不動産の取得・保有・売却・相続に関わる税金を解説！賢い節税方法も！

土地やマンション、一戸建てといった不動産の売買をする際、売却（購入）価格時に税金がかかるのはご存じの方も多いと思います。

しかし、不動産は保有しているだけでも税金がかかりますし、相続時にも税金がかかるのです。

この記事では、不動産に関する税金について「取得」「保有」「売却」「相続」それぞれのシーンに分けて解説します。

不動産購入時にかかる税金

まずは、不動産を購入する際にかかる税金について整理しておきましょう。不動産を買う際にかかる税金は、以下の3種類です。

不動産取得税

土地やマンションなどの不動産を購入したり贈与されたりした際や、建物を新たに建築したりした際にかかる税金が「不動産取得税」です。

不動産を取得したら60日以内に納税の義務がある、地方税（都道府県税）です。税額は取得した不動産の価格である「課税標準額」に税率をかけて算出し、税率は以下の通りとなっています。

種類	税率
土地（住宅および非住宅）	3％
家屋（住宅）
家屋（非住宅）	4%

課税標準額は実際の取引価格（実勢価格）ではなく固定資産台帳に記載されている固定資産税評価額という公的な価格が原則として採用され、多くの場合実勢価格よりも低い価格です。

なお、令和6年（2024年）3月31日までに宅地を取得した場合は、土地の課税標準額は価格の1/2となる軽減税率が適用されます。

軽減税率の適用には申告が必要なので、各都道府県の税務署へ問い合わせるようにしましょう。

印紙税

不動産の取引をする際には基本的に「不動産売買契約書」を締結することになるのですが、その契約書に貸される税金が「印紙税」です。

売買以外でも、建物を新築する際の「建築工事請負契約書」や新築費用を借りる際の「金銭消費貸借契約書」などに対しても課税されます。

印紙税の額は契約書に記載されている金額に応じて決まっており、契約金額に応じた税額の収入印紙を貼り付けることで納税が完了します。

なお、令和2年（2020年）4月1日から令和2022年3月31日までに作成された不動産譲渡契約書については、印紙税の軽減措置が適用されます。軽減前後の税率は以下の通りです。

契約金額	通常税額	軽減税額
1万円未満	非課税
1万円以上10万円以下	200円
10万円を超え50万円以下	400円	200円
50万円を超え100万円以下	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下	2,000円	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円を超え1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下	10万円	6万円
5億円を超え10億円以下	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下	40万円	32万円
50億円を超える	60万円	48万円
契約金額の記載のないもの	200円

不動産の印紙税に関する詳しく解説は、こちらの記事で紹介されています。

登録免許税

購入した不動産を法務局で登記する際にかかる税金が登録免許税で、土地や建物を所有していることを登録する行為である登記に対して課される税金です。

不動産の登記は多くの場合引き渡し時に行われるので、不動産取得の初期段階でかかる税金と考えてよいです。

なお、登録免許税の額は固定資産税評価額に対して税額をかけることで求められ、以下の税率となっています。

内容	税率
所有権の保存	0．4％
売買または競売による所有権の移転	2％
相続または法人の合併による所有権の移転	0．4％
その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等)	2％

軽減措置は登録免許税にも設けられており、土地の売買による所有権の移転登記や一定の条件を満たす住宅用の物件には軽減税率が適用されます。

ただし、不動産登記する前に、住宅の所在する市町村等の証明書を出すことが必要なので注意してください。

税率および軽減税率が適用される期限は以下の通りです。

項目	軽減税率	適用期限
土地売買による移転登記	1.5%	2023年3月31日
新築住宅の保存登記	0.15%	2022年3月31日
売買または競売による所有権の移転	0.3%
特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記	0.1%
認定低炭素住宅の所有権の保存登記	0.1%
特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権の移転登記	0.1%
住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記	0.1%

不動産購入時の節税方法

不動産を購入する際には基本的に多くの資金が必要です。

少しでも負担を軽減するために、できるだけ税金は抑えたいところです。ここでは、不動産購入時に利用できる節税方法についてご紹介します。

住宅ローン減税制度を利用

住宅借入金等特別控除（住宅ローン減税制度）とは、住宅ローンを利用して住宅を取得する場合に金利を軽減する制度です。

毎年末の住宅ローン残高もしくは住宅の取得対価のうち、いずれかが少ない方の金額の1%が、10年間にわたって所得税の額から控除されます。

また、所得税からは除しきれない場合は、住民税からも一部控除されます。

さらに、消費税が適用される住宅を取得して、2021年1月1日～2022年12月31日の間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます。

なお、住宅ローン減税についてくわしく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。

認定長期優良住宅の優遇措置を利用

「長期にわたって良好な状態が保たれる構造・設備を有する住宅」と認定された場合、税制面での優遇を受けられます。具体的な優遇措置は以下の通り。

住宅ローン減税の控除枠が拡大

認定長期優良住宅の場合、通常は4000万円までの控除対象借入限度額が5000万円になるほか、最大控除額や年間控除額も拡大されます。

所得税の特別控除

住宅ローン利用者の場合、所得税が最大65万円減税に。また、自己資金で認定長期優良住宅を新築する場合は性能強化のためにかかった費用の10％、最大650万円がその年の所得税から控除されます。

登録免許税が軽減

登録免許税のうち、保存登記の税率がは0.15％から0.1％に、移転登記の税率は0.3％から0.2％に軽減されます。

不動産取得税が軽減

不動産取得税の控除枠が1200万円から1300万円に拡大されます。

固定資産税が軽減

3年間軽減される固定資産税が、2年長い5年軽減です。

フラット35の金利がさらに低くなる

長期固定金利型の住宅ローンである「フラット35」の金利が、当初10年の金利が−0.25％軽減されます。

不動産保有時の税金

不動産は所有しているだけでも、各種の税金がかかります。ここでは、不動産保有時に課せられる税金についてご説明します。

固定資産税

固定資産税とは、土地や住宅などの不動産の他、機械や航空機などの償却資産に課せられる税金です。

毎年1月1日に不動産や償却資産の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている人が納税義務者となり、納税先は国ではなく居住する市町村か、東京23区在住の場合は東京です。

固定資産税の平均額はいくらなのかを知りたい方は、以下の記事もご参照ください。

都市計画税

都市計画税とは、都市計画事業や土地区画事業の費用に充てる目的で徴収する地方税で、市街化区域内に土地や家屋などの不動産所有者に対して、毎年課されます。

市街化区域とは「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と都市計画法で指定されている都市計画区域のことです。

つまり、既に住宅などが立ち並んでいるか、今後開発される区域のことです

税額は課税標準（土地または家屋の固定資産税評価額）に税率0.3%をかけて算出します。

不動産保有時の節税方法

不動産を保有している方向けの節税策についても、ご紹介します。

土地やアパートを保有していると課せられる固定資産税の節税や、賃貸経営時の節税について触れていきます。

固定資産税の軽減・免除制度を利用

固定資産税には、一定の条件下で軽減される制度や免除される制度が設けられています。

例えば、新築の戸建てであれば3年、新築マンションなら5年間、固定資産税が減税されます。

また、耐震リフォームを行った物件に対しては1年間、立地によっては2年間固定資産税が軽減される制度もあります。

固定資産税の減税方法についてくわしく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

また、固定資産税の免除条件については、以下の記事でくわしく説明しています。

不動産運用の場合は経費を計上

アパートやマンションで賃貸用で運用する場合、経費計上を適切に行うことが何よりも重要です。

老朽化した設備を修繕する費用や空室発生時に仲介会社へ支払う手数料など、不動産を運用をする上で経費算入できる費用は多岐にわたります。

参考として、アパート経営時に経費として計上できる費用は以下の記事で、くわしく解説しています。

不動産売却時にかかる税金

不動産を売却する際にも、さまざまな税金がかかってきます。

売却によって一時的に多額の収入を得ることによる所得税などの増額など、甘く見ていると大変なことになる可能性があります。

ここでは、不動産売却時にかかる税金や、節税方法についてお伝えしていきます。

また、下記の記事では不動産売却時にかかる税金を詳しく解説しています。

所得税

不動産の売却時によって多額の収入を得た場合、「譲渡所得税」を納める必要があります。

売却額から必要経費を引いたうえで所定の税率をかけて税額を算出するのですが、譲渡所得税の税率は不動産を所有している期間が「5年以下」かどうかによって、大きく変わります。

短期譲渡所得の税率39.63%に対して長期譲渡所得の税率が20.315%と、20パーセント近くの差があるので、所有期間には気を付けましょう。

不動産譲渡時の所得税についての詳しい解説は、以下の記事をご参照ください。

住民税

住民税も所得税と同じく不動産売却時にかかる税金です。

税率に関しても同様で、不動産の所有期間が「5年以下」の短期譲渡所得の税率9%に対して、5年超の長期譲渡所得の税率が5%となっています。

印紙税

「不動産購入時の税金」の項目でもご説明した通り、一定金額以上の契約書には印紙税がかかります。

不動産売買契約書に貼る収入印紙を貼ることで納税が完了するのですが、印紙税の負担者に関しては「当事者が連帯」と定められています。

実際には、買い主と売り主の双方が負担するケースが多いです。

登録免許税

不動産購入時と同様、売却時に登記をする場合も登録免許税を納める必要があります。

納税義務者は印紙税と同じく「登記等を受ける者が二人以上あるときはこれらの者は連帯して納付する義務を負う」と登録免許税法で定められています。

不動産売却時の節税方法

不動産売却時に納めるべき各種税金にも、有効な節税方法があります。

例えば、公共事業のために不動産を売却した場合は、一定の条件下で5000万円の控除が受けられますし、長期間所有したマイホームを売却した場合は軽減税率が適用されます。

では、いくつかの節税方法をご紹介しましょう。

取得費用を計上

不動産を売却する際にかかった費用をしっかり計上することで課税所得が下がり、最終的な節税へとつながるのです。取得費用として計上できるコストには以下のようなものがあります。

譲渡経費を計上

不動産を譲渡するにあたってかかった経費をもれなく計上することも、節税に取り組む上では非常に大切です。

仲介手数料や測量費用はもちろん、借家だった家の借家人を立退かせるために支払った立ち退き料なども不動産譲渡の経費として算入できるのです。他には以下のような支出が、経費計上できます。

長期譲渡の税率を利用

5年間を超える長期で保有した不動産を譲渡する場合には、所得税が15.315％、住民税が5％へと税率が下がるので、譲渡を検討する際に注意しておきたいところです。

長期譲渡所得の詳しく解説と税額計算例は、以下の記事でもご紹介しています。

3,000万円特別控除

マイホーム（居住用住宅）を売却する場合、住宅と住宅が建っている敷地に関しては3000万円までは控除が受けられます。

ただし、全てのケースで3000万円の特別控除が受けられるわけではありません。

居住中の住宅・敷地を売却する場合は良いのですが、転居している場合は転居3年後の12月31日までという制約があります。

3000万円控除の詳しく適用条件と解説は、以下の記事をご参照ください。

居住用財産の買換え特例

マイホームを買い換えるなら「特定の居住用財産の買換えの特例」を利用しましょう。

マイホーム(居住用財産)を2021年12月31日までに売却して代わりのマイホームに買い換えた場合、一定の要件を満たすことで、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができるという制度です。

ただし、あくまで納税時期を遅らせるだけであり、譲渡益が非課税になるわけではありませんのでご注意をください。

ふるさと納税で節税

任意の自治体へ寄付をすることで住民税・所得税から控除を受けられるふるさと納税は、不動産の売却によって譲渡所得が発生した年にふるさと納税による寄付をすることで、節税効果を得られるのです。

不動産を譲渡した年の1月1日～12月31日までにふるさと納税を行い、翌年3月の確定申告をすることで還付を受けるという流れです。

具体的には、以下のような流れです。

1. ふるさと納税をする
2. ふるさと納税先の自治体から受領書の交付を受ける
3. 確定申告をする
4. 所得税はふるさと納税をした年から、住民税は翌年分から控除を受けられる

不動産の相続・贈与時にかかる税金

親族などから不動産を相続する場合には相続税がかかりますし、贈与を受けたら贈与税がかかるということをご存じの方は多いです。

相続税や贈与税の税額算出方法や節税方法などを、確認しておきましょう。

相続税

親族が死亡して相続が発生した際に、一定以上の額を相続した際に課せられるのが相続税です。

自ら相続税額を計算して納付書を作成し、相続開始日から10カ月以内に金融機関などで納付する必要があります。

相続税の最大のポイントは、相続財産の合計が「基礎控除額を超える場合のみ」相続税の課税対象になるという点です。基礎控除額の計算方法は以下の通りです。

つまり、相続人が2人の場合の基礎控除額は3,000万円＋600万円×2＝4,200万円となるわけです。

基本的に3600万円未満の相続財産しかなければ相続税はかからない、という認識でよいです。

なお、不動産を相続した場合の相続税の計算はなかなかに複雑です。以下の記事で不動産の相続税を詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。

贈与税

相続ではなく、生前に贈与を受けた場合には贈与財産の額に応じて贈与税がかかります。

具体的には「年間受けた贈与の額が110万円を超える場合」に贈与税がかかることになり、基礎控除（110万円）を引いた課税価格に応じた税率および控除額は以下の通り。

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万以下	10%	–
300万以下	15%	10万
400万以下	20%	25万
600万以下	30%	65万
1,000万以下	40%	125万
1,500万以下	45%	175万
3,000万以下	50%	250万
3,000万超	55%	400万

上記の税額・控除額を元に、以下の計算式で贈与税額が求められます。

「不動産の場合は110万円以下で贈与してしまえば贈与税はかからないのでは？」という考えが浮かんだ方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産の贈与額は「固定資産税評価額」や「相続税評価額」を基に自父によって決められるので贈与税を抑えるために低い金額で計算することはできません。

不動産相続・贈与時の節税方法

不動産相続および贈与に関しても、利用できる節税方法がいくつかがあります。順番にご説明します。

贈与税額控除

生前贈与の後に相続が発生した場合に使える節税策が「贈与税額控除」です。

相続開始前3年以内に贈与を受けた財産は、相続税の課税価格に加算されるという制度です。

贈与財産について払った贈与税は、相続税の計算時に控除できます。

配偶者税額軽減

配偶者税額軽減とは、被相続人である配偶者が取得した遺産総額が「1億6千万円」、もしくは「配偶者の法定相続分相当額」のどちらかが多い金額までは、配偶者に相続税はかからないという制度です。

配偶者に先立たれた家族の生活が困窮しないように配慮された制度といえます。

未成年者控除

相続や遺贈を受けた段階で未成年である場合、相続税の額から控除を受けることができます。

未成年者控除の額は、満20歳になるまでの年数1年×10万円です。なお、1年未満の期間があるときは切り上げて1年として計算します。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、被相続人と一緒に居住していた土地を相続した場合に330㎡までは80%減額となる制度です。

元の価格が高い土地であればあるほど、大幅に節税できる制度です。

不動産投資・運用時にかかる税金

最後にご紹介するのが、不動産投資および運用の際にかかる税金です。

基本的には、今までご紹介してきた内容の重複になるので、おさらいも兼ねて見ていきましょう。

所得税

不動産投資・運用では、様々な場面で所得税がかかってきます。

不動産取得や売却の際には譲渡所得税がかかりますし、保有して収益物件として運用する場合にも賃料収入から経費を引いて所得税がかかってきます。

不動産売却の項目でもご紹介した通り、譲渡所得税の税率は不動産を所有している期間が「5年以下」だと短期譲渡所得の高い税率39.63%が適用されますので、短期で不動産売却を行う場合は要注意です。

住民税

不動産投資で売却益が発生した場合には譲渡所得に対して住民税がかかります。

税率に関しては不動産売却時の税金の項目で開設した通り、不動産の所有期間が「5年以下」の短期譲渡所得であれば税率9%、5年超の長期譲渡所得であれば税率5%です。

不動産投資・運用時の節税方法

不動産投資・運用で活用できる節税方法は、主に以下の2種類があります。

経費をきちんと計上

不動産を運用する上で、経費をきちんと計上することで課税所得が下がり、節税へとつながります。

賃貸物件の場合はかかった管理費や修繕費を計上できますし、売却した場合は不動産の仕入れや売却の際にかかったコストを計上できます。

法人化も視野に入れる

ある程度の収入（売上）規模があるのなら、法人化も視野に入れる方が良いです。

累進課税である所得税と比べて法人税の最大税率は23.2%と低く、経費として認められるコストの種類も多くなっています。

登記コストや法人として求められる業務の多さを加味して、法人化を検討することをおすすめします。

不動産税金まとめ

ここまで、不動産に関する税金について解説してきました。税金の一覧は以下の通りです。

項目	税金種類
取得	不動産取得税・印紙税・登録免許税
保有	固定資産税・都市計画税
売却	所得税・住民税・印紙税・登録免許税
相続・贈与	相続税・贈与税
不動産投資・運用	所得税・住民税

不動産における各シーンでかかる税金の種類や節税方法を事前に把握しておくことで、不動産の運用や相続、売買を円滑に進めることができます。