土地にかかる相続税の計算方法|評価額や控除の基礎知識

親や親族から遺産として土地を相続した場合、相続税が発生します。しかし、人生の中で遺産を相続するような機会は、多くの人にとって、そうたびたび経験することではないでしょう。土地にかかる相続税の金額は、ただ単に土地の価格を調べるだけでは計算することができません。遺産総額が大きくなるにつれて相続税の税率が上がるため、土地に関わる相続税の金額も連動して上がっていきます。また、1人で相続するのか、何人かで分割して相続するのかによっても、総額としての相続税の金額は変わってきます。

この記事では、土地に関わる相続税の基本的な計算方法や、実例を使った金額の算出、また、相続税を軽くするための控除や特例などについて、詳しくご紹介をしていきます。


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土地にかかってくる相続税の計算方法

相続税は、相続した遺産の総額によってその税率が変わってきます。そのため、土地にかかってくる相続税の金額を知るためには、まず総額のほうを先に確定させておく必要があります。

遺産総額に含まれるもの

一般に、遺産相続として税務署が指定するものは、概ね土地と建物、預貯金、生命保険、それ以外に分類できます。これらをすべて足した金額が遺産の総額となります。また、故人の葬儀にかかった費用は、遺産の総額から差し引くことができます。

土地と建物
土地については、路線価方式、もしくは固定資産税を基準とした倍率方式と呼ばれる方法で評価額が計算されます。具体的な内容は後述しますが、いずれの場合も実際に取引されている市場価格からは安い金額となっています。建物については、固定資産税評価額が基準となります。
預貯金
預貯金は、銀行の口座などに預けていた、あるいは、家で保管していた現金のことを言います。
生命保険
生命保険は、実際に支払われた金額で計算されます。保険金を受け取る際に発行された通知書に記載されている金額が元になります。
その他
遺産の対象には、上記以外にも株などの有価証券やゴルフの会員権、また借金なども含まれます。ですので、亡くなった方が所有していた財産を細大漏らさず確認していくことが必要です。また、故人が会社のオーナーなどで、上場されていない株を持っている場合は、会社の規模によって方法は異なりますが、類似業種の株価などを参考にして評価額を算出します。

相続税の課税対象を計算する

このようにして遺産の総額が計算できたら、次に実際の相続税の課税金額を割り出します。まず、総額から基礎控除額と呼ばれるものを差し引きます。基礎控除額は、相続人の数によって変化し、3,000万円に相続人の人数×600万円を足して計算されます。具体的には、相続人が1人であれば3,600万円、2人であれば4,200万円、以降、1人増えるごとに4,800万円、5,400万円と増えていきます。遺産の総額が基礎控除額より少ない場合は、相続税は発生しません。

例えば、土地の評価額を含めた遺産総額が4,500万円あり、それを3人で相続した場合、基礎控除額の4,800万円より金額が少ないため、相続税を払う必要はなくなります。しかし、同じ遺産を1人で相続した場合は、基礎控除額の3,600万円を超えるため、差額の900万円に対して課税が発生します。

最終的な課税金額は、その金額に対して設定されている相続税の税率を掛けて計算されます。先ほどの例で課税金額900万円だった場合、それに対する税率は10%となるため、90万円が納めるべき相続税です。

課税遺産総額と税率の関係は、下記のようになっています。なお、課税遺産総額が1,000万円を超える場合は、控除額が設定されています。

課税遺産総額 税率 相続税控除額
1,000万円以下 10% 控除額なし
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

土地だけにかかる相続税を計算する

さきほどの例で算出した90万円は遺産全体に対して発生した相続税であるため、土地にかかった相続税というわけではありません。土地だけにかかった相続税を求めるには、全体との比率で計算します。例えば、遺産総額4,500万円のうち、土地の評価額が3,000万円であれば占める比率が2/3になるため、90万円×2/3=60万円が土地にかかった相続税となるでしょう。

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土地の評価額の計算方法

土地の評価額の計算方法

それでは、実際に遺産の中で最も大きな比率を占めることの多い、土地の評価額について説明をしていきましょう。土地の評価には、路線価方式と言われる方法か、倍率方式と言われる方法、いずれかの方法が採用されます。基本的に、その土地が路線価の決められているエリアにあれば路線価を、そうでなければ倍率方式を用います。路線価は大きな都市や町があるエリアが該当し、倍率方式は農村や人口密度が低いエリアが該当します。

路線価とは

路線価は、人が多く住んでいるエリアの道路を基準にして、国税庁が定めている土地の価格のことです。市街地が指定の対象となり、実際に定められているエリアを路線価地域と言います。路線価は1平方メートルあたりの金額を示し、千円単位で表記されます。更新は1年に1度、7~8月に発表され、国税庁のホームページにある路線価図を参照することで誰でも確認することができます。

路線価で指定される土地は、道路に面していることが基準となり、同じ道路に接する土地は、すべて同じ単価のものとして扱われます。しかし、土地の形が歪だったり奥まったりしている場合は、他と比べて使いにくいため、市場価値が下がります。そうした土地まで同じように扱ってしまうと不公平が生じてしまうため、適正な金額に近づけることができる仕組みが設けられています。国税庁が出した財産評価基本通達に基づき、何かしら特殊性がある土地の場合には、様々な補正のための手段が用意されています。

路線価方式での土地の評価額の計算方法は、路線価に面積を掛けるシンプルなものですが、このような補正が用意されているため、実際には様々なパターンの計算例が存在します。補正の項目としては、以下などが挙げられます。

  • 土地の間口が小さかったり狭くなったりしている
  • 奥行きが深く、長細い形になっている
  • 宅地としてきれいに整形されていない
  • 異臭、騒音、日照不足などで住むのに適さない
  • 建築基準法の規定により建物部分を後退させる必要がある
  • 私道に隣接している

計算式としては、1㎡あたりの路線価×面積×価格補正率となります。この方法で計算をした場合、その金額は市場価格の70〜80%程度になることが多いとされています。

こうした補正のための措置は他にも数多くあるため、土地の評価額を正しく計算するのは非常に難しいとされており、土地の状態によっては、扱う税理士によって金額の査定に差が出ることもあると言われています。

路線価での計算方法

例えば、路線価が20万円で設定されているエリアで、200平方メートルの土地を相続した場合、この土地の評価額は以下となります。

路線価が20万円、200平方メートルの土地
20万円×200平方メートル=4,000万円

ただし、この土地の形状が歪で、10%の価格補正率を適用することが妥当と判断されると、最終的な土地の評価額は以下のようになります。

路線価が20万円、200平方メートルの土地(補正に該当)
20万円×200平方メートル=4,000万円
4,000万円×0.9=3,600万円(最終的な土地の評価)

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倍率方式とは

倍率方式は、路線価の設定がされていないエリアで、国税庁が独自に定めた倍率を固定資産税の評価額に掛け合わせて計算する方法です。計算式は固定資産税評価額×倍率で、路線価方式のような補正率はありません。倍率は地域単位で設定されています。

固定資産税評価額は3年に1度見直しが行われ、毎年4月頃に送付されてくる固定資産税納税通知書や、都税事務所、役所などで確認することができます。また、倍率方式の倍率は、国税庁のホームページにある評価倍率表を参照することで誰でも確認することができます。

倍率方式での土地の評価額の計算方法は、固定資産税評価額×倍率というシンプルなものです。ただし、土地がどのように利用されているかによって、評価額が変わってきます。例えば、届け出をしていた内容が雑種地であるのに、実際には建物があって宅地として使われているとされると、掛ける倍率が宅地用のものとなるので、評価額が変わってきます。また、雑種地と宅地に分けて使っているような場合は、その実態に応じてそれぞれ個別に倍率を適用させて計算します。

倍率方式での計算方法

例えば、固定資産税評価額が5,200万円で課税されている土地を相続し、その評価倍率が1.1で設定されている場合は、以下が土地の評価額となります。

固定資産税評価額が5,200万円の土地
5,200万円×1.1(評価倍率)=5,720万円

また、この土地を雑種地と宅地とで半分ずつ使っているとされた場合は、以下が評価額となります。

固定資産税評価額が5,200万円の土地(雑種地と宅地とで半分ずつ)
2,600万円×1.0(雑種地の評価倍率)+2,600万円×1.1(宅地の評価倍率)=5,460万円

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土地の相続税を少なくする方法

土地の相続税を少なくする方法

先ほど、遺産相続には基礎控除があると説明しましたが、土地に関しては他にも軽減措置が準備されています。こうした制度を利用することで、相続税の負担を軽くすることができます。

小規模宅地特例

小規模宅地特例と、故人が住んでいたり事業を営んでいたりした土地に対して、50%もしくは80%までその評価額を下げてくれるという特例です。この制度を利用するには、下記の条件を満たす必要があります。

  • 故人と生活をともにしている親族が、そこに住んだり事業を営んでいたこと
  • そこに生活や事業のために使う建物が建っていること

つまり、土地の名義を持っていた人が亡くなったことで、遺族が相続税を払えずにそこから追い出されてしまうという危険を少なくするのが、この特例の目的になります。その代わり、特例の適用対象を小規模な宅地に限定することで、資産をたくさん持っている人から、これまで通り相続税を徴収するということになります。

具体的には、相続を受けた土地が宅地でそこに自身も住んでいた場合、330平方メートルまでの部分について80%の減額を受けることができます。もし、450平方メートルを相続したとしたら、そのうち330平方メートルまでが80%の減額となり、残りの120平方メートルが通常の税率での課税となります。

また、食堂や小売など事業を営んでいた場合は、さらに優遇度が上がり、400平方メートルまでが80%の範囲になります。先ほどと同じく、450平方メートルを相続した場合、400平方メートルまで80%の減額となるため、正規の税率で処理されるのはわずか50平方メートル分となります。

土地を売却するという選択肢

実際に相続した土地に住んでおらず、また今後も住む予定がない場合は、その土地を売却するというのも選択の中に入ってきます。土地を相続すると、毎年固定資産税もかかってきます。持っているだけでは負債になってしまう可能性があるのです。そのため、早めに売却を行い、そのお金で納税を済ませ、残った資産を運用や投資に回すことも可能です。ただし、仲介手数料などがかかってくることや、希望通りの金額で売れない可能性もあるので、実際の売却にあたっては慎重に考えることも必要です。

相続した土地を売却するメリットには、小規模宅地特例と同じく、制度上の優遇措置が挙げられます。売却が相続税申告の期限から3年以内の場合、税金の負担が軽くなるという恩恵があります。さらに、2019年末までの期間限定ですが、条件を満たせば売却によって得た所得に対して、3,000万円までなら負担を軽減できる措置もあります。こうした条件を有利に活用して、土地の相続に備えるようにしましょう。

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まとめ

相続した土地に課税される相続税を算出するには、遺産の総額や相続人の人数などから相続税の税率を確定させ、土地の評価額や控除などを考慮して、最終的な金額を求める必要があります。このような計算は複雑になるため、専門家のアドバイスを受けた方がよいでしょう。

また、実際に税金を納めるにあたっては、相続した土地を売却して現金化をしなければならないこともあるでしょう。そのようなときは、業界を代表する大手不動産会社に一括して売却の査定を申し込むことができる、すまいValueをご利用ください。あなたの土地の売却価格を、最大6社が無料で査定してくれます。

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