土地売却で不動産会社による買取を選択する際に知っておくべきこと

土地や建物といった不動産を売却する方法の一つに、不動産会社による買取があります。

多くの場合、不動産売却において不動産会社と契約するのは、販売活動を依頼する媒介契約です。

一方、買取の場合は不動産会社と直接、売買契約を締結します。

買い手が現れるのを待つ期間を省けるため、不動産を即時現金化したい場合には有効な手段です。

しかし、メリットばかりというわけではありません。

この記事では、不動産売却において「買取」を選択することのメリット・デメリットや、買取の流れを中心に解説します。

また、この方法を検討中の方は、後半の買取に関連した諸費用・注意点も要チェックです。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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土地の売却方法

あらためて、土地の売却にはどのような方法があるのかを確認します。

土地の売却方法

不動産会社の仲介による売却

最もよく知られている方法が、売却の相手、つまり買主を探すために、不動産会社と媒介契約を結んで販売活動を依頼する仲介による売却です。

販売活動によって買主がみつかれば、売主と買主の間で売買契約を締結します。

不動産会社が契約の仲介をしますが、売買契約の当事者は売主と買主であり、不動産会社ではありません。

不動産会社の売上となるのは、売主と買主が成約に至った際に、依頼主から支払われる媒介手数料です。

なお、媒介手数料は、取引額に応じた割合の上限が法律で定められています。

また、不動産会社がどれだけ販売活動をしたとしても、成約に至らなければ基本的に依頼主が媒介手数料を支払う必要はありません。

買主と直接取引での売却

土地の売買は、不動産会社を介さず個人間で行うことも可能です。

個人間で直接取引しても、法律上何ら問題ありません。

親族や知人など、特定の買主が既にいる場合には、この方法を選択することで不動産会社への仲介手数料の支払いを省けます。

しかし、不動産の調査・価格の取り決め・契約内容や契約書の作成など、専門的な知識がないと難しい部分が多々あるのも事実です。

価格は安すぎれば贈与とみなされ、贈与税の課税対象にもなりかねません。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

なお、既に買主がみつかっている場合には、通常よりも安い手数料で媒介を引き受けてくれる不動産会社もあります。

不動産会社が買主となる「買取」で売却する

仲介と違って不動産会社が買主となる「買取」は、契約の当事者が売主と不動産会社です。

不動産会社が買主なので、査定後すぐに売買契約を結ぶこともできます。

よって、「即時買取」と呼ばれることもあります。

また、仲介による売却では媒介手数料は発生しません。

その他にも、売主にとってのメリットが存在します。買取についての詳細は、後ほど詳しく解説します。

「買取保証」をつけて売却する

不動産会社と媒介契約を結ぶ際、「買取保証」を取り決めるケースがあります。

これは、販売活動をしても結果的に買主がみつからなかった場合に、不動産会社が買い取るという保証です。

最初から買取に至るのではなく、一定の販売活動期間を要します。

そのため不動産をすぐに現金化したい場合には不向きです。ある程度の時間的猶予はあれど、タイムリミットは存在するというときに向いています。

たとえば、購入物件がすでに決まっていて、3ヶ月後には必ずその代金を支払わないといけない、というようなケースです。

今すぐにでも現金化したい、というほどではなくても、3ヶ月後には必ず売却する必要があります。

タイムリミットまでに必ず現金化できるため、一見するとメリットしかないようですが、デメリットもあります。

次の項目で、買取のメリットとデメリットをくわしく説明します。

土地を「買取」で売却することのメリット・デメリット

土地を「買取」で売却することのメリット・デメリット

では、不動産会社による買取を選択する場合の、メリットとデメリットを解説します。

「買取」で売却するメリット

買取で売却するメリットは、大きく分けて次の4つです。

土地を「買取」で売却するメリット

それぞれ個別に解説します。

スピーディーな売却が可能になる

先述しましたが、買取なら買主の出現を待つ必要がないため、スピーディな売却が可能となります。

また、査定から売却価格の決定、売買契約等の手続きもスムーズです。

媒介で売主を探す場合、査定と媒介契約に1~2週間、販売活動期間は3ヶ月を目安に、半年以上かかる場合もあります。

そして、買主が現れてからも、買主の交渉と契約でさらに1~2ヶ月ほどを要するのが通常です。

一方、買取であれば不動産査定から売買契約までが直結なため、早ければ1~2週間、時間がかかっても1ヶ月あれば売却が完了します。

媒介手数料がかからない

買取では媒介契約を結ばないため、媒介手数料もかかりません。

なお、媒介手数料は取引額に応じて乗じる、手数料割合の上限が法律で決められています。

取引額による仲介手数料の上限の計算には次のような式を用います。

  • 200万円以下の場合:取引額×5%+消費税
  • 200万円超400万円以下の場合:取引額×4%+20,000円+消費税
  • 400万円超の場合:取引額×3%+60,000円+消費税

買取であれば、これらの計算で求められる媒介手数料を支払う必要がなくなります。

しかし、一般的な仲介による売買と比べて金額的に得をするかといえば、必ずしもそうではありません。

これについてはデメリットの項目で詳しく解説します。

瑕疵担保責任が免除される

一般的な個人間の売買では、売却後に発覚した瑕疵については、売主に損賠賠償等の責任が生じるのが通例です。

一方、不動産会社が買主となる買取では、この責任が免除されます。

瑕疵は欠点や不具合のことで、法律の観点では予期する状態・性質が欠けていることを指します。

土地であれば、土壌汚染・地盤沈下・隣地との境界線が曖昧になっている、などです。

また、このような物理的瑕疵だけでなく、近隣に反社会的組織の事務所がある、騒音トラブルがある、事故や事件があった土地といった、環境的瑕疵・心理的瑕疵もあります。

個人間の売買契約書では、瑕疵がある場合、売主に修繕責任または損害賠償が生じる旨の瑕疵担保責任が記載されるのが通常です。

買主の合意を得た場合のみ、特約によって全部または一部を免責されます。

その点、不動産会社が買取に応じる場合には、売買契約の締結の際に瑕疵担保責任が免除されるのが一般的です。

主たる理由としては、法的に個人対法人の取引においては個人が保護される、という点が挙げられます。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

瑕疵担保責任は、個人の場合は免責や期間短縮の特約が可能ですが、不動産会社など業者の場合は必ず責任を負わなくてはならず、特約などで免責にすることはできません。よって、調査やリフォームなどの費用がかかるため、買取価格を安く見積もることになります。

周囲に知られずに売却できる

不動産業者による買取では、査定から売却まで1~4週間ほどで完了します。販売活動も行わないため、売り出すことを周囲に知られずに済みます。

住宅ローンの返済遅滞など、周囲に知られたくない事情で売却するときには、買取を選択することで迅速かつ内密に進められます。

「買取」で売却するデメリット

買取を選択する際には、デメリットにも目を向けておく必要があります。最も優先したい条件と照らし合わせて考えましょう。

土地を「買取」で売却するデメリット

市場価格よりも安くなる傾向にある

不動産会社にとって、買取は言わば仕入れです。仕入れ額より高い値段で売ることで利益を得ます。

そのため、再販しても利益が得られないような仕入れ値では買い取りません。

買い取った不動産に、付加価値をもたらすことに長けている不動産会社であれば高額買取もあり得ますが、買取額の傾向としては、市場価格の6~7割程度です。

先に瑕疵担保責任は免除されると記載しましたが、買取額が安いことはこれに関係しています。

不動産会社が再販するときは、瑕疵のない状態にしなければなりません。

そのため、買取後に瑕疵が発覚しても整備できる費用を確保できるよう、買取額を一般的な取引価格よりも安く決めています。

悪質な買取業者に注意が必要

買取を選択するのは、即時現金が必要な売主に多くみられます。

悪質な買取業者は、焦りや精神的不安を抱えている売主につけこんでくるため、注意が必要です。

なお、悪質な買取業者といっても、完全な詐欺というわけではなく、法的には問題ないケースもあります。

先ほど、買取額は市場価格の6~7割になると記載しましたが、それよりもはるかに安い金額で買い叩かれてしまう、といった場合です。

契約書で合意、入金もされるため詐欺とは言い難く、大きく損をしてしまうこともあります。

詐欺の場合は、実際に土地の売買が行われることはなく、手数料を請求されるケースがみられます。

そもそも買取の場合は手数料の支払いが不要であるため、このような話をされたときは関係を断ちましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

売主は「仲介で少しでも高く売りたい」と「期日までに確実に売りたい」との両方の希望を実現するために買取保証を選択しますが、不動産会社にとってはどちらになっても利益が出るので、買取保証の場合は仲介での売却活動の手を抜く場合があります。

仲介での売却の機会を逃さないためにも、不動産会社が販売活動をしっかり行っているかどうか、きちんと確認するようにしましょう。

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土地を「買取」によって売却するときの流れ

土地を「買取」によって売却するときの流れ

ここでは、土地を不動産会社に売却するまでの流れを、順を追って解説します。

不動産会社に買取の相談をする

まずは不動産会社に買取の相談をします。

ただし、全ての不動産会社が買取を行っているわけではありません。

買取実績を持つ不動産会社を探しましょう。

一括査定サイト「イエウール」がおすすめ

相談をする段階では、1社に限定せず複数社に連絡することが大切です。

1社だけに相談した場合、その買取業者が悪質なのか否か、適切な買取額かどうかを判断するための比較対象がありません。

複数社に同じ条件で相談し、査定内容・買取額を比較することで、不動産会社を見極めましょう。

このとき、自分で複数社をピックアップするのは大変なので、一括査定サイトの活用がおすすめです。

土地の査定・買取金額の決定

相談の段階で、土地の所在地や面積などを基に簡易査定(机上査定)が行われます。

この査定額や内容の説明を考慮し、依頼する候補を数社選んで訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定は、現地の調査が中心です。

その調査結果と、役所や法務局で確認する土地の境界・接面道路・建築の規制・インフラの状況などをふまえ、不動産会社が買取金額を提示します。

訪問査定を数社に依頼すべき理由は、簡易査定で最高額を提示した不動産会社が、訪問査定後も最高額を出すとは限らないからです。

なお、現地調査のときは、売却する事情なども不動産会社から質問されます。

このとき、売主からも疑問や不安を伝えましょう。

提示された金額だけでなく、納得のいく説明を得られた不動産会社を選ぶことをおすすめします。

物件の引渡し条件を確認する

契約前に忘れてはならないことが、この物件の引き渡し条件の確認です。

確認事項には次のようなものがあげられます。

  • 土地に空き家や不用品がある場合の処分について
  • 物件の引渡し時期
  • 入金タイミング

1つ目の項目は、最も重視しなければなりません。

買取では瑕疵担保責任こそ免除されますが、引渡し条件に空き家や不用品の撤去が含まれている場合、その処分費用の負担は売主です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

比較した複数の中で最高額を提示した不動産会社が、実は他社と違って処分負担を売主にしているだけ、という恐れもあります。

また、今すぐにでも現金が欲しい状況にも関わらず、契約の締結から物件引渡しまでの期間、それに伴う入金が遅いというケースもあるため、注意しましょう。

不動産売買契約の締結

買取価格・内容に合意すると、次はいよいよ売買契約の締結です。

不動産会社が作成した契約書を売主が確認し、問題なければ署名・捺印します。

訪問査定時の質問、物件引渡し条件の確認を行っても、まだその段階では口頭確認です。

念のため、契約書に同様の内容が記載されているか、売主に不都合な記載がないかを確認しましょう。

この確認が必要な理由は、悪質な不動産会社の場合、それまでの説明と契約書の内容が違うかもしれないからです。

一度契約書に署名捺印してしまうと、その契約を解除することは困難になります。

不安があれば、不動産会社への確認とは別に、弁護士や司法書士に確認をとりましょう。

なお、売買契約時は次のような書類が必要となります。

  • 身分証明書
  • 実印・印鑑証明書
  • 住民票
  • 登記識別情報・権利証
  • 固定資産税納税通知書

このほかに、土地測量図・境界確認書が必要となりますが、これがない場合は調査が必要です。

この費用が発生する場合、どちらの負担になるかも確認しておきましょう。

そして、売買契約締結時に手付金として、不動産会社から取引額の5~10%の手付金が支払われるのが通例です。

決済・引渡し

最後に、手付金を除いた残代金の決済と、土地の引き渡しを行います。

土地の引き渡しは、所有権の移転登記によって完了します。

なお、その土地が住宅ローン等の担保になっており、抵当権が設定されている場合には、所有権の移転登記前に抵当権を解除することが求められます。

残代金の決済で得たお金で一括返済するか、住宅ローンの借り替えなどを行って、解除手続きを進めましょう。

この場合、当日に金融会社に連絡しても手続きできないため、予め相談しておく必要があります。

土地を「買取」で売却する際にかかる費用

土地を「買取」で売却する際にかかる費用

土地の買取では、売主から不動産会社に支払う手数料はありません。

しかし、契約と登記関係で費用が発生します。その項目および金額を表でまとめました。

売買契約書に貼る収入印紙代
  • 500万円以下:1,000円
  • 1,000万円以下:5,000円
  • 5,000万円以下:10,000円
  • 1億円以下:30,000円
住宅ローン等の残債の支払い -(残債分)
住宅ローン等の金融会社へ支払う繰上げ返済手数料 5,000円~30,000円が目安
抵当権抹消の登録免許税 1,000円
抵当権抹消登記手数料 480~600円
抵当権抹消に必要な調査用登記情報料 300〜400円
抵当権抹消の完了後登記情報料 300〜500円
所有権移転登記費用
  • 固定資産評価額に決められた税額を乗じた額
  • 通常は不動産を譲渡される側(購入する側)が負担する場合が多い
不動産譲渡所得税 -(確定申告で決定)

なお、諸々の手続きを司法書士に依頼する場合には、別途費用がかかります。また、土地(更地)ではなく住宅を売却する場合は、引っ越し費用も必要になるため、考慮しておきましょう。

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買取で土地を売却する場合の注意点

買取で土地を売却する場合の注意点

最後に、買取を選択する場合の注意点を解説します。

買取してもらえないこともある

買取を取り扱う不動産会社であっても、必ず買い取ってくれるとは限りません。

次のような土地は、買取業者を見つけることが難しくなります。

  • 地盤沈下など、売り出すための修繕コストがかかりすぎる土地
  • 三角地や不整形地など買い手がつきにくく、活用も難しい土地
  • インフラが整備されていない土地
  • 道路に面していない土地
  • 建物を建ててはいけない土地(用途が厳しく限定されている土地)
  • 事件現場など心理的瑕疵が大きい土地

とはいえ、こういった土地ではなくても、土地の特性が不動産会社の特異分野と異なっているために、断られるケースもあります。

断られたときは、その理由を聞いておきましょう。

売りにくい・売れない土地を売るためのポイントなどについては、こちらの記事でも詳しく紹介しています。合わせて読んでみてください。

複数社に断られても諦めるには早い

たとえ複数社に断られたとしても、まだ諦めてはいけません。

多くの会社が断るような物件の再販を得意とする会社や、自社で活用して利益を生み出すことが得意な買取業者があります。

高額な買取額を期待するのは難しいものの、こうした業者へ依頼することで現金化できる可能性が高まります。

意外なところでは、隣地の所有者に購入を持ちかけてみる、というのも一つの手です。

隣地の所有者にとっては、敷地面積を拡大できる魅力的な土地かもしれません。

確定申告等の手続きを忘れない

土地を売却すると譲渡所得が生じるため、給与や事業の所得とは別で確定申告をする必要があります。

また、損失が出ても、確定申告した方がよい場合があります。

譲渡所得金額と税額

譲渡所得税は、譲渡所得金額に税率を乗じて算出します。

課税譲渡所得金額は、次の式で求めることが可能です。

  • 譲渡価額ー(取得費+譲渡費用)ー特別控除額=課税譲渡所得金額

譲渡価額は、売買契約書に記載の金額です。

取得費は、売却した土地をかつて購入したときの代金と仲介手数料等の合計額で、取得費が譲渡価額の5%未満であれば、5%相当として計上できます。

譲渡費用は、売却時に必要とした媒介手数料や、測量・建物の取り壊し等売却のためにかけた費用の合算です。特別控除額は次の項目で紹介します。

こうして求めた課税譲渡所得金額に、一定の税率を乗じて税額を計算します。

一定の税率は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期譲渡所得なら15%、5年以下の短期譲渡所得なら30%です。

損失が出た場合は控除の特例を活用できる可能性がある

マイホームを売却した場合や、損失が出ている場合には、控除の特例を活用できる可能性があります。

次の特例の対象になるかを確認しましょう。

  控除・措置内容 条件
3,000万円の特別控除の特例 特別控除:3,000万円 マイホームを売って譲渡益がある場合
軽減税率の特例 所得税・住民税の税率を軽減 マイホームの所有期間が、売却した年の1月1日時点で10年を超えている場合
買換え(交換)の特例 譲渡益の課税を繰り延べ
    • マイホームの売却の年と前後の1年を含めた3年の間にマイホームの買換えをした場合
    • マイホームの所有期間が、売却した年の1月1日時点で10年を超えている場合
    • 譲渡価額が1億円以下
新たにマイホームを買換える場合の特例 譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算・繰越控除できる
  • 繰越控除をする年の合計所得金額が3,000万円以下
  • マイホームを売って、譲渡損失が生じた場合
  • マイホームの所有期間が、売却した年の1月1日時点で5年を超えている場合
  • マイホームの売却の年と前後の1年を含めた3年の間にマイホームの買換えをした場合
  • 新たなマイホームの取得にかかる住宅ローン残高がある
新たにマイホームを買換えない場合の特例 譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算・繰越控除できる
  • 繰越控除をする年の合計所得金額が3,000万円以下
  • 譲渡契約締結日の前日において住宅ローン残高があるマイホームの売却

これらを申請するには、確定申告が必要になります。

土地を売却するときは買取を検討しよう

土地を売却するときは買取を検討しよう

遺産の分割や、新たなマイホーム等の購入、住宅ローンの返済などの事情で、土地を早急に現金化したいとき、不動産会社による買取は魅力的な選択肢です。

また、周囲に売却する事情を知られないため、心理的な負担が少なくて住むというメリットもあります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

しかし、焦っているときほど、何かを決めるときは慎重にならなければいけません。

一括査定サイトなども活用し、優良な不動産会社の中から、自分の希望と合致する金額・条件を提示してくれる会社を選びましょう。

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