アパート経営は土地ありが有利！適した土地の見極め方や運営のポイントを徹底解説！

「土地を保有しているけれど、アパート経営すべき？」

「土地があればアパート経営が有利になる？」

土地を所有しており、有効活用するためにアパート経営を検討している方もいます。

土地があると別途土地代がかからないので、資金面で有利になる可能性が高いです。

とくに、賃料の高いエリアに土地を所有していれば、アパート経営で有利になります。

ただし、土地を所有していたとしても、アパート経営する際は検討すべき要素が多数あります。

本記事では、土地ありの場合のアパート経営について解説しますので、参考にしてみてください。

アパート経営は土地ありが有利

アパート経営は、土地ありの人が有利です。

土地ありの場合土地の購入費用が不要なので、比較的余裕があるのです。

とくに、需要の高いエリアに土地を所有している場合、よりメリットが大きくなります。

アパート経営で土地ありが有利な理由について、詳しく見ていきましょう。

土地の購入費用が不要

アパート経営で土地がある場合、土地の購入費用は必要ありません。

アパートのみの投資になるので、負担が少なく有利です。

通常、アパートを経営する際はローンを組んで物件を購入し、家賃収入から返済するケースが多いです。

土地から購入する場合ローンが高額になるので、アパートの収益のみで返済するのが難しくなります。

「土地は保有していたので、家賃収入でローン返済をカバーできている」と、土地があることを活かして安定運用している例もあります。

もちろん、土地を全額自己負担で購入できれば土地ありの方と同じ条件になりますが、少数派です。

土地ありでは健全なアパート経営につながりやすいので、土地を保有しているのであれば有効活用することを意識しましょう。

必要な自己資金が少ない

土地ありの方は、必要な自己資金が少ないのが魅力です。

土地なしでアパート経営をする場合、土地から購入するので必要な自己資金も多くなります。

フルローンで購入する手段もありますが、ローン返済の負担を考えるとおすすめできません。

また、自己資金で土地を購入できる経済力がある場合でも、土地購入後は投資金額を回収しなければならないので負担になります。

「投資金額の回収に焦り投資物件をじっくり検討できなかった」「自己資金が不十分でローン返済が負担になった」などの失敗例もあります。

土地ありであれば、必要な自己資金が少ないことに加えスタート段階で投資が発生していないので、焦らずにじっくり検討できるのが魅力です。

賃料の高いエリアであれば効率的に稼げる

賃料の高いエリアに土地を保有している場合は、さらに経営上で有利になります。

というのも、賃料の高い都市部でアパート経営する場合、空室リスクなどは低いものの、土地代が高いことがネックとなります。

一方、土地代の安い地方でアパート経営する場合は、初期費用を抑えられるものの空室リスクが高くなり、思うように収益を得られない可能性があるのです。

都市部に土地を保有している場合は、高額な土地代がかからないので、需要の高い都市部で無理なく経営できます。

物件自体の価格は地方と都市部で差はないので、土地への投資をすることなく有利な条件でアパート経営できるのが魅力です。

アパート経営に最適な都市部に土地を保有している場合は、アパート経営への着手を検討してみましょう。

アパート経営すべきか見極めよう

土地を所有している場合でも、アパート経営に適しているとは限りません。

立地条件や広さなどを総合的に把握し、将来にわたり収益を得られる条件が整っているか見極めることが大切です。

入居者から人気があり空室リスクの低いアパートであれば、経営する価値があるでしょう。

アパート経営すべきか見極めるポイントについて詳しく解説します。

入居者からの需要のある立地条件か

土地を保有しておりアパート経営すべきか迷っている場合は、入居者からの需要のある立地条件か検討しましょう。

たとえば、以下のような物件は入居者に人気があります。

• 駅に近いなど利便性が高い
• 商業施設や繁華街に近い
• 病院やスーパーなど生活に必要な施設が近くにある
• 周辺に高い建物がなく日当たりが良い

利便性の高いエリアであれば生活しやすいので、利用したいと思う入居者が多いです。

そのため空室になりにくく、健全なアパート経営につながります。

なお、大学の近くなどで大学生を対象としてアパート経営するなども可能ですが、一つの要素に頼りすぎるのはリスクが高いです。

大学の移転などの環境変化が生じた際に、需要がなくなる可能性があります。

アパート経営をする際は、入居者からの需要をじっくり検討しましょう。

将来性のあるエリアか

アパート経営をすべきか検討する際は、将来性のあるエリアであるか確認が必要です。

というのも、現時点で需要があるエリアであったとしても、将来的に安定運営できるとは限らないのです。

逆に、周辺環境が充実し、将来的に地価が上がる可能性の高いエリアもあります。

• 商業施設やショッピングモールなどの利便性の高い施設が建設される
• ターミナル駅ができる予定
• 高速道路が建設される予定

将来性のある土地を所有している場合は、入居者からの需要が高まり安定経営できる可能性が高いです。

周辺エリアの動向をチェックし、アパート経営に向いている土地であるか見極めましょう。

アパート経営に十分な広さの土地か

アパート経営をする際は、十分な広さの土地が必要です。

必要な土地の広さは、駐車場の有無によっても異なります。

都市部であれば車を所有していない方も多いので、駐車場なしで経営するのも手段です。

一方、地方で経営する場合は、駐車場の契約を希望する入居者が多くいます。

土地を保有している場合は、アパート経営に十分な広さであるか確認しましょう。

土地がある場合のアパート経営にかかる費用

土地がある場合土地代は不要ですが、アパート経営には費用がかかります。

とくに、アパート建築関連の費用は高額になるので、あらかじめ把握しておくことが大切です。

土地がある場合のアパート経営にかかる費用にはどのようなものがあるか見ていきましょう。

初期費用

土地がある場合でも、アパート経営には初期費用がかかります。

アパート建設関連の費用が初期費用のメインとなります。

アパート経営にかかる初期費用について詳しく見ていきましょう。

建築費

アパート経営では、建築費が必要になります。

物件の建築費はエリアに左右されないですが、以下のような様々な要素により異なります。

• 坪単価
• 木造・鉄骨コンクリートなどの構造

建設費は業者によっても異なるので、複数社に見積りを依頼し慎重に検討しましょう。

価格交渉により建築費を抑えられるケースもあります。

設計料

アパートを建設する際は、設計料が必要です。

アパート建設において同じ業者に設計と建設を依頼する場合、設計料不要というケースもありましたが、現在は基本的に設計料を徴収される仕組みになっています。

背景には、建築士法の改正があります。

設計料は業者により異なりますが、建物の面積が大きいほど高くなります。

とくに、設計会社に設計を依頼すると、高額になりやすいので注意が必要です。

設計料は建築費の3～5%程度が相場なので、高額な場合は、複数社比較しましょう。

不動産取得税

アパート建築においては、不動産取得税が必要です。

不動産取得税は、固定資産税評価額をもとに算出されるのが一般的です。

なお、状況により税額が異なるので、あらかじめ確認しておきましょう。

登録免許税

アパート建築後は登記が必要なので、登録免許税を徴収されます。

登録免許税は新築もしくは中古により異なり、以下のようになっています。

• 新築アパート：保存登記
• 中古アパート：移転登記

新規登録となる新築アパートは保存登記、名義変更の対応となる中古アパートは移転登記となります。

なお、自己居住用の物件と異なり、アパートなどの賃貸物件では登録免許税が軽減されません。

印紙税

アパートを建設する際は、印紙税が発生します。

印紙税は請負契約関連の費用なので、請負金額や契約内容によっても異なります。

なお、軽減税率が適用されるケースもあるので、あらかじめ確認しておきましょう。

その他の諸経費

各種手続きを専門家に依頼する場合は、依頼料が発生します。

たとえば、登記を司法書士に依頼する際の司法書士報酬などがかかります。

また、融資を受ける際の手数料などの諸費用を確認しておきましょう。

維持費用

アパート経営を始める際は、スタート段階で様々な費用が発生します。

アパート経営が軌道に乗った後も、維持するための費用が必要です。

維持費用には、毎月かかるものと臨時でかかるものがあります。

アパート経営にかかる維持費用について把握しておきましょう。

毎月の費用

アパート経営で毎月発生するのは、共用部の光熱費や管理手数料です。

毎月かかる費用は負担になりやすいので、あらかじめ金額の目安を把握しておくことが大切です。

毎月発生する費用についてチェックしてみましょう。

共用部の光熱費

共用部の電気代や水道代などの光熱費は毎月かかります。

アパートの規模によってもかかる費用が異なるので、あらかじめ目安を算出しておきましょう。

管理手数料

管理会社にアパート経営を依頼する場合は、管理手数料が発生します。

管理手数料は、通常、家賃の5%程度です。

また、管理会社を通して入居者を獲得した場合は、毎月ではないものの仲介手数料が必要になります。

臨時でかかる費用

アパート経営では、毎月ではないものの臨時でかかる費用があります。

とくに、大規模修繕に伴う費用は高額になりやすいので、あらかじめ想定しておく必要があります。

アパート経営で臨時でかかる費用について把握しておきましょう。

保険料

アパート経営では保険料がかかります。

定期的な支払いが発生する保険料は、火災保険や地震保険などです。

保険は更新が発生するので、更新料を節約するには長期契約がお得です。

修繕費・リフォーム費

アパートは築年数が経過すると劣化するので、修繕費・リフォーム費が必要になります。

アパートの構造や規模、建物の状態、耐久性などにより、必要な費用は異なります。

あらかじめ修繕費・リフォーム費を考慮して収支計画を立てることが大切です。

税金

アパート経営では、固定資産税や都市計画税などの税金が発生します。

固定資産税・都市計画税は、課税標準額を元に以下のように算出されます。

• 固定資産税：課税標準額×1.4%
• 都市計画税：課税標準額×0.3％

なお、税金は敷地面積により、軽減されるケースがあります。

アパート経営で必要な自己資金の目安は？

アパート経営では様々な費用が発生することをお伝えしましたが、どの程度自己資金が必要になるかあらかじめ把握しておくと、収支計画を立てやすいです。

アパート経営は初期費用のみならず、運営中にも様々な費用が発生します。

必要な自己資金の目安は、アパートの物件価格の1割と言われているので、投資前に確保しておきましょう。

また、自己資金を確保しておくと、金融機関の融資の審査において有利になります。

アパート経営の初期費用については、下記記事で詳しく解説しています。

土地ありの条件でのアパート経営の流れ

土地ありの条件でアパートを経営する際は、建設関連の手続きがメインとなります。

建築段階では、「建築費の相場の把握」「施工会社選び」「建築のシミュレーションや価格交渉」などを行います。

建築後は、「管理会社を選ぶ」「収支計画を立てる」などの経営関連の検討が必要です。

土地ありの条件でのアパート経営の流れをあらかじめチェックしておきましょう。

建築費の相場を把握する

アパートを経営する際は、建築費の相場を把握しておく必要があります。

アパートの建築費は構造により異なります。

建築会社によっても異なりますが、木造よりも鉄筋コンクリートの方が建築費が高額です。

また、面積や規模によっても変動します。

初期費用の大部分を占める建築費用は、将来のアパート経営にも直結するので、複数社を見積もりじっくり検討しましょう。

利用する施工会社を決める

所有している土地にアパートを建設する場合、利用する施工会社を決めます。

施工会社によって建築物件のクオリティが異なるので、将来、安定経営するには信頼できる施工会社を見極める必要があります。

「アパート建築施工に不備があり、高額な修繕費がかかってしまった。」「建築数年後、不具合が発生した」などの失敗例もあるので注意が必要です。

将来、修繕にコストがかかり収益を圧迫しないためにも、複数社を比較し信頼できる施工会社を見極めましょう。

建築のシミュレーションを行う

アパートを建築する際は、建築のシミュレーションを行うことが大切です。

アパートを建築する際は、以下のような様々な要素を検討する必要があります。

• 間取り
• 構造
• 設備
• 建築費
• 対象とする入居者…など

利用する施工会社がシミュレーションをまとめて提示してくれるケースが多いですが、能動的に希望を伝えましょう。

希望条件にマッチしたシミュレーションをすることで、満足のいく仕上がりになる可能性が高いです。

たとえば、「ファミリー向けのアパートを建設する」「ワンルームマンションに特化している」などが例として挙げられます。

複数回建築プランを練り直したい場合は、コストにも着目することをおすすめします。

一級建築士事務所などは、設計料金が高額になりやすいです。

ハウスメーカーなどであれば、練り直しの費用が発生しないケースもあるので、あらかじめ確認しておきましょう。

建築費の交渉を行う

シミュレーションを行い、ある程度建築プランが決まったら、建築費の交渉を行います。

ハウスメーカーは、「ＶＥ・CD」をもとに、減額プランを提示してくれます。

VEは、「質を下げずに建築プランを減額すること」、CDは「部分的に妥協してコストを削減すること」です。

ただし、コストのみを重視してアパートを建設すると、「入居者から魅力的に感じてもらえない」「短期間で修繕費が発生した」などのトラブルになります。

コストを削減する際は、長期的な視点を持ち、検討しましょう。

建築工事に着手する

建築プラン、建築費が確定したら、施工工事に着手します。

物件の規模や施工業者によっても建築プランは異なるので、あらかじめ確認しておきましょう。

一般的には、アパートの階数にプラス1ヶ月加えた期間が、施工工事期間の目安と言われています。

管理会社を決める

アパート建設後は、管理会社へ依頼するのが一般的です。

アパート建設前に、管理会社と契約するケースも多いです。

建設会社と連携した管理会社を利用することもあれば、別途契約する例もあります。

アパート建設後のプランも見越して、計画を立てておきましょう。

管理会社に物件管理を依頼する場合、日常的な管理は任せられるので、忙しい方でも安心です。

ただし、「修繕費を考慮した収支計画を立てる」など、収益に関連する部分は積極的に関与することをおすすめします。

なお、築10年を過ぎると大幅な修繕費用が必要になるケースもあるので、計画的に自己資金を確保しておきましょう。

アパート経営では、上記で説明した建設関連の手続きや基礎知識を事前に知っておくことで、スムーズに取り組むことができます。

アパート経営の基本の流れについては、下記記事で詳しく解説しています。

土地ありでアパート経営するリスク

土地を所有している場合、アパート経営に有利になるのは事実ですが、リスクも伴います。

土地ありの場合は、立地条件を十分に検討しないケースが多いので、周辺環境の影響で空室リスクが発生するケースもあります。

土地を所有しているとはいえ、あらかじめリスクを把握し、アパート経営すべきか検討することが大切です。

土地ありでアパート経営するリスクを詳しく見ていきましょう。

空室リスク

アパート経営における最大のリスクは、空室リスクです。

高額な資金を投資してアパート経営を開始したにも関わらず、入居者を獲得できなければ赤字になります。

空室リスクを回避するには、築年数や設備などアパート自体の要因はもちろん、周辺環境も重要になります。

周辺環境を見極めるには、以下の要素が重要です。

• アパート周辺の人口
• 駅に近いなどの利便性
• 商業施設や病院などの周辺環境
• 競合物件の有無

土地を所有している場合、周辺環境のリサーチが不十分になりがちです。

土地を所有していたとしても、周辺環境から需要を分析し、空室リスクがないか見極める必要があります。

アパートの建築プランを立てる際、担当者から情報を得られますが、鵜呑みにすると失敗する可能性があります。

土地ありであっても、空室リスクがないか入念な情報収集をしましょう。

家賃下落のリスク

アパート経営では、家賃下落のリスクがあります。

アパート経営に関しては、土地を有効活用できるのはメリットですが、家賃が下落し十分な収益を得られない可能性があるのです。

家賃が下がるリスクを回避するには、価値が目減りしにくいアパートを建設する必要があります。

不動産の価値が下がりにくい物件を選ぶには、以下のような要素が重要です。

• 周辺人口
• 人口流入の見込み
• 建築予定の施設
• 鉄筋コンクリート構造など劣化しにくさ

土地なしの場合は立地条件から選ぶので将来の人口や建設予定の施設なども考慮しますが、土地ありの場合は情報収集がおろそかになりがちです。

物件自体の要素のみならず、所有している土地周辺で長期に渡って需要をキープできるかを見極める必要があります。

土地ありであっても、長期的な視点を意識してアパート経営を始めましょう。

ローン返済が滞るリスク

アパート経営をする際は、高額な資金が必要なので、ローンを組むのが一般的です。

土地ありでアパート経営する場合、土地代が不要なので油断しがちですが、返済が滞るリスクはあります。

スムーズに入居者を確保できず家賃収入を確保できなかった場合、ローン返済に苦労するのです。

土地ありの場合は資金面では有利になりますが、油断せずに自己資金を確保しておきましょう。

自己資金が十分にあれば、万一経営がうまくいかなくなったときでも方針転換しやすいです。

ローン返済に滞るリスクを考慮し、アパート経営を開始しましょう。

土地を有効活用しアパート経営をしよう

土地を所有している場合土地代の負担がないので、有利にアパート経営に着手できます。

ただし、所有している土地がアパート経営に適しているか見極める必要があります。

将来性があり、入居者からの需要が高いエリアであれば、安定運営できる可能性が高いです。

また、アパート経営する際は、建築費の交渉や管理会社選びなど、様々な準備が必要です。

土地ありの場合のアパート経営のポイントを把握し、土地を有効活用しましょう。