土地を売りたいあなたへ!不動産会社の選び方まで専門家が解説

「土地を売りたい」と思っている方の中には、相続や引っ越しによって突然土地の売却を迫られ、何から始めたら良いのか分からないと困っている方も多いのではないでしょうか。

また、いざ土地を売ろうと思っても、経験や知識が無く不安に感じる方も多いと思います。

そこでこの記事では、土地を売りたいと思ったらまず何をすべきなのか、土地の売却の流れや方法について分かりやすく解説していきます。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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土地を売りたいと思ったら最初にするべきこと

3つの土地売却時にやるべきこと一覧

まずは、本格的に土地の売却を始める前に、準備としてやっておくべきことを解説して行きます。

相場を調べる

まずは売りたい土地がどのくらいの価格で売れそうなのか相場を調べましょう。

自分で事前に相場を調べておくことで、不動産会社が提示する査定額が適切かどうか判断することができ、必要以上に低い価格で売却して損をするリスクを防ぐことに繋がります。

相場を知らないまま査定を受けてしまうと、提示された査定額が適切であるかどうかが分からず、必要以上に安い価格で売却されてしまうかもしれません。

ここでは、相場を調べる3つの方法を解説していきます。

過去の取引事例を調べる

不動産の相場の基準として最も一般的なのが「近隣相場」という基準です。近隣相場とは、過去に実際に行われた土地取引の事例の中から、似た条件の土地の事例を参考にして出される相場のことを言います。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

似た条件の土地の目安としては、場所が近くて、同じぐらいの広さ、形、方角や用途地域の土地があれば一番わかりやすいです。しかし、広さが同じというのは難しいため、坪単価や㎡単価を計算して比較することが多いです。

過去の土地取引の事例については、国土交通省が運営する土地総合情報システムというサイトを使用して調べることができます。このサイトで調べられる過去の土地取引の情報は、土地などの不動産売買を行った人を対象に行ったアンケートを元にしたものです。

相場を調べる際には、自分の土地と似た条件の土地の取引事例を探し、実際にどのくらいの価格で取引されたのかをチェックします。

取引事例を検索する際には、都道府県、市区町村、地区とエリアを指定し、検索結果に出てきた土地の中から、面積や形状、道路への面し方などが自分の売りたい土地と似ているものを探します。

また、検索の際には取引が行われた時期を指定することもできます。取引が行われた年だけでなく、1年を四半期に分けて指定することができますので、検索する際は、「2019年第3四半期」という様に時期を指定してください。

検索結果はダウンロードしてファイルとして残しておくと、後で確認したい時にも便利です。

土地総合情報システムを使って過去の取引事例を調べる方法と手順をまとめると、次のようになります。

  • 土地総合情報システムの不動産取引情報検索にアクセス
  • 取引が行われた時期を指定する
  • 物件の種類を指定する(土地の場合は「土地」を選択)
  • 地域を選ぶ(住所もしくは路線・駅名から探す)
  • 「この条件で検索」をクリック
  • 検索結果の中から最も売りたい土地に近い条件の土地を探す

参考:土地総合情報システム

いま売りに出されている土地の情報を調べる

「土地総合情報システム」で調べられるのは過去の取引事例なので、近隣の土地や似た条件の土地の情報があまりないということもあります。その場合は、現在売りに出されている土地の情報を調べてみましょう。

現在売りに出されている土地の情報は、購入者向けの物件検索サイトを使用して調べることができます。この場合も売りたい土地と条件の近い近隣の土地の情報を探して、相場を調べます。

物件検索サイトで検索する際も、都道府県、市区町村、エリアまで絞って調べることができます。近隣の物件を見つけられたら、さらに広さや形状が近い土地を探します。同じ様な条件の土地を見つけられたら、その土地の売り出し価格が相場に近い価格であると考えられます。

また、物件検索サイトは複数あるので、いくつかのサイトで検索して見ることで、どれくらいの数の物件が現在売りに出されているのかを知ることもできます。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

今、売られている物件につけられている価格は、いわゆる「売り出し価格」です.実際に取引される価格(実勢価格)とはズレがあります。実勢価格よりも売り出し価格の方が高めであることが多いです。

路線価や公示価格を元に調べる

ここまで解説してきたのは、過去の取引事例や現在売り出されている物件の価格を元に相場を調べる方法でした。しかし、この2つの方法は、実際に近隣に似た様な土地があり、取引されたことがなければ、あまり有効ではありません。

過去の取引事例も現在売り出し中の物件も調べてみたけれど、似た条件の土地を見つけられなかったというケースもよくあります。

そうした場合に使えるのが、路線価や公示価格を元に実勢価格を算出する方法です。実勢価格は、不動産会社に査定を依頼することで把握できますが、路線価や公示価格を使えば自分でも大体の価格を算出することができます。

実勢価格
  • 実際にその土地が市場で取引される価格、つまりその土地の価値を表す価格
路線価
公示価格

路線価から実勢価格を算出する計算式を紹介します。まず売りたい土地の路線価を調べましょう。路線価は公示価格の8割程度のため、「公示価格=路線価÷0.8」となります。

また、明確な決まりはありませんが、「実勢価格は公示価格のおよそ1.1倍」とされているので、次の計算式で実勢価格の算出ができます。

  • 路線価÷0.8×1.1=実勢価格

次に公示価格を元に実勢価格を求める計算式を紹介します。まず公示価格を調べ、「実勢価格は公示価格のおよそ1.1倍」とされているので、次の計算式で実勢価格の算出ができます。

  • 公示価格×1.1=実勢価格

不動産会社に査定を依頼する

自分である程度の相場を調べたら、実際に不動産会社に査定を依頼しましょう。

売却を依頼する不動産会社を選ぶ際には、複数の業者を比較して、より売却を有利に進められる業者を選ぶことが大切です。

インターネットの一括査定サイトを利用すれば、同時に複数の業者に査定を依頼することができ、簡単に比較することができて便利です。

土地の売却に必要なものを用意

次に、土地売却に必要な書類を用意します。書類を紛失している場合など、中には取得に時間がかかるものもあるので、早めに確認して、準備してきましょう。ここでは、必要書類とそれぞれの取得方法を解説して行きます。

売主に関する書類

まずは売主本人に関する書類を確認して行きます。本人確認書類は、土地が共同名義になっている場合、共有者全員分の書類が必要になります。

身分証明書 運転免許証や健康保険証など、一般的に身分証明書として使われるもの。
印鑑登録証明書 市区町村の役所で取得する。印鑑登録された実印がない場合、市区町村の役所で印鑑登録を行う。
住民票の写し 市区町村の役所で取得する。

権利に関する書類

次に土地の権利に関する書類です。必要なのは土地の所有権を証明するための「登記済権利書または登記識別情報」です。この書類は所有権の移転登記の際に発行されるものです。

売却する土地が2005年(平成17年)以降に登録された土地の場合、登記済権利証の代わりに登記識別情報が発行されているケースがあります。

万が一紛失してしまった場合は、司法書士か弁護士に「本人確認情報」という書類を作ってもらい、登記する必要があります。本人確認情報の作成には、3~10万円程度の費用がかかるので注意してください。

土地に関する書類

最後に土地に関する書類です。土地に関する必要書類と取得方法は、次の通りです。

固定資産税納付書・課税明細書 毎年5月頃に土地がある市町村(東京23区は都)から送付される。
土地測量図面・境界確認書 概ね3年以内のものがあれば望ましい

土地測量図面・境界確認書は、土地の大きさや敷地境界を確認するための書類で、査定時や販売活動時の広告のために必要になります。

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土地を売る方法

土地を売る3つの方法一覧

土地を売却する方法は、不動産会社に依頼する方法と業者を介さずに個人で行う方法に分けられます。

また不動産会社に依頼する場合には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つの売却方法があります。

ここでは、それぞれの売却方法について特徴を詳しく解説して行きます。自分に合っているのはどの売却方法なのか、参考にしてください。

仲介で売る

不動産会社に仲介を依頼して土地を売却する方法です。この場合、一般的に買主は個人で、不動産会社が販売活動を行なって購入希望者を探します。

この際、不動産会社はすでに登録されている購入希望者や、来店した希望者に物件を紹介したり、広告を使って広く購入希望者を募集します。

この方法では、販売活動から売買契約、引き渡しまで不動産会社が売主と買主の間に入り、あらゆる面でサポートを行ってくれるため、安心して売却を行うことができます。

また、販売活動を通して広く買主を募集するため、不動産市場の相場価格で売却できる可能性が高くなると言えます。

仲介の場合、仲介を依頼する不動産会社への成功報酬として仲介手数料がかかります。

買取で売る

買取の場合、買主は個人ではなく不動産会社となります。不動産会社は買い取った物件を、付加価値をつけた上で再販します。

買取では、不動産会社が直接物件を買い取るため、一から買主を探す必要がなく、売却の相談から売買契約の締結、残金決済、引き渡しまでを短期間で済ませることができます。

一方で不動産会社がリスクを負担することになる分、仲介に比べて売却価格が下がるケースがほとんどのようです。

不動産会社を介さずに個人で売る

仲介や買取のように不動産会社に売却を依頼するのではなく、自分で買主を探して土地を売却する方法もあります。

不動産会社のように商売として不動産の取引を行う場合には、宅建士の資格が必要ですが、個人での売却の場合、特別な資格を持っている必要はありません。さらに、個人で売買をすると不動産会社に支払う仲介手数料を節約できるというメリットもあります。

ただし、買主を探すための販売活動や、難しい売買契約の手続きを全て自分で行わなければならないので、手間と時間がかかります。

個人での土地の売却は、親戚や友人など信頼できる買主がすでに決まっている場合には、メリットの大きい方法といえます。

一方で、手続きの手間やトラブルが発生した際の対処のことを考えると、それなりのデメリットやリスクが伴うということも理解しておくようにしましょう。

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土地を売却する流れ

土地を売却する流れ

ここからは、実際に土地の売却を行う際にどのような流れで進めれば良いのか、売却の方法別に解説して行きます。

仲介で売却する際の流れ

まずは不動産会社に仲介を依頼して売却する際の流れを解説します。

仲介で売却する際の流れ一覧

不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、まず不動産会社に査定を依頼して、売却を依頼する業者を選びます。

依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を締結しますが、この媒介契約には3つの種類があり、どの契約を結ぶのか選ぶ必要があります。

一般媒介契約 複数の不動産会社と契約することができ、自分で買主を探して直接取引することも可能。不動産会社から活動報告を受ける頻度に規定はない。不動産業者による物件情報のレインズへの登録は任意。
専任媒介契約 2つ以上の不動産会社と契約することはできない。自分で見つけた買主との直接取引は可能。不動産会社から2週間に1度の頻度で活動報告を受ける。不動産業者による物件情報のレインズへの登録義務がある(契約締結日から7日以内)。
専属専任媒介契約 2つ以上の不動産会社と契約することはできない。自分で見つけた買主との直接取引も認められない。不動産会社から1週間に1回以上の活動報告を受ける。不動産業者による物件情報のレインズへの登録義務がある(契約締結日から5日以内)

時間をかけてでも納得できる価格で土地を売却したい人には「一般媒介契約」、短期間で確実に売却したい人には「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」がおすすめです。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

いろいろな可能性を試したい方は一般媒介契約、信頼できる担当者と一緒に堅実な媒介契約をしたい方は専任媒介契約がおすすめかと思います。活動報告をしっかりともらいたい方は、専属専任が良いかと思います。

媒介契約の締結後、不動産会社による販売活動が行われ、買主から買付申し込みがあったら、価格交渉をします。交渉が済んだら、手付金の額を確認し、引き渡し希望日などの条件が整い次第、売買契約を締結します。

引き渡し時には買主から残金を受け取り、最後に所有権移転登記を行います。土地の売却の場合、所有権移転登記をしたら、その時点で引き渡し完了となります。

買取で売却する際の流れ

不動産会社による買取で土地を売却する際の流れを解説します。

買取によって土地の売却を行う際の流れを大まかにまとめると、次のようになります。

買取で土地売却する際の流れ一覧

一見、仲介の場合と同じ流れに見えますが、販売活動がないというのが大きく異なるポイントです。買取による売却では、査定から決済引き渡しまでの期間を圧倒的に短くできます。

個人で売却する際の流れ

最後に不動産会社を通さずに自分で土地の売却を行う際の流れを解説します。

個人で土地の売却を行う際の流れを大まかにまとめると、次のようになります。

個人で土地売却の際の流れ一覧

買主を見つけるための販売活動も自力で行います。チラシを配ったり、最近ではインターネットを使って広く買主を探す方法も一般的になっています。不動産情報ポータルサイトに物件を掲載するなどして、買主を募集します。

買主が見つかったら、価格交渉や契約に必要な書類の作成を行います。

個人間での取引では、トラブルの対処も自分で行わなければならないため、瑕疵担保責任や金銭的な問題など、あとあと問題になりやすいことはしっかりと確認した上で契約するようにしましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

瑕疵担保責任については、売買前にはわからない瑕疵について問われるものですので、契約時に責任を負う範囲や期間をきちんと取り決めておく必要があります。わかっている瑕疵については、もちろん契約前に確認しておいてもらう必要があります。

また、個人で売却する場合にも、売買契約が締結されたタイミングで手付金を支払ってもらうのが一般的です。

買主から残金の支払いを受けた後、最後に物件の引き渡しと所有権移転登記申請を行います。

所得があった場合には確定申告が必要

土地の売却によって利益が発生した場合、土地を売却した年の翌年2月16日から3月15日の間に確定申告が必要になります。

土地の売却によって得た利益、所得のことを「譲渡所得」と言います。譲渡所得は土地の売却価格から売主が土地を購入した際にかかったお金(取得費)、さらに売却する際にかかったお金(譲渡費用)を差し引くことで算出されます。

計算式で表すと、次のようになります。

譲渡所得=売却価額-(取得費+譲渡費用)

また、この時点で取得費と譲渡費用を足した金額が売却価格を上回る場合は、課税される譲渡所得は発生していないので、確定申告の必要はありません。

確定申告を行う際は、次の書類が必要です。

  • 申告書B第一表、第二表
  • 申告書第三表
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
  • 土地の売買契約書
  • 譲渡所得申告のチェックシート
  • 取得費や譲渡費用が分かる領収書の写し

これらの必要書類は、国税庁の確定申告のページから印刷して利用することができます。

また、国税庁の確定申告書等作成コーナーというサイトを利用して、画面の指示に従いながら書類の作成をすることも可能です。自動計算なので、難しい計算を自分で行う必要もなく、マイナンバーカードとICカードリーダーがあれば、インターネットから税務署に申告することもできます。

土地の売却で所得が発生したにも関わらず、確定申告を忘れてしまうとペナルティが科されますので、確定申告が必要かどうか、しっかり確認するようにしましょう。

参考:国税庁|確定申告のページ

土地の売却をスムーズに進めよう

土地の売却をスムーズに進めよう

土地を売りたいと思ったら、まずは土地の相場について調べ、必要書類の確認と用意をしましょう。

土地の売却には難しい手続きが多く、疑問や不安を抱えている方もいると思いますが、分からないことは不動産会社に相談してみるのが良いと思います。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

解説してきた売却の方法と流れをよく確認して、自分に合った売却方法を選びスムーズに売却を進められるようにしていきましょう。

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