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不動産投資を検討する際に、ポピュラーなのがアパート経営でしょう。
とはいえ、まだアパート経営に取り組んだことのない人は、アパート経営にどれだけの費用がかかるのか分からないと思います。
この記事では、アパートを購入する際の初期費用や、アパート経営の運営にかかる費用を解説いたします。
アパート経営をしたいけれど迷っている方、始めるための情報を集めている方には、ぜひ読んでいただきたいです。
アパート経営の基本の流れについて詳しく知らない方は、下記の記事をしっかり読んでおくことをおすすめします。
「アパート経営に興味があるけど、何から始めてよいか分からない」この記事では、これからアパート経営への参入を検討している方向けに、アパート経営の基本的な流れを解説します。「アパート経営の不安を解消したい」「アパート経営に関する基礎知識を身につけたい」そんな方に、おすすめしたい内容になっています。
この記事の監修者
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
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アパート経営の初期費用はどれくらい？
アパート経営を始める方法は、建築する場合と購入する場合とで大きく2パターンに分かれます。
ここでは、それぞれ2パターンの初期費用の項目を順番に解説していきます。
アパート建築の初期費用相場
アパートを建築する場合、初期費用の項目と相場は下記一覧の通りです。
| 現況測量費 | 30万円〜50万円 |
|---|---|
| 地盤調査費 | 20万円〜50万円 |
| アパート建築工事費(※) (1棟8戸の場合) |
木造:全国平均4,776万円/棟 鉄骨造:全国平均9,344万円/棟 鉄筋コンクリート造:全国平均1億1,472万円/棟 |
| 印紙代 | 1,000万円より大きく5,000万円以下:2万円 5,000万円より大きく1億円以下:6万円 1億円より大きく5億円以下:10万円 |
| 水道分担金 (1棟8戸の場合) |
32万円〜160万円 |
| 固定資産税等 建築期間分(4ヶ月〜5ヶ月) |
20万円〜40万円 |
| 地震・火災保険料 | 40万円〜80万円 |
| 所有権保存登記費用 | 20万円〜40万円 |
| 抵当権設定登記費用 | 15万円〜35万円 |
| 不動産取得税 | 100万円〜200万円 |
| 借入関連費用 | 100万円〜200万円 |
| 初期費用合計 (1棟8戸の場合) |
木造:約5,200万円 鉄骨造:約1億円 鉄筋コンクリート造:約1億3,000万円 |
(※)建築物着工統計調査、住宅着工統計調査の年計2020年における
「（新築住宅）利用関係別、資金別、建て方別（住宅の工事費）／戸数、床面積、工事費予定額、１戸あたり工事費予定額、１平米あたり工事費予定額」を元に算出
推定金額も含んでいるおおよその数値にはなりますが、1棟8戸のアパートを建設する場合、初期費用として約5,200万円〜1億3,000万円程度となります。
比重として一番大きいのはもちろんアパート建築工事費となり、初期費用全体の約90%を占めます。
また、アパート建築工事費は構造によって大きく変化するため、安く費用を抑えたい人は木造を選択することになります。
一方で、金銭的な余裕があり借入期間も長く取りたいのであれば、鉄骨造や鉄筋コンクリート造などを選択することもできます。
アパートの建築費の相場や内訳についてより詳しく知りたい人は、下記記事も参考にしてください。
アパートを建てようとしたときに、最も気になるのは建物の建築費でしょう。建築費はどのような構造でアパートを作るかによって、大きな違いが出てきます。この記事では、アパートの建築費の相場や内訳、安い金額に抑えるための方法などを詳しくお伝えしています。
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アパート購入の初期費用相場
アパートを購入する場合、初期費用の項目と相場は下記一覧の通りです。
| アパート購入費用(※) (1棟8戸の場合) |
木造:約5,000万円〜約1億5,000万円/棟 (築5年以内で土地価格は含む) |
|---|---|
| 印紙代 | 1,000万円より大きく5,000万円以下:2万円 5,000万円より大きく1億円以下:6万円 1億円より大きく5億円以下:10万円 |
| 地震・火災保険料 | 40万円〜80万円 |
| 所有権移転登記費用 | 15万円〜45万円 |
| 抵当権設定登記費用 | 15万円〜35万円 |
| 不動産取得税 | 150万円〜350万円 |
| 借入関連費用 | 100万円〜200万円 |
| 初期費用合計 (1棟8戸の場合) |
木造:約5,300万円〜約1億5,700万円 |
(※)2021年10月時点で収益物件検索サイトに掲載されている物件を元に作成
1棟8戸で築5年以内の土地も含んだアパート購入にかかる初期費用の相場は、約5,300万円〜約1億5,700万円という結果でした。
比重として一番大きいのはもちろんアパート購入費用であり、初期費用全体の約95%を占めます。
また、2021年10月時点でアパート1棟の売買市場では木造のものしか流通しておらず、建物の構造を選ぶ選択肢は無いのが現状となっています。
アパート経営で初期費用がどれくらいかかるのかを2つのパターンに分けて確認してきましたが、想像以上に多くの費用がかかると感じるかもしれません。
とはいえ、アパートの建築費用や購入費用は、金融機関などからお金を借りて支払うことがほとんどです。
アパート経営に必要な自己資金の比率についてまだ詳しく知らない人は、下記記事も読んでおいてください。
この記事では、なぜアパート経営の自己資金比率が最低でも20%必要なのかという根拠について解説していきます。また、アパート経営の初期費用やローンの頭金なども紹介するので、しっかり読み進めてくださいね。
アパート経営の運営費用一覧
アパート経営の費用はすでにご紹介した初期費用だけではなく、スタートした後の運営費用もあります。
初期費用ほど大きな金額ではありませんが、アパート経営を左右するため油断してはいけません。
まずは、アパート経営の運営費用としてよく出てくる項目と費用相場を、一覧でチェックしてみましょう。
木造で築年数が5年以内で年間売上が400万円〜700万円ほどのアパートの場合、年間運営費用の相場は下記の通りです。
| 管理費用 | 18万円〜40万円 |
|---|---|
| 法定点検費用 | ７万円〜10万円 |
| 修繕工事費 | 10万円〜40万円 |
| 原状回復工事費 | 7万円〜30万円 |
| 募集費用 | 10万円〜40万円 |
| 火災保険料 | 40万円〜80万円 |
| 固定資産税 | 100万円〜250万円 |
| 運営費用合計 | 200万円〜500万円 |
年間売上が400万円〜700万円ほどで年間費用が200万円〜500万円ほどになるため、利益率はおよそ30%〜50%ということになります。
ただし、上記の運営費用は返済額を考慮していません。アパート建築費用や購入費用の80%近く借入してしまっていると年間返済額は年間利益と同じくらいになります。
借入金を含んだ年間費用を出す場合は、借入金比率80%を基準として計算すればおおよその数値を算出できます。
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アパートの経営は魅力的な資産運用法？
サラリーマンとして仕事をしながらも家賃収入を得られるアパート経営は、人気の不動産投資です。
「年収500万円から始めるアパート経営」を謳う不動産会社もあるように、手軽に始められるのが人気の秘訣。
ただし、アパート経営で安定的な収入を得る方もいらっしゃる一方、アパート経営を失敗したという話を聞くのも事実。
良いところもあれば、リスクもつきものだということですね。
アパート経営にはどんなメリットがあって、どんなリスクやデメリットがあるのか、詳しくご紹介します。
アパート経営にはどんなメリットがあるの？
アパート経営はきちんとした情報を得た上で行うことでメリットが多い不動産投資でもあります。
まずはどのようなメリットがあるのかをご紹介します。
家賃収入を得られる
アパート経営のメリットといえば、なんといっても家賃収入を得られること。
きちんとアパートの整備を行って満室状態を維持すれば、家賃収入という安定収入を得ることができます。
会社の定年後の収入のひとつとして考えて始めるかたも多くいらっしゃいます。
生命保険の代わりになる
アパートを購入するためにはアパートローンを組むのが一般的です。
金融機関などのアパートローンは団体信用保険が最初から組み込まれているものが多く、生命保険の代わりになるのです。
震災や事故、突然の病気などでローンの契約者本人に万が一のことがあった場合、ローンを支払いができなくなりますね。
そうした際、ローンが完済扱いとなる仕組みになのです。
ローンが完済された上に、不動産資産はそのまま残りますので、遺族は引き続き家賃収入を得ることができます。
遺族に財産を残したい方にとってもアパート経営は魅力的ですね。
インフレに強い
インフレになると物価は上昇するため、家賃の引き上げも可能になります。
また、物価が上がるということは不動産としての資産価値も上がるということですので、高値での売却も狙えます。
会社員として働いていてもインフレの恩恵は受けづらいですが、アパートという不動産を所有することでその恩恵を享受できるようになるのです。
節税になる
土地を保有していると固定資産税がかかります。
ところが、アパートの建っている土地の場合、何も建っていない土地に比べて最大で6割もの固定資産税減税を受けることができるのです。
また、アパート経営を行うと、特に初年度に関しては、初期費用などがかかり、赤字になることもあるでしょう。
そのような場合でも確定申告を行うことで節税ができる可能性があります。
修繕や広告にかかった費用を経費として計上し、その分を家賃収入から差し引いて申告することが可能なのです。
課税対象額が下がるため結果として所得税、住民税の節税になります。
アパート経営のリスク&デメリット
メリットだけを見ていると、良いところばかりにも見えるアパート経営。
しかし、アパート経営に失敗したという話は良く聞きますよね。
それくらいリスクやデメリットもあるのです。
始める前に、きちんとリスクやデメリットを知ることで、対策や対処法を探すこともできます。
それではアパート経営のリスクとデメリットをご紹介します。
空室や滞納などによる家賃収入低下のリスク
空室が多くなってしまえば、その期間は家賃収入がなくなってしまいますよね。
家賃収入が入らなくなる原因はそれだけではありません。
たとえ入居者がいたとしても、その入居者が家賃を滞納していれば入ってきません。
中古のアパートを購入するのであれば入居者の情報はきちんと確認しておきたいポイントですね。
入居時に審査をきちんと行うことや保証会社を入れること、家賃の支払いをクレジットカードや口座引き落としにして払い忘れを予防するといった対策方法が考えられます。
自然災害などのリスク
いつ何が起きてもわからない世の中。
日本では、近年、大雨や長雨による大規模な被害や地震、火災などが毎年のように各地で発生しています。
そうした天災にも事前の備が大切です。
きちんと火災保険や地震保険を選んでおくことで、たとえ被災した場合でもある程度は補償があります。
補償内容がしっかりしていればまた迅速にアパート経営を再開することも可能になるのです。
老朽化によって費用がかかる
アパート経営では購入費用ばかり気にする方がいますが、老朽化に伴う修繕費用やリノベーション費用も考慮する必要があります。
建物ですので、築年数が経つほど共用部や外壁の経年劣化・老朽化が進みますので修繕が必要になりますし、デザインや機能面で周辺物件に後れをとらないようにするためにも、リノベーションも検討しなければなりません。
そのために、ある程度の出費があることを考えて、手元に残しておくことが大事です。
入居者側の目線になれば、きちんとメンテナンスされているアパートに入居したいと思うものですよね。
まめに手入れすることが空室発生を防ぐ秘訣です。
アパートを購入するまでの流れ
アパートを購入するのは、長い人生の中で何度もない大きな買い物になります。
初めての方であれば購入にいくらかかるのか、どのような手順でアパートを購入し、経営をスタートすれば良いのか気になりますよね。
ここでは気になるアパート購入の流れや発生する費用などを詳しくご紹介します。
まずは流れを知ろう
アパートを購入する前にまず知っておきたいのは、どのようにアパートを選択して購入するのかということ。
経営する上でもどの物件を選んで購入するかは重要なポイントでもありますので、失敗したくはないものですよね。
まずはアパートの購入までの流れを簡潔にご説明します。
予算に合ったアパートを探す
アパートを探す際には、どのくらいの予算があるのかを明確にしておく必要があります。
予算が決まっていないままに立地や設備条件だけで物件を選ぶと、無理な経営をすることにもなりかねません。
借りることができるローンの目安は年収の5～6倍ほど。ご自身の現在の年収や貯金の額と、ライフプランや月々の収支などから無理のない予算を決めましょう。
その上でインターネットの物件紹介サイトや不動産会社などから情報を得て、アパート探しを始めます。
賃貸アパートのおすすめメーカーについて詳しく知りたい方は、下記記事をぜひ読んでください。
今回は賃貸アパート建設におすすめのメーカー9選をご紹介します。依頼先を決めるときのポイントも解説するので、依頼先を決めかねている方は必見です。
アパート経営では、購入額だけでなく修繕などの費用も考えておく必要があるので、アパート経営に詳しい不動産会社を探して、気軽に相談してみましょう。
アパート購入の申し込み
買いたいと思うアパートが見つかったら、購入の意思を示すべく、購入申込書（買付証明書）を提出します。
もしも価格交渉が必要な場合には、この時点で交渉を行う必要があります。
買い付けをキャンセルすることもできますが、不動産会社からの信用を失うリスクがあることは覚えておきましょう。
ローン審査を受ける
申込書を提出したら、金融会社でローンの事前審査を行います。
突然ローンの申し込みに行くよりも、不動産会社や大家さんなどから紹介をしてもらうとスムーズ。
また、事前審査の時点で断られてしまっても、諦めてはいけません。
それぞれの金融機関で判断基準が異なるためです。
それだけではなく、同じ金融機関でも融資の可否が支店によって異なることもありますので、めげずに融資してくれるところを探しましょう。
売買契約を結ぶ
売主との交渉が終わり双方合意したら売買契約を結びます。
売買契約は以下3つの手順で行います。
この時に重要なのは、必ず重要事項説明書をきちんと確認しておくことです。
不明な点などは積極的に質問して、この時点で解決しておきましょう。
契約締結の履行のために支払う手付金については、売買価格の5〜10％であることが一般的です。
管理会社を選ぶ
アパート購入後に管理を外部委託する場合には、管理会社を選ぶ必要があります。
管理会社選びはアパート経営の中でもかなり重要なポイントのひとつ。きちんと調べて判断するようにしてくださいね。
また、中古物件ですでに委託業者がいる場合、問題がなさそうであれば管理会社を引き継ぐパターンもあります。
ローンの本審査
売買契約が締結されたら、ローンの本審査へと入ります。
本審査で重要視されるのは「物件自体の担保としての価値」と「ローン返済が継続的に行えるかどうか」です。
本審査には時間がかかるので、2週間から1ヶ月ほどを想定しておくと良いでしょう。
決済と引き渡し
ローン審査が無事に通ったら、いよいよ決済と物件の引き渡しです。
引き渡し日には、売主と不動産会社だけではなく、金融機関の担当者や登記を依頼する司法書士なども出席します。
登記申請などすべての行程が終わると、ようやく念願のアパートが手に入ります。
この引き渡しの時には書類の不備があったり、印鑑や大事な書類などを忘れると延期になってしまうので気を付けましょう。
アパート購入意外な費用とは？
アパートの購入の流れはおわかりいただけたでしょうか。
続いてご紹介するのは、購入時にかかる費用です。
ご自身の予算にあわせた物件を選ぶ上で、どのような初期費用がかかるのかはチェックしておきしょう。
購入時にかかる初期費用
メインとなる費用が土地と建物の購入費用。
かかる金額は購入するエリアや物件の規模などにもよって異なります。
また、初期費用はそれだけではありません。
不動産会社に支払う手数料や司法書士に支払う報酬、そして税金などがかかるのです。
アパート購入にかかる初期費用は下記のとおりです。
修繕などの費用
アパートの築年数が古ければ古いほど、修繕やリノベーションに費用がかかります。
購入の資金だけを考えていると、融資を受けた資金だけでは足りなくなることも想定されます。
ある程度事故資金をもった資金計画を策定しておくことが望ましいです。
相続や贈与に関する費用
例えばアパートを相続した場合など、相続税や贈与税がかかることも忘れてはいけません。
一定の控除額はあるものの、相続なのか、贈与なのか、親子間なのかそうでないのかでは税額は大きく異なります。
もし、将来的に相続する可能性があるのではれば「相続時精算課税制度」の利用も検討すると良いでしょう。
財産移転がスムーズになり、状況や場合によっては節税になることも。
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まとめ
アパート経営といえば、元々の資金がある方が行うようなきらびやかなイメージを持たれる方も多いですが、実はサラリーマンとして一定の収入がある人が融資を受けて始めるケースも非常に多いです。
リスクやメリットを事前に知ることで低リスクで始められる不動産投資なのです。
マンション経営を始めようか迷っている方、これから始めようと思っている方は、ぜひこの記事を参考にしつつ万全の態勢でマンション経営に取り組んで頂けたら幸いです。
