不動産担保ローンは無職や高齢者でも利用できる？審査に通るコツとは

通常、ローンを利用する際には、給与や事業収入など毎月の収入があることを求められます。

しかし不動産担保ローンであれば、無職や高齢者であっても土地や戸建て、マンションなどの不動産を担保にすることで融資を受けられる可能性があります。

この記事では不動産担保ローンについて、無職などで定期収入がなくても利用できる理由や、審査に通りやすくなるコツなどを、ローンをはじめて利用する方にも分かりやすくお伝えします。

無職だから、仕事をリタイヤしたからといって、融資を受けるのを諦めようとしている方には、ぜひ読んでいただきたい内容です。

不動産担保ローンとは？無職でも借入れできる？

まずは、不動産担保ローンについて、基本事項を解説します。

どのような仕組みで融資を受けられるのか、無職や高齢者でも融資の審査に通過できる可能性がある理由について説明します。

また、不動産担保ローンを提供している「銀行」「ノンバンク」について、どのような特徴があるのかについても整理しておきましょう。

不動産担保ローンの仕組み

不動産担保ローンはその名の通り、不動産を担保にして資金の融資を受けるローンの形態です。

株や債券などと違って、短期間で資産価値の大きな変動が起きにくい安定資産である不動産を担保に入れるので、金融機関にとっては万が一返済不能に陥ったとしても不動産を売却することで融資金を回収できます。

そのため、他のローンよりも高額かつ低金利で融資を受けられるケースも多いのです。

不動産担保ローンは無職でも利用できる

一般的なのローン契約では、資金の「貸し倒れ」が起こらないようにするため、審査時に申込者にどの程度の給与所得や事業所得があるのかを重視されます。

一方の不動産担保ローンは、資産価値が高く安定している不動産を担保にしているため、万が一返済不能に陥った場合でも金融機関は担保の不動産を売却して債権を回収できます。

そのため、不動産担保ローンは担保不動産の評価額次第ではありますが、無職でも審査に通る可能性があるのです。

「銀行」「ノンバンク」の違い

不動産担保ローンを利用する際には金融機関が提供しているローン商品を選択して申し込むことになるのですが、金融機関によって金利や借入限度額などの条件が違います。

つまり、金融機関選びは不動産担保ローンを利用するにあたって非常に重要なのですが、選ぶ際に知っておきたいのは「銀行」と「ノンバンク」の違いです。

銀行はメガバンクや地方銀行のほかに信託銀行も含まれ、低金利かつ返済期間が長めなことが多いのですが審査が厳しいことが多いです。

無職の方が銀行の不動産担保ローンを利用するには、資産価値が高い不動産を担保にすることが求められます。

一方、銀行以外の総称を「ノンバンク」といい、消費者金融会社や信販会社などが該当します。

総じて銀行よりも金利は高いものの審査の基準は緩い傾向があるので、無職で銀行の審査に通らない人でも、ノンバンクであればローン審査を通過できる可能性があるのです。

銀行とノンバンクはどちらの方が良いとは一概に言えないので、不動産の評価額や申込者の信用力によって、どちらを選んだ方がよいかは変わってきます。

不動産担保ローンを利用するメリット

不動産担保ローンは無職の方にもおすすめしたい資金調達方法です。

それでは、具体的にどのような点が優れているのでしょうか。他のローンと比べて、不動産担保ローンにどのようなメリットがあるのかを解説します。

定期収入がない無職でも融資を受けられる

ローンを利用して借り入れをする場合、審査時に収入がないと審査落ちしてしまう可能性が非常に高いです。

不動産担保ローンなら万が一貸付金が回収不能になったとしても、担保に入れた不動産を金融機関が強制的に売却することで債権を回収できます。

そのため、定期収入がない無職であっても、担保に入れる不動産の価値が高ければ、融資の審査に通る可能性があるのです。

親から受け継いだ都心のアパートや土地がある方などは、不動産担保ローンの利用がおすすめです。

年金暮らしでも融資を受けられる

会社を定年退職して年金収入しかない高齢者の場合、通常のローン審査には通りづらいです。

不動産担保ローンであれば担保に入れる不動産の価値次第で、少ない収入しかなくても審査に通る可能性があります。

居住している持ち家を担保に入れて借り入れをして、年金の一部を返済に充てるという運用も可能です。

無担保ローンよりも低金利で融資をうけやすい

不動産担保ローンは無担保ローンよりも低金利で融資を受けられる可能背が高いのが特徴です。

不動産の資産価値は債券や先物よりも安定しているため、金融機関は融資金が返済不能に陥っても、担保の不動産を競売などで売却して取り立てられるので安心できます。

そのため、低金利でもいいので、不動産を担保に入れて融資をしたがるのです。

無職の方にとっては毎月の返済額が少なくて済むという点で大きなメリットになります。

返済期間を長く設定できる

無担保ローンよりも返済期限を長めにしやすいのも、不動産担保ローンの長所の1つです。

長ければ返済期間を35年以上に設定できるので、毎月の返済額は非常に低くなります。

無職で返済能力に不安がある方には、ゆっくり返済できる不動産担保ローンがおすすめです。

無職・高齢者が不動産担保ローンで融資を受けるコツ

無職の方や高齢者は、不動産担保ローンの審査時に収入がないことを理由として、融資額を限度額まで引き上げられなかったり、場合によっては審査落ちしてしまうリスクを抱えています。

ここでは、無職や高齢の方が不動産担保ローンで融資を受ける際のポイントをお伝えします。

一時的な無職ならアピールする

無職とはいっても、すぐに再就職することが決まっている場合や、脱サラして開業する準備をしている期間だけの無職の場合は、その旨を不動産担保ローンの審査時に伝えることで無職であるデメリットが軽減されます。

もしも再就職・転職先が決まっている場合は、内定承諾書や就職後の大まかな収入が分かる資料を提示できるとなお良いです。

また、開業（起業）を目指している場合は、事業計画書などがあると担当者へアピールしやすくなります。

年金や家賃収入があることを証明する書類を用意する

会社を定年退職後して年金収入がある方や、不動産担保ローンで担保にする予定の不動産を人に貸していて家賃収入がある方は、その旨を審査担当者へ伝えてください。

家賃や年金専用の口座を持っているなら、口座の写しを提出することで証明になります。年金受給者の場合は年金手帳も有効です。

都心の物件など資産価値が高い不動産を所有している

無職かつ就職の予定がない場合、不動産担保ローンで融資を受けるには担保にする不動産の価値が頼りになります。

都心の一等地に建つマンションなど、不動産評価額が高い不動産を所有しているのであれば、無職で収入がゼロだったとしても不動産担保ローンの審査に通過する可能性があります。

無職が不動産担保ローンを利用する際の注意点

不動産担保ローンは収入がない無職の方でも利用できる、便利なローンです。

しかし、不動産を有していれば必ず利用できるとは限りませんし、他にもデメリットがあります。

ここでは、不動産担保ローンを無職の方が利用す上で注意すべき点をお伝えします。

返済不能時に不動産を失う恐れがある

不動産担保ローンで資金を借りて、万が一返済不能に陥ってしまうと、担保に入れた不動産を失う恐れがあります。

滞納が長期間に及ぶと、金融機関は複数回の催告後に、担保にした不動産を競売などで売却して貸付金の回収を図るのです。

無職で不動産担保ローンを利用していて家賃収入分も込みで融資を受けているのであれば、入居者の解約などで家賃収入が下がっても返済不能に陥ることがないように資金計画を練りましょう。

必ず高額融資を受けられるとは限らない

不動産担保ローンは無担保ローンよりも高額融資を受けやすいのですが、無職で収入がないことがネックとなって、高額融資につながらないケースもあります。

特に年金収入や家賃収入もなく、再就職の予定も決まっていない場合は、限度額いっぱいの融資を受けられない可能性が高いでしょう。

下記の記事では、不動産担保ローンの借入限度額の査定基準を解説しています。

各種費用や手数料がかかる

不動産担保ローンの融資額と手元に入る現金の金額は異なります。ローン利用時には、いくつかの費用や税金がかかります。

費用と税金を差し引いた手取り額をざっくりでも計算しておかないと、融資を受けても必要な金額に満たないという事態に陥ってしまいます。

また、不動産担保ローンでかかる費用・税金は必ずかかるものと必要に応じてかかるものがありますので、分けて紹介します。

不動産担保ローン借入時にかかる費用【必須】

最初にご紹介するのは、不動産担保ローンの契約時にかかる費用です。

下記の費用は不動産担保ローン契約に際して原則的にかかる費用です。

• 事務手数料
• 保証料
• 印紙税
• 登録免許税

金融機関へ支払う事務手数料の額は1～20万円程度の定額制と、融資額に応じて2～3%かかる変動制があります。

後者の場合は融資額が高額になればなるほど手数料も上がるので、思わぬ負担になる可能性があります。

また、契約書面に貼る印紙税の額も融資金額に応じて税額が上がるので、国税庁のHPに掲載されている税額一覧表で事前に確認しておきましょう。

不動産担保ローンで必要に応じてかかる費用

ケースによって必要となるのが、以下の費用です。

• 火災保険料
• 不動産査定費用
• 抵当権抹消費用
• 司法書士報酬
• 交通費
• 通信費 ※郵送で書類を提出する場合

不動産を担保に入れる際に抵当権抹消をする必要がある場合は、登記の申請費用と司法書士報酬が必要になります。

また、不動産が火災などで滅失してしまうと担保が失われてしまうので、金融機関によっては火災保険への加入を義務付けていることもあります。

ローン返済時にかかる費用

不動産担保ローンは借入時以外にも、繰り上げ返済や条件を変更すると手数料がかかることがあります。

以下の費用がかかるかどうか、借入前に確認しておきましょう。

• 一部繰上返済手数料
• 全額繰上返済手数料
• 金利タイプの変更手数料
• 条件変更手数料
• 抵当権抹消費用 ※司法書士報酬

抵当権抹消費用（依頼する場合は司法書士報酬も）は借入時だけでなく、ローン完済後にもかかります。また、繰上返済時にも手数料がかかることが多いです。

臨時収入が入ったからといって繰上返済をしようとしたら、手数料の方が高かった、ということがないよう事前に手数料の存在や金額を確認しておいてください。

担保にできない不動産もある

全ての不動産を担保にできるとは限らない点には注意が必要です。

例えば、ある金融機関では土地・マンション・戸建てしか受け付けていません。

また、担保にできたとしても山林や農地などの評価額が低くなりやすい不動産だと、申込者の信用力が高くない限り、融資限度額まで借り入れることは難しいです。

金融機関によって不動産の査定額は異なる

不動産担保ローンでは、貸し付けをする側である金融機関が、不動産を査定して担保としての価値を算出します。

金融機関によって査定の基準は異なるため、最終的な査定額にも差が出てくるのです。

融資決定までは時間がかかる

不動産担保ローンで融資の可否を決定するには、不動産および申込者の信用情報の審査を経る必要があります。

不動産は立地や物件の状況、抵当権の数などを調べますし、申込者に関しては過去の借り入れ履歴や返済事故の有無を専門機関へ依頼して調べます。

中にはスピード審査を売りにしている金融機関もありますが、1か月ほどかかるケースもあると考えておいてください。

不動産担保ローンの審査基準

不動産担保ローンに無職や高齢の方が申し込む際、「自分でもローン審査に通るのかな」という不安を感じると思います。

金融機関の審査担当者はどのような基準で融資の可否を決定しているのか、ポイントを解説します。

返済能力があるかどうか

不動産担保ローンで資金を融資する金融機関からすると、返済能力の有無はもっとも重視するポイントです。

給与所得という安定した返済能力がない無職の方は、この返済能力が疑問視されることになります。

給料や年金、配当などどの程度のペースで返済できるのかを審査時に確認されます。無職でも家賃収入や年金収入がある場合は、必ず申告してください。

不動産の資産価値

不動産を売却したらいくらくらいになりそうかという「資産価値（評価額）」も返済能力と同様に重視されるポイントです。

金融機関は不動産担保ローンで返済不能になる「貸し倒れ」が発生した際には、不動産を任意売却や競売といった手段を用いて現金化して債権を取り立てます。

そのため、担保に設定する不動産には現地調査をした上で資産価値を算出し、融資額を決定するのです。ちなみに、自分でも土地の評価額を調べる方法があります。

国土交通省が発表している「公示価格」や国税庁が発表している「路線価」を参考にする方法です。金融機関によって異なりますが、公示価格などの6～8割程度で融資額を見積もっておきましょう。

他社からの借り入れの有無

他社からの借り入れがあるかどうか、借り入れがある場合はどの程度の金額を借り入れているかを見られます。

多重債務を抱えていて、なおかつ無職ということになると、不動産担保ローンの審査に通過しない可能性もあります。

過去に返済事故を起こしていないか

過去の借り入れにおいて、遅延などの「事故」の履歴がある場合、不動産担保ローンの審査で落ちる可能性が出てきます。

事故履歴については金融機関同士で共有しているため、ヒアリング時に申告しなかったとしても知られてしまいます。

不動産担保ローン利用の流れ

ここまで、不動産担保ローンの基本事項を整理してきました。

それでは、実際に不動産担保ローンで融資を受ける流れについても説明していきます。不動産担保ローンの大まかな手順は、以下の通りです。

• 事前審査を受ける
• 必要書類を集める
• 本審査を受ける
• 無職が収入や財産を証明するには
• 契約条件に関する説明を受ける
• ローン契約を締結する
• 着金を確認する

では、1つずつのフローについて、くわしく説明していきます。

事前審査を受ける

まずは、事前審査です。不動産担保ローンを申し込む前段階の簡易的な審査で、早ければ3日以内に融資の可否が通知されます。

担保にする予定の不動産について、立地や面積、築年数などの情報を伝えることで融資可能額や金利などを算出します。

また、無職の場合は収入の有無や再就職の予定があるかどうかを、この段階で伝えます。

必要書類を集める

仮審査に通過した段階で、ある程度揃えられる書類を揃えておくことで、本審査が始まるまでの期間を短くでき、最終的な融資決定までの期間を縮めるおとにも繋がります。

不動産担保ローンの必要書類一覧

不動産担保ローンで必要になる書は以下の通りです。

• 印鑑登録証明書 
• 住民票
• ローンの残高証明書
• 収入印紙
• 実印
• 登記済権利証または登記識別情報通知
• 本人確認書類

土地の所有者であることを証明する書類が「登記済権利証（通称：権利書）」です。

近年では、登記済権利証の代わりに「登記識別情報通知」という不動産番号や所有者名が記載された書類が法務省から発行される仕組みになっています。

無職や高齢者が収入・財産有無を証明するには

無職で家賃収入や配当収入が継続的にある場合や高齢者で年金収入がある場合は、預金通帳や年金手帳を用意することで客観的に現金の出入りが分かるようになります。

また、家賃収入に関しては入居者との間に締結している賃貸借契約書の写しもあれば、万全です。

本審査を受ける

仮審査を通過したら、融資の可否や金額を決める「本審査」がスタートします。

不動産の立地や現況について審査担当者が現地調査を行い、担保としての価値を算出します。

金融機関によってはローン申し込み者や保証人の財産や借り入れ状況も調べるので、仮審査に比べると時間がかかることが多いです。

長ければ1か月以上かかることもありますので、早めに申し込むことをおすすめします。

契約条件に関する説明を受ける

本審査にも無事に通過したら、契約条件に関する詳細な説明をされます。

金利や返済方法、遅延損害金など重要な項目にもれがないかどうか、しっかりと確認してください。

ローン契約を締結する

契約条件に納得したら、不動産担保ローンの契約（金銭消費貸借契約）を金融機関の店舗にて締結します。

ローン申し込み者の他に連帯保証人がいる場合は、同席が求められるケースもあります。

また、契約締結をWeb上で完結できる金融機関もあるので、忙しくて店舗を訪れる時間がない方におすすめです。

着金を確認する

最後に、契約時に指定した銀行口座へ融資された金額が振り込まれているかどうかを確認してください。

着金を確認できたら、返済がスタートします。遅れがないように、返済を進めていきましょう。

不動産担保ローンで利用する金融機関の選び方

不動産担保ローンでは、金融機関選びがもっとも大切と言っても過言ではありません。

審査基準が異なるので、同じ不動産を担保にする場合でも融資可否や融資金額に差が出てくるのです。

それでは、数ある金融期間の中からどのように選べば失敗しづらいのか、ポイントをお伝えします。

下記の記事では、おすすめの不動産担保ローン金融機関を比較していますので、ぜひ合わせてご参考にしてください。

金利の低さで選ぶ

無職で返済能力に不安がある方の場合、支払い金利が安い金融期間を選びたいところです。

一般的に銀行の方がノンバンクよりも金利が安い傾向にあるのですが、銀行の審査基準は厳しいので不動産の資産価値が低い場合は審査落ちのリスクがあります。

審査の通りやすさで選ぶ

多額の資金融資を受けたいと思っても、審査に通過しなければ意味がありません。特に無職や高齢者で定期収入がない場合は審査落ちするリスクもあります。

金融機関の中には無収入でも良かったり、第二抵当権まで設定されていても審査に通ったりと基準が緩いケースがありますので、通りやすそうなところを選びましょう。

ただし、審査基準が緩い分、金利や融資額の条件が悪くなるケースも多いので、いくつかの金融機関を巡って、審査通過できそうな金融機関から金利などの条件が良いところを選ぶのも1つの方法です。

金融機関の立地で選ぶ

不動産担保ローンで借り入れる金融機関が自宅の近くにあれば、融資の相談や審査、返済などが便利になります。

多くの金融機関でATM返済を受け付けていますが、対面の方が安心という方なら立地も金融機関選択の基準となります。

返済期間の長さで選ぶ

自らの収入を大幅に上げることが難しい無職の方が不動産担保ローンを利用するなら、毎月の返済額を少しでも抑えたいと思います。

そこで、金融機関を選ぶ際には、返済期間を長めに設定できるかどうかも重視するべきポイントです。

同じ金額を借りても返済期間を長期にすれば、月々の返済額は少なくて済みます。ただし、偏差期間を長くすると金利分の支払いも多くなる点には注意が必要です。

不動産担保ローンは無職でも借りられる

不動産担保ローンは担保にする不動産の評価額次第で無職であっても融資を受けられる可能性があります。

無職で収入が少ない時であっても、相続税の支払いや進学などお財布事情にかかわらずお金が必要になる場面は訪れます。

不動産担保ローンの詳細をしっかり把握して、計画的に活用しましょう。