家を売るときは何をするべき?家を売るための手順について解説

購入時は一生住むつもりだったにも関わらず、状況が変わり家を売る必要に迫られることがあります。

家を売る際には、どのように進めて行けば良いかイメージできますか。

家の売却は、大きなお金が動く取引である上に、売却までのステップが多く、支払うべき費用や税金も複数あります。特に家を売るのが初めてという場合、事前の情報収集や余裕を持った準備が大切です。

この記事では家を売るときの手順をご説明します。また、スムーズに売却を進めるためのポイントや必要な費用、家の売却時に受けることができる控除などについても併せてご紹介します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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家を売るときの手順

家を売るときの手順

不動産会社に仲介を依頼して家を売るときの手順は、一般的に次のように進んでいきます。

マンション売却の流れ

実際に売却完了までに必要な期間は、スムーズに進んだ場合6カ月程度とされています。条件が良く需要が高い物件であれば、もっと早く売れることもあります。

一方、築年数が経っているケースや立地に問題があるなど、需要が低い物件であれば、売却活動が長引く可能性があります。また、戸建はマンションよりも売却までに時間がかかる傾向があります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

戸建の場合、マンションと違って建物の経年による劣化がより大きいため、購入側も慎重になることが多いようです。あらかじめ、土地の境界線を明確にしておいたり、建物調査をしておいたりすることで、そのようなことにかかる時間や懸念が軽減することができます。

売却する近隣の売却事例の相場を調べる

家の売却を考え始めたら、情報収集からスタートしましょう。不動産会社に査定を依頼する前に、自分でもある程度の知識をつけておくことをおすすめします。

まずは、相場を把握することから始めます。相場を知るための具体的な方法として、自分が売却する家と似た条件の家の売却事例を調べます。

近隣のエリアで同じような間取りや、広さの物件の過去の売却事例を調べるとだいたいの相場を把握することができます。

これにより、この後依頼する不動産業者の査定が妥当であるかの判断基準を得ることができます。

過去の不動産取引情報を調べる際には、土地総合情報システムなどを活用しましょう。土地総合情報システムは、国土交通省が不動産市場の信頼・透明性を高めるために運営しているサイトです。WEB上で誰でも土地や建物、中古マンションなどの取引事例を調べることができます。

参考:土地総合情報システム | 国土交通省

査定に必要な書類を準備する

次に査定に必要な書類の準備をします。査定時に必要な書類は、次に記載している通りです。

マンション査定時に必要な書類一覧

なお、上記の書類がなくても、家の住所や間取り、広さなどの必要情報さえわかれば、簡易的に査定額を出してもらうことが可能です。

しかし、ご紹介した必要書類を用意することで査定額の精度を高めることができますし、売却時にも必要となる書類ですので、準備できるようであれば揃えておきましょう。

不動産会社に依頼して査定を受ける

相場の情報収集や書類の準備などが完了したら、不動産会社に査定を依頼します。不動産会社による査定には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。

簡易査定は、売却する不動産の情報(築年数、間取り、立地など)をもとに、不動産会社が持つ過去の取引実績、市場の相場などを加味したおおよその査定額を算出します。

一方、訪問査定は、簡易査定で参考にする不動産の情報に加え、不動産会社の担当者が実際に訪問し、目で見て査定額を算出する方法です。訪問査定は、建物の状態や日当たり、騒音などの詳細な情報を含めて査定をするため、精度が高いことが特徴です。

売却をするかを検討中で、家のおおよその価値を知っておきたい場合には簡易査定だけでも良いでしょう。しかし、具体的に家の売却を進める際は、より精度が高い訪問査定を依頼する必要があります。

複数の不動産会社で簡易査定を受け、その中で相性が良さそうな企業を選んで訪問査定を依頼しましょう。

なお、査定額はそれがイコール不動産の売却価格ではありません。さらに、不動産会社がその価格以上での売却を保証するというものではありませんので、その点に注意しましょう。

不動産会社と媒体契約を結ぶ

査定を経て仲介を依頼する不動産会社を決めたら、不動産会社と正式に「媒介契約」を結びます。

媒体契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があり、自分や売却する家の状況に合わせて契約方法を選ぶ必要があります。

それぞれの契約方法の違いは、同時に契約できる不動産会社の数、売却先の探し方、不動産会社からの連絡頻度、レインズへの登録義務などです。

項目 契約できる不動産会社の数 売却先 契約期間 不動産会社の連絡頻度 レインズの登録
一般媒介契約 複数 売主自ら見つけても良い 規定はない(通常は3カ月) 規定なし 義務なし
専任媒介契約 1社 売主自ら見つけても良い 最長3カ月 14日に1回以上 契約から7日以内
専属専任媒介契約 1社 不動産会社経由のみ 最長3カ月 7日に1回以上 契約から5日以内

一般媒体契約とは

一般媒介契約は、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。また、売却先に縛りはなく、売主自ら見つけてくることも可能です。不動産会社から売主への報告頻度の義務も定められていません。3つの契約方法の中で一番制約が少なく自由度が高い内容となっています。

築浅でブランドエリアにあるなど、売却する家の条件が良く市場での需要が高いと予想される場合には、一般媒介契約を選択しても良いでしょう。複数の不動産会社の中から、特に良い条件で売却するこができる提案を選ぶことができます。

専任媒体契約とは

専任媒介契約は、一般媒介契約と異なり媒介契約を結ぶことができる不動産会社は1社だけです。さらに、契約期間が最長3カ月(更新可能)と決まっている点、不動産会社は2週間に1度以上売主に状況報告をしなければならないなどの点が一般媒介契約と異なる点です。

なお、売却先の制限はなく、売主が自分で見つけてきた相手に売却することもできます。

1社との契約になるため、不動産会社にとっては他社に成果を持って行かれてしまうことがありません。そのため、一般媒介契約よりも力を入れて売却活動をしてくれる可能性が高くなります。

専属専任媒体契約とは

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様、売主は1社の不動産会社としか契約をすることができません。さらに、売却先を自分で見つけてくることも制限され、不動産会社を通しての売買契約のみとなります。

契約期間は最長3カ月という点は一般媒介契約と同じですが、不動産会社からの報告頻度は、1週間に1回以上です。3つの契約方法の中で、1番制約があるのが専任専属媒介契約です。

専属専任媒介契約では不動産会社が仲介手数料が確保しやすいため、より力を入れた対応をしてくれる可能性高いでしょう。売主にとっても、報告頻度が多く売買活動の状況が把握しやすいというメリットがあります。

不動産会社による売却活動の開始

不動産会社は、媒介契約を結んだのちに売却活動を開始します。レインズへの登録や店舗や折込の広告、インターネットサイトで宣伝し、買主を探します。広告費用は、基本的に仲介手数料に含まれているため売主が都度負担することはありません。

広告を見て興味を持った購入希望者は、ほとんどの場合「内覧」を希望します。不動産会社が間に入って内覧の日程調整をし、当日も同席します。

内覧時の印象はとても大切です。売主は、内覧に備えて家の中の掃除や、いらないものの処分などを進めておきましょう。特に他人の家の水周りの汚れは気になるものです。念入りに掃除をしておきましょう。

買主と売買契約を締結する

家の購入希望者と希望条件が合致した場合、売買契約を結びます。専門的な手続きは不動産会社が進めてくれるため、指示に従いましょう。

売買契約の際には、売買契約書という大切な書類を作成します。不動産売買は大きなお金が動く取引です。後にトラブルに発展しないよう、売買契約書の内容はしっかり確認してください。

売買契約時には、準備しなければならない書類が多いため、あらかじめ必要書類について不動産会社に確認しておくと安心です。

売買契約を締結する際に必要な書類

売買契約を締結する際に、売主側で準備する書類の一覧です。

売買契約を締結する際に必要な書類一覧

上記のうち、身分証明書や実印、印鑑証明などは所有者全員分が必要です。売却する家の所有者が複数名義になっている場合は、全員分の書類の準備が必要ですので気をつけてください。

引越しの準備と引き渡し

売却する家に住んでいる場合は、売買契約の際に決定した引き渡し日までに引越しを済ませます。引き渡し日は、金融機関での決済と同時に行う場合がほとんどですので、平日の午前中に設定されることが多いです。

引き渡し日は金融機関に集まり、買主から現金または振込にて代金を受け取ります。最後に売主が家の鍵を買主に手渡して引き渡し完了となります。

家を高く売るためのポイント

家を高く売るためのポイント

不動産は世の中に全く同じものが存在しないため、定価という概念がありません。市場の需要、過去の取引データを参考に、売主・買主双方の希望、仲介に入る不動産会社の対応など、多くの要因によって価格が決まるのです。

一方、定価がないため、売却活動の心がけ・対応次第で、家の売却価格を高くできるケースがあるともいえます。ここからは、家を高く売るためのポイントを3つご紹介します。

物件の魅力を買い手にしっかり伝える

家を高く売るためのポイントとして、物件の魅力を購入希望者にしっかり伝えることがあげられます。

特に内覧時の印象は重要です。掃除や整理整頓を心がけるのはもちろんのこと、室内が明るく見えるように照明をつけるなどの細かい工夫も忘れないようにしましょう。

また、売却したい家の魅力点について、内覧前に書き出しておくことをおすすめします。

買主側は、住んでいないとわからない情報や魅力を知りたがっています。近くに遅くまでやっているスーパーがある、病院が近くて便利、子どもが遊べる公園の情報、マンションであれば住人の人間関係が良好であるなど、物件の魅力点を複数見つけておき、内覧時に伝えましょう。

「この家を買ったら、良い生活が送れそうだ」とイメージしてもらうことが鍵です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

上述されているような内容に加えて、見えない部分についても心配されるかと思います。なので、給湯器などの設備交換記録や、排水管の定期清掃記録などの「安心できる情報」を提示するとよいでしょう。

家の売却が得意な不動産会社を選ぶ

納得のいく売却をしたいのであれば、不動産会社選びがとても重要です。不動産会社によって、最終的な売却額に差が出ることがあるからです。

家の売却経験が多く、知識と営業力を持った優秀な営業担当がいる不動産会社を選びたいものです。良い不動産会社を探すため、査定を依頼するときに、販売実績や周辺地域での販売経験をたずねてみましょう。

また、多くの場合、不動産会社はそれぞれ得意な分野を持っています。例えば、戸建の売却が得意な不動産会社、逆にマンションが得意、地元密着で地域に対しての知識が深いなど、不動産会社によって様々です。

売却したい家の特徴にあった不動産会社を選ぶと、売却活動がスムーズに進みやすいです。事前に、それぞれの不動産会社WEBサイトをチェックし、不動産会社の特徴を掴んでから査定を依頼すると良いでしょう。

査定は複数の不動産会社に依頼する

不動産会社に査定を依頼するときは、必ず複数の会社に依頼するようにしてください。複数の不動産会社に査定を依頼することで、査定額を見比べることができ、より適正な相場を理解することができるというメリットがあります。

さらに、査定結果だけではなく、同時に不動産会社の対応を見比べることもでき、実績があり信頼できる不動産会社を見つけることにも役立ちます。

仕事がおおざっぱで不誠実な不動産会社に依頼してしまった場合、なかなか家が売れずに値引きせざるをえず、結果として相場よりも安値での売却になってしまう可能性もあります。

自分と相性が良く安心して任せられる不動産会社や営業担当に出会うことも、家を少しでも高くに売るために重要です。

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家を売るときに必要な費用

家を売るときに必要な費用

家の売却を考えたとき、売却によって入ってくる利益に目がいきがちです。しかし、不動産の売却には様々な費用がかかることを忘れてはいけません。

場合によっては、売却費用だけで数十万~数百万円が必要になることもありますので、早い段階で費用についても把握し、準備しておくと安心です。

今回は、家を売るときに必要になる費用のうち、仲介手数料、譲渡所得税、印紙税について簡単にご紹介します。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して売買契約が成立した場合には、不動産会社に仲介手数料を支払います。成功報酬のため、家が売れなかった場合には支払いの必要はありません。

仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法により3段階の取引価格ごとに上限が定められています。

<仲介手数料の上限>

取引額 報酬額(税抜)
200万円以下の金額 取引額の5%以内
200万円を超え400万円以下の金額 取引額の4%以内
400万円を超える金額 取引額の3%以内

上限以下の金額であれば、不動産会社が個別に決定して問題ありません。

また、仲介手数料が割安だから良い会社であるとは言い切れません。不動産会社を選ぶときは、仲介手数料の値段設定だけではなく、実績や信頼できそうかなど別のポイントも含めて総合的に判断してください。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

話をしっかりと聞いてくれる、質問に丁寧に答えてくれる、きちんとわかりやすく説明してくれる、必要な知識を十分に身につけている、などが、担当者を選ぶ基準になるかと思います。

売却益にかかる譲渡所得税

家は月日が経つと劣化しその価値は下がっていきます。そのため、一般的に取得時の価格よりも売却価格の方が安くなります。

しかし、開発が進む地域にある家やブランドエリアにある家など、一部の家は売却時の方が価格が値上がりすることがあります。この場合、売却することによって利益が出ることになります。

売却金額から物件の取得にかかった代金や、売却時の費用を差し引いても利益がある場合、その利益は譲渡所得となり、所得税や住民税が課せられます。このときにかかる所得税と住民税をまとめて「譲渡所得税」と呼びます。支払いが遅れると、さらに遅延税がかかりますので注意が必要です。

なお、譲渡所得の控除については、「家を売った後に受けられる控除」にて詳しくご紹介します。

売買契約書に貼付する印紙税

印紙税法で定められている課税文書には、印紙税という税金がかかります。売買契約を結ぶときに作成する売買契約書が課税文書に該当するため、印紙税を支払わなくてはなりません。

印紙税は、収入印紙を購入して売買契約書に貼付して納税します。売買契約書に記載されている契約金額によって、納める税額が異なります。

<印紙税額の一覧>

契約金額 税額
1万円超10万円以下 200円
10万円超50万円以下 200円
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 10,000円
5,000万円超1億円以下 30,000円
1億円超5億円以下 60,000円

この金額は期限付きの軽減措置です。印紙は、法務局や郵便局などで購入することが可能です。

家を売った後に受けられる控除

家を売った後に受けられる控除

家の売却により利益が出た場合、譲渡所得税を支払う必要があることをご紹介しましたが、一定の条件に当てはまる場合は特別控除を受けることが可能です。ここでは、譲渡所得に対する代表的な控除を3つ解説しています。

なお、控除を受けるためには、家を売却した翌年に確定申告を行わなくてはならない点に注意が必要です。

3,000万円の特別控除

家の売却時に適用される、もっとも代表的な特別控除の仕組みが、3,000万円の特別控除です。

売却した家が居住用財産に該当した場合、譲渡所得(利益)から3,000万円を差し引いた額に対して税額が決まるという制度です。つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金は0円になるという嬉しい控除です。

居住用財産の適応条件

参考:マイホームを売ったときの特例|国税庁

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例は、その名の通り10年以上住んでいた家を売却した時に適用される特例です。先にご紹介した住居用財産に該当し、売却した年の1月1日時点で10年を超えていれば適用されます。

課税譲渡所得が6,000万円までであれば、14.21%(所得税10.21%、住民税4%)と低い税率にすることができます。さらに、3,000万円の特別控除とも併用できるため、大きな額の譲渡所得が出た場合にメリットが大きいといえます。

特定の居住用財産の買換え特例

買換え特例は、居住用財産に該当している家を売却し新たに家を購入した場合に受けることができる特例です。新たに購入する家は、家屋の床面積が50平米以上、土地面積500平米以下などの一定の条件があります。

新しく購入した家の価格が住んでいた家の売却価格よりも高い場合、譲渡所得税を繰り延べることができます。

これまで住んでいた家を先に売却して後から新しい購入しても、先に新しい家を購入してから住んでいた家を売却した場合でも、どちらでも受けることができます。

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家を売るときの注意点

家を売るときの注意点

納得のいく家の売却を行うためには、事前に売却手順について把握しておくだけではなく、幾つかの注意点をおさえておく必要があります。

売却活動の最中や売却後の納税などで困ることがないよう、知っておいていただきたい注意点をまとめました。

売却益がある場合は確定申告が必要

確定申告とは、所得税の金額を申告するために行うものです。

普段会社勤めをされている方はあまり馴染みがないかもしれませんが、毎年2月16日~3月15日の間に税務署に、確定申告が必要な人は確定申告書類を提出しなければなりません。

不動産の売却で課税所得(利益)が出た場合には、翌年の確定申告の時期に申告を行います。税金の控除や特例を受ける場合にも確定申告が必要になりますので、忘れずに行いましょう。

手書きで書類を作成して税務署に提出することもできますが、事前に登録を済ませておけばe-Taxを利用してインターネット上で済ますこともできます。

査定額と同じ値段で売れるとは考えない

不動産会社に査定額を出してもらうと、その額で売却できると思ってしまいがちですが、査定額=実際に売却できる価格、ではありません。

新しい家を買う場合などは、査定額を前提に資金計画を立てないようにしましょう。なぜなら、なかなか買主が現れず値引きが必要になるケースや、買主が見つかっても契約時に価格交渉されてしまうこともよくあるからです。場合によっては、査定額よりも大幅に低い額での売却になる可能性もゼロではありません。

査定額はあくまでも査定です。実際の売却価格が査定額よりも安くなることが多いことを、頭に入れておきましょう。

ローンが完済できないと売却できない

売却したい家にローンが残っている場合、ローンを完済してからでないと売却することができません。

住宅ローンを借りている場合、抵当権が設定されています。抵当権とは、万が一債務者がローン返済ができなくなったときのために、該当の不動産を担保として債権者である金融機関が差し押さえることができる権利です。

抵当権が付いたままの不動産は敬遠されてしまうため、家の売却時には住宅ローンを完済して抵当権を外す必要があるのです。

一方で、以下のいずれか方法を利用することで、ローン返済中であっても家の売却を進めることができますが、家を売ったお金や貯蓄でローンを一括返済して、抵当権を外すことが条件となります。

ローンが残っているマンションの売却方法

実際にはローンが残ったまま売却活動を始める人も多く、仲介を依頼している不動産会社に相談すれば対応方法を丁寧に教えてくれるでしょう。

売却利益や貯金で住宅ローンを一括返済すること難しい場合には、一般市場での家の売却は難しいといえます。任意売却など別の方法を選択する必要があります。

手順を理解して家の売却を成功させよう

手順を理解して家の売却を成功させよう

家の売却手順やポイント、売却時に必要な費用や控除などをご紹介しました。

繰り返しになりますが、家の売却をスムーズに進めるためには、あらかじめ売却の手順を把握しておくことが大切です。事前に売却の流れが頭に入っていれば、焦ることもありません。

はじめて家の売却をする場合には、併せて売却活動に必要な費用、税金についてなども調べておくと安心です。

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