不動産査定の基礎知識まとめ！査定の手順や時間・査定額を高くするコツ

不動産がどの程度の金額で売れるのか、不動産が持つポテンシャルをプロの厳しい目でチェックするのが、不動産査定です。

この記事では不動産査定に関する具体的な流れなどの基本事項や査定時にチェックされるポイント、不動産査定額を高くするコツまで詳しく解説します。

これから不動産査定を受けるかどうか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

不動産査定の種類

不動産査定には「机上査定」「訪問査定」の2種類があります。

どちらの方が優れているということはなく、それぞれに長所と短所が存在します。

まずは、2種類の不動産査定について、それぞれの特徴を把握しておきましょう。

机上査定

不動産会社などの専門家が直接現地を訪れずに、不動産の情報を元に査定するのが「机上査定」です。

周辺の類似物件の売出事例や成約事例、市況を加味した上で、おおよその査定金額を算出します。

不動産会社との訪問日の調整をすることもありませんし、査定の算出までも非常にスピーディーなので、不動産がいくらくらいで売れるのかをざっくりとした金額でいいからすぐにでも知りたいという人に、おすすめの査定方法と言えます。

また、1社だけでなく複数の不動産会社から査定を受け取りたい方も、一括査定サイトを利用することで、複数社からの査定額を容易に受け取れるのも大きなメリットです。

机上査定についてさらに詳しく知りたい方に向けて、「机上査定のメリット・デメリットや利用すべき人」について解説しています。

訪問査定

訪問査定では、不動産会社が実際にマンションやアパートを実際に訪れて、部屋の間取りや経年劣化の具合、リフォームの必要性などをチェックします。

さらに、道路と敷地の距離や境界の有無などの法律が関わる部分まで細かく調べつくすことで、制度が高い査定価格を算出してくれるのです。

机上査定では大まかな売却予想金額しか算出できないので、具体的に売却活動を進めるのであれば、訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定の価格の決め方やメリットや・メリットは、下記の記事で詳しく解説しています。

不動産査定の流れ

ここからは、不動産査定を進める場合の流れについて解説します。

必要書類を揃えるのはいつでもできるので、早めに動いておくことをおすすめします。

不動産査定の必要書類を揃える

ますは、不動産査定を受けるのに必要な書類を揃えます。査定時に用意しておくとよいのは、以下の書類です。

書類名	内容
登記簿謄本	法務局にて保管されている、不動産に関する情報が記載されている書類。 所有者名や住所などが記載されており、法務局で手数料を支払えば誰でも取得可能。
不動産購入時の売買契約書	不動産の購入時に取り交わす契約書。売買金額や土地・建物の住所・面積、売主および買主の住所や氏名などの事項が記載されている。
重要事項説明書	宅地建物取引業者が売主や仲介になる不動産取引の場合に実施される、重要事項説明のための書面。不動産に関する権利関係や法令上の制限、契約条件などが記載されている。
測量図	土地家屋調査士が土地を測量して作成した図面。面積や土地の形状、隣地との境界の位置などが記されている。
各種図面	建物などの形状や配置を記した建物図面や、各階の設備や扉の配置を記した平面図などの各種図面。
公図	地番や接道状況を記載した公的な地図。法務局で管理れているが、インターネットでの取得も可能。

不動産会社に情報を送る

不動産会社に査定を依頼する際には、依頼者自身や所有する不動産に関する情報を送ることになります。

不動産会社に送る情報の例としては以下のようなものがあります。

不動産査定を依頼する会社や利用する一括査定サイトによって、必要な入力情報は異なります。

中には不動産の築年数や立地、間取りを入力するだけで簡単な査定額を低支持してくれるサイトもあります。

不動産会社からの確認

情報を送ると、不動産会社と直接連絡をとることになるのですが、多くの場合は不動産会社側から連絡が来ます。

売却を検討している不動産に関するくわしいヒアリングや、訪問査定を希望している場合は現地訪問日の調整などを行うことになります。

なお、本人（もしくは代理人）かどうかの確認をされることも多いので、以下の本人確認書類も揃えておきましょう。

不動産会社による査定開始

本人確認が完了したら、いよいよ不動産会社による査定が始まります。

担当者がチェックするポイントや、査定の大まかな流れを把握しておきましょう。

査定時に見られるポイント

不動産の査定時には、重点的にチェックされるポイントがいくつかあります。具体的には以下のような項目です。

面積

土地や住宅の面積が広いほど、査定額は高くなる可能性が高いです。

築年数

一般的に、築年数が新しいほうが査定額が高くなり、古いほど低くなります。

立地

都市部の方が地方よりも査定額が高くなり、都市部では鉄道の駅からの距離が近いとさらに査定額が高くなります。
また、近隣に墓地があったり日当たりが悪かったりすると、査定額は低くなる可能性が高いです。

敷地の形状

敷地の形状は正方形に近いほど建物建築に向いているために査定額が高くなります。
逆に変形地の場合は建物を建てるのに向かないため、査定額は低くなる傾向にあります。

法的な制限の有無

都市計画区域と準都市計画区域内の古い住宅だと「再建築不可物件」の可能性があり、建っている建物を取り壊した場合に新たな建物を建てられないので、査定額は低くなります。
建築基準法上の接道義務を満たさない土地の場合、消防車や救急車などの緊急車両が入れないために再建築不可物件となるのです。

建物の構造

建物の構造は木造よりも鉄骨造、鉄骨造よりも鉄筋コンクリート造の方が査定額が高くなります。

間取り

マンションや戸建ての場合、間取りによっても査定額が異なります。特に、ファミリーから任期の3LDKは査定額が高くなる傾向があります。

室内の設備

マンションやアパートの場合、キッチンやトイレ、配管などの設備の軽年数によって、査定額が上下します。配管の劣化についても、詳しくチェックされます。

室内のインフラ

建物のインフラ整備状況も査定額に大きな影響を与えます。
地方の古民家だと下水道が整備されていないために開設に余分な費用がかかったり、都市ガスではなくプロパンガスの物件だと光熱費がかかったりするので、査定額が低くなります。
逆にオール電化住宅やエコ住宅の場合は高い査定を受けやすいです。

住宅の状況

住宅に傾きや地盤沈下がないかどうかや、外壁に破損やひび割れがないかどうかをチェックします。

査定結果が届く

不動産会社による全てのチェックが終了したら、あとは査定結果が届くのを待つのみです。

査定結果が出るまでの時間は訪問査定の方が机上査定よりも長くなります。

もしも1社の査定額に納得がいかない場合は、不動産一括査定などを利用して、他者の査定も受けるようにしましょう。

不動産査定にかかる時間

不動産の査定には、どの程度の時間がかかるのでしょうか。

不動産会社による現地調査にかかる時間と、調査結果を元に査定額が算出されるまでの時間について解説します。

訪問査定にかかる時間

訪問査定では不動産会社の社員が現地を訪れて、不動産の状態やインフラ状況をチェックします。

所要時間は不動産会社によって異なりますが、1～2時間程度で終了することが多いです。

査定結果出るまでかかる時間

不動産会社が査定の結果が届くまでには1週間程度かかることがあります。

不動産会社は現地確認後に役所や法務局に出向き、現地に関係する法規制や道路・上下水道などのインフラ状況、隣地との境界、地盤などを確認する作業が必要となるからです。

不動産査定の費用

不動産の査定にはお金がかかると思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、無料で受けられる査定の方が圧倒的に多いです。

無料で査定を受ける方法や、有料査定の内容についても理解しておきましょう。

基本的に不動産査定は無料

不動産の査定は基本的に無料で受けられます。

営利企業である不動産会社がなぜ査定を無料にしているのかというと、不動産会社は査定後に売却する段階で仲介手数料を受け取ることで利益を上げています。

そのため、不動産会社は査定を無料にすることで門戸を広げて、売却につながる案件を獲得しようとしているのです。

下記の記事では、不動産無料査定の注意点と有料査定の違いを詳しく解説しています。

無料査定と有料査定の違い

不動産査定はほとんどの場合無料で受けられますが、例外的に不動産鑑定士に査定を依頼して、公的な鑑定書である不動産鑑定評価書を発行してもらう場合は鑑定士への依頼料が発生します。

難関の試験を突破した国家資格者である不動産鑑定士が不動産を隅々までチェックし、国内外のマーケットと照らし合わせながら精度の高い査定を算出してくれるのです。

料金の相場は鑑定士や不動産によって違い、20万円台～100万円台まで幅があります。

個人で利用するケースは少なく、公的機関から依頼されるケースが多いです。

不動産査定の基準

不動産査定では、以下の3種類の方法で査定額を算出することが多いです。

• 取引事例比較法
• 原価法
• 収益還元法

それぞれの査定基準について、特徴や計算方法を理解しておくことで査定額の根拠についての説明を受けた際に納得しやすくなります。

取引事例比較法

取引事例比較法は、売却を検討している物件と、立地や築年数などの条件が似ている物件の取引事例を比較して算出する方法です。

マンションや土地の査定で頻繁に用いられる方法で、条件が近い不動産物件を複数選択肢て平均坪単価を算出し売却したい物件の坪数を掛け合わせます。

さらに、面積・間取り・築年数などの諸条件を加味した上で最終的な査定額を算出するのです。

原価法

現在建っている建物を取り壊してから、同じ建物をもう一度建てた場合に費用がいくらかかるという「再調達価格」を元に不動産鑑定を行う手法を原価法といいます。

そして算出された総費用から、建物の老朽化分だけを差し引きます。原価法による計算方法は「再調達価格×延床面積×減価修正（残耐用年数÷耐用年数）」です。

収益還元法

収益還元法とは物件が将来生み出すことが予想される利益をシミュレーションして査定する査定方法で、投資用マンションなどの収益物件を査定する場合に用いられます。

収益還元法には「DCF（ディスカウントキャッシュフロー）法」と「直接還元法」の2種類があり、DCF法は将来的受け取る金額を現在の価値に割り戻して購入金額を算出する方法です。

一方の直接還元法は、物件の1年間の利益を、周辺の類似物件の利回り（還元利回り）で割り戻して価値を算出する方法です。

DCF法の方がより精密な数値が得られますが、多くの不動産会社が直接還元法を利用した査定を採用しています。

不動産査定額を高くするコツ

不動産査定を受ける以上、少しでも査定額を高くしたいですよね。

そこで、ここでは不動産の査定額を高くするためのコツをお伝えしますので、査定を受ける前に出来ることをやっておきましょう。

複数社に査定依頼する

不動産の査定を依頼する際に心掛けたいのが、1社だけではなく複数社に依頼することです。

一社の査定では、算出された査定額が高いのか安いのか判断できないからです。

しかし、複数の不動産会社から査定を依頼するのは、非常に煩雑ですよね。

そこでぜひとも利用したいのが、不動産一括査定サイトです。

立地や築年数などの条件を入力するだけで、大まかな査定額を算出してくれる便利なサービスなのです。

売却額の相場を知れるだけでなく、複数の不動産会社と出会えるので、査定額に納得できる確率は大きく上がることでしょう。

下記の記事では、おすすめな不動産一括査定サイトを比較していますので、ぜひご覧ください。

事前にも不動産価格を調査

不動産の売却価格の相場を査定だけで売却相場を判断するのは、不動産会社の言いなりになってしまう恐れがあるため、おすすめしません。

自分でも事前に不動産の価格について調査しておくことで、査定後の交渉時に、不動産会社と対等に近い立場で話せるようになります。不動産価格を調べるには、以下の方法があります。

• 課税明細書から換算
• 路線価や公示地価を確認

課税明細書から換算

不動産売却額の目安といえる金額を「実勢価格」といいますが、不動産を所有していると送られてくる課税明細書から算出することができます。

まずは明細書内の「固定資産税評価額」を参照してください。

固定資産税評価額は実勢価格の70％程度となっているため、固定資産税評価額に0.7をかけることで算出できます。

路線価や公示地価を確認

実勢価格は国が算出した土地の価格である路線価や公示価格からも求められます。

まずは路線価ですが、国税庁が発表する全国の道路に面した土地の価格のことで実勢価格は「路線価÷0.8×1.1（または1.2）」で求められます。

次に公示地価ですが、これは国土交通省が不動産鑑定士に依頼して全国2万3千箇所の標準地について調査・算出された地価のこと。

実勢価格は公示地価の1.1～1.2倍が目安となっており、「公示地価×1.1（または1.2）」で求められます。

下記の記事では、不動産価格相場の調べ方と計算方法を詳しく解説しています。

書類をなるべくそろえる

書類は最低限揃えておけば査定を受けられますが、情報が完全に出そろっていない分、弱気な査定額になりがち。建築に関する書類はもちろん、購入時の広告や工事記録などの書類を揃えられるだけ揃えておくことで、より精度が高い査定額を算出できますし結果的に高額な査定を受けられる可能性も高くなるのです。

老朽化や汚れたの場所を手入れする

「どうせ売却するから掃除や手入れはしなくていいや」と考えていませんか？

それは大きな間違い。不動産会社も人間ですので、状態が良いほうが査定額も高くなる可能性があるからです。

汚れた場所や老朽化した場所があったら、査定を受ける前にお手入れしておくことをおすすめします。

個性的なリフォームをしない

一般的に、ボロボロの物件よりリフォームしてある物件の方が高い査定額がつくものですが、個性的なリフォームをしている場合はその限りではありません。

デザインが凝り過ぎて実用性が低い内装にしてしまうと買い手がつきづらくなり、どうしても査定額を低めにせざるをえないためです。

リフォームは老朽化したインフラ設備や破損箇所のみに留めておく方が無難といえます。

土地・戸建ての場合は境界線を明確に

土地や戸建ての査定を依頼する際は、隣地との境界線の有無も重要なポイントです。

境界が確定していないと土地の面積が確定しないことになるため、正確な査定額を算出できません。

また、境界を新たに確定するためには土地家屋調査士への依頼費用を見込まなかればならないため、その分査定額も低くなる可能性が高いです。

不動産別！査定時の注意事項

ここでは、不動産の種類別に、査定を受ける際に注意するべきポイントについてお伝えします。

査定を検討している不動産が土地なのか、マンションなのかによって気を付けるべきポイントは異なります。

自宅査定

現在住んでいる自宅の査定を受ける場合、売却後にいつ住み替えるのかを決めておかなければなりません。

また、査定までに部屋を清潔にしておくことで、査定担当者の印象もよくなります。

他に家を査定する際の注意点と流れは、下記の記事でご参考にしてください。

マンション査定

マンション場合は、築年数が査定額にダイレクトに影響しますし、外壁や内装の材質によっても査定額は変わります。

また、意外と大切なのがマンションで生活する上のルールである管理規約で、売却には必須の書類となりますので事前に用意しておきましょう。

共用エリアの範囲や管理体制についても、把握しておくことです。

下記の記事では、マンション査定の方法と注意点を詳しく解説しています。

戸建て査定

所有している戸建て物件が建築基準法上の再建築不可物件にあたるかどうかは、査定金額に直結しますので必ず事前に確認しておくことです。

また、近隣との境界線が確定していない場合は売却できませんので、土地家屋調査士などの専門家に依頼して、測量および境界の確定をしておきましょう。

戸建ての査定方法とポイントは下記の記事で詳しく紹介しています。

土地査定

土地には用地地域が設定されており、査定を受ける上で非常に重要な要素になります。

用途地域によっては土地の活用がしづらいために、査定額が低くなる可能性が考えられるからです。

他には、用途地域とは異なりますが「土砂災害警戒区域」に指定されている場合も、査定額は低くなります。

また、戸建て物件と同様に、隣地との境界線が確定されているかどうかも確認し、確定していない場合は測量および境界の確定を行いましょう。

下記の記事では、土地査定の方法と流れを詳しく解説しています。

不動産査定によくある質問

最後に、不動産査定に関して頻繁に寄せられる質問をご紹介します。

不動産に関して抱く不安や疑問は他の人も同様です。本項を参考にしつつ疑問を解決しておき、余裕を持って査定に臨めるようにしておきましょう。

査定金額はそのまま売却金額になる？

査定額と売却金額は異なる可能性があります。

査定金額はあくまで「これくらいの金額で売却できそう」という目安の金額です。

売却前にチェックを進めるうちに新たな瑕疵が見つかって査定額から下がる可能性もあるからです。

最終的な売却金額は査定金額を叩き台にして、交渉をして決めることになります。

一番高く査定してもらった不動産会社を選べばいいの？

不動産の査定を依頼する以上、少しでも高く売りたいと思うのは当然ですが、単純に高い査定金額を提示してきた不動産会社に決めるのはおすすめしません。

特に、あまりにも市場価格と乖離した査定額を提示して来た場合は注意が必要です。

高い査定額で顧客の興味を引いておいて、後になっていろいろな理由をつけて低額での売却を促す悪徳業者も存在するためです。

提示した査定額にきちんとした根拠を説明できるかどうかは、必ず確認しましょう。

1度に複数不動産会社へ売却依頼できる？

不動産の査定が終わったら本格的な売却活動をスタートすることになりますが、早く売却するために複数の不動産会社へ売却を依頼したいのであれば「一般媒介契約」を結んでおく必要があります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は1社にしか依頼できません。

査定したことは近所や家族などにバレない？

不動産の査定を依頼した場合、本人宛にしか連絡はしませんので、近隣や家族にバレる可能性は低いです。

ただし、連絡先を自宅の電話にしている場合は、自らが出られない時に家族に知れてしまう可能性もあります。

家族の関係を良好にするめにも、一緒に住む家族には不動産売却を検討していること、査定を受けることを相談するようにしましょう。

匿名査定は可能ですか？

近年ではAI査定や匿名での査定を実施している不動産会社もあります。

まだ売却を検討している段階なのでこっそりと相場を知りたい方や、不動産会社からの営業電話を受けたくない方にはおすすめです。

ただし、あくまで簡易な査定になりますので、査定額が相場と大きく乖離する可能性がある点には、注意が必要です。

すぐ売却しなくても利用できる？

不動産査定は、すぐの売却する予定がなくても、近い将来に売却する予定があれば、いつでも利用可能です。

査定を検討している方の中には、まだ売却するかどうかを迷っているけれど、査定額次第で売却を前向きに考える方もいらっしゃるかと思います。

まずは参考資料とするためにも、無料の査定を気軽に受けてみましょう。

不動産査定に関するまとめ

ここまで、不動産査定に関する情報をお伝えしてきましたが、いかがでしょうか。

不動産査定額は立地や築年数といった不動産自体のポテンシャルはもちろん、用途地域や経済状況によっても変動します。

また、不動産会社によって見るポイントが異なるケースもありますので、1社だけでなく複数の不動産会社から査定を受けることをおすすめします。