家の売却方法には、大きく分けて仲介と買取の2つの方法があります。家の売却を考えたとき、どちらの方法が良いのか悩む人もいるのではないでしょうか。
仲介と買取では、売却のフローやメリット・デメリットが異なるため、売却したい家の状態や売主の状況によって個別の判断が必要といえます。
2つの売却方法である仲介と買取について、基本的な情報やそれぞれのメリット・デメリット、売却の流れなどを詳しく解説します。
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台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
家の売却方法は2通りある
まずは仲介と買取、それぞれの売却方法の特徴について確認していきましょう。2つの売却方法の大きな違いとして、売却をする相手が異なる点が挙げられます。
「仲介」による売却
仲介は、不動産会社が仲介として間に入り一般の買主を探す売却方法です。
売主と不動産会社で媒介契約を結び、不動産会社を通して広告や情報を出して広く買主を募集します。
売主は引渡しまで不動産会社と共に売却活動を進め、売却がうまくいった場合には不動産会社に報酬として仲介料を支払います。
「買取」による売却
不動産会社に仲介料を支払って買主を探す仲介に対し、買取は不動産会社に直接家を買い取ってもらう売却方法です。買取の特徴は、買主が不動産会社になるということです。
さらに買取には「即時買取」と「買取保証」の2つの方法があります。
即時買取は、販売活動を行うことなく、すぐに不動産会社に買い取ってもらう方法です。すぐにでも家を売って確実に現金化したい、売却活動をする余裕がないという人に向いています。
一方で、買取保証は、仲介で物件が売れなかったときに、あらかじめ相談していた価格で不動産会社に家を買い取ってもらうことができる仕組みです。
中には、物件を安く買取って高く転売したいがために、仲介での売却活動を積極的に行わず、その結果「売れなかったので買取保証で買取ります（買い取らせていただきます！と言いますが）」、といったことをする業者もいるようなので、注意しましょう。
買取の場合は、不動産会社が買い取った後にその家を一般市場で中古物件として販売する、リノベーションして販売する、更地にして販売するなど、どのように販売しても良いという点も特徴です。
「仲介」「買取」それぞれにあるメリット・デメリット
不動産会社が仲介に入り買主を探す仲介、不動産会社に直接買い取ってもらう買取、それぞれにメリット・デメリットがあります。
メリット・デメリットを把握した上で、売却したい家や自分の状況にあった方法を選ぶと良いでしょう。
「仲介」のメリット・デメリット
仲介の最大のメリットは、買取よりも高く売れる点です。
買取のメリットとデメリットは次にご紹介しますが、買取の場合は、市場価格よりも安い価格での売却になることがほとんどで、たとえ同じ物件であっても仲介よりも安値での売却になりがちです。少しでも家を高く売りたいと考えているのであれば、仲介を選択する方が良いでしょう。
一方、仲介で売却を行う際のデメリットは、必ずしも物件が売れるとは限らない点です。さらに、いつ売れるかもわかりませんので、引っ越しや新しい物件の購入を考えている場合に、スケジュールが立てにくいという難点があります。また、仲介手数料を不動産会社に支払わなくてはならない点もデメリットの一つでしょう。
上記のメリット・デメリットを踏まえ、売却活動を行う期間に余裕があり、なるべく高く売りたい、市場価格で売りたいという人には仲介がおすすめです。
「買取」のメリット・デメリット
買取の最大のメリットは、一般市場で売却活動を行う必要がないためスピーディーに売却できる点です。内覧対応などの手間も必要ありません。また、不動産会社に仲介手数料を支払わなくて良い点もメリットです。
さらに、仲介の場合は、買主がなかなか見つからないということもありますが、買取であれば、不動産会社との折り合いがつけは、確実に現金化することができます。
デメリットとしては、仲介に比べて売却価格がかなり安くなってしまう点です。
市場価格で売却できる可能性が高い仲介に比べ、買取の場合は、市場価格の7~8割程度での売却価格になる傾向があります。これは、不動産会社は家を購入した後に転売をして利益を得るために、買取価格が安くなってしまうためです。
さらに不動産会社の利益分だけではなく、買取に関係する税金や諸費用分も含まれているため、市場価格よりもずっと価格が低くなってしまうのです。
買取は、売却益が市場価格より低くても早く売りたい、確実に現金化したい、一般市場での売却では買手がつきにくい物件(築年数が古いなど)の売却をしたい、という人に有効な方法です。
【仲介と買取】家の売却における「期間」「費用」「価格」を比較
仲介と買取では、売却方法が異なるために、売却にかかる「期間」や「費用」なども異なります。
また、最終的な「売却価格」にも違いがあることを、それぞれの方法のメリット・デメリットの中でご紹介しましたが、ここではその詳細についても解説します。
家の売却に要する「期間」の比較
仲介は、実際に売却が完了するまで比較的時間がかかります。
不動産会社と媒介契約を結んでから、売却活動を経て買主への引渡しが完了するまで、早くても3カ月ほど、平均でも半年ほどの期間を要します。
また、売却完了までの期間は、売主は複数の手続きや交渉、売却のためにやらなくてはならないことがたくさんあります。
一方で、「買取」の場合、比較的短い時間で売却が完了します。仲介のように、売却活動をする必要がない上、買主との交渉なども必要ありません。不動産会社との交渉と売買契約で済むために、仲介に比べて圧倒的に短い期間での売却ができます。
家の売却にかかる「費用」の比較
家の売却にかかる「費用」の比較では、仲介と買取では仲介手数料がかかるかどうかに違いがあります。
仲介の場合は不動産会社への仲介手数料が必要です。仲介手数料の上限は、「宅地建物取引業法」で以下のように定められています。
- 取引金額200万円万円以下について：取引金額の5%
- 取引金額200万円超400万円以下について：取引金額の4%+2万円
- 取引金額400万円超の場合：取引金額の3%+6万円
これに対し買取の場合は、仲介手数料は必要ありません。仲介手数料は、不動産の売却価格によって異なりますが、一般市場で売却されている不動産であれば、数十万から百万円以上かかる傾向があります。大きな額ですので、仲介手数料がかからないというのは、やはり売主にとって買取のメリットの一つです。
一方、買取であっても、印紙代や抵当権の抹消のための費用、引っ越し費用や各種税金は、仲介での売却と同様に支払う必要があります。
家の「売却価格」を比較
先にご紹介したように、仲介を選ぶか買取を選ぶかで、同じ家でも最終的な売却価格が大きく異なります。
仲介の場合、不動産市場の相場価格で売却することができます。仲介を依頼した不動産会社のサイトや、レインズで購入希望者に広くアピールすることができ、市場価格とマッチした価格で売却できる可能性が高いといえます。
一方で、「買取」の場合は、仲介と比較すると、一般的に売却価格がかなり低くなる傾向にあります。具体的には、仲介の売却価格と比べ、6～7割程度の売却価格となるでしょう。
仲介での売却は、仲介手数料がかかったとしても、トータルでは売主の手元に入ってくる金額は仲介の方が高くなる可能性が高いといえます。
＜仲介と売却の期間・費用・売却価格の違い＞
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 売却期間 | 売却期間が長い(平均で半年ほど) | 仲介に比べて売却期間が短い |
| 費用 | 税金などの諸費用に加え、仲介手数料がかかる | 税金などの諸費用はかかるが、仲介手数料がかからない |
| 売却価格 | 市場価格で売却できるケースが多い | 市場価格の6～7割程度 |
【仲介と買取】家を売る際の流れ
仲介と買取では売却する相手が異なるため、家の売却を検討し始めてから、実際に売却が完了するまでの流れも異なります。それぞれの流れを確認しましょう。
「仲介」による売却の流れ
仲介での売却活動は、一般的に次のように進んでいきます。
家の売却を決めたら、まずは不動産会社に相談と査定の依頼をします。複数の不動産会社の査定結果などを見比べて、仲介を依頼する不動産会社を探します。
不動産会社を決定したら、媒介契約を結びます。
家の情報がレインズや不動産会社のサイトに掲載され、売却活動がスタートします。多くの購入希望者は内覧を希望しますので、売主は家の内覧対応もしなければなりません。
内覧をした購入希望者が、購入の意志を表す申込書を提出してきたら、売買の条件交渉に入ります。交渉後、お互いが売買の合意を確認したら、不動産業者の立会いのもと、売主と買主で売買契約を締結します。
そして、決済を行ったのち、契約の際に決めた引渡し日までに引っ越しを完了させ、家を引渡します。以上が、売却の大まかな流れとなります。
不動産会社への相談から引渡しまで、スムーズに進んだ場合でも平均で約半年程度かかります。マンションと一戸建てでは、一戸建ての方が売却完了までの期間が長くなる傾向にあります。
一戸建ての場合、土地がからんでくるので手続きが増えてしまいます。何もなくても、土地の境界確定や建築条件の確認などが必要になります。借地などですと、さらに手続きが増えますので、どうしてもマンションよりも時間がかかる場合が多いようです。
また、築古物件や立地が悪い、間取りが特殊であるなど、条件が悪い物件の場合は、さらに売却完了までの期間がかかることがありますので注意が必要です。
参考：レインズ）REINS
「買取」による売却の流れ
買取での売却活動は、仲介よりもスピーディに進んでいきます。
買取での家の売却を希望する場合、買取を取り扱っている不動産会社に売却の相談をします。その後、家の査定を行う点は仲介のケースと同じですが、買取の場合は売却先が不動産会社のため、査定後はすぐに不動産会社との条件交渉に入ります。
一般市場で購入者を探す仲介の場合、不動産会社と共に売却活動を行う必要があります。不動産売却のフロー中で、この売却活動が一番時間を必要とし、買主が見つかるまで3カ月から1年以上かかることもあります。
買取の場合は売却活動をして買主を探す必要がないために時間を短縮でき、売却完了まで非常にスピーディーに進めることが可能です。
家を売る際に準備しておきたい必要書類
仲介であっても買取であっても、家を売却する際には多くの書類が必要です。ここでは、家の売却時に必要な書類をご紹介します。
数ある必要書類の中には、取得に時間がかかるものもあります。そのため、家の売却を考え始めたタイミングで準備をしておくと、その後スムーズに売却を進めることができます。
本人に関する書類で用意が必要なもの
不動産の売却では、売主本人に関する身分証明や銀行口座などの情報が必要です。本人に関する書類で準備が必要なものは次のとおりです。
印鑑証明などは、平日に役所に取得しに行かなければならないケースもありますので、余裕を持って準備しておきましょう。引渡しのタイミングから3カ月以内の日付でなければならないので、注意してください。
また、不動産が他の家族などの共有名義になっている場合は、身分証明書や印鑑証明書は全員分用意する必要があります。
不動産に関する書類で用意が必要なもの
売主に関する書類に加えて、売却したい不動産に関する書類も必要です。
権利書は、不動産の登記をした際に発行されている物件の所有者を証明するための書類です。2005(平成17)年以降に登記をした物件であれば、登録識別情報が交付されています。
また、マンションであれば、管理規約書や使用細則、購入時のパンフレットなどがあれば準備しておくと良いでしょう。これらの書類があると、物件の詳細がわかり売却をスムーズに行うことができます。
自分に合った方法で家の売却を行うためには
メリット・デメリットを比較して売却方法を判断することも必要ですが、売主自身の状況や売却したい家の状態にあった方法を選択して売却を進めることが1番大切です。
自分に合った方法で、よりスムーズに家の売却を行うために押さえておきたいポイントを3つご紹介します。
信頼できる不動産会社を選ぶことが重要
不動産の売却では、不動産会社選びがとても大切です。不動産会社や担当営業の経験や営業力で、売却期間や売却額などの結果が変わることがあるためです。
売却する家がある地域に詳しい、売却実績が多い不動産会社を選ぶようにしましょう。担当の営業が、知識や経験が十分か、信頼できる人物かどうかも確認してください。
実際に会ってみないとわかりませんが、約束の時間を守る、礼儀正しい対応をしてくれる、などは当たり前のことですが大切です。
さらに、必要以上に専門用語を使わない、質問に対してわかりやすく教えてくれる、わからないことはわからないと答えて後できちんと調べてくれる、などのポイントを確認すると良いと思います。
経験がある人はもちろん頼りになりますが、その分、流すような仕事をしたり、わからないように手を抜いたりするので注意が必要です。
また、仲介と買取のどちらの方法で進めるか悩んでいる場合、2つの売却方法どちらも実績のある不動産会社を選ぶようにしましょう。
良い不動産会社を選ぶことができれば、どのように売却を進めると良いか、親身になって相談に乗ってくれるでしょう。
複数業者を比較できる一括査定サイトを活用
良い不動産会社を選ぶためには、複数の不動産会社を比較して信頼できる会社を見極める必要があります。
そこでおすすめなのが「不動産一括査定サイト」の活用です。
一括査定サイトでは、インターネットで売却したい家について必要情報を入力するだけで、複数の不動産会社の査定を受けることができます。
査定額は不動産会社によって数百万円単位で異なることもあります。複数の不動産会社に同時に査定を依頼すれば、結果を見比べてより高い査定額をつけてくれた不動産会社を優先して検討することができます。
また、複数の不動産会社とのやり取りの中で、信頼できる会社かどうか対応から見極めることもできます。
さらに一括査定サイト上では、地元に強い、売却の実績が多いなど、希望する条件に合った不動産会社を簡単に見つけることができます。
家の売却を仲介か買取で迷ったら不動産業者へ相談しよう
家を売却する際に、仲介か買取かどちらの方法で進めるか悩んでいる場合は、まず不動産会社へ相談してみましょう。
それぞれのメリットやデメリットを把握した上で、売却したい家の状況を踏まえ、プロである不動産会社と相談して判断すれば間違いないでしょう。
また、売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を探すことが重要です。良い不動産会社を見極めるためには、一括査定サイトなどを活用し複数の不動産会社に査定を依頼する中で見極めると良いでしょう。
