不動産投資でセミリタイア（FIRE)は可能？成功にグッと近づく必要資金の目安やおすすめの不動産投資を解説！

「会社に縛られず自由な生活がしたい」
「不動産投資でセミリタイヤするにはどうすればいい？」

会社での人間関係や仕事にとらわれず、自分らしい生活をしてゆったり過ごしたいとセミリタイアに憧れている人は多いのではないでしょうか。

しかし、セミリタイアをするためには効率よく貯蓄をし、不動産投資などで安定した収入を確保しておく必要があります。

ここでは、不動産投資がセミリタイアに最適な理由、セミリタイアに必要な資金、成功するポイントなどを紹介します。

計画的に準備をしておけばセミリタイアは十分に可能なので、憧れのセミリタイアを目指しましょう。

セミリタイアとアーリーリタイア、FIREの違い

セミリタイアとは、定年を迎える前に早期退職し、その後は不定期の仕事や投資などで収入を確保して生活することです。

似たような用語で、アーリーリタイヤ、FIREがあります。

アーリーリタイアは、定年退職前に早期退職をすることで、セミリタイアもアーリーリタイアの一種となります。

仕事はせずに貯蓄のみで生活していくことを完全リタイア、不定期の仕事をしながら生活していくことをセミリタイアと使い分けています。

一方、FIREは「Financial Independence, Retire Early」の略で経済的自立と早期リタイアという意味です。

アメリカで発祥したムーブメントですが、最近では日本でも注目を集めています。

FIREはアーリーリタイアに近い考えで、FIREでリタイア後の生活費を貯蓄で賄うのではなく、資産運用をしてその運用益で生活していくことをいいます。

不動産投資がセミリタイアに最適な理由

セミリタイアをした後は、収入が減ってしまうため資産運用などで収益を確保しなければいけません。

資産運用の方法はさまざまですが、不動産投資でセミリタイアを目指すことは十分に可能です。

ここでは、不動産投資がセミリタイアに最適だと言われる理由について解説します。

安定した収入が得られる

不動産投資は、安定した収入が得られるので、セミリタイアに最適な投資方法です。

株式投資やFXなどのハイリスクハイリターン型の投資に比べると、不動産投資はミドルリスクミドルリターンの資産運用と言われています。

株式投資やFXは市場が常に変動しているため、リスクも高いけれど大きなリターンを期待することができます。

一方で不動産投資は、家賃下落や空室のリスクはありますが、長期的に安定した収入を得ることができます。

不動産は経年劣化で徐々に家賃が下落することはあっても、景気が悪くなったからと言って不動産価格が急に下落したり、賃貸価格が大幅に下がるようなリスクは少ないのです。

そのため、長期に渡って安定した収入源となるのでセミリタイアに踏み切ることができるのです。

生命保険の代わりになる

不動産投資は生命保険の代わりになるので、セミリタイアしてから投資家に万が一のことがあった場合でも資産を残すことができます。

不動産ローンを契約する際は団体信用生命保険に加入することが一般的です。

そのためローン返済中に、投資家が死亡した場合や高度障害状態になった場合には、ローンの残りは保険金で完済されるだけでなく、不動産を家族に残すことができます。

投資物件は残された家族が継続して運用することもできますし、売却して現金化することもできます。

このように不動産投資は生命保険の代わりにもなるので、セミリタイア後の資産を守ることができるのです。

セミリタイアに向けて事前に準備ができる

セミリタイアを目指すためには、事前に準備をしておく必要があります。

ある日突然仕事を退職し、そこから不動産投資を始めるのはあまりにも無謀です。

まずは、サラリーマンとして会社にいる間に不動産投資の知識を身につけ、無理のない範囲で資産を増やし土台を作っておくことが大切です。

セミリタイアをして収入は投資で稼ぐとしても、何の準備もないまま会社を辞めるのは現実的ではありません。まずは投資を始めて、会社に勤めながらセミリタイアできる土台を固めていくのがいいでしょう。

不動産投資には知識と経験が必要不可欠です。

サラリーマン時代に不動産投資で安定した収益が出るようになり、投資規模の拡大に成功すればセミリタイアはかなり現実的になってきます。

また、不動産投資では金融機関に融資を受けるにあたって投資家の属性が重要視されるので、退職後よりもサラリーマン時代の方が融資が受けやすくなる場合も多いのです。

物件の購入や管理など、本業との両立が難しい場合は管理会社に委託しながら不動産投資のノウハウを勉強しセミリタイアに向けて準備をすすめましょう。

レバレッジ効果が高い

不動産投資では、レバレッジを使って大きな額で資産運用が可能です。

レバレッジとは「てこの原理」のことで、自己資金にプラスして金融機関からのローンを利用して大きな額の資産を運用できるので、より大きな収益を生むことができます。

例えば、自己資金1,000万円で利回り6%の物件の資産運用をするのと、融資を受けて5,000万円の資金で利回り6％の物件の資産運用をするのとでは、同じ利回りでも収益に大きな差が出ます。

不動産投資でセミリタイアを目指すなら、なるべく大きな額で資産運用をして収益を増やしていくことが大切です。

このように投資額を大きくすることで、レバレッジ効果を高め効果的な資産運用ができるのは不動産投資の特徴です。

セミリタイアして不動産投資をするのに必要な資金

セミリタイアに憧れはあるけれど、具体的にどのくらいの資金があればセミリタイアできるのか検討もつかないという方も多いのではないでしょうか。

セミリタイアを考えるのなら、必要な生活資金を知っておく必要があります。

ここでは、セミリタイアして不動産投資に必要な資金について解説します。

必要な生活資金とは

不動産投資でセミリタイアするのならば、必要な生活資金について考えておく必要があります。

十分に生活できる金額というのは、セミリタイア後にどのような生活がしたいのかにもよるので一括りにできることではありませんが、2020年の総務省「家計調査」によると、2人以上の勤労者世帯の消費支出は1カ月平均30万5,811円という結果となっています。

この調査によると、夫婦二人で30万円程度あれば生活ができるという目安になります。

つまり月30万円×12ヶ月=360万円のキャッシュフローがあれば1年間生活できるということになります。

キャッシュフローとは、家賃収入から減価償却費以外の必要経費、所得税・住民税、ローン返済を差し引いて最終的に自分の手元に残る現金のことです。

不動産投資でのキャッシュフローは、投資額の1.5～2％が一般的と言われています。

投資額の2％で計算すると、年間で360万円のキャッシュフローを得るためには1億8,000万円の物件を経営する必要があります。

もちろん、一括で1億8,000万円の物件を購入するわけではなく、不動産投資の規模を拡大し続けて1億8,000万円の不動産で資産運用するイメージとなります。

仮に、頭金が2割で購入時の諸経費が物件価格の7%必要とした場合では、最終的に4,860万円程度の自己資金が必要という計算になります。

このように具体的にシュミレーションしていくと、セミリタイアのために必要な生活資金が見えてきます。

日本版FIRE6％ルールとは

アメリカでムーブメントを起こしたFIREは「4％ルール」という考え方に基づいています。

「4%ルール」とは、年間支出の25倍の資産を作り年利4%の収益を得ることができれば元本の資産を減らさずに収益だけで生活費をまかなえるという考え方です。

仮に年間支出が360万円なら、9,000万円の資産を築いて年利4%で運用すれば生活していける計算になります。

この4％ルールを日本版に置き換えると、インフレ率を考慮しない「6％ルール」が妥当なのではないかと言われています。

年率6％の資産運用ができるのであれば、FIREに必要な資産は年間支出の17倍程度なので、360万円×17倍=6,120万円程度の資産があればFIREが現実的になるというわけです。

この数値はあくまで資産運用のみで生計をたてることを基本とした試算なので、実際は公的年金の受給や不定期の仕事をすれば、セミリタイアの実現はさらに現実的になります。

不動産投資でセミリタイアを成功させる４つのポイント

不動産投資でセミリタイアを成功させるには、クリアしなければならないポイントがあります。

不動産投資は、リスク管理と運用の知識を得ることで長期的に安定した資産運用が可能です。

セミリタイアを成功させたいのなら、不動産投資の特性を理解した上で効率的な資産運用をする必要があります。

ここでは、不動産投資でセミリタイアを成功させるポイントを4つ紹介します。

セミリタイアする前から不動産投資に着手しておく

不動産投資でセミリタイアするには、セミリタイア前から不動産投資に着手しておきましょう。

不動産投資は短期で大きな収益を生むのではなく、長期間にわたって安定した収益を得られることが特徴なので、セミリタイアしてからでは十分な収益をあげられない可能性があります。

また、副業として不動産投資の経験を積むことで、セミリタイアへの自信にもつながります。

退職してしまうと融資を受けるのが難しくなるので、セミリタイアを考え出したらなるべく早い段階で不動産投資に着手することが重要です。

不動産投資は、物件を購入すれば管理会社に運用を任せることができるので副業として行うことも十分可能です。

不動産投資でセミリタイアを目指すなら、早い段階で不動産投資の準備を始めましょう。

自分に合った不動産投資を知りたい方に向けて、こちらの記事で不動産投資の種類ごとの特徴や選び方のポイントについて紹介しています。

物件選びを慎重に行う

不動産投資が成功するかどうかは物件選びにかかっているといっても過言ではありません。

空室リスク、家賃下落リスク、修繕のリスクなどは不動産投資にはつきものですが、優良物件を選ぶことで最小限のリスクに留めることができます。

そのためには賃貸需要の高い物件を選ぶことが大切です。

周辺環境や物件の設備、周辺の家賃などしっかりとリサーチした上で慎重に判断しましょう。

セミリタイアでは、長期的な資産運用が必要なので最初の物件を失敗してしまうとリカバリーが難しくなります。

失敗しないためには、物件の将来性を考慮して、需要の高いエリアでターゲット層に合わせた優良物件を探しましょう。

投資規模の拡大を視野に入れておく

不動産投資でセミリタイアを成功させるためには、投資規模を拡大し収益を増やしていく必要があります。

セミリタイアしてからも安定した生活をするためには、まとまった収益が必要となるので、複数の物件を所有し、資産運用していくことが重要です。

最初から大規模な不動産投資を行うことは難しいので、最初はワンルームマンション1室から始め、返済実績をつけ収益を積み重ねて投資規模を拡大を視野に入れた資産運用をしましょう。

追加で物件を所有して投資規模を拡大することはもちろん、不動産価格が上昇しているのであれば、より価値の高い物件に買い替えて規模を拡大することもできます。

買い替えであれば、自己資金割合を保ちながら資産を増やすことができます。

不動産投資の規模を拡大すれば収益を増やすことができるので、セミリタイアが実現可能になるのです。

不動産投資の知識を身につける

不動産投資では、知識を身につけることでリスクの回避につながります。

不動産投資の中には、ワンルームマンション投資やアパート1棟の大規模投資、新築物件や中古物件というように、物件の種類や築年数がそれぞれ違うので物件に合わせた不動産投資の知識が必要となります。

そのため、さまざまな情報の中から正しい情報を取捨選択することが大切です。

インターネットや書籍で不動産投資に関する情報を得ることはもちろん、不動産会社のセミナーや講座なども活用し自分で不動産投資成功のシュミレーションをすることが大切です。

不動産会社の言うことを鵜呑みにするのではなく、自分がセミリタイアするためにはどんな物件に投資するべきかを冷静に判断しましょう。

不動産投資の知識を身につけたい方に向けて、不動産投資におすすめの勉強法を紹介しています。

セミリタイアのシュミレーション

セミリタイアを実現するためには、具体的にどのようなことをすればいいのか年代別にシュミレーションをしてみましょう。

ここでは、40代から50代でセミリタイアをすると仮定して解説します。

20代で計画的に貯蓄をする

セミリタイアを目指すなら、20代はまず自己資金を増やすために貯蓄をしましょう。

不動産投資は金融機関から融資を受けてすることが一般的です。

自己資金が少ない場合でもフルローンで不動産を購入することは可能ですが、最低2割程度の自己資金を準備しておくと融資が通りやすくなります。

自己資金+融資額が大きくなればなるほど、不動産投資に使える金額が大きくなるのでレバレッジ効果を高めた資産運用ができます。

セミリタイアを目標にするなら、20代では節約して貯蓄にまわし自己資金を貯めることに専念しましょう。

仮に1年間に100万円を貯蓄に回せれば20代で500万～600万円程度の自己資金を得ることができます。

また、貯蓄と同時進行で不動産投資の知識を勉強していきましょう。

不動産投資におすすめな勉強法をこちらの記事でご紹介していますので、合わせてご覧ください。

30代は不動産投資で物件を拡大する

20代で自己資金をため、不動産投資の知識を勉強したら20代後半から30代で物件を購入し、実際に不動産投資をはじめましょう。

不動産投資でのキャッシュフローは、投資額の1.5～2％が一般的と言われています。

夫婦での支出を年間で360万円と仮定し、投資額の2％で計算すると年間で360万円のキャッシュフローを得るためには1億8,000万円の物件を経営する必要があります。

複数の物件を所有すると、空室のリスクを分散することができるので全体での収益が安定します。

最終的に2億円程度の物件を所有してキャッシュフローを得られるように、計画的に徐々に投資物件を増やしていきましょう。

1,500万円~2,000万円程度の物件を7戸～10戸程度所有してコンスタントに収益を得られるようになれば、セミリタイアをする目安になります。

不動産投資のリスク対策をこちらの記事でご紹介していますので、合わせてご覧ください。

40代から50代でセミリタイア

投資物件からの収益が安定してくれば40代から50代でセミリタイアすることが可能です。

不動産からの収益が安定していれば30代でのセミリタイアも可能ですが、セミリタイアをするとローン審査が厳しくなる可能性もあるので、ある程度の収益が出るまでは仕事を続けながら投資規模を拡大していくほうが安心です。

セミリタイアすると、不動産収益と退職金、60歳以降に受け取る年金などが主な収入源となるので、年金の受給額も確認が必要です。

セミリタイアした場合、その分の厚生年金が減るので受け取る年金額が減額になる点も考慮して試算しましょう。

セミリタイア後のライフプランを立てながら、子供の結婚、孫の入学など家族に必要となる支出をシュミレーションした上でセミリタイアの時期を決定しましょう。

初心者におすすめの不動産投資

「セミリタイアのために不動産投資をしたいけれど、自己資金がなくてできない」
「高額の不動産投資をいきなりすることに抵抗がある」という方は、少額から始められる不動産投資を試してみる方法もあります。

不動産クラウドファンディングとは、不動産投資会社がプロジェクトとして発案した不動産に対して複数人で投資をする事業のことです。

クラウドファンディングでは、優先劣後システムを採用している事が一般的なので、リスクが少ない状態で始めることができます。

優先劣後システムとは、出資者を「優先出資者」不動産投資会社を「劣後出資者」と定めて、元本の償還や分配金の支払いは優先出資者から優先的に行い、収益が減少した場合には、劣後出資者の分配金から引き下げるため優先出資者の元本を守る仕組みのことです。

ここでは、3つの不動産クラウドファンディングを紹介します。

FUNDROP

出典:FUNDROP

FUNDROPでは、1万円からの少額投資が可能なので投資初心者にも最適です。

大手金融機関も導入しているオンライン本人認証「eKYC」を導入していて、最短5分で口座開設の手続きも完了するので気軽に始めることができます。

居住用賃貸住宅の運用が中心なので、投資の判断もしやすく安定した収益の確保が期待できます。

本格的な不動産投資をする前に試してみるのもいいですね。

運営会社	ONE DROP INVESTMENT 株式会社
設立年	平成25年1月4日
住所	東京都港区六本木1-6-1泉ガーデンタワー37階
免許	宅地建物取引業　東京都知事(1)第103062号 不動産特定共同事業許可番号　東京都知事　第128号 不動産特定共同事業の種別　不動産特定共同事業者第1号及び第2号 電子取引業務を行う
ファンド数	11件
累積募集額	5億円以上※2022年9月末時点
平均利回り	6.91％
公式サイト	FUNDROP

えんfunding

えんfundingは、30年の実績を持つ福岡の不動産総合ディベロッパーのえんホールディングスが運営しています。

えんfundingでは福岡市内のマンション案件を多数扱っていて、福岡市エリアに特化するとした地元密着型の事業展開をしています。

1口1万円から少額投資が可能で、運営費や会員維持費などもかかりません。

えんfundingのファンド案件は、人気のデザイナーズマンションが多いのでおしゃれで魅力的な物件を多数取り扱っているのが特徴です。

運営会社	株式会社えんホールディングス
設立年	平成元年11月
住所	福岡県福岡市博多区住吉3-12-1 えん博多ビル
免許	宅地建物取引業免許　国土交通大臣（5）第5921号 不動産特定共同事業許可　福岡県知事第６号 許可種別 : 第１号事業・第２号事業及び電子取引業務
ファンド数	14件
累積募集額	2億円以上※2022年9月末時点
平均利回り	6.1％
公式サイト	えんfunding

不動産投資型クラウドファンディングを詳しく知りたい方に向けて、おすすめの不動産投資型クラウドファンディングや選び方を解説しています。合わせてご覧ください。

長期的な戦略を立てて不動産投資でセミリタイアを目指そう

不動産投資でセミリタイアを目指すには、サラリーマン時代から準備をして徐々に投資規模を拡大していくことが大切です。

また、セミリタイアしても生活できるように、ライフプランを考え必要な資金を明確にしておく必要があります。

不動産投資は、長期にわたって安定した収益化が可能な上、レバレッジ効果も高いのでセミリタイア後の資産運用にも最適です。

不動産投資のメリットを最大限に活かして、セミリタイアを実現させましょう。