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固定資産税評価額という言葉を耳にしたことがありますか。
不動産の売買をはじめ、不動産の所有者が毎年納税を求められる固定資産税とも密接に関わりがあるものです。
固定資産税評価額とは、そもそもどのようなものなのでしょうか。
ここでは固定資産税評価額の基本的な知識や調べ方に加え、不動産の売却時に便利な一括査定のサービスをご紹介します。
固定資産税評価額について知りたい方や、これから不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
固定資産税評価額とは
土地や建物などを所有していると、毎年、固定資産税などの納税を求められます。
固定資産税評価額とは、それらの不動産に関する税金を算出するときの基準となる不動産の価格です。
まずは固定資産税評価額をもとに算出される税金をご紹介し、その中から、特に不動産の売却に関わりのあるものに関して解説します。
固定資産税評価額をもとに算出される税金
固定資産税評価額をもとに算出する税金は以下の4つです。計算方法も一緒に見ていきましょう。
固定資産税
固定資産税は、毎年1月1日における不動産の所有者に対して課される税金です。計算は以下のように行います。
- 固定資産税＝固定資産税評価額×1.4％
- ※1.4％は標準税率であり、自治体によっては変更されている場合もあります。
都市計画税
都市計画税とは都市計画法において、総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域と定められた都市計画区域の中で、すでに市街地を形成している区域やおおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域とされる市街化区域の不動産に課される税金です。
毎年1月1日における不動産の所有者に納税が求められます。
市街化区域以外の市街化調整区域や非線引き区域にある不動産については非課税です。
計算は以下のように行います。
- 都市計画税＝固定資産税×0.3％
- ※0.3％は制限税率であり、変更されていることがあります。詳しくは各自治体にご確認ください。
登録免許税
登録免許税は、土地や住宅用家屋の所有権移転登記などの手続きで発生する税金です。
固定資産税評価額にそれぞれの税率をかけて算出します。
平成33年3月31日までは軽減税率となっており、土地売買の所有権移転登記の税率、住宅用家屋の売買における所有権移転登記の税率は以下の通りです。
同じ所有権移転登記であっても、売買や相続、贈与などの目的に応じて税率が異なります。
- 土地売買の所有権移転登記の税率
- 2.0％から1.5％へ引き下げ
- 住宅用家屋の売買における所有権移転登記の税率
- 2.0％から0.3％へ引き下げ
不動産取得税
不動産取得税はその名の通り、不動産の新たな取得に対して課される税金です。
基本的な計算方法は以下の通りです。
- 不動産取得税＝固定資産税評価額×4％
- ※4％は標準税率のため、各自治体への確認が必要です。また平成33年3月31日までは特例により、土地および住宅の税率は3％となります。
以上のように、そのときどきによって軽減税率が適用されている税金もあります。
不動産売買の際には、不動産登記の専門家である司法書士に実務的な面を任せると安心です。
不動産売却に関連する税金と残代金の決済
ここまで見てきた税金の中で不動産の売却に関わるものは、主に固定資産税と都市計画税です。
不動産を売却する際には、これらの税金について残代金の決済を行う必要があります。
残代金の決済では、決済の前日までを売主の負担、決済日からその年の年末までを買主の負担とし、清算するのが一般的です。
というのも固定資産税と都市計画税を納めるのは、その年の1月1日における不動産所有者と定められています。
そのため所有権が新所有者に移転した後の税金を、旧所有者が納めることにならないように、日割り計算で決済が行われているのです。
固定資産税評価額の調べ方
それでは、固定資産税評価額はどこを見れば確認できるのでしょうか。以下では3つの調べ方をご紹介します。
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課税明細書を確認
固定資産税の課税明細書には固定資産税評価額が記載されています。
課税明細書とは、1月1日時点で不動産を所有している人物が受け取るものです。
毎年4月頃、各市町村から固定資産税の納税通知書と共に送付されます。
固定資産税評価証明書を確認
固定資産税評価証明書には、固定資産税評価額や土地の登記情報などが記されており、その不動産を管轄する市町村の役所や、東京23区では都税事務所で入手が可能です。
取得の際には、免許証などの本人確認書類が必要です。
不動産の所有者以外の人物が評価証明書を発行してもらうには、委任状が求められます。
代理人が取得する場合を含めて、無駄足とならないように、電話で事前に必要書類を確認しておけるとよいです。
なお、不動産の売却を不動産仲介会社に依頼するケースでは、媒介契約書が交わされ、多くの場合、評価証明書などの書類取得を委任する文言が含まれています。
そのため、不動産の売却を依頼している不動産会社に取得を任せられることもあります。
固定資産課税台帳を確認
固定資産税台帳とは、各市町村が固定資産税の課税対象となる不動産の情報を記したもので、その台帳を閲覧することでも確認できます。
毎年4月には期間限定で、自分の所有する不動産の評価額と近隣の不動産の評価額を比較し、大きな差がないかを確認ができる縦覧制度も利用できます。
固定資産税の基礎知識から、固定資産税の納期の調べ方や、納期が過ぎた場合の対処法を解説しています。固定資産税の納期が分からないから調べたい、過ぎたらどうなるか知りたいという方におすすめです。また固定資産税の計算方法についても解説しています。
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押さえておきたい固定資産税評価額についての基礎知識
次に、不動産を所有している方にとって必須の固定資産税評価額に関する知識を整理しておきましょう。
不動産の売却時にも役立つはずです。
床面積が同じなら固定資産税評価額は同じ？
結論から言いますと、同じではありません。
戸建とマンションでも違いますし、マンションならグレードによっても異なります。
建築コストが固定資産税評価額を左右するため、同じ広さのマンションでは、質素な賃貸用の部屋と、分譲用のグレードが高い部屋の評価額が同じということにはなりません。
建物の構造をはじめ、キッチンやお風呂、トイレといった設備面も固定資産税評価額に影響する重要な要素です。
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定期的に見直しが行われる
固定資産税評価額は常に一定というわけではありません。
3年に一度、見直しをする評価替えが行われ、評価額は必要に応じてその都度修正されます。
評価は各自治体から委託を受けた不動産鑑定士が、固定資産評価員として行います。
不服申し立てをすることも可能
決定された固定資産税評価額に納得できない場合には、不服申し立てを行うこともできます。
手続きとしては、納税通知書を受け取った日の翌日から起算して3カ月以内に、文書によって固定資産評価委員会へ審査の申出をします。
不服申し立ては、評価額の見直しが行われる基準年度のみ受け付けられます。
おおよその不動産価格を求められる
固定資産税評価額は、不動産の実勢価格の約70％が目安とされています。
実勢価格とは、実際の不動産市場で売買された取引価格を表すものです。
実勢価格は固定資産税評価額÷70％で計算することにより、不動産価格の相場を求められます。
ただ不動産の売買の場合、マンションであれば室内の状態などにより、不動産の成約価格は大きく異なります。
そのため、あくまで参考程度にとどめて、実際には一括査定サイトなどを活用しながら、好条件での売却を目指すのがおすすめです。
固定資産税評価額だけではない不動産の4つの価格
不動産には、すでにご紹介した固定資産税評価額や実勢価格に加え、公示価格、相続税評価額といった一物四価（いちぶつよんか）と呼ばれる4つの価格があります。その違いを見ていきましょう。
実勢価格
過去の取引実績の平均的な金額のことで、時価とも呼ばれます。
過去取引事例や近隣の取引価格が参考にされています。
公示価格
国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1月1日時点で、その土地の標準的な価格を示したものです。
2名の不動産鑑定士によって評価され、毎年3月下旬に公示されます。実勢価格とほぼ同じ水準の価格です。
相続税評価額
相続税や贈与税の算定に使用される価格で、算出方法は路線価方式と倍率方式の2種類があります。
路線価方式では道路に面している土地1㎡当たりの路線価が使用され、路線価がない土地では、固定資産税評価額にその土地ごとの倍率をかけて算出する倍率方式が採用されます。
価格の目安は、実勢価格や公示価格の約80％です。毎年1月1日時点の評価額が7月頃に発表されます。
固定資産税評価額
固定資産税や都市計画税などを算出する際の基準となり、各自治体によって決定されます。
価格の目安は実勢価格や公示価格の約70％です。
実勢価格と公示価格については、国土交通省の土地総合情報システムで閲覧が可能です。
相続税評価額は、国税庁のホームページ内で路線価図などが公開されています。
土地を相続する場合にかかる相続税の計算方法等についてご紹介します。この記事を読んで評価額や控除の基礎知識といったポイントをおさえましょう。
不動産の売却時に一括査定を活用するべき理由
ここまで固定資産税評価額に関する基礎知識や調べ方、不動産の売却に関係の深い4つの価格などについてお伝えしてきました。
大切な不動産を適正な価格で売却したいのなら、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。
不動産の一括査定サイトは、スムーズな不動産会社探しをサポートしてくれます。
ここでは、不動産の売却時に一括査定の利用をおすすめしたい理由をご説明します。
一度に複数の会社の見積もりを得られる
不動産をより良い条件で売却するためには、1社だけでなく、複数の会社に見積もりを依頼し、比較検討する必要があります。
複数の会社に全て自分で見積もりを依頼するとなれば、それなりの手間と時間がかかります。
一括査定を利用すれば、一度に複数の見積もりを取れるので、売却までをスムーズに進められます。
どこの不動産会社に相談すればよいかわからないときに便利
初めて不動産の売却をする方であれば、まずはどこの不動産会社に相談しようかと迷うことがあるかもしれません。
不動産の一括査定サイトに登録している会社には、大手企業をはじめ、首都圏だけでなく、地方の不動産を扱う会社もあります。
一括査定を活用すれば、所有している物件に合った不動産会社を効率的に見つけられるという利点があります。
比較検討するので不動産の適正な価格が分かる
複数の不動産会社の見積もりを比較すれば、自ずと適正な価格を知ることができます。
そのため不当に低い価格で売却してしまうということを避けられます。
また1社を断っても、ほかの選択肢もあると考えれば、慌てて売却先を決めてしまい、後悔するようなことも防げるはずです。
一括査定の依頼ができるおすすめのサイトをご紹介
不動産の売却を検討する際に、一括査定サイトを利用する人は年々増加しており、それに伴って一括査定サイトも多様化しています。
ただし、サイトによって登録されている不動産会社もさまざまであることから、優良な会社かどうかは、自分の目でよく見極める必要があります。
こちらの記事では、おすすめな不動産一括査定サイトを比較しましたので、ぜひ合わせてご覧ください。
不動産の一括査定サイトにはどのようなメリットがあるのか興味がある方も多いのではないでしょうか。この記事では不動産一括査定サイトの利点やサイトの選び方などを紹介しています。不動産売却をスムーズに進めたい方に必見の情報を詳しく解説します。
まとめ
今回は、固定資産税評価額の基礎知識や調べ方をはじめ、不動産を売却したいときに役立つ一括査定サービスについてご紹介しました。
固定資産税評価額は、毎年の納税に関わりがあるだけではなく、不動産売却の際には価格の目安となる指標です。
所有する不動産の適正な価格を把握できれば、いざ不動産を売却することになった際に、相場より低い価格で売ってしまうリスクを軽減できるでしょう。
不動産のおおよその価格がわかったら、ぜひ一括査定サイトも有効活用し、希望通りの不動産売却を実現させてください。
