不動産投資は副業になる？会社員や公務におすすめな理由や問題となるケースを紹介

「不動産投資は会社で禁止されている副業にあたらないの？」
「サラリーマンが不動産投資をする時に、注意するべきことはある？」

不動産投資をしたいけれど、会社の規定に引っかからないのか不安という方もいるでしょう。

一般的には、不動産投資は会社で禁止されている副業には該当しないと考えられています。

しかし、中には不動産投資が問題となるケースもあるので注意が必要です。

ここでは、不動産投資が副業に当たらない5つの理由、不動産投資が問題になるケース、サラリーマンが不動産投資をする場合の注意点、不動産投資がサラリーマンに最適な理由、不動産投資を成功させるコツについて詳しく解説します。

サラリーマンでも不動産投資はできるので、安心して資産運用をしましょう。

不動産投資が副業に当たらない５つの理由

不動産投資は、長期的に安定した収益が見込めるので経営者や高所得者だけでなくサラリーマンにも人気の投資方法です。

「会社では副業が禁止されているし、不動産投資をしてペナルティがあったらどうしよう。」と不動産投資に踏み込めない人もいるのではないでしょうか。

基本的には、不動産投資は会社で禁止されている副業には当たらないと考えるのが一般的です。

ここでは、なぜ不動産投資が副業にあたらないのか、その5つの理由について解説します。

不動産投資は副業ではなく資産運用だから

不動産投資は、副業ではなく資産運用の一種と考えられます。

資産運用とは、株式投資や投資信託、FXなどのように今ある資産を効率的に増やしていく方法です。

不動産投資は、不動産を所有し第三者から賃料を得るので副業のようなイメージを持つかも知れませんが性質上は資産運用の一種と考えられます。

会社員であってもNISAやiDeCoで資産運用している場合があるように、資産運用までは禁止されていないケースがほとんどです。

ただし、不動産投資が個人としての資産運用を超えて事業規模となった場合は、就業規則の副業禁止規定に該当する可能性が高まることは覚えておきましょう。

相続で不動産を取得するケースもあるから

不動産投資が副業にあたらない理由は、相続などの理由で不動産を所有して利益を得るパターンもあるからです。

不動産投資というのは、不動産を所有し他人に貸すことで利益を得ることや、売却して売却益を得ることなので、相続で取得した家を他人に賃貸するケースも含まれてしまいます。

自発的に不動産投資をするケースだけでなく、相続で不動産を取得してしまうケースや、転勤になってしまい持ち家を一時的に賃貸に出すことも考えられます。

不動産投資を全面的に禁止してしまうとこのようなケースに対応できなくなるので、不動産投資は副業としないと考えることが一般的です。

副業が禁止されているのは本業に支障をきたすから

多くの会社で副業が禁止されている一番の理由は、副業をすることで本業に支障をきたしてしまうからです。

会社員として働いていれば、1日のうちの多くの時間を拘束されることになります。

その上、業務時間外に副業をしていれば本業に支障をきたすと捉えられる可能性はあります。

その点不動産投資は本業に支障をきたすような仕事ではないため、禁止されることはないと考えられます。

不動産投資では、不動産の管理やメンテナンスを管理会社に委託することも可能なので、サラリーマンでも負担なく行うことができます。

情報漏洩のリスクが考えにくいから

会社が副業を禁止しているもう一つの理由は、副業が原因で同業他社に情報漏洩するなど会社に不利益を与える可能性があるからです。

会社員として得た情報をもとに同業他社で副業を始められたら会社としても大きな損害になる危険性があります。

その点、不動産投資を行ったとしても、会社の情報漏洩につながるリスクは少ないため禁止する理由にはならないと考えられているのです。

法律で副業の自由が認められているから

会社によっては就業規則で副業禁止の規定を定めている場合もありますが、そもそも法律では職業選択の自由が認められています。

そのため、あくまで会社内での決まりという位置付けとなり、法律で罰則規定があるわけではありません。

また、2018年1月に厚生労働省が「副業・兼業の促進に関するガイドライン」を発表し、モデル就業規則から副業を禁止する規定が削除されました。

これをきっかけにして大手企業でも、副業を解禁するケースも増えています。

副業や兼業、フリーランスなどの働き方を選択できることで、仕事へのモチベーションが上がり双方にとってもメリットがあると考えられるのです。

働き方だけでなく、どのように生活をするのか、資産を形成していくのかをそれぞれが考える時代に変化しています。

不動産投資についても、富裕層だけでなくサラリーマンにまで資産運用の裾野が広がっているので、不動産投資へのハードルが低くなっていると言えます。

不動産投資が問題になる３つのケース

不動産投資はサラリーマンが行ったとしても、副業にはあたらないというのが前提ですが、問題になる場合も考えられます。

ここでは、不動産投資が問題になる3つのケースについて解説します。

事業規模で不動産投資を行っている場合

不動産投資が問題となるケースは、多数の物件を所有し事業規模で不動産投資を行った場合です。

個人で不動産投資をすることは問題ないのですが、規模が大きくなると事業として不動産貸付を行っていると考えられるからです。

国税庁は、「事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」で、事業扱いされる不動産投資の規模は「5棟10室」が基準と公表しています。

「不動産の貸付けが事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断します。

ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。

（1） 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
（2） 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。」
引用： 国税庁　事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分より

サラリーマンが副業として不動産投資を行う場合は、この「5棟10室」のラインを超えないように注意しましょう。

公務員が不動産投資を行う場合

公務員は営利を目的とする私企業の経営、兼職が禁止されています。

しかし一定の規模を超えなければ副業を認められるケースもあります。

公務員の副業に関しては、人事院が公表している人事院規則に記載されており、下記に該当する場合は自営、兼業とみなされてしまいます。

１．不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が５棟以上であること。
独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が１０室以上であること。
土地の賃貸については、賃貸契約の件数が１０件以上であること。
賃貸に係る不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものであること。
賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものであること。
　
２．駐車場の賃貸が次のいずれかに該当する場合
建築物である駐車場又は機械設備を設けた駐車場であること。
駐車台数が１０台以上であること。

３．不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額（これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額）が年額５００万円以上である場合」

引用： 人事院　人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について

また、特別な利害関係が発生しないように、不動産投資の管理体制にも配慮が必要となります。

公務員の不動産投資について詳しく知りたい方に向けて、「公務員が不動産投資を行う注意点や行える条件」を解説しています。合わせてご覧ください。

銀行員が不動産投資を行う場合

銀行や証券会社で働いている場合は、仕事柄インサイダー情報に触れる機会が多いので、投資についての規定が定められていることがあります。

株式投資やFXについては制限されるケースが多いので、不動産投資を行う場合も事前に確認しておいたほうがよいでしょう。

サラリーマンが不動産投資をする場合の注意点

不動産投資は、会社で禁止されている副業には当たらないのですが、サラリーマンが不動産投資をする場合は下記のことにも注意しておくと安心です。

事前に会社に不動産投資をすることを相談しておく

サラリーマンが不動産投資をする場合は、事前に会社に相談しておくと安心です。

副業に関する規定は就業規則で定められていますが、詳しく明記されていないケースも考えられます。

不動産投資は長期的な資産計画が必要なので、始めてから会社とトラブルになることは避けたいですよね。

安心して不動産投資を行うためにも、事前に会社の承諾を得ておくことをおすすめします。

本業に支障がでないようにする

会社が副業を禁止するのは、副業をすることで本業に支障をきたす恐れがあるからです。

業務時間内に不動産投資に関する作業を行うことは会社の規定違反になりますし、業務時間外であったとしてもハードワークになると、本業が疎かになり会社に迷惑をかけてしまいます。

サラリーマンが不動産投資を行う場合は、管理業務は管理会社に任せるなどして本業に支障が出ないように配慮しましょう。

規模が大きくなりすぎないようにする

会社員が不動産投資をする場合は、不動産投資の規模が大きくなりすぎないようにしましょう。

「5棟10室」を超えてしまうと、不動産投資を事業として行っているとみなされ問題になる可能性があります。

サラリーマンが不動産投資を行う場合は、あくまでも個人の資産運用の範囲で行うようにしましょう。

本業以外の所得が20万円を超える場合は確定申告をする

本業以外の所得が年間で20万円以上ある場合は確定申告をしなければいけません。

不動産所得とは、不動産経営で得た総収入から発生した必要経費を差し引いた所得のことです。

月に50万円の不動産収入があり、経費が10万円かかった場合に、不動産所得は40万円あることになるので確定申告が必要になります。

サラリーマンならば、不動産所得が赤字だったとしても確定申告をすることで所得税や住民税の節税になります。

不動産所得が赤字の場合、本業の給与所得と損益通算を行うことで課税所得を抑えることができるので結果的に所得税や住民税が安くなります。

例えば、給与所得が500万円で不動産経営で50万円の赤字が発生した場合、給与所得の500万円から不動産経営の赤字分50万円を損益通算すると課税所得を450万円に抑えることができ、所得税や住民税の節税になるので覚えておきましょう。

「不動産投資の確定申告の方法や手続きのポイント」はこちらの記事で解説しています。

確定申告時に住民税を普通徴収にしておく

不動産投資の収益を確定申告する場合は、住民税を普通徴収を選びましょう。

住民税の支払い方法は、「給与から差引き（特別徴収）」と「自分で納付（普通徴収）」の2種類があり、会社員は給料から天引きされる特別徴収で税金を支払っています。

不動産投資をしている会社員が特別徴収で税金を支払うと、給与所得以外の税金も合算されて給料から天引されるので、所得額が勤務先に知られてしまいます。

確定申告時に、「住民税に関する事項」欄を「自分で納付」にしておけば、普通徴収になるので自分で納付するようにしましょう。

不動産投資がサラリーマンの副業におすすめの理由

数ある資産運用の中でも、不動産投資はサラリーマンにおすすめの投資方法です。

ここでは、不動産投資がサラリーマンの副業におすすめの4つの理由について解説します。

金融機関からの融資が受けやすい

不動産投資がサラリーマンの副業におすすめな理由は、金融機関からの融資が受けやすいからです。

不動産投資をする場合は、金融機関から借り入れをして投資するケースがほとんどです。

不動産投資というと、自営業や資金力のある人が行うイメージもありますが、サラリーマンが副業として行うケースも増えています。

毎月安定した給与収入があるサラリーマンや公務員、医師など社会的な信用が高い職業の人は融資審査にも通りやすくなるのです。

融資を受けて不動産投資を始めたいという方に向けて、「不動産投資の融資を受けるメリットや注意点」を解説しています。合わせてご覧ください。

他の投資に比べて時間や手間がかからない

不動産投資では、入居者募集や設備管理、家賃の回収などの作業を管理会社に委託することができるので、他の投資に比べて手間がかからないというメリットがあります。

株式投資やFXのように日々の値動きを追う必要もないので、サラリーマンでも無理なく行うことができます。

管理会社に業務委託をすることで、毎月の家賃の入金を確認するだけで収益を得ることができるので、サラリーマンの副業としても最適なのです。

長期的な家賃収入が期待できる

不動産投資は、景気に左右されにくく長期的な家賃収入が期待できます。

空室のリスクさえ回避できれば一定の収入が確保できるので、サラリーマンの資産形成として最適です。

サラリーマンが投資を行う場合は、ハイリスクハイリターンの投資スタイルではなく、不動産などの値動きが緩やかなミドルリスクミドルリターンの投資スタイルの方が向いています。

長期的に安定した収益を得るためには、空室リスクの低い物件の選定が重要となるので不動産に関する知識を身に着けてから始めましょう。

不動産投資に関する知識を身に着けたいという方に向けて、「不動産投資におすすめの勉強法」を解説してます。合わせてご覧ください。

生命保険の代わりになる

不動産投資は生命保険の代わりになるので、サラリーマンの副業にもおすすめの投資方法です。

不動産購入のためのローンを契約する際は団体信用生命保険に加入することが一般的なので、投資家が死亡した場合は、残りのローンが保険金で完済されるだけでなく、不動産を家族に残すことができます。

このように生命保険の代わりになり、家族に資産を残すことができるのも不動産投資の大きな魅力です。

サラリーマンが不動産投資を成功させるコツ

サラリーマンが不動産投資を成功させるためには、不動産の知識が必要不可欠です。

絶対に成功する投資というのは存在しませんが、できる限りリスクを回避することで成功する可能性が高まります。

不動産投資は大きな額を扱うので、慎重に判断して失敗しない投資を目指しましょう。

物件選びを慎重に行う

不動産投資を成功させるためには、物件選びが最も重要です。

不動産投資の最大のリスクは空室リスクです。

需要のない立地で不動産投資を始めてしまうと、空室が続き家賃を下げなくてはいけなくなり資金計画が崩れてしまいます。

立地の選定はもちろんのこと、室内設備が充実しているか、家賃設定は適切かなどの入居者のニーズを考慮して投資物件を選ぶ必要があります。

また、家賃下落リスクを回避する方法として、中古物件を選んで家賃下落リスクを抑える方法もあります。

新築物件は、新築時は高い家賃でも入居者が決まりやすいので利回りがよく見えますが、年数が経過すると家賃が下がるので利回りも低くなってしまいます。

物件を購入する際は、空室リスク、家賃下落のリスクを考慮して慎重に判断しましょう。

不動産投資のリスクについて知りたい方に向けて、「不動産投資のリスク9選やその対策方法」について解説しています。合わせてご覧ください。

長期的な資産運用計画を立てる

不動産投資を成功させるためには、長期的な資金計画が必須です。

本業で得た収入を元に、安定した資産運用計画を立てましょう。

不動産投資では、出口戦略が重要です。

初期投資した自己資金を何年で回収できるのか、利益確定時期をいつにするのかなど、家賃収入やローン返済額、大規模修繕などを計算しシュミレーションをしておきましょう。

不動産を売却する時には、譲渡所得に対する税金がかかり、5年未満の短期譲渡の場合は39％、5年以上の長期譲渡の場合は20％と税率が変わります。

そのため、短期譲渡期間が終わる5年移行のタイミングで売却益が出るならば検討してもよいでしょう。

また、大規模修繕のタイミングで売却を考える方法もあります。

修繕、リフォームをして資産価値を高めて運用し続けるのか、売却して別の投資物件を探すのかを判断するタイミングでもあります。

このように、長期的な資産運用計画を立てることで効果的に収益を生むことができるのです。

不動産投資の知識を身につける

不動産投資では、リスクの回避のために知識を身につけることが大切です。

不動産投資のセミナーや書籍から、正しい情報を取捨選択することが求められます。

「家賃下落のリスク回避のために中古物件を購入したら、修繕費がかかって収益が出なかった」「節税になるからと不動産投資を始めたけれど、あまり節税効果を感じられない」などのように、安易な気持ちで不動産投資を始めるのは危険です。

投資物件にはそれぞれのメリットデメリットがあるので、不動産仲介会社の意見を鵜呑みにせずに、自分で判断するしかありません。

不動産投資は初期投資額が大きいので、物件の資産価値を見極めるための知識が必要です。

物件の購入はもちろん、資産運用をする上でも正しい情報を収取することが不動産投資を成功させるポイントです。

不動産投資の知識を身に着けたい方に向けて、「不動産投資におすすめなセミナーや選び方のポイント」を解説しています。合わせてご覧ください。

副業に最適な不動産投資で効果的な資産運用をしよう

不動産投資は会社で禁止されている副業には該当しないことがほとんどなので、サラリーマンでも資産運用が可能です。

安定した給与所得があるというサラリーマンのメリットを活かして効果的な資産運用をしましょう。

不動産投資には、物件の選定や管理を委託できる信頼できる不動産投資会社を選ぶことが重要です。

不動産投資会社の選び方については、不動産投資会社おすすめ9選で紹介しているので参考にしてください。