不動産における「等価交換」とは？知っておきたい基礎知識やメリット・デメリットを徹底解説

先祖代々、広々とした土地を所有しているけれど、ずっとそのままになっているという方は多いのではないでしょうか。

広大な敷地を長年持て余してしまっている方におすすめなのが、土地の等価交換です。

等価交換は、このように長年放置されている土地を有効活用するための手法の一つです。

コスト面でも税金面でも低リスクで、更地のままの土地や、老朽化したビルが建つ土地をお持ちの方は、ぜひ一度業者に相談してみることをおすすめします。

当記事では、土地の等価交換についての詳細と、メリット・デメリットなどについて説明していきます。

等価交換とは？

不動産用語で使われる「等価交換＝土地の等価交換方式」とは、土地の所有者（地主）が提供した土地にディベロッパー（開発事業者）がビルを建設し、地主がその一部の所有権を得ることを指します。

土地を活用する際のリスクが少ないことが特徴です。

等価交換方式を採用すれば、土地の所有者は多額の資金を用立てなくても建物の一部の所有権を得ることができます。

一方、ディベロッパー側も、用地購入のために出資する必要がありません。

このように等価交換は、土地所有者とディベロッパーの双方においてメリットがある土地活用法なのです。

建設協力金方式との違い

等価交換方式と同じように自己資金がなくても建物を建てられる仕組みとして、「建設協力金」という方式があります。

例えばコンビニ用の店舗を建設する場合、コンビニ事業を行うテナントが資金を貸し出し、店舗を建設します。

完成後は賃料で相殺していくという仕組みです。等価交換方式との違いは所有権の有無です。

等価交換2つのパターン

等価交換には、「全部譲渡方式」と「部分譲渡方式」の2種類があります。

可能な限り損をしないためには、プロだからといってディベロッパーに丸投げするのではなく、自分なりに情報収集をすることも重要です。

全部譲渡方式

「全部譲渡方式」とは、所有している土地を一度すべてディベロッパーに売却し、そののち、再び買い戻す方式のことを指します。

そのため、登録免許税や不動産取得税といった、別途発生する税金があります。

この方式を採用しやすいのは、所有権などの観点で見ると、所有者が複数人いる場合です。

ただし、決して少なくない税金がかかってしまうことはデメリットだと言えます。

部分譲渡方式

対して「部分譲渡方式」は、ディベロッパーが開発時にかけるコストと同等の土地を提供する方法です。

「全部譲渡方式」とは違い、税金がかからないので節税にもなります。

地主にとっては経済面での負担が少ないため、通常はこちらが採用されるケースが多いです。

ただし、土地の所有者が複数人いる場合は、権利問題でトラブルにつながることもあるので注意が必要です。

等価交換方式のメリットは？

等価交換は、全体像を俯瞰的に見るとメリットが目立ちます。

しかし、多くの物事がそうであるように、等価交換にもメリットとデメリットがあります。

ここからはまず、メリットについて説明していきます。

自己資金がなくても建設できる

等価交換方式を選択することで、自己資金がなくても所有する土地にマンションやビルを建てられるようになります。

家や店舗を建てようと思ったら、住宅ローンなどの借り入れが必要になりますよね。

等価交換方式の事業であれば、土地の所有権を一定割合手放すことで、自己資金なしでも建設することができるのです。

手間がかからない

はじめて土地の売買をする場合は、「手続きに必要な準備は？」「必要書類は？」など、わからないことばかりで不安に感じる方も多いです。

しかし、等価交換の場合は、基本的にすべての交渉や手続きはディベロッパーが行うため、手間がかかりません。

ただし、ディベロッパーの説明が本当に正しいのか、あるいは納得に足るかどうかを知るためには、自身で知識を仕入れる努力が必要です。

すべて委ねるということは、ディベロッパー側にリードされる可能性があるとも言い換えられます。

譲渡所得税の課税を繰り延べられる

土地を売却すると、当然それに見合うだけの利益を得られます。

ただし、売却することで得た所得には税金（譲渡所得税）がかかってきます。

税金がかかると聞くと尻込みしてしまう方もいるかもしれません。

しかし、等価交換方式を活用すれば、優遇措置を受けられる可能性もあります。

これは条件付きではあるものの、複数の条件すべてを満たした場合は、税の支払いを繰り延べられるという優遇措置です。

あくまでも繰り延べであり、帳消しになるということではありません。

とはいえ、この優遇措置があるだけではじめの一歩を踏み出しやすく感じる方もいるのではないでしょうか。

活用方法はいろいろ

建物が完成したのち、所有権を取得した一部の建物の使い道は人それぞれです。

マンションやアパートのような住宅物件の場合、もちろん自宅として家族で住むことも問題ありません。

それどころか、複数の部屋を所有して賃貸住宅にすれば、不動産収入を得ることさえ叶います。

せっかく活用できる土地を所有しているのですから、有効に使いたいものです。

立地条件によっては、引く手あまたの優良物件になるかもしれません。

事業プランもいろいろ

家探しをしたことがある人はわかるかもしれませんが、立地条件によってはなかなか入居者が決まりづらい住居もあるものです。

しかし、この方式では、ニーズが合致していれば、人が住むための建物でなくてもかまいません。

オフィスビルや老人ホームなど、土地柄に合ったプランを考え事業化できるのも、自由度が高い等価交換の大きなメリットです。

もちろん、事業計画は綿密に練り、ディベロッパーにも話を通しておく必要はあります。

計画を綿密に練った結果、等価交換が所有する土地の活用にベストではないという結論に達することも考えられます。

そのような場合は、ほかの活用法を考えればよいだけです。

土地には多くの活用法があります。一つの可能性が消えたからといって諦める必要はありません。

等価交換方式のデメリット

このように多くのメリットがある等価交換ですが、土地の譲渡は簡単な決断ではありません。

どういったデメリットが発生し得るのかを理解しておくことも大事なことです。

開発に時間がかかる可能性

土地の所有者とディベロッパーでちょうどよい具合に土地や建物の配分ができれば一番ですが、そう簡単にいくものではありません。

すべて決まってしまえば、あとの手続きはプロに頼るのが一番ですが、土地の所有者とディベロッパーが互いに自分の利益だけを追及して計画がうまく進まない事態になることも間々あります。

開発前の段階でつまずき、必要以上に時間がかかってしまうと、土地の所有者としては将来の人生設計に差異が出てくる可能性もあるでしょう。

実質上の所有権が減る

等価交換では、地主はディベロッパーが完成させた建物の一部の所有権を得られます。

しかし、両者で土地や建物を共有するということは、結果として地主側からすると、実質上の土地の所有権は減ってしまうことになります。

親や親族から相続したなどの理由から、土地になにかしらの思い入れがある場合は、あまり向かない活用法かもしれません。

持ち分の問題がトラブルに

土地の所有者として、もっとも気を付けなければならないのは、総じてディベロッパー側の意のままに物事を進められてしまうことです。

ディベロッパーもビジネスですから、当然、できるだけ多くの配分を得たいと考えます。

ここで地主側がなんのリサーチもしていない丸腰状態で話し合いに臨んでしまうと、気付けば足をすくわれ、自分の持ち分が少なくなっていたということになりかねません。

そうなる前に、不動産業界に詳しい知人に相談したり、インターネットで必要な情報を集めたりしておくことが大切です。

個人レベルでできる最低限の情報収集は必要不可欠でしょう。

全部譲渡の場合は税金がかかる

等価交換方式の事業を全部譲渡で行った場合、一度土地をディベロッパーに売却したのちに買い戻すという形式をとります。

その際、土地に関しては不動産取得税および登録免許財が発生してしまう

等価交換方式を実行する流れ

ここまで、等価交換方式事業について概要やメリット・デメリットについて解説してきました。

ここからは、実際に等価交換方式事業を進める手順について、順を追って説明していきましょう。

等価交換方式の事業の開始から終了までの流れは、以下の通りです。

それでは、各項目について1つずつ解説していきます。

事前調査を行う【ディベロッパー】

まずはディベロッパーが現地調査を行い、等価交換方式事業による採算性があるかどうかをチェックします。

マンションなどを建設した後の延床面積や推定分譲価格（もしくは賃貸料）と工事費などを加味して、採算がとれるかどうかを総合的に判断するのです。

基本契約を結ぶ【ディベロッパー】

事前調査の結果を元に、ディベロッパーが事業計画書を作成します。

分譲にした場合、どの程度で売却が見込めるのか、賃貸物件を建設した場合にいくらくらいで貸せるのか、それに対して工事費がどの程度かかるのかなど、具体的な数字を算定するのです。

土地の所有者がその事業計画書を見て納得した場合、基本契約書を締結します。

本契約を結ぶ【ディベロッパー】

事業計画書からさらに1段階進んで、実際にどのような建物を建てるのかを設計図まで落とし込みます。

納得したら、本契約書を締結します。

土地所有権を移転【双方】※全部譲渡方式の場合

全部譲渡方式で等価交換方式事業を進める場合、一度土地の所有権をディベロッパー側へ移行します。

そして建物が完成した後に、売却した土地価格と「等価」とされる土地と建物を所有者が買い戻すことになるのです。

建物を建築【ディベロッパー】

土地の所有権に関する契約が締結された段階で、ディベロッパー側が着工します。

区分所有権を割り当てる【双方】

竣工後に、事前に取り決めた区分に応じた割合の土地・建物の所有権を、ディベロッパーから所有者へ割り当てます。

所有者は所有権が移行した証明として、登記をしておくのが望ましいです。

土地所有権を移転【双方】※部分譲渡方式の場合

部分譲渡の場合は、最後の段階になって所有者からディベロッパーへ所有権を移転します。

事前にディベロッパーへ土地を売却する全部譲渡と対照的に、部分譲渡の場合は竣工後に権利移転を行うのです。

業者選びで注意したいこと

土地の所有者とディベロッパーが二人三脚でプロジェクトを進めるわけですから、とりわけ重要なのがディベロッパー選びです。

地主にとってはかなり大きな決断です。以下の2点に特に注意してパートナーを選びましょう。

土地活用プラン一括無料請求

大事な土地をしっかり活用したいであれば、土地活用プランを一括請求できるサービスを利用するのがおすすめです。

一括請求することで、複数社から提案プランを頂けるため、じっくり比較検討ができます。

また、大手で運用する土地活用プランを一括請求なら、登録している会社も実績がある会社が多いため、安心して任せられます。

こちらは、おすすめな土地活用プラン一括請求サービスを紹介します。

タウンライフ

出典:タウンライフ

全国200社以上が登録しているタウンライフの無料土地活用プラン請求は、大手会社もたくさん登録しています。

土地を等価交換で活用するのはもちろん、様々な活用プランを検討できるため、自分にあったプランが見つかりやすいです。

HOME4U

出典:HOME4U

HOME4Uは、NTTの関連会社である株式会社NTTデータスマートソーシングが運営する無料土地活用プラン請求サービスです。

厳選した会社から、最大7社を一括プラン請求するため、限定的な何社だけで比較したい方におすすめです。

また、入力項目もシンプルで、最短60秒で請求依頼ができます。

リビンマッチ

出典:リビンマッチ

リビンマッチの無料土地活用プラン請求サービスは、大手企業はもちろん、地元に強い各都道府県の会社もいるため、土地の所在地を対応できる会社が見つかりやすいです。

資産の活用はもちろん、駐車場や賃貸住宅などの活用方法も検討できます。

相場や不動産用語を学ぶ

ディベロッパーへ面倒な作業をおまかせできるのが等価交換方式事業のメリットではありますが、不動産のプロである業者の言いなりになってしまう可能性も。

そこで、所有する土地の有効活用を考えているのであれば、簡単な不動産用語や土地の相場を把握しておきましょう。

信頼できるパートナーを探す

大切な土地の権利を一時的とはいえ移転するのですから、信頼できるディベロッパーをパートナーとして選びたいところ。

具体的には、以下の事項をチェックして、信用に値するかを見定めましょう。

デメリットも説明してくれる

等価交換方式事業を勧めてくるにあたって、良いことばかり説明してくる業者には注意が必要。

今回の記事でご説明したようなデメリットを、ディベロッパー側から解説してくる方が、誠実な対うと言えるでしょう。

部分譲渡をおすすめしてくれる

全部譲渡方式よりも部分譲渡方式の方が、「土地の所有権を保持したままでいられる」「不動取得税がかからない」といったメリットがあります。

与信に問題がないにもかかわらず全部譲渡を勧めてくる場合は、何か目論見があると疑いましょう。

算出根拠を明確に説明してくれる

等価交換事業では「等価」と見なす価値を算出するために、周辺の開発状況や立地、土地の形状などさまざまな要素を考慮します。

そうした算出根拠を客観的データに基づいて説明してくれるかどうか、確かめることです。

企業研究は怠らないように

この世の中ですから、苦しい状況のなかで経営を続けている企業も少なくありません。

もし契約を結んだあとにその業者が倒産してしまったら、一度手放してしまった土地はそのままになってしまう可能性もあります。

規模の比較的大きいディベロッパーであっても、経営状況が厳しいところがあります。

今後の生活にもかかわる大事な契約を結ぶのですから、念には念を入れて、企業の歴史や運営状況、経営年数、たずさわってきたプロジェクトなどについて、研究をしておいたほうが安心です。

まとめ

等価交換方式を活用するなら、土地は広ければ広いほど歓迎されるでしょう。

広大な敷地を持っていながらまだ何も活用していないという方は、この機会に自己投資リスクの少ない土地の等価交換方式での土地活用を検討してみることをおすすめします。

等価交換方式での土地活用なら節税はもちろん、自宅にすることも、賃貸にして不動産収入を得ることも可能です。

もちろん、等価交換方式が所有している土地の活用に向かない場合もありますので、土地活用をお考えなら、まずは信頼のおける専門業者に相談するところから始めてはいかがでしょうか。