新築マンション投資は難しい？メリットやデメリット・中古マンションとの違いを解説！

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「新築マンション投資を勧められたけど本当に大丈夫？」
「新築マンション投資で収益化はできる？」

新築マンション投資は、新築物件を扱って投資ができるなどのメリットも多いのですが、良いことばかりではありません。

投資会社に勧められたからといって安易に始めるのは危険です。

新築マンション投資をするなら、メリットだけでなくデメリットも知っておきましょう。

ここでは、新築マンション投資のメリットやデメリット、新築マンション投資と中古マンション投資の違い、失敗例や収益のシュミレーションなど、新築マンション投資について詳しく解説します。

新築マンション投資について知り、どのような投資スタイルを目指すのかを考えましょう。

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新築マンション投資ではどのような物件を扱うのか

新築マンションには、いくつかのパターンがあります。

それぞれ投資スタイルが違うのでその特徴を知っておきましょう。

新築一棟マンション投資

新築マンション投資には、新築マンションを一棟丸ごと購入して投資する方法があります。

新築一棟マンション投資は、購入に莫大な資金が必要となりますが、部屋数が多いので家賃収入も多くなり複数の部屋を所有しているので空室のリスクも少なくなります。

また、一棟マンション投資の場合土地を所有しているので資産価値が高く評価されます。

区分マンションでは土地も区分所有となるので、建物が経年劣化した場合資産価値が下がってしまいます。

一棟マンション投資ではマンションの共有部分や外観の大規模なリノベーションや修繕も可能なので、建物の資産価値を高く維持することもできます。

高額の融資を受けておこなうことになるので資金力が必要ですが、区分マンション投資よりも高利回りでの運用が期待できる投資方法です。

新築ワンルームマンション投資

新築マンション投資には、新築ワンルームマンションを区分所有して投資する方法もあります。

新築ワンルームマンション投資では、一棟マンション投資に比べると初期投資額を抑えることができるので、サラリーマンの副業としても人気の方法です。

ワンルームマンションは、会社員や学生など幅広い層をターゲットにできるので入居が決まりやすく、面積が狭いので入退去に伴うリフォーム費も安い傾向にあります。

駅からのアクセスや生活利便性が求められるので、立地選びが重要なポイントとなります。

新築ファミリーマンション投資

新築マンション投資には、新築のファミリー物件を区分所有して投資する方法もあります。

新築ファミリーマンション投資では、ターゲットがファミリーに限定されるので長期間の入居が見込めるメリットがありますが、一度退去してしまうと次の入居者決定までに時間がかかる傾向にあります。

また、面積が広いので退去時のリフォーム費はワンルームマンションよりも高くなります。

一方、ファミリーマンションは、学校に近い、スーパーがあるなど周辺環境が充実していれば駅から多少離れていても賃貸ニーズが期待できる投資方法です。

新築マンション投資の３つのメリット

新築マンション投資は、新築物件を扱うので中古物件にはないさまざまなメリットがあります。

ここでは、新築マンション投資の3つのメリットについて解説します。

新築人気で客付けがしやすい
修繕費が一定の期間かからない
資産価値が高いので融資が受けやすい

新築マンション投資をするならメリット部分を活かして運用しましょう。

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新築人気で客付けがしやすい

新築マンション投資のメリットは、新築人気で客付けがしやすいことです。

内装や設備が新しいマンションはそれだけで大きな価値があります。

入居者の中には新築物件に限定して探している人もいるので、中古マンションに比べると高い入居率が期待できます。

新築時には、新築プレミアムと呼ばれる現象があり、周辺の同程度のマンションよりも高めの家賃設定にしても入居が決まることもメリットです。

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メンテナンスや修繕費が一定の期間かからない

新築マンションは修繕費が一定期間かからないこともメリットの一つです。

新築マンションの場合は、引渡しから10年間は瑕疵担保責任の追及が可能となるので、物件を購入してから隠れた欠陥が見つかった場合、売り主が修繕を負担することになります。

また、マンションの住居内には、トイレやお風呂、ガスコンロや手洗いなどのさまざまな設備が設置されていますが、新築マンションは、内装はもちろん設備も新しいので故障などで修繕費が嵩む心配はありません。

万が一故障した場合でも、2年目までは無償で対応可能な部分も多いので突発的な修繕費のリスクが低いこともメリットです。

資産価値が高いので融資が受けやすい

新築マンションは、金融機関からの担保評価が高いため融資が受けやすいメリットがあります。

人気エリアの新築マンションは資産価値が高いので、万が一返済できなくなったとしても物件を売却すれば融資額を回収できると考えられているのです。

不動産投資では2割程度の自己資金が必要と言われていますが、新築マンション投資なら自己資金がなかったとしてもフルローンで投資できる可能性があります。

このように、融資を最大限に利用して少ない自己資金ではじめられるのも新築マンション投資のメリットです。

新築マンション投資の４つのデメリット

新築マンション投資はメリットばかりに思えますが、いくつかのデメリットもあります。

デメリットを把握しないまま投資をはじめてしまうと収益化できない可能性があるので、気をつけましょう。

ここでは、新築マンションのデメリットを4つ解説します。

賃料下落率が大きい
物件価格が割高
節税効果が少ない
利回りが低い

投資にはデメリットを理解した上で投資をするかどうか判断しましょう。

賃料下落率が大きい

新築マンション投資でのデメリットは、家賃下落率が高いことです。

マンションやアパートの家賃は、新築時期に最も高い家賃収入を得ることができますが、入退去を繰りかえすたびに下落し10年間で20％近く下がると言われています。

その後は、築20年を過ぎると家賃下落が安定することが一般的です。

新築時は設備も新しいので、新築プレミアム効果で周辺の賃料相場より高くても入居者を確保することができますが、一度でも退去者が出ると新築価格では入居付けが難しくなります。

中古物件となってしまえば、周辺の相場に合わせた家賃設定で入居者を確保することになるので、周辺で築年数が経過した中古マンションの家賃相場を把握しておくとシュミレーションを立てやすくなります。

新築マンションは購入価格も高めに設定されていることが多いので、家賃下落率を考慮せずに収益計画を立てていると利益が出ないどころか融資の返済もできなくなる可能性があります。

新築物件を投資対象に選ぶ場合は、周辺の中古マンションの相場と同程度までの家賃下落を見越して、事前に資金計画をたてておきましょう。

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物件価格が割高

新築マンションは、新築プレミア価格を上乗せした価格設定であるケースが多く、購入価格が割高である可能性が考えられます。

新築マンションの物件価格の下落率は10％から20％とも言われています。

つまり3,000万円の新築マンションを購入しても中古になってしまえば、売却する時には2,700万円～2,400万円となることが予想されるので、最大600万円近く価値が下落する可能性があります。

物件の売却価格よりもローン残債が大きくなれば、売却益が得られないどころか、マイナス分を自己資金から持ち出すことになってしまいます。

新築マンションは、高い家賃収入を得られることができる反面、購入価格が割高となるので、新築物件というブランドに騙されずに、物件の購入額が適正なのかを見極めて購入判断をしましょう。

節税効果が少ない

不動産投資は節税になるケースもあるのですが、新築マンション投資ではあまり大きな節税効果は見込めません。

不動産投資は減価償却を利用して節税することが一般的ですが、新築マンションは耐用年数が長く設定されているので1年あたりの減価償却費を大きく取れず節税効果が低くなります。

節税目的で不動産投資を行いたいのであれば、減価償却期間が短く減価償却費を大きくとれる木造の中古物件が適しています。

また、減価償却による損益通算を利用した節税効果が見込めるのは、年収1,200万円を超える人でそれ以下の年収の人ではあまり大きな節税効果は期待できません。

購入初年度は登記費用や金融機関手数料等の諸費用を計上することができるので、一時的に節税効果を感じるかも知れませんが、翌年度以降は計上できません。

一方、現金よりも不動産の方が相続税評価額が低くなるので、相続税に対しては不動産投資の節税効果があります。

節税は投資の副産物のようなものなので、まずは収益性のある投資物件かどうかを見極めることが重要です。

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利回りが低い

新築マンション投資は、他の不動産投資に比べて利回りが低い傾向にあります。

都心部のワンルームマンションの平均利回りは新築で3～4％前後、築20年までの中古で4～5%、築20～35年までの中古で7～10％と言われています。

利回りとは、投資した金額に対する収益割合を表したもので、物件の収益力を考える上で重要な数字です。

不動産投資における利回りは大きく分けると「表面利回り」「実質利回り」の2種類があり、下記のように計算します。

表面利回り = 年間家賃収入÷ 物件購入価格 × 100
実質利回り =（年間家賃収入 – 諸経費）÷ 物件価格 × 100

特に新築のマンションでは物件価格が高額になるので、表面利回りが4%前後と利回りが低くそこから諸経費を差し引くと利益があまり出ません。

新築マンション投資では、高額な融資を受けても、利回りが低く収益性が良くないので投資物件として難しいと言われているのです。

新築マンション投資と中古マンション投資の違い

不動産投資では、投資物件によって特徴が違うのでメリットやデメリットも変わります。

ここでは、新築マンション投資と中古マンション投資の違いについて解説します。

投資物件で悩んでいる方は、それぞれの違いを把握した上でどちらの物件を選ぶのか判断しましょう。

利回り

新築マンション投資と中古マンション投資では、利回りが違います。

都心部のワンルームマンションの平均利回りは新築で3～4％前後、築20年までの中古で4～5%、築20～35年までの中古で7～10％が目安と言われています。

全国的に見ても新築マンションの方が利回りは低い傾向にあります。

新築マンションは購入価格が高額なので、結果として利回りの低下につながってしまいます。

一方、中古マンションは購入金額を抑えて購入できるので利回りが高くなります。

利回りには物件価格が大きく影響するので、高利回りで投資をしたいなら中古物件が適しています。

節税効果

新築マンション投資と中古マンション投資では節税効果も違います。

不動産投資では、減価償却費を利用して利益を少なく計上することで所得税を節税することができます。

不動産投資では利益に対して税金がかかるので、収益が多ければ多いほど所得税が高くなりますが、減価償却費を一定期間計上し続けることで実際の収益を少なく見せることができるので節税効果があるのです。

減価償却費は物件の構造と築年数によって決まります。

定額法では、減価償却費は取得原価に対して耐用年数に応じた償却率を掛けて求めることができます。

定額法の減価償却費=取得価額×定額法の償却率

マンションは鉄骨鉄筋コンクリート造のケースが多く法定耐用年数は47年、償却率は0.022％です。

中古物件の場合は、更に下記の式を使って耐用年数を計算し償却率を調べます。

耐用年数=（法定耐用年数-築年数）+築年数×20%

仮に、物件価格3,000万円の新築マンションと、物件価格3,000万円の築20年の中古マンションの減価償却費を比べてみましょう。

新築マンションの減価償却費は、3,000万円×0.022（償却率）で66万円となり、中古マンションは、（47年-20年）+20年×20％で耐用年数31年となり、耐用年数31年は償却率は0.033なので3,000万円×0.033で99万円の減価償却費が計上できる計算になります。

新築マンションの場合、年間66万円を47年間減価償却できることに対して、築20年の中古マンションでは年間99万円を31年間減価償却できることになります。

中古マンションの方が減価償却率が高いけれど償却期間が短くなるので、短期間で大きな節税効果を得たい場合は中古マンション投資、長期間にわたってじっくり節税効果を得たい場合は新築マンション投資の方が適していることになります。

物件の種類

新築マンション投資と中古マンション投資では、選べる物件の種類が違います。

新築マンションよりも中古マンションの方が売りに出ている件数が多いので、自分の条件に近い物件を選ぶことができます。

新築物件は建設されるまで、内装や外観を確認することはできませんが、中古物件であれば事前に内覧ができるのでイメージの相違もありません。

多くの物件から選びたいという方は、選択肢が多い中古マンション投資がおすすめです。

初期投資額・ランニングコスト

新築マンション投資と中古マンション投資では、初期費用やランニングコストなどの費用が違います。

新築マンション投資では。購入価格が高額なため初期費用は高くなりますが、購入から10年程度は、設備の劣化によって大きな修繕費がかかる心配はありません。

一方、中古マンション投資では、購入価格を抑えることができますが、管理状態によっては購入後すぐにメンテナンスや修繕費がかかる可能性があります。

また、区分マンション投資では大規模修繕に向けて修繕積立金を毎月支払うことが一般的です。

修繕積立金はマンションによって異なりますが、築年数の経過した中古マンションの方が高額になる傾向にあります。

新築マンション投資と中古マンション投資にかかる費用は、購入価格だけでなく、修繕費や管理費などのランニングコストを考慮して判断しましょう。

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集客のしやすさ

新築マンション投資と中古マンション投資では集客のしやすさが違います。

新築ブランドがあるので、新築マンション投資の方が圧倒的に集客はしやすいです。

新築マンションであれば、10年後も築10年の状態なので立地が良ければまだまだ集客が見込めます。

しかし、新築ブランドのみに頼って集客している場合は、新築期間が過ぎれば集客が難しくなってしまうので、物件そのものに長期的なニーズが有るかを判断しましょう。

一方、築20年の中古マンションを購入した場合、10年後は築30年になります。

中古マンションは立地や設備に魅力がなければ築年数が経過するに従い集客は難しくなってしまいます。

今の生活ニーズに合わない間取りや設備である場合は、リフォームして付加価値を付けなければ集客できないことも考えられます。

投資物件を選ぶ場合は、長期的に集客できるかどうかを見極めることが大切です。

新築マンション投資の失敗例

「新築マンション投資は初心者には難しい」と言われるように、勧められるまま安易に手を出してしまうと失敗する可能性もあります。

ここでは、新築マンション投資の失敗例を紹介します。

失敗例を知って不動産経営に活かしましょう。

節税目的で購入したが節税効果がなかった

「不動産投資は節税になる」と勧められて新築マンション投資を始めたが節制効果が感じられずに失敗してしまうケースがあります。

不動産投資は節税になることは確かなのですが、これには本人の収入や投資物件が大きく関係します。

まずは、投資家の年収が1,200万円を超えていないと損益通算を利用した所得税の節税効果はほとんどありません。

年収が1,200万円以上になると課税率が大きく上がるため、不動産投資の減価償却費のマイナス分を損益通算して課税所得を低くして税率を抑えることで節税になります。

また、節税目的で投資をするなら、新築マンションよりも中古木造アパートのほうが減価償却費を大きくとれるので節税効果は大きくなります。

節税目的で不動産投資をする場合は、最低限の税金に関する知識を得ておきましょう。

中古になった途端家賃下落が続き収益化できなくなった

新築マンション投資では、家賃下落を想定せずにどんどん収益が低下してしまい失敗するケースもあります。

新築マンションは新築プレミアムの効果で、高い家賃で入居者を確保できる場合がありますが、その効果は中古になればなくなります。

「新築だから安心」と経営努力をしなければ空室が発生し収益は下がっていきます。

新築マンション投資をする場合は、新築ブランドがなくても集客できる物件かどうかを見極めることが大切です。

また、家賃下落率を想定して収益計画を立てておけば、リスクを軽減することができます。

不動産投資では、空室リスクと家賃下落リスクはつきものなので、長期的な収益シュミレーションをしておきましょう。

フルローンで購入したので売却時のリスクが大きい

「新築マンションをフルローンで購入したらローンの残債が残っていて売却したら赤字になってしまう」などのようにフルローン購入で失敗してしまうこともあります。

新築マンション投資では、物件の資産価値が高いのでフルローンでも購入できるケースがあります。

しかし、フルローンで購入した場合、毎月の返済額も高く融資期間も長期間になります。

毎月の返済額が大きくなれば、想定外の空室や家賃滞納があった場合にキャッシュフローが悪化しやすくなる傾向にあります。

また、新築マンションは中古になった途端に価格が下落するので、融資の残債が資産価値を上回るオーバーローン状態になる可能性もあります。

オーバーローン状態になれば、物件の売却価格よりもローン残債が大きくなるので、自己資金からマイナス分を持ち出さなければ売却することができません。

自己資金からマイナス分補填できない場合、売却することもできず、運用すれば赤字になるという負の連鎖となってしまいます。

フルローンでの購入は、リスクが大きい事も知っておきましょう。

新築マンション投資の収益シュミレーション

新築マンション投資をする前に、簡単な収益シュミレーションを立てておきましょう。

仮に、3000万円の新築ワンルームマンションを下記の条件で購入した場合の利回りを計算してみましょう。

項目	金額
物件価格	3000万円
月額家賃	12万円/月（年額144万円）
諸経費	21.6万円（家賃収入の15％）
空室率	10％（年間12万円と仮定）
借入金	2400万円（借入期間35年、金利2.5％、月額返済額85,799円）

不動産投資における利回りは大きく分けると「表面利回り」「実質利回り」の2種類があり、2種類の利回りは下記のように計算します。