高利回りが狙えるボロ戸建て投資とは？メリットや物件選びのコツを紹介

「ボロ戸建て投資が儲かるって本当？」
「どんな人がボロ戸建て投資に向いているの？」

実際にボロ戸建て投資の体験談を書いた書籍やブログを読んで、興味を持っている方も多いのではないでしょうか。

ボロ戸建て投資とは、地方の築年数の古い物件を購入して投資をすることをいいます。

ボロ戸建て投資は、上手く行けば高利回りが期待できますが、その分手間も多く誰にでもできることではありません。

ここでは、ボロ戸建て物件について、ボロ戸建て投資のメリットやデメリット、ボロ戸建て投資に向いている人、ボロ戸建て物件を選ぶ際のコツについて解説します。

ボロ戸建て投資を検討するならメリットとデメリットを知ってから判断しましょう。

ボロ戸建て物件とは

ボロ戸建てにはっきりとした定義はないのですが、中古物件の中でも築年数が経過していて、リフォームが必要なくらい老朽化している物件のことを呼ぶのが一般的です。

中古物件とボロ戸建て物件の違いは曖昧ではありますが、一般的には下記のような物件がボロ戸建てと呼ばれるケースが多いです。

• 築年数が40年を超える物件
• 損壊や瑕疵がありリフォームや修繕をしないと使えない物件
• 物件価格は数十万円から数百万円程度と安価な物件

建物の状態としては、雨漏りがする、柱や屋根が腐食している、給排水設備が故障しているなど修繕を必要とする状態であることが多いです。

また、空き家状態で放置されているケースもあるので内部に残置物が大量にあるケースもあります。

このように、中古物件の中でも築年数が40年以上経過し、修繕しなければ住めない物件がボロ戸建てとされています。

ボロ戸建て投資のメリット

このような手間のかかるボロ戸建てを投資物件として利用するのは、メリット部分が大きいからです。

ここでは、ボロ戸建て投資のメリットを4つに分けて解説します。

買い手が少ないため物件が値下がりしやすい

ボロ戸建て投資をするメリットは、買い手が少ないため値下がりしやすく格安で購入できることです。

ボロ戸建ては、不動産としての資産価値がほとんどないので100万円以下で購入できるものが多く、中には数万円で購入できるケースもあります。

そのため高額の融資を受ける必要がないので、手持ちの資金で運用ができます。

また、駅から離れていたり、居住するために修繕が必要という条件を伴うので、買い手が少なく売り主側との価格交渉がしやすいというメリットもあります。

空室期間が長く、売り主が早く物件を売りたいと考えている場合は、指値交渉を行って更に安い価格で購入できるケースもあります。

指値交渉とは、売主が出した物件売却価格に対し、買主が具体的な希望購入価格を提示して購入することをいいます。

ボロ戸建て投資では、物件価格を最小限に抑えることで初期投資額を少なくできることも大きな魅力です。

ローンを組まずに購入できる可能性がある

ボロ戸建て投資は、物件価格が安いためローンを組まなくても自己資金で購入できる物件が多いです。

一般的な不動産投資では、数千万円の融資を受けて行うケースがほとんどです。

一方でボロ戸建て投資では、100万円程度で購入できる物件も多く、中には数十万円で一戸建てが手に入るケースもあります。

また、融資を受けるためには一定の審査基準があり、属性が低いとみなされるとローンが組めない可能性もありますが、初期投資額の低いボロ戸建て投資なら自己資金での投資が可能となります。

銀行から融資を受けて不動産投資を行えば、レバレッジを効かせた効果的な投資ができるというメリットもありますが、融資の返済や借入れは精神的な負担を増やすことにもなります。

全額自己資金で投資をはじめると、金融機関の融資審査に時間や手間を費やすこともなく、金利の変動や返済額を気にすることなく投資を行うことができます。

高利回りが期待できる

ボロ戸建て投資の最大のメリットは、利回りが高いことです。

利回りとは、投資した金額に対する収益割合を表したもので、物件の収益力を考える上で重要になってくる数字となります。

不動産投資における利回りは大きく分けると「表面利回り」「実質利回り」の2種類があります。

2種類の利回りは下記のように計算します。

• 表面利回り = 年間家賃収入÷ 物件購入価格 × 100
• 実質利回り =（年間家賃収入 – 諸経費）÷ 物件価格 × 100

都心部のワンルームマンションの平均利回りは新築で3～4％前後、築20年までの中古で4～5%、築20～35年までの中古で7～10％と言われています。

特に新築のマンションでは表面利回りが4%前後と利回りが低いのでそこから諸経費を差し引くと利益があまり出ません。

一方でボロ戸建ての利回りは10％～20％程度の高利回りな物件が多く、中には30％近くの利回りの物件も存在します。

例えば物件価格250万円のボロ戸建てを購入し、100万円かけてリフォームをして月6万円で貸し出した場合の表面利回りは、（6万円×12ヶ月）÷（250万円+100万円）×100=20.5％となります。

表面利回りには、税金や管理費などの諸経費は含まれていないので、物件維持にかかる年間の費用は別に計算しておく必要があります。

このように、ボロ戸建て投資では初期投資額が低いので、非常に高い利回りで運用できることが大きなメリットです。

不動産投資の利回りについて知りたい方に向けて、「不動産投資の理想の利回りや計算方法」を解説しています。合わせてご覧ください。

投資元本を早期に回収できる

ボロ戸建て投資では、初期費用が少ないので投資元本を早期に回収できるメリットもあります。

仮に利回りが20％の物件で不動産投資をすれば、初期投資額を5年で回収できる計算になります。

元本を回収できれば、その後は安定して収益を生み出すことになります。

一戸建てでは、ファミリー層の入居が多いので、入退去を繰り返すリスクはあまりないので、長期に渡って安定した収益が見込めます。

ボロ戸建て投資のデメリット

ボロ戸建て投資では、メリットだけでなくデメリットも存在します。

ボロ戸建てを購入して投資をはじめるなら、デメリットの部分を理解した上で解決策を考えてから着手することをおすすめします。

ここでは、ボロ戸建て投資のデメリットを4つ解説します。

融資を受けられないケースがある

ボロ戸建て投資では、融資が受けられない可能性があります。

不動産投資では、金融機関からの融資を受けて投資をはじめることが一般的ですが、築年数がたったボロ戸建て投資では、物件自体に価値がない場合が多いので融資を受けられないことがあります。

融資を受けるには、物件の担保評価が重要になります。

金融機関が融資をする場合には、万が一返済できなかったときのために不動産などの担保を設定することが一般的で、その融資額に見合う価値があるのか評価することを担保評価といいます。

担保評価が高ければ、高額の融資が受けやすくなり、一方で担保評価が低いと判断されれば、ローン自体が通らないこともありえます。

築年数が古いボロ戸建ては担保評価が低く見られるため、ローンを組む上で審査のハードルが高くなることを覚えておきましょう。

ローンを組めないことは資金面では不利になりますが、利息や月々のローン返済をする必要がないので精神的な負担を減らすことができます。

そのため、ボロ戸建てで投資を行う場合は、自己資金をためてから投資を行うのが一般的です。

物件によっては高額な修繕費がかかる

ボロ戸建て投資のデメリットは、高額な修繕費がかかるケースがあることです。

物件の購入価格が安い場合は、物件価格よりも修繕費用の方が高くなる場合もあるので、物件価格だけでなく修繕費を見越して初期費用を計算しておく必要があります。

ボロ戸建ては、基本的に修繕やリフォームをしなければ住める状態ではないので、修繕費を抑えることが重要なポイントになります。

修繕やリフォームをリーズナブルな価格で請け負ってくれる業者を選ぶことはもちろんですが、自分でできる部分はDIYで修理できれば費用を大きく抑えることができます。

修繕費を抑えるためには、自分でできる部分はDIYで対応し、それ以外の部分は専門のリフォーム業者に発注するなど使い分けをする工夫も必要です。

ボロ戸建て投資をする場合は、一定の家賃価格に設定するためにどの部分に修繕が必要かを精査し、修繕費にかかる費用や利回りなどを総合的に判断して購入しましょう。

致命的な欠陥があると修繕不能になる

ボロ戸建てを購入する場合、致命的な欠陥があると修繕不能になる可能性があることも覚えておきましょう。

致命的な欠陥とは、柱の腐食などによる躯体の欠陥、シロアリ、雨漏りなど、建物の基本構造に関わる不具合のことです。

致命的な欠陥がある場合、修繕ができないことも考えられ、また修繕できたとしてもかなり高額な修繕費がかかると考えられます。

ボロ戸建てを購入する場合は、建物の基本構造に関わる屋根・柱・基礎の状態は必ず確認しておきましょう。

建物の売買契約には、価値担保責任が存在することが一般的です。

瑕疵担保責任とは、購入した物件に欠陥があって買主が物件を購入した目的が達成できない場合に売主に生じる責任のことです。

そのため、シロアリや雨漏りなど目に見えない瑕疵が判明した場合は、売り主側が修繕費を負担したり、契約解除を求められる場合もあります。

建物の知識がないと、物件の瑕疵や劣化の状態を見極めるのは簡単ではありません。

不動産投資の初心者が安易にボロ戸建てに手を出すと、物件の状態を判断する事ができず、購入後に思いの外修繕費がかさんでしまうリスクもあるので注意しましょう。

入居者トラブルに見舞われる可能性がある

ボロ戸建て投資では、安い価格で賃貸に出すケースが多いので入居者トラブルに見舞われる可能性があります。

そもそもボロ戸建て投資では、安く購入した一戸建てを修繕し相場よりも安い金額で家賃設定をすることが一般的です。

そのため、安い賃料目的で入居者が集まる可能性が考えられるので、家賃の滞納やクレームなどがあり、精神的なストレスを抱える恐れがあります。

家賃を頻繁に滞納する入居者がいた場合は、トラブルを起こす可能性が考えられるので注意しましょう。

ボロ戸建てで投資をする場合は、入居トラブルがおこる可能性も視野にいれて、入居者募集の段階でリスクを回避しておくことも重要です。

ボロ戸建て投資に向いている人

ボロ戸建て投資は、その特性から誰にでもおすすめできる投資方法とはいえません。

しかし、ボロ戸建て投資で成功し収益を得ている人もたくさんいます。

ここでは、どんな人がボロ戸建て投資に向いているのかを解説します。

できるだけ少額から不動産投資を始めたい人

建物に大きな欠陥がない限り、ボロ戸建て投資は、物件価格が安いのでリフォーム代を考慮したとしても初期投資額を安く抑えることが可能です。

自己資金のみで投資をはじめることも充分可能なので、多額の融資を受けて返済に追われる心配もありません。

新築マンションや中古マンションで不動産投資を行う場合は、数千万円の融資を受けるために頭金で2割から3割準備することが一般的です。

融資額が高額になればなるほど、失敗した時のリスクは大きくなってしまいます。

その点、ボロ戸建て投資では、全額自己資金で行うか、融資を受けたとしても少額融資であることが前提なのでリスクの低い投資ができます。

投資規模が小さいのでレバレッジを効かせた投資はできませんが、借り入れをせずに少ないリスクで投資できる方には向いている投資方法です。

ボロ戸建て投資以外にも少額からできる不動産投資を知りたい方に向けて、こちらの記事で「1万円など少額でできる不動産投資5選」を紹介しています。

時間にゆとりがある人

ボロ戸建て投資は、新築マンションの投資などに比べて非常に手間がかかるので時間にゆとりがある人に向いている投資方法です。

ボロ戸建て投資の特徴は、物件購入後にリフォームや修繕が必要となることです。

高利回りを目指すためには、このリフォームや修繕費用をいかに抑えるかがポイントとなります。

そのためリフォーム業者に丸投げするのではなく、安く工事を請け負ってくれる業者を探し出したり、自分で材料を発注して工事のみを依頼するなどの工夫が必要となります。

物件探しや購入、リフォームから入居者募集までを行うためには、かなりの労力と時間が必要となるので時間にゆとりがある人向けの投資方法です。

リフォームやDIYを自ら行える人

ボロ戸建て投資では、リフォーム費用を抑えるために可能な限り自分自身でDIYをするオーナーも多いです。

自分でできない部分でも、資材をインターネットやホームセンターなどで手配して取付けのみを業者に依頼するなどしてできる限り価格を抑える工夫をしましょう。

ボロ戸建ての場合は、新築同様のクオリティーではなく、清潔感があり居住空間として快適であれば賃貸需要を見込めるため、最低限の設備を備えるように心がけることが大切です。

リフォームには手間も時間もかかりますが、物件を自分自身で作り上げる喜びもあります。

希望の家賃額に設定するためにはどの程度のリフォームが必要なのか精査し、利回りとのバランスを考えて収益性の高い物件にしましょう。

職人と直接やり取りができる人

ボロ戸建て投資ではいかに初期費用をおさえるかが重要となるので、職人さんと直接やり取りをして直接発注ができれば中間マージンが発生せずに安くリフォームを行うことができます。

信頼できる職人さんが見つかれば、今後の不動産投資におけるリフォームも継続して依頼することができるので安心してボロ戸建て投資を進めることができます。

一般的にリフォーム会社では、依頼主からの要望をそれぞれの専門分野の職人さんに伝えて指示を出す仲介の役割を担っています。

そのため、直接職人さんとやり取りをすれば、リフォーム代のコストカットができることになります。

ボロ戸建て物件を選ぶ際のコツ

ボロ戸建て投資を成功させるためには、物件選びが重要なポイントとなります。

ボロ戸建て物件は、築年数が古く建物としての価値が低いので、出口戦略が限られてしまいます。

投資物件として保有し続けるのか、売却を検討しているのか、立地や物件の特性を考えて出口戦略を立てた上で物件を選びましょう。

ここでは、ボロ戸建て投資物件を選ぶ際のコツについて解説します。

建て替え用地として売却できるか確認する

ボロ戸建て物件を選ぶときは、建て替え用地として売却できるかどうかを事前に確認しておきましょう。

ボロ戸建て物件の中には、再建築不可物件も存在します。

再建築不可物件とは、今の建物を一度壊したら建て替えることができない物件のことを言います。

この場合、リフォームすることは可能ですが、万が一建物が倒壊してしまっても再建築ができません。

再建築不可物件の場合、修繕や増築、改築など建築確認申請が必要となるような大掛かりなリフォームはできないことになっているので、購入前に確認しておく必要があります。

また、再建築不可物件は、一般的な不動産より資産価値が低いため、担保としては不十分と判断されてしまうのでローン審査が厳しくなることも覚えてきましょう。

事前に修繕費用を抑えておく

ボロ戸建てを購入する前に、修繕費用を精査しておく必要があります。

ボロ戸建てと言っても、どこまで修繕するべきかの判断は初心者には難しく、適当な修繕をしてしまうと入居者からのクレームにつながってしまう危険性があります。

必要箇所の修繕にかかる費用を事前に計算しないままに購入してしまうと、予想外に出費がふくらみ、予想していた利回りを下回る結果となってしまいます。

リフォーム箇所を適切に見極めるためには、業者に見積もりを依頼しどの箇所をリフォームするべきか相談することが大切です。

リフォーム費用を節約するためには、予算内でリフォームしたいという要望を伝え、複数の業者に相見積もりを依頼して比較することも有効です。

ボロ戸建て投資を続けていくうちに、修繕費のある程度の相場を掴むことができるようになります。

「新耐震基準」以降に建てられた建物を選ぶ

ボロ戸建て物件を選ぶ時には、「新耐震基準」以降に建てられた建物を選びましょう。

新耐震基準は、震度6強～7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として昭和56年6月1日以降の建築確認により建築された物件に設定されています。

一方で、旧耐震基準では、震度5強程度の中規模な揺れでも倒壊しない基準として昭和56年5月31日までの建築確認により建築された物件です。

旧耐震基準の建物は、新耐震基準よりも安く売買されていますが、万が一地震などによって建物が倒壊した場合には損害賠償を求められるケースもあるので、安全性の高い新耐震基準の物件を選ぶ方がよいでしょう。

また、旧耐震の物件は不動産としての価値が低いため、金融機関から融資を受けられないケースが考えられます。

そのためいざ売却しようとしても買い手が見つかりにくいリスクがあります。

出口戦略として、建物の売却を考えている場合は、その点も考慮しておく必要があります。

旧耐震物件を購入する場合は、耐震性に問題がないかを調査してもらった方が安心です。

高利回りが期待できるボロ戸建て投資で収益化を狙おう

ボロ戸建てでの投資は、手間がかかるというデメリットはありますが初期投資も少なく高利回りを狙うことができます。

自分自身で一から物件を作り上げることができ、工夫次第で収益をアップすることができるので、やりがいのある投資方法とも言えます。

ボロ戸建て投資のメリットとデメリットを理解して、自分にあった投資方法を選びましょう。

おすすめの不動産投資会社については、この記事で詳しく解説しているので参考にしてください。