不動産投資にかかる税金は？節税方法や役立つ仕組みを徹底解説

「不動産投資ではどのような税金がかかる？」

「節税するにはどうすれば良い？」

不動産運営において、税金関連で悩む方は多いですよね。

不動産投資には様々な税金が付きものであり、負担が大きく感じる可能性があります。

納税の負担を抑えるには、あらかじめ不動産投資で課せられる税金や節税のポイントを把握し、適切な手続きをすることが大切です。

本記事では、不動産投資に伴う税金について詳しく解説します。

不動産投資で課せられる税金とは？

不動産投資をすると、以下のような税金が発生します。

• 不動産取得税
• 固定資産税
• 所得税
• 都市計画税
• 個人事業税

どのような税金が課せられるかあらかじめ把握した上で、不動産運営を行う必要があります。

所得税

所得税は、不動産所得に対して課せられます。

不動産所得は、総収入（家賃収入・駐車場代など）から運営に必要な経費を差し引いて計算します。

所得税は、不動産所得が高いほど大きくなります。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を購入する際に発生する税金です。

不動産取得税は、課税標準額に税率をかけて計算します。

あくまで不動産を売買で取得した場合に発生する税金なので、相続により得た場合は課税の対象にはなりません。

登録免許税

登録免許税は、投資物件を登記する際に発生します。

不動産の登記は所有権を示すものなので、トラブルを避けて安全運営をするために重要です。

登録免許税は、固定資産税評価額に税率をかけて計算します。

税率は新築物件、中古物件により異なるので、あらかじめ確認しておきましょう。

印紙税

不動産の売買をする際は、印紙が必要です。

不動産の購入価格により、印紙税は異なります。

印紙税額についても、あらかじめ確認しておきましょう。

固定資産税

固定資産税は、不動産を所有している場合にかかる税金です。

固定資産税は賦課課税方式で徴収される地方税です。

固定資産税の計算には以下の式が用いられます。

固定資産税評価額×税率－軽減額

市町村により税率が異なるので、あらかじめ把握しておきましょう。

固定資産税の平均額については、下記記事で詳しく解説しています。

都市計画税

都市計画税の対象となるのは、都市計画法の市街化区域内にある不動産です。

都市計画税は、固定資産税評価額に税率をかけて計算します。

税率は、市町村により異なります。

なお、都市計画税は不動産会社から情報収集が可能です。

該当するか不明な場合は、あらかじめ確認しておきましょう。

住民税

住民税は、都道府県民税と市区町村民税の合計です。

住民税は、所得によって変動します。

不動産投資で帳簿上赤字になっていれば、損益通算により、住民税が安くなるケースがあります。

住民税の節税効果を期待して不動産投資を始めるケースもあります。

相続税

財産を相続する場合、相続する財産が一定以上になると、相続税が課せられます。

相続税は、基礎控除額を超えると課せられるので、あらかじめ確認しておきましょう。

相続税は現金や不動産など資産の種類によって金額が大きく異なるので、事前に知っておく必要があります。

たとえば、不動産は現金より相続税評価額が小さくなるため、不動産投資をした上で相続が発生すると結果的に相続税を抑えられます。

財産の相続を考えている方が、相続税対策として不動産投資に着手するケースは多いでしょう。

不動産の相続税を計算する方法は、下記記事で詳しく解説しています。

個人事業税

個人事業税は地方税であり、不動産投資では税率5%となっています。

不動産投資を個人事業主として行っている場合、個人事業税が課せられる可能性があることを把握しておきましょう。

個人事業税の計算方法は以下のようになっています。

（所得額－290万円）×税率

事業主控除税は290万円となっており、課税対象となるのは290万円を超えた分です。

事業規模が大きい場合は、個人事業税の納付が必要になります。

消費税

生活に馴染みのある消費税ですが、不動産運営の際にかかるケースがあります。

通常、消費税の納付が必要となるのは、課税金額が1,000万円を超えた場合です。

消費税納税業者となった場合、消費税の納税が3年間必要になります。

消費税は投資物件の違いによっても異なるので、あらかじめ確認しておきましょう。

家賃収入の区分によっては、消費税がかからないケースがあります。

不動産投資における税金の仕組み

不動産を運営する際、税金を正しく取り扱うには、仕組みを把握しておく必要があります。

税金の仕組みを把握しておくと、節税のヒントになるケースがあります。

不動産投資における税金の仕組みを解説しますので、参考にしてみてください。

課税対象となる不動産所得

不動産投資では、家賃収入が主な収入源となります。

主な課税対象は家賃収入ですが、それ以外にも課税対象となる所得があるので、あらかじめ把握しておきましょう。

• 家賃収入
• 頭金や更新料など契約関連の費用
• 礼金・共益費

また、居住を目的とした賃貸物件の収入は非課税が原則なので、その点も注意してください。

家賃収入は、入居者の滞納がある場合、当月に回収できないケースがあります。

家賃滞納がある場合でも当月の課税対象とみなされますが、回収のタイミングで二重に課税対象として計算されることはありません。

また、場合によっては変換する可能性のある敷金・保証金の取り扱いに注意が必要です。

返還が必要な場合は課税対象とみなされないですが、変換不要となった場合は課税対象となります。

家賃収入以外にも課税対象となる所得は多数あるので、あらかじめ把握しておきましょう。

所得税は所得が多いほど税率が高い

所得税は所得が多いほど高くなります。

というのも、所得税は「累進税率」が採用されており、所得が高いほど不利な仕組みになっているのです。

所得税率と控除額の関係性は以下の通りです。

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円 から 1,949,000円まで	5%	0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円から17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000から39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円以上	45％	4,796,000円

所得税は、以下の計算式で算出します。

課税所得金額×税率－控除額

控除額も考慮し、所得税を把握しておきましょう。

参考：国税庁：所得税の税率

住民税は所得により税率が異なる

住民税は通常、所得金額の10%として計算します。

所得の10%という計算でおおよその税額を算出できますが、様々な控除により税額が変動します。

たとえば、以下に示す控除を考慮する必要があります。

• 基礎控除
• 配偶者控除
• 扶養控除
• 社会保険料控除
• 医療費控除
• 地震保険料控除
• 生命保険料控除
• 給与所得控除
• 青色申告控除

とくに控除額が大きいのが、「青色申告控除」です。

あらかじめ控除額について把握しておくと、節税につながるでしょう。

確定申告による税金の違い

確定申告は税金に密接に関連しています。

不動産投資では、一定以上の収入が場合に確定申告が必要になります。

確定申告には「白色申告」と「青色申告」があります。

「白色申告」と「青色申告」では控除額が全く違うので、節税の関連から非常に重要です。

詳しく見ていきましょう。

白色申告

白色申告は簡便な確定申告です。

青色申告と比較し、手続きが簡単ですし、提出書類も少なめです。

確定申告に慣れていない方でも、負担は少ないでしょう。

ただし、白色申告には税制面の控除がほとんどありません。

節税目的で不動産投資をする場合、条件を満たせば青色申告を行うのがおすすめです。

青色申告

可能であれば、青色申告をするのがおすすめです。

青色申告は節税効果が高いので、税制面で有利になるのです。

青色申告には以下のような白色申告にはないメリットがあります。

• 青色申告特別控除が適用される（最高65万円）
• 経費計上できる範囲が広がり節税になる
• 赤字を3年繰り越せる
• 少額減価償却資産の特例を活用できる

ただし、青色申告は無条件でできるわけではありません。

以下の条件が必要です。

• 一定の事業規模を満たしている（戸建て：5棟以上、マンションやアパート：10室以上）
• 複式簿記をしている
• 青色申告関連の書類を提出している（賃借対照表、損益計算書など）

青色申告は白色申告と比較し、手続きが煩雑なので戸惑う方もいるでしょう。

ただし、税制面で有利なので、青色申告の条件に該当する場合は、青色申告を行うのがおすすめです。

不動産投資で節税するポイント

不動産投資関連で節税するには、節税のポイントを把握しておくことが大切です。

経費計上や確定申告など、不動産運営を工夫することで、大幅に税金を抑えられる可能性があるのです。

不動産を運営する際、税金の負担に悩んでいる方は、ぜひ、チェックしてみてください。

優遇措置を活用する

不動産投資で節税するには、優遇措置を活用するのがポイントです。

不動産投資には、納税の義務が伴います。

不動産を運用する際や購入した物件を売却する際には、税金が発生するのです。

もちろん、固定の避けられない税金もありますが、優遇措置を活用することで大幅な節税を実現できる可能性があります。

優遇措置としては、以下が挙げられます。

• 確定申告により課税対象額を引き下げられる
• 損益通算の節税効果を利用する
• 青色申告のメリットを利用する
• 相続税評価額を軽減して相続税を抑える

優遇措置を把握しておくことで、最大限節税効果を得られるでしょう。

損益通算で税金を減らす

損益通算で税金を減らせる可能性があります。

不動産投資においては、不動産所得とそれ以外の収入を合わせた費用に対して、税金がかかります。

総合的な所得をもとに税金額を計算する方法が「損益通算」です。

とくに、不動産投資初期には必要な経費が大きいので、税制面で有利になる可能性が高いです。

経費を適切に計上するには、あらかじめ経費扱いになる費用を把握しておくことが大切です。

損益通算で節税するには、次の見出しでご紹介する「減価償却費」がポイントとなります。

減価償却費について把握する

不動産投資で節税するには、減価償却費について把握することが大切です。

不動産の価値は、年月が経つにつれて下がっていきます。

減価償却費は、不動産の価値が下がることを考慮して算出され、経費として計上できます。

減価償却費を経費として適切に計上すれば、大幅な節税につながります。

不動産投資した場合は、投資額が一括して経費扱いになるわけではなく、減価償却費が経費対象となることを把握しておきましょう。

「減価償却費」は経費として計上できるものの、実際の出費はありません。

ただし、減価償却費の対象となるのは建物自体であり、土地には適用されないので注意しましょう。

確定申告を行う場合は、土地と建物部分の費用は区別する必要があります。

経費を計上する

経費対象の費用について正しく把握し、課税対象の所得を減らしましょう。

なお、以下の費用は経費として認められます。

• 管理費
• 管理会社への管理委託料
• 減価償却費
• 税金
• ローンの金利
• 保険料
• 仲介手数料・広告宣伝費
• 司法書士や税理士への依頼料
• 修繕費
• 情報収集費用
• 交際費
• 通信費
• 交通費
• 車の購入費・維持費

不動産投資で経費対象になるものや節税のポイントについては、下記記事で詳しく解説しています。

不動産投資に伴う税金に関するQ＆A

最後に、不動産投資に伴う税金に関するよくある質問をまとめました。

ぜひ、参考にしてみてください。

不動産投資に関わる税金について正しく理解しよう

不動産投資に関わる税金について正しく理解することは、健全に不動産運営をするために重要です。

不動産投資では様々な税金がかかるので、整理しておく必要があります。

また、工夫次第で不動産運営に伴う税金の負担を大きく減らせる可能性があります。

不動産投資でかかる税金の種類や特徴、節税のコツを把握し、最大限収益を得られる不動産運営を実現しましょう。