土地を有効活用する3つのポイント!具体的な活用方法を紹介

「土地を所有してはいるものの、持て余している」という方はいませんか?

土地の活用には、賃貸アパートの運営や借地、共同活用の土地信託など様々な方法があります。

土地は利用していなくても所持しているだけで、固定資産税や都市計画税、土地の維持費用がかかります。

土地をうまく活用することで長期的な収益も見込めるため、土地を所有している方は活用するのがおすすめです。

ここでは、活用方法を選ぶ際のポイントから、具体的な方法、状況に合わせた土地活用など、土地活用を成功させるポイントを解説します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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土地の活用方法を選ぶ3つのポイント

土地の活用方法を選ぶ3つのポイント
土地を活用する方法を選ぶために「土地活用にかかる費用」、「土地の用途地域」、「リスクを理解すること」を確認しましょう。

ここではこの3点を詳しく解説します。

土地活用にかかる費用

土地活用時にかかる費用は、活用方法によって異なります。

コインパーキングであれば少ない初期費用で運営できますが、賃貸マンションやアパートを運営する場合は、建築費など多額の初期費用がかかるので、ローンを組むなどの必要があります。

建築費は建築物の構造によっても異なります。

木造建築なら比較的費用を抑えて建てることができ、鉄筋コンクリートであれば、建築時にかかる費用はかなり高額になります。

しかし、割高でも強度があるため、将来的な修繕費はあまりかかりません。

また、デザイン性の高い物件だと建築費用はかかりますが、土地活用後の集客を考えると入居者は獲得しやすいといえます。

土地活用にかかる費用は、初期費用の安さだけではなく、長期的な収益を考えて検討しましょう。

土地の用途地域

土地を活用する際には、土地の法規制を確認しておく必要があります。

代表的な法規制は「市街化調整区域か市街化区域なのか」「用途地域」「容積率と建ぺい率」の3つです。

市街化調整区域か市街化区域か 市街化調整区域では、条例によって特定の建物が建てられる場合もありますが、基本的には建物が建てられない地域です。
用途地域

用途地域によって、建てられる建物が定められています。

【住居系】

第一種低層住居専用地域、第ニ種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第ニ種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域、

【商業系】

近隣商業地域、商業地域

【工業系】

準工業地域、工業地域、工業専用地域

容積率と建ぺい率 容積率とは敷地面積に対する延床面積の割合で、建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合で、その土地に建築可能な大きさの上限をいいます。

リスクにも理解して選ぶことが大切

土地の活用方法によって、初期費用や修繕費用がかかることなど、リスクを理解して選択しましょう。

それぞれの方法にメリット、デメリットがありますが、長期的に収益が得られるのか、方法によって収入は期待できても、設置段階で費用が莫大になってしまう等のリスクを理解することが大切です。

土地の活用方法は大きく3つに分けられる

土地の活用方法は多岐にわたります。ここでは大きく分けて「自己活用」「共同活用」「土地を貸す」の3点を詳しく解説していきます。

土地の活用方法は大きく3つに分けられる

自己活用方法

自己活用方法は、「賃貸住宅経営」「駐車場経営」「トランクルーム経営」「太陽光発電」の4種類を紹介します。

家賃収入得る「賃貸住宅経営」

まずはアパートやマンションを建てて入居者から家賃収入を得る、賃貸住宅経営です。

賃貸住宅経営には、建築のための初期投資、固定資産税、メンテナンス費用などのコストがかかります。

賃貸住宅経営の際には、立地条件がポイントとなります。

マンションやアパートを建てたにもかかわらず、入居者が集まらず家賃収入が得られなければ、結果的に赤字となります。

しかし、立地条件がよく、入居者を絶やさずに常に満室をキープできれば、建設費用等を数年で回収できるでしょう。

ローリスク・ローリターンの「駐車場経営」

次は、月額駐車場とコインパーキング形式の2種類がある駐車場経営です。

駐車場経営は、建物を建てるよりも安い初期費用で始められます。

しかし、アパート経営等に比べると、大きな収入は見込めないローリスク・ローリターンの活用方法です。

月額駐車場とコインパーキング形式の特徴を表にまとめました。

月極駐車場
  • 機械を導入する必要がなく安価ではじめられ、他の業態に転換する場合も簡単にできる
  • 初期費用はあまりかからないが、高い収入も見込めない
コインパーキング形式
  • 業者から機械を購入して管理をするか、業者に土地を借り上げしてもらって機械を導入する方法の2種類がある
  • 機械を導入するリスクはあるが、月額駐車場と比較すると収益は期待できる

駐車場経営については、こちらの記事でも詳しく紹介しています。合わせて読んでみてください。

変形地でも運営しやすい「トランクルーム経営」

トランクルームは、アパートなどが建てにくい変形地や狭小地でも建設可能です。

またアパートを建てるよりも安価ではじめられます。

トランクルームとは、契約者の荷物を入れておくもので、経営方法によって収益も異なります。

業者に土地を一括借上げしてもらう方法では、トランクルームの設備を購入せずに始められるのでリスクは小さいですが、収益も小さいです。

自分でトランクルーム設備を購入し管理を業者に依頼する場合は、購入するリスクはありますが、業者に土地を借り上げしてもらうよりは高い収益も期待できます。

トランクルームの形式は「コンテナ型」と「ルーム型」の2種類です。

コンテナ型
  • コンテナを置く形式
  • コンテナを置いただけのものから、階段等の付帯設備がついたものまで設置方法は用途次第で異なる
  • ある程度の面積が必要になるため、郊外に向いている
ルーム型
  • 賃貸用であれば、日当たりが悪いなどの条件が悪い建物の一部を使用
  • 空き部屋を区切って使用することも多いため、都市部に向いている

運営方式は、「リースバック方式」「業務委託方式」「事業用定期借地方式」の3種類があります。

リースバック式
  • 土地の所有者がコンテナ等を建て、トランク業者へ一括借地する方式
  • コンテナ型とルーム型の両方に対応している
業務委託式
  • トランクルームの建設から経営までを土地の所有者が行う方式
  • 集客や管理業務のみ業者に依頼する
  • コンテナ型とルーム型の両方に対応している
事業用定期借地方式
  • 土地を借地するのみで、初期費用もほとんどかからない
  • コンテナ型のみ、この方式に対応している

日当たりがよい土地は「太陽光発電」

人口が少なく日当たりがよく、送電線のある土地であれば、太陽光発電ができます。

太陽光発電での収入はほとんどが収益となるため、規模によっては高い収益を期待できます。

産業用の太陽光発電で50キロワット発電するには、単価が20〜24万円ほどなので、約1,000万円と高額な費用が必要になります。

しかし、動的担保融資を使えば、初期費用を安くしながら大規模な太陽光発電も可能です。

動的担保融資とは、事業そのものに着目し、商品や機械設備の収益資産を担保として活用する融資方法です。

この融資を利用することで、初期費用を少額に抑えられ、かつ長期的な土地活用ができます。

共同活用

共同活用については、「商業系施設経営」と「高齢者施設経営」の2種類を紹介します。

土地が商業地域なら「商業系施設経営」

次は商業系施設経営についてです。もし所有している土地が駅前などの商業地域であれば、商業施設経営として活用するのもよいでしょう。

交通量が多い道路沿いに面している、もしくは3,000坪以上の土地であれば、ショッピングモールの建設も検討できます。

しかしその場合、個人での建設は難しいため、事業者に土地を貸すもしくは売る方法があります。

商業系施設経営を視野にいれる場合は、まずその土地が商業地域であるのかを確認してみましょう。

共同運営が可能なら「高齢者施設経営」

高齢者施設とは老人ホームやサービス付きの高齢者向け住宅のことです。

サービス付き高齢者住宅は、老人ホームとは違い健康な高齢者の方も入居できます。

サービス付き高齢者住宅には一般型と介護型があり、前者は健康な高齢者の方に施設を賃貸する方法で、後者は介護士や外部のスタッフを雇い、外部委託で介護サービスを提供する必要があります。

そのため個人での経営は難しく、運営事業者と共同での活用が前提となるため、手軽にはじめることはできません。

高齢者施設ではスロープや手すりといった、バリアフリーの施設を建てる必要があるため、アパートを建設するよりも費用がかかります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

高齢者施設の建設や経営には、行政からの補助金などがおりる場合が多いです。

事業運営者に土地を貸して共同経営する場合は、運営者で確認や申請をしてくれると思いますが、念のために自分でも調べておくことをおすすめします。

土地を貸す

土地を貸す

土地を貸す活用方法は、「等価交換」「土地信託」「定期借地」の3種類を紹介します。

ローリスクな「等価交換」

等価交換とは、土地を提供してその土地の上に建物を建て、地主は完了した建物や元の土地のうち、提供した土地に見合った分を取得する方法です。

土地の所有者は、建築費用を払わなくてよいので、初期費用を返済できなくなる等のリスクを負わずに収益物件の権利を取得できます。

具体的には、建設する建物の土地は所有者の土地、建築費は業者が出資することで完成した建物や敷地の出資比率に応じて所有します。

しかし、収益は建物の建設時と比べると少なくなることを確認しておきましょう。

土地活用をプロに任せる「土地信託」

土地信託とは、信託会社などと信託契約を結び、土地を提供して信託受益権を得る方法です。

信託受益権とは、所有している土地を信託銀行に委託し、受託者が得る資産から発生する収益の配当を受け取る権利です。

土地信託は土地活用のプロが運用してくれるため、所有者は土地の管理をしなくても収益が手に入り、初期費用もかからないというメリットがあります。

しかし、信託報酬の5〜10%は利益から差し引かれるため、高い収益は見込めないことと、運用が赤字だった場合は所有者が負担するというリスクも理解しておきましょう。

土地を事業者に貸し出す「定期借地」

定期借地とは、所有地を店舗や賃貸住宅棟の運営事業に10〜30年ほどの長期間貸し出し、地代収入を得る方法です。

事業者が建設や事業を担ってくれるので、所有者に初期費用はかかりません。

また立地条件等から見込まれる想定事業収支によって、地代が高額になることもあります。

初期費用もかけず土地の収益化をすることはできますが、最低でも10年以上の長期間土地を提供する必要があります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

定期借地で土地を貸す場合、契約の更新がなく、契約期間が終われば必ず土地が戻ってくるというメリットがあります。

もし、そのまま土地を貸し続けたいのならば、借主を再契約を結ぶことも可能です。

定期借地契約を結ぶ際には、途中解約や再契約時の条件など、契約内容をしっかりと取り決めておくようにしましょう。

状況に合わせた土地活用を紹介

状況に合わせた土地活用を紹介

ここでは、自身の状況に合わせた土地活用方法を紹介します。

主に「相続税対策を目的の人におすすめの土地活用方法」「初期費用を抑えたい人におすすめの土地活用方法」「田舎の土地におすすめの活用方法」の3点を具体的に説明していきます。

相続税対策を目的の人におすすめの土地活用方法

土地は相続税が高くなるケースもあるため、相続税対策を検討しておきましょう。

相続税対策を目的に土地を活用したい方には、「賃貸住宅経営」か「高齢者施設経営」のどちらかがおすすめです。

賃貸住宅経営 アパートやマンションを建てて入居者から家賃収入を得る方法
高齢者施設経営 老人ホームやサービス付きの高齢者向け住宅を建てて運営する方法

また、相続税対策のためにどちらの方法を選んだとしても、初期費用の融資を受ける場合はローン返済により生活が苦しくなるケースもあるため、運営についてはしっかりと検討する必要があります。

初期費用を抑えたい人におすすめの土地活用方法

初期費用を抑えたい人におすすめの土地活用方法は「駐車場経営」「トランクルーム」「土地信託」「等価交換」の4つです。

駐車場経営 月額駐車場とコインパーキング形式の2種類がある
トランクルーム 契約者の荷物を入れるトランクルームを、所有している土地またはマンションやアパートの一部屋を賃貸して運営する方法
土地信託 信託会社などと信託契約を結び土地を提供、信託受益権を得る方法
等価交換 土地を提供してその土地の上に建物を建て地主は完了した建物や元の土地のうち、提供した土地に見合った分を取得する方法

現在手持ちの資金が少ない場合は、初期費用が安いものを選ぶとよいでしょう。

土地信託や等価交換は、初期費用はゼロではじめられますが、事業者の成果次第なので不安定さがあるというリスクも負わなければなりません。

田舎の土地におすすめの活用方法

田舎の土地におすすめの活用方法は「太陽光発電」「貸農園」「トランクルーム」「コインパーキング」「高齢者向けの住宅」の5つです。

太陽光発電 日当たりのよい広い土地であれば、太陽光発電がおすすめ
貸農園 自然に親しむために自家用野菜を栽培したり、高齢者が健康や生きがいのために利用する農園のこと
トランクルーム 契約者の荷物を入れるトランクルームを賃貸して運営する方法
コインパーキング 業者から機械を購入して管理する、もしくは業者に土地を借り上げして機械を導入する方法の2種類がある
高齢者向けの住宅 老人ホームやサービス付きの高齢者向け住宅

郊外で日当たりがよいところなら、太陽光発電が最もおすすめです。

また、土地周辺の環境によって活用の幅は広がります。

土地の売却も検討してみよう

土地活用で収入を得たい、今後の土地の値上がりに期待したいというような、土地を所有し続ける理由がない方には売却がおすすめです。

土地を売却することで、まとまったお金を得ることができ、土地の固定資産税がかからなくなり管理の手間もなくなります。

しかし継続的な収入はなく、売却時にも諸費用がかかり、資産としての土地もなくなるというデメリットもあるので、よく検討してから売却するようにしましょう。

土地活用は自身のライフスタイルにも注目して検討しよう

土地活用は自身のライフスタイルにも注目して検討しよう

所有している土地を活用する際には、自身のライフスタイルに合わせた方法を選ぶことが大切です。

土地の活用に時間が割けない方であれば、事業者が管理運用をしてくれる方法を検討したり、時間がありできるだけ自分で運営したい方は、その条件に合った方法を選ぶことをおすすめします。

ここで数ある活用方法を紹介・解説しましたが、条件やライフスタイルにあったものを選ぶために、よく検討し、事前の調査等を入念に行うようにしましょう。