活環境の変化によって、今住んでいるところから引っ越すことになった場合、それまで住んでいた家を売る必要が出てくるでしょう。

新しい生活のために、できれば高い値段で売却したいですよね。

今回は中古住宅を売るときに、より高く売り出してもらうためにはどこに気を付けるべきなのかご紹介します。

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そもそも中古住宅とは

皆さんは中古住宅と聞いて、どのような家を想像するでしょうか。

「誰かが住んだことのある家」「新築以外の家」

このようなイメージではないでしょうか。

確かに大まかにあっているのですが、実は法律でしっかりと定義づけられています。

住宅の品質確保の促進等に関する法律、「品確法」と呼ばれています。

この「品質法」第二条2項に「新築住宅とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの(工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く)」と定められています。

一見、新築に関する内容のようですが、新築でも1年経った後は、誰も住んだことがなくても「中古住宅」に含まれるのです。

中古住宅を求める人はどんな人か

せっかく家に住むのなら、ピカピカの新築がいいと思う人もいますが、中古住宅も需要があります。

ここで新築住宅と中古住宅のメリットとデメリットを整理してみます。

新築住宅

【メリット】

  • 誰も住んでいないため、汚れ等はなく、清潔感を感じやすい
  • 家具や素材がすべて最新
  • 減税措置を受けやすい
  • 住宅ローンを受けやすい
  • 【デメリット】

  • 価格が高い
  • 数年単位で価値が下落しやすい
  • 入居に時間がかかる
  • 中古住宅

    【メリット】

  • 新築より安い
  • リノベーションをすれば味のある家を作ることができる
  • すぐに入居できる
  • 現物を見に行くことができる
  • 【デメリット】

  • 設備が中古
  • 見えない部分でキズがある可能性
  • 減税措置が受けにくい
  • 建売販売を除き、新築住宅は、購入を決めた段階ではまだ更地の状態です。

    そのため、住むと決めてから半年から1年以上待つことになります。

    中古住宅はすでに建ててあるので、現物を見学し、問題なければそのまますぐに住むことができます。

    どちらにもメリットとデメリットがあるので、長い目で見て判断しましょう。

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    不動産を売るには、査定の必要がある

    家をいくらで売り出すかを決めるには、まずその中古住宅にどのくらいの価値があるのか「査定」をする必要があります。

    自分で相場を調べる方法もありますが、専門家である不動産業者に依頼するのがおすすめです。

    査定を依頼するときは、信用性を高めるため、一つの業者だけに依頼するのではなく、複数の業者に依頼するようにしましょう。

    複数の業者に依頼を出すことによって、査定価格や条件を競わせたり、自分に合う業者を探しやすくなったりします。

    中古住宅の価値の基準とは

    いざ自分の住んでいた住居を売りに出すと決めたときに、どのような基準で値段が付くのか、詳しく説明していきます。

    築年数

    中古住宅において、築年数は最も査定に関係します。

    建物は、日々価値が下がっていくため、築年数によって価格は大きく変わります。

    国土交通省が発表した中古住宅の流通データによると、木造建築物の資産価値は、築10年で半分、15年経つと7割減、20年でほぼゼロになるとのことです。

    また、ほとんとの不動産業者が利用している「レインズ」では、中古住宅の成約時の相場は、以下の様になっています。

    5年おきに約300万ずつ下がっていき、20年経つと1,000万もの差が出てきます。

    • 築0~5年:4,100万円
    • 築6~10年:3,800万円
    • 築11~15年:3,500万円
    • 築16~20年:3,000万円
    • 築21~25年:2,800万円
    • 築26~30年:2,500万円

    参考:レインズマーケットインフォメーション|不動産流通機構

    もう一つ、築年数にかかわるもので大切なのが、国税庁が発表している、建物の構造別でみた「法定耐用年数」です。

    これは建物が実際に使えるかどうかの年数とは関係なく、減価償却資産としての価値がある年数で、いろいろな場所で影響があります。

    例えば、住宅ローンを組む際、新築住宅では審査が通りやすいですが、中古住宅の場合は、資産価値の目安としてこの法定耐用年数を参考することがあります。

    新築で35年ローンを組むのと、築20年の中古住宅で35年ローンを組むのとでは、担保価値が大きく変わってくるのです。

    土地などの権利

    土地の権利とは、土地が誰もので、法律上どのような権利が存在するかということです。

    土地の権利がどうなっているかも査定に関係します。

    土地の権利は、主に「所有権」と「借地権」に分かれます。

    所有権は、その土地を持っている人のことで、借地権は、所有権者から土地を借りている人のことです。

    イメージとしては、所有権のほうが、その土地を自由に使えるので権利が強く感じると思います。

    借地権の場合は、土地を借りているので所有権者に地代を払う必要があったり、所有権者に何かあったときに土地を引き渡さなくてはならなくなったりする可能性があります。

    利便性

    建物の良し悪しだけでなく、その周りの環境も大切です。

    マンションを借りる時も賃料に関係すると思いますが、駅から近いと値段が高くなります。

    また、学校への距離や娯楽施設の有無、スーパー等買い物のしやすさも、値段に影響します。

    間取りの数や種類

    2LDKや3LDKなど、部屋の数が多いと値段も高くなることが多いです。

    しかし、二世帯住宅など、少し変わった間取りだと、一般住宅よりニーズが低いので、最初は高く売り出したとしても、売れなくなってくると値下げされやすいです。

    ほかにも、デザイナーズ物件など特殊な部屋のつくりをしていると、査定に影響します。

    劣化の状態

    住んでいれば必ず起きてしまう「経年劣化」は、放っておくと建物全体に影響が出てきます。

    例えば、水回りの水漏れや、天井のシミ、壁の穴など、修繕が必要とされるような状態になっていると、査定金額が低くなります。

    リフォームが必要な場合、そのまま売りに出せば当然安くなりますし、だからと言って売り出す前にリフォームするべきかどうかは、費用との兼ね合いになるでしょう。

    事故物件

    建物および敷地内で事故などが起きた時、宅地建物取引業法では、必ず告知をすることが義務付けられています。

    仮に何かあった時には、査定に大きく影響します。

    特に相続などで引き継いだ場合は注意しましょう。

    とてもきれいにリフォームしていても、過去にお年寄りが孤独死していた、となると、買い手はぐっと減ってしまう可能性があります。

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    中古住宅を売るときの注意点

    いざ家を売ろうと決心して動き出しても、そのままでは売れない場合もあります。

    中古住宅を売る際の注意点をご紹介します。

    ローンを完済していないと売れない

    家を買うとき、多くの人は銀行などから借り入れを行い、ローンを組んでいると思います。

    誰でも取得できる「不動産登記簿謄本(全部事項証明書)」を見てみると、甲区と乙区と分かれています。

    甲区というのはその建物を持っている人が書かれており、乙区というのは第三者がその建物について持っている権利のことが書かれています。

    銀行などからお金を借りて建物を担保に入れていると、乙区の欄に「抵当権(根抵当権)」が登記されます。

    この登記を解除しないと、何かあったとき、銀行が建物を競売してお金にしてしまうので、必ず消す必要があります。

    多くの場合は、売却代金から返済に充てて返済します。

    瑕疵担保責任

    瑕疵担保責任とは、売った建物に何かしらの欠陥があったとき、賠償責任を売主が負うというものです。

    あからさまなキズなどは当然のことですが、シロアリや水漏れなど、一見わかりづらい隠れた瑕疵も、賠償責任に含まれます。

    査定の際にわかることが多いため、万が一、瑕疵があった場合には修繕などをしておきましょう。

    しかし、全体的なリフォームを行うべきかどうかは不動産業者に相談しましょう。

    リフォームを行った費用を上乗せしても、その金額では売れない可能性があります。

    買主にリフォームを任せて、その差額を値引いた価格で販売するほうが、結果的に良いこともあります。

    売る側にかかる費用

    家を売る側にも、実はいろいろな費用がかかります。

    不動産業者と媒介契約を結んで、買い手を探してもらった場合、不動産の売買価格の最大「3%+6万円+消費税」が、仲介手数料としてかかります。

    ほかにも先ほど説明したローンなどの抹消費用(登録免許税1万円ほど+司法書士への登記報酬1万円~2万円程度)や、売買契約に貼る印紙(金額によって異なりますが3万円ほど)など、いろいろな費用がかかるのです。

    まずは一括査定を依頼して不動産会社を探そう

    査定のポイントを解説してきましたが、実際、いくらくらいで売れそうなのか、自分ではわかりませんよね。

    そんなときに便利なのが、複数の不動産業者に査定を依頼できる「一括査定」です。

    一括査定は、インターネット上で不動産の情報を一回入力するだけで、その地域の複数の不動産業者に査定を依頼できる優れものです。

    査定の方法は、入力した情報をもとに算出する「簡易査定」と、実際に現地訪問して算出する「訪問査定」に分かれます。

    最終的には訪問査定を必ず行ってほしいのですが、まずは簡易査定を依頼して、信頼できそうな不動産業者を探すところから始めましょう。

    まとめ

    自分が売ろうと思っている中古住宅は、価格を左右する査定において、チェックすべき項目がいくつかあります。

    少しでも高く売りたいと思っているのであれば、専門家である、信頼できる不動産会社にチェックしてもらいましょう。

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