【中古マンション売却 完全ガイド】売却の流れ・費用・不動産会社の見つけ方を解説

不動産の売却は、人生でそう何度も経験することはないかと思います。

だからこそ、できるだけスムーズに売却活動を進めたいものです。

「初めてのマンション売却で不安」という人も、売却前の準備や、売却手順の確認などをしっかりと行っておけば、スムーズな売却が可能となります。

ここでは、中古マンション売却に失敗しないためのポイントや準備事項はもちろん、売却の種類別にみる売却の流れや、中古マンション売却にかかる費用についても解説します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

この記事の監修者

宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー

宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー

保育士、営業事務の仕事を経てファイナンシャルプランナーに転身。それから13年間、独身・子育て世代・定年後と、幅広い層から相談をいただいています。特に、主婦FPとして「等身大の目線でのアドバイス」が好評です。 個別相談を主に、マネーセミナーも定期的に行っているほか、お金の専門家としてテレビ取材なども受けています。

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中古マンションの売却では仲介と買取の方法がある

Bさんの場合

中古マンションの売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2通りがあります。

それぞれ不動産会社が対応しますが、仲介と買取の売却方法は大きく異なるため確認が必要です。

中古マンションの売却では仲介と買取の方法がある

不動産会社による「仲介」での売却 

「仲介」での売却は不動産会社による広告宣伝や、不動産流通ネットワークなどの販売活動を通して、買主を探します。

そして、不動産会社が売主と買主との間に入って、契約条件や契約手続きなどの各種調整を行い、売買が成約した際には、国土交通省が制定した宅地建物業法によって定められた、規定内の仲介手数料が発生します。

仲介での売却の場合、買主が決まったとしても、契約条件や引き渡し期限などの折衝も必要なため、一定の売却手続期間を要するのが一般的です。

また、様々な広告媒体を使って買主を募る仲介は、後述で紹介する買取よりも、不動産市場の相場価格で売却できる可能性が高いというメリットがあります。

不動産会社が購入者になる「買取」

「買取」は「即時買取」とも呼ばれ、不動産会社が売主と直接交渉をして、物件を買い取るという売買方法です。

仲介のように、広告や宣伝を使った販売活動は行わず直接売買するため、仲介手数料も発生しません。

買取のメリットとしては、売主は購入者を探す必要がなく早期の売却が可能なので、現金化までの期間が短く済むという点が挙げられます。

しかし、買取の場合、不動産会社が買い取った不動産を商品化するので、再販を見越した額での買取となります。

そのため、買主が見つからないなどのリスクを見越して、売買価格を低く見積もる傾向があり、仲介よりも買取での売却価格は、3割から4割ほど安くなるのが一般的です。

【仲介と買取の特徴】

  仲介 買取
不動産の購入者 個人の購入希望者 不動産会社
広告宣伝 必要 不要
仲介手数料 必要 不要
売却期間 約3ヶ月~6ヶ月※買手が見つからない場合もある 2週間~1ヶ月程度※即日可能
売却価格 不動産市場の相場価格で売却可能 不動産市場の相場価格より低くなる可能性あり

不動産会社による「買取保証付きの仲介」 

不動産会社による「買取保証付きの仲介」とは、仲介で一定期間(約3ヶ月)を過ぎても売却できなかった場合に、前もって取り決めていた金額で、不動産会社が買取してくれるという売却方法です。

仲介で買主が決まらなかった場合は、買取扱いになるため仲介手数料は発生しません。

また、売却期間が確定しているので、住み替えの際などに、予算の計画が立てやすいのがメリットといえます。

仲介で売却に出す場合の売り出し価格は、普通の仲介とそれほど違いはありませんが、仲介で売却できなかった場合の買取価格は、通常の買取と同様、市場相場より3割から4割安くなるのが一般的です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

それぞれのメリット、デメリットをしっかりと把握してから判断するようにしましょう。

中古マンション売却をするときの事前準備

ここでは、中古マンションの売却活動を行う際に押さえておきたいポイントや、売却活動を成功させるために不可欠な売買価格の相場を調べる方法についてまとめました。

中古マンション売却をするときの事前準備

売却の理由や希望条件を明確にする  

不動産の売却理由は、子供の成長・親族との同居などによる家族構成の変化や、通勤や通学・転勤などに伴う変化、あるいは、まとまった資金が必要になったからかもしれません。

中古マンションの売却理由はさまざまですが、不動産の購入を希望する人にとっては、物件の売却理由は気になるところです。

実際に売却を始める前には、売却の理由や希望条件をはっきりさせることが大切です。

売却の理由や希望条件などを事前に整理しておくことで、売却をどのように進めるかという方針が見えてきます。

仮に、不動産に欠陥や問題がある場合は、不動産会社に伝えることで、適切な販売計画を提示してもらうことが可能なので率直に相談してみることをおすすめします。

ローンを利用している場合は残高を確認する 

具体的な売却計画を立てるためにも、住宅ローンを利用している場合は、金融機関から定期的に送付される返済明細などでローンの残高を確認しておくことが大切です。

ローン残債があってもマンションの売却は可能ですが、売却代金がローン残債を上回る場合と下回る場合とでは事情が異なります。

売却代金が残りのローン残債を上回る場合は、売却代金でローン残債をすべて完済して「抵当権」を抹消して売却することが可能です。

一方、売却額がローン残債より下回る場合には、差額を自己資金でうめるなどして抵当権を抹消してから売却する必要があります。

ただし、自己資金を用意できなかった場合でも、売却後に新居を購入するのであれば、新居の住宅ローンにローン残債を組み込むことができる「住み替えローン」を利用できる場合もあります。

また、どうしても住宅ローンを完済できない状態であるにもかかわらず売却しなければならない場合は、ローンを組んでいる金融機関や保証会社と交渉し、債務のある状態で抵当権を抹消して売却する「任意売却」という選択肢もあります。

しかし、任意売却を利用するには、住宅ローンを延滞していて、現状、売却が避けられない状況であることが前提なので注意しましょう。

ローン残債がある家の売却については、こちらの記事でも詳しく紹介しています。合わせて読んでみてください。

売却価格の相場を調べる

売却価格の相場を事前に調べておくことで、不動産会社が提示する査定額が適正な価格であるかを判断することが可能です。

ここでは、自分で売却相場を調べるいくつかの方法を紹介します。

物件情報サイトで調べる

不動産の相場を調べる代表的な方法のひとつに「物件情報サイト」が挙げられます。

自分が売りたい物件に近い条件の物件を調べることで、ある程度の相場を割り出すというものです。

【調べる条件項目】

  • 最寄り駅
  • 最寄り駅からの距離
  • 築年数
  • 間取り・広さ

ただ、物件サイトに記載されている価格は、売主の希望売却価格であり実際の成約価格ではありません。

そのため、参考程度にとどめておく方がよいでしょう。

また、物件情報サイトで相場を調べる際は、価格相場の高い「リノベーション物件」を除いて、一般的な中古物件に絞るのがポイントです。 

実際の成約価格を調べる

実際の成約価格を知りたい場合、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」サイトで調べるという方法があります。

取引時期(2014年1月から直近まで)を選択し、宅地や土地・中古マンションなどの条件や、地域(町名まで絞り込み可能)を指定することで、実際に取引された価格を一覧で見ることが可能です。

サイトから得られる情報は、取引当事者からのアンケートに基づいており、具体的なマンション名まで確認できる訳ではありませんが、相場を知るには便利なサービスと言えるでしょう。

参考:土地総合情報システム:不動産取引価格情報検索|国土交通省

また、不動産流通機構が運営・管理する「レインズマーケットインフォメーション」でも、成約価格を基にした不動産取引情報を検索することが可能です。

個別の不動産取引は特定できませんが、地域や時期などの条件を指定して検索を行うことで、全国の指定不動産流通機構が保有する、日本各地の取引情報を知ることができます。

参考:レインズマーケットインフォメーション|不動産流通機構

複数の不動産会社に査定を依頼する

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に査定してもらう場合は、1社ではなく複数の会社に査定を依頼しましょう。

同じ不動産でも業者によって査定価格は異なります。

適正価格を知るためには、複数の不動産会社に足を運び、査定額を比較検討する必要があります。

「不動産会社に出向く時間がない」という場合は、インターネット上で、複数の不動産会社に査定依頼ができる「一括査定サービス」を利用するのもよいでしょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

調べていく中で、ご自身が最も重視したい事柄に気づくこともあるでしょう。

金額であったり、売却する時期かもしれませんが、納得できるゴール(売却)を目指して、下準備をしっかり行いましょう。

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不動産会社に買取で売却を依頼する流れ

「買取」のメリットは、不動産会社の査定額に納得すればすぐにでも代金を受領できる点にありますが、注意点もあります。

不動産会社に「買取」で売却を依頼する流れをみておきましょう。

不動産会社に買取で売却を依頼する流れ

不動産会社に査定を依頼する

まず、不動産会社に査定を依頼しますが、不動産会社の中には買取を行っていない業者もあるため、査定を依頼する際は、買取が可能な不動産会社かどうかを確認しましょう。

査定は複数の不動産会社に依頼し、その中から自分に合った不動産会社を選ぶのがポイントです。

前述でもふれたように、不動産会社によって不動産の査定額は異なるため、1社だけでは妥当な買取価格かどうかを判断することができません。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

「買取」での買取価格は、不動産市場の相場より安くなる傾向があるため、できるだけ高く売るためにも、不動産会社選びは重要といえるでしょう。

買取価格の提示

不動産会社が決まったら、立地や面積・間取り・築年数などの情報のみで査定する机上査定や、不動産会社のスタッフによる訪問査定によって、物件の査定額を算出します。

その後、「買取価格の提示」がなされますが、金額に納得がいかなければ、依頼した不動産会社とは別の会社に査定を依頼することも可能です。

物件引き渡し条件・売買スケジュールなどの打ち合わせ

買取価格に納得すれば、物件引き渡しの条件や、売買スケジュールなどを確認するための「打ち合わせ」を行います。

売主と不動産会社が直接取引を行う買取は、売買スケジュールを調整しやすいのが特徴です。

物件引渡の際の条件には、次のような項目が挙げられます。

これらは、後々トラブルに発展しやすい項目のため、契約までにきちんと文章化しておくと安心です。

【物件引き渡しに必要な条件項目】

  • 売却代金の決済時期について
  • 家財道具の処分費の有無について
  • 空調設備の処分費の有無について

売買契約の締結

打ち合わせで、物件引き渡しの条件や売買スケジュールなどを確認したら、「売買契約の締結」を行います。納得のいく契約を結ぶためにも、不明な点や疑問点があれば遠慮なく質問しておきましょう。

通常、売買契約時には、次のような手続きが行われます。

【売買契約当日の流れ】

  • 売買契約書の読み合わせ
  • 物件情報確認
  • 付帯設備の確認(キッチン・エアコン等)
  • 記名・押印
  • 手付金の受領

決済と引き渡しをする

売買契約の締結後、決済と不動産の引き渡しを行います。

それまでに、公共料金の精算・転居連絡などの引っ越し手続きも済ませておきましょう。

また、不動産のローン残債がある場合は、引き渡し日までにローンを完済し、抵当権の抹消手続きを行う必要があるので注意が必要です。

一般的に決済の手続きは、不動産会社や司法書士立ち会いのもと、金融機関で行われます。

買取の場合、仲介での売却に比べると売却期間が短いため、少し慌ただしく感じるかもしれませんが、依頼した不動産会社と調整を取りながら売却を進めていくことが重要です。

また、不動産売却で売却益が出た場合は、譲渡所得になるため、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行う必要があります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

最も早い場合だと、1週間程度で完結できることもあるのが、買取のメリットです。

早い時期の売却を検討しているなら、買取がおすすめです。

不動産会社に仲介で売却を依頼する流れ

いざ不動産を「仲介」で売却したいと思っても「何からどう進めてよいか分からない」と不安に感じる人もいるでしょう。

大まかな売却の流れを事前に確認しておくことで、売却活動がスムーズに進みます。

不動産会社に仲介で売却を依頼する流れ

不動産会社に査定を依頼する

まず、不動産会社にマンションの査定を依頼します。

買取同様、1社ではなく複数の業者に査定依頼し、査定額を比較検討するのがポイントです。

また、より正確な査定額を知るためには、売却予定のマンションに直接足を運んでもらい、実際に室内や設備の状態を不動産会社の担当者に見てもらう必要があります。

この時、担当者に様々な質問をして、不動産に関する知識や販売戦略、誠実さなどをチェックし、不動産会社選びの材料にするとよいでしょう。

宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー
宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー

遺産相続などで不動産を分配する場合などは「不動産鑑定評価」を算出すると正確な金額が割り出せます。

有料になりますが不動産鑑定士に依頼するとよいでしょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ  

信頼できる不動産会社を選んだら「媒介契約」を締結します。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

「専属専任媒介契約」は、1社の不動産会社と契約し、自分が買手を見つけた場合でも不動産会社による仲介が必要です。

しかし、その分不動産会社による積極的な売却活動が期待できます。

「専属媒介契約」は、専属専任媒介契約と同様に、複数の不動産会社と契約はできませんが、買手を自分で見つけた場合は仲介なしで直接売却することが可能です。

一方、「一般媒介契約」は、複数との不動産会社と契約が可能です。

また、自分で買手を見つけた場合も、不動産会社の仲介を通さずに売却することができるという特徴があります。

さらに一般媒介契約の中にも明示型と非明示型にわかれます。

一般媒介契約の中の明示型と非明示型

このように、それぞれのメリットやデメリットを踏まえ、自分に合った媒介契約を選択するのがポイントです。

【媒介契約の種類と特徴】

  専属専任媒介 専属媒介 専任媒介
複数の不動産会社との契約 1社のみ 1社のみ 複数社と契約可能
自分で買手を見つけた場合 不動産会社による仲介が必要 不動産会社による仲介なしで売却可能 不動産会社による仲介なしで売却可能
契約期間 最長3ヶ月 最長3ヶ月 規定なし※行政指導に従い3ヶ月が一般的
不動産流通機構(レインズ)への登録義務 契約から5以内 契約から7日以内 登録義務なし
販売状況報告頻度 7日に1回以上 14日に1回以上 規定なし

媒介契約については、こちらの記事でも詳しく紹介しています。合わせて読んでみてください。

売却活動の開始

媒介契約の締結後、不動産会社による売却活動が始まります。

不動産会社は、ホームページや折り込み広告、また不動産流通機構が運営するレインズなどを使い、売却活動を行うのが一般的です。

また、マンションの魅力を直接アピールできる「内覧」も、売却活動をスムーズに進めるカギと言ってよいでしょう。

ちょっとした工夫が買手によい印象を与え、売却につながることもあります。

【内覧時の注意点】

  • 部屋の明るさ、清潔感に気をつける
  • 部屋が広く見えるよう整理整頓を心がける
  • 第一印象が決まる玄関や、生活感が出やすい水回りは念入りに掃除する
  • アピールポイントや住んでみてわかる情報を整理して伝える

買主と売買契約を結ぶ

広告宣伝や内覧を通じて、マンションを気に入った購入希望者が現れれば、不動産会社に購入申し込みが入ります。

この時、購入価格や代金支払いなどについて買主から要望が出た場合は、売主と買主の両者が合意できるよう不動産会社が調整を行い、お互いが納得したところで売買契約を結ぶのが一般的です。

売買契約条件がまとまったところで、不動産会社は重要事項説明書と売買契約書を作成します。

買主に対して契約内容や物件についての重要事項説明を行った後、売主・買主双方による売買契約書への著名・捺印が行われます。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

契約が締結された後、マンション売買価格のおおよそ5%から10%の手付金を買手から受け取ります。

また、この時点で、仲介手数料の半額を不動産会社に対して支払うのが一般的です。

決済と引き渡しをする

売買契約を締結したら、売買代金を決済してマンションの引き渡しを行いますが、この時点で住宅ローン残債が残っている場合は、引渡し前に完済する必要があるので注意が必要です。

買主から受け取った売買代金で、利用する金融機関の担当者立ち会いのもとローンを完済し、司法書士によって抵当権を抹消する手続きを取ります。

その後、法務局(登記所)にて、不動産の所有権を売主から買主に移転するために必要な「所有権移転登記」の手続きを行います。

なお、不動産売却で利益が出た場合、譲渡所得に対して「譲渡所得税」が課せられるため、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に忘れず確定申告を行いましょう。

宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー
宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー

不動産の譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得などのほかの所得と区分して計算します。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

買取との大きな違いは、「仲介業者が間に入ること」です。

より複雑な方法になりますが、この仲介(正式には媒介)は最も一般的な不動産取引の方法です。

売却金額を重視する場合には、こちらの仲介を選びましょう。

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中古マンション売却に必要な書類

不動産売買は、大きなお金が動く取引であることから、売買に必要な書類は、前もってしっかり準備しておくことが大切です。

中古マンション売却に必要な書類

売却を依頼する際に必要な書類  

マンションの売却を依頼する際に必要な書類には、不動産売買で名義変更する際などに必要な「登記済権利書登録識別情報)」と、固定資産税納税額を確認できる「固定資産税納税通知書」です。

一方、あった方がよい書類は、購入時の「売買契約書」「重要事項説明書」「マンションのパンフレットや管理規約」などです。

【マンション売却依頼時に必要な書類】

  • 登記済権利書、登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書     

【マンション売却依頼時に用意しておくとよい書類】

  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 図面・設備の仕様書等
  • マンションのパンフレット・管理規約
  • マンションの維持費等
  • 売買契約締結・引渡しの際に必要な書類

売買契約締結・引渡しの際に必要な書類 

売買契約締結・引渡しの際に必要な書類には、「売主」に関する書類と「物件」に関する書類の2種類があります。

売主に関する書類

売主に関する書類には、本人証明のための「身分証明書」や、契約や登記手続きに必要な「印鑑登録証明書」「住民票」などが必要になります。

また、ローン残債がある場合は、抵当権抹消登記手続きのために必要な「ローン残高証明書(もしくは返済予定表)」と抵当権抹消書類の用意も必要です。

【売主に関する書類】

  • 身分証明書
  • 実印・印鑑登録証明書
  • 住民票
  • ローン残高証明書(もしくは返済予定表)・抵当権抹消書類
  • 銀行通帳・銀行印

物件に関する書類

物件に関する書類には、買主のための「マンションの管理規約書・使用細則」等の説明書があります。

加えて、買主側が物件の維持管理や将来リフォームを検討する際、参考になる「建築設計図面」「工事記録書」なども用意しておくと安心です。

また「住宅性能評価書」「既存住宅性能評価書」などは、買主の住宅ローン条件が拡充されることもあるので用意しておくとよいでしょう。

【物件に関する書類】

  • 登記済権利証または登記識別情報 
  • マンションの管理規約書・使用細則・維持費等の書類、設備の仕様説明書
黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

先に仲介業者に売却の相談をしに行っても構いませんが、必要な書類は買取でも仲介でもほとんど変わりませんので、並行して準備しておきましょう。

中古マンション売却にかかる費用

不動産会社に支払う「仲介手数料」や、売買契約書にかかる「印紙税」「登記費用」など、ここでは、中古マンション売却にかかる費用の内訳をまとめました。

中古マンション売却にかかる費用

仲介手数料

不動産会社に「仲介」で売却を依頼した際に、売却が成立した成功報酬として不動産会社に「仲介手数料」を支払います。

支払いのタイミングは、売買契約時に半額、引き渡し時に半額支払うケースが一般的です。

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で定められており、次のような計算式で求めることができます。

【仲介手数料の計算式】

売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 売買価格の5%+消費税
200万円~400万円以下の部分 売買価格の4%+消費税
400万円を超える部分 売買価格の3%+消費税

価格帯によって仲介手数料の上限が異なるため、通常、売買価格が400万円を超える場合は、次のような計算式で手数料の上限を算出します。

【売却価格400万円以上の計算式】

  • 仲介手数料 =(売買価格 ×3%+60,000円)+消費税

印紙税

不動産売買契約書に必要な「印紙税」の金額は、物件の売買価格により税額が決まっています。

売買契約書は、売主・買主それぞれの保管用として2通分の印紙税が必要ですが、売主と買主で1通分ずつ負担するのが一般的です。

【印紙税の税額】※1通当たり

契約金額 税額
100万円超~500万円以下 2,000円
500万円超~1,000万円以下 10,000円
1,000万円超~5,000万円以下 20,000円
5,000万円超~1億円以下 60,000円
1億円超~5億円以下 10万円

抵当権抹消関連費用

売却物件に住宅ローン残債が残っている場合には「抵当権抹消登記」の登録免許税(不動産の個数あたり1,000円)が必要です。

抵当権は土地と建物双方に設定されているため、登録免許税も土地・建物それぞれに発生します。

そのため、マンションも戸建と同様、売却する物件個数が1つであれば、土地と建物をプラスした2,000円の登録免許税が必要となるのです。

また、この抵当権抹消には、司法書士に支払う報酬(おおよそ10,000円~30,000円が相場)も発生します。

司法書士は通常、所有権移転登記・売主の抵当権抹消・買主の抵当権設定の3つを同時に行いますが、この中の売主の抵当権抹消に対して費用負担が生じます。

譲渡所得税

不動産売却で売却益(譲渡所得)が出た場合は、この譲渡所得に対して「所得税」や「住民税」などの譲渡所得税が課せられます。

また、所得税の税率に対して発生する「復興特別所得税」も必要です。

これら譲渡所得税は、不動産の所有期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられます。

譲渡所得税額は、譲渡所得に譲渡所得税の税率を乗じて算出されますが、その税率は長期所有か短期所有かによって異なり、長期譲渡所得の方が税率が安いのが特徴です。

なお、不動産の譲渡所得税の税率を左右する所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準にしています。

長期所有と短期所有との税率は倍近くも異なるので、売却時期は注意して見定める必要があるでしょう。

【長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率】

  不動産の所有期間 所得税 住民税 復興特別所得税 合計
長期譲渡所得 5年超 15% 5% 0.315% 20.315%
短期譲渡所得 5年以下 30% 9% 0.63% 39.63%

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

売却金額が全て手元に入るわけではありません。

これらの諸費用が差し引かれた後の金額となりますので、「これだけしか残らないのか」と驚かないよう、しっかり確認しておいてください。

中古マンション売却の基本をおさえて売却を進めよう

中古マンションの売却方法には「買取」と「仲介」があります。それぞれのメリット・デメリットを踏まえ自分に合った売却方法を選択しましょう。

また、適正価格で売却するためには、不動産会社にあたる前に、売買価格の「相場」を調べておくことがポイントです。

複数の不動産会社に査定してもらう他にも、インターネット上には無料で一括査定できる便利なサービスがあります。

事前準備を抜かりなく行って、売却活動をスムーズに進めましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

買取と仲介のどちらが良いか、答えはありません。ご自身で「こちらの方がメリットがある」と判断した方を選びましょう。

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