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近年、アパート・マンション経営の他に、戸建て賃貸経営が注目されています。
しかし、「なぜ戸建て賃貸経営が注目されているのだろうか」という疑問を抱えている方も多いです。
そこで今回は、戸建て賃貸のメリット・デメリットについて具体的に説明していきます。
人気が高い戸建て賃貸の特徴についても解説しているので、「戸建て賃貸経営を検討している」という方は、ぜひ参考にしてみてください。
この記事の監修者
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
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戸建て賃貸の需要はどのくらいあるのか？
近年、需要に対して供給が圧倒的に少ないと言われているため、戸建て賃貸の需要は高まってきています。
主に以下のような方々からの需要が高いとされています。
- 騒音を気にせずに生活したい
- ペットを飼いたい
- 庭のある生活をしてみたい
- 安い価格で部屋を増やしたい
基本的に、戸建て賃貸は、単身者よりもファミリー層に需要があります。
そのため、戸建て賃貸経営を行う場合は、ファミリー層が喜ぶような設備を設置するようにしましょう。
戸建て賃貸経営のメリット
ここでは、戸建て賃貸経営を行うメリットを具体的に説明していきます。
競合が少なく狙い目なジャンル
戸建て賃貸経営のメリット1つ目は、「競合が少なく狙い目なジャンル」であることです。
先ほども説明したように、戸建て賃貸は需要に対して供給が圧倒的に少ないと言われています。
また、とにかく収益性を重視するという方はアパート・マンション経営に手を出す傾向があるため、戸建て賃貸経営に参入してくる方はあまりいません。
そのため、上手く経営していけば、一人勝ちできる場合があります。
入居期間が比較的長い
戸建て賃貸経営のメリット2つ目は、「入居期間が比較的長い」ことです。
戸建て賃貸は、単身者よりも小さな子供がいるファミリー層に需要があります。
そのようなファミリー層は、小さい子供が成長し、独立するまではそこに住み続けることが多い傾向にあります。
そのため、一度入居してもらえば、特別なことがない限り、長く住み着いてもらえるはずです。
将来的に売却も可能
戸建て賃貸経営のメリット3つ目は、「将来的に売却も可能」であることです。
戸建て賃貸に長く住み着いていると、その家に愛着が湧くものです。
そのため、賃貸として借りていた家を購入したいという方も一定数おられます。
その場合は、入居者に戸建て住宅を売却することができます。
また、戸建て住宅は、一般的な中古物件として売り出すことも可能です。
土地がある住宅なので、中古アパート・マンションよりも比較的売れやすい傾向があります。
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さほど立地に左右されない
戸建て賃貸経営のメリット4つ目は、「さほど立地に左右されない」ことです。
アパート・マンション経営を行う場合は、最寄り駅から徒歩5分というように「立地」が重要になってきます。
しかし、戸建て賃貸を希望する層は、ファミリー層が多いため、基本的に車を所有していることがほとんどです。
そのため、車で移動できる範囲であれば問題ないと考える方が多く、多少立地条件が悪くても入居を検討してもらえます。
高い利回りが見込める
戸建て賃貸経営のメリット5つ目は、「高い利回りが見込める」ことです。
戸建て賃貸は、少ない初期費用で建設できると同時に、家賃を高く設定することができます。
そのため、アパート・マンション経営よりも高い利回りが期待できます。
アパート・マンション経営の平均利回りは5～8％と言われていますが、戸建て賃貸であれば10％以上の利回りを出すことも不可能ではありません。
一定の価値が確保される
戸建て賃貸経営のメリット6つ目は、「一定の価値が確保される」ことです。
築年数が古くなると物件の価値は低くなっていくのですが、土地の価値はあまり低くなりません。
土地の特徴は、価格が大きく変動しないことなので、戸建て賃貸にすれば、宅地として売却できる可能性が持続すると言えます。
変形地や狭小地でも建設可能
戸建て賃貸経営のメリット7つ目は、「変形地や狭小地でも建設可能」であることです。
変形地や狭小地は、建物が建てづらいということから、嫌われている土地です。
しかし、戸建て住宅は、そのような土地でも建設可能なので、土地の価値を最大限発揮することができます。
また、変形地や狭小地は需要が低く、かなり安い価格で売られている傾向があるため、初期費用をさらに抑えることができます。
つまり、変形地や狭小地を上手く活用すれば、通常ではありえないような利回りを出していくことも可能です。
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節税と相性が良い
戸建て賃貸経営のメリット8つ目は、「節税と相性が良い」ことです。
空き地のまま放置しておくと、通常通りの固定資産税・都市計画税が発生しますが、空き地に賃貸住宅を建設することで、固定資産税は1/6に、都市計画税は1/3になります。
また、減価償却費として扱えば、所得税や住民税も低くすることができます。
戸建て賃貸経営のデメリット
ここでは、戸建て賃貸経営のデメリットを具体的に説明していきます。
空室期間が長い傾向にある
戸建て賃貸経営のデメリット1つ目は、「空室期間が長い傾向にある」ことです。
戸建て賃貸の需要が高まるのは、転勤が多い1～3月、9～10月です。
つまり、この時期を逃してしまうと、入居者が当分入ってこないリスクが高まります。
しかし、最近は需要に供給が追い付いていないため、ピーク時を逃しても、大きな損失を負う可能性は低いと考えられます。
管理費が高い
戸建て賃貸経営のデメリット2つ目は、「管理費が高い」ことです。
戸建て賃貸経営をすると、庭や物置なども管理しなければいけません。
そのため、アパート・マンション経営よりも管理費は高くなる傾向があります。
リフォーム費用が高い
戸建て賃貸経営のデメリット3つ目は、「リフォーム費用が高い」ことです。
アパート・マンションの場合は、一つの部屋にかけるリフォームの手間が少ないため、安い価格でリフォームすることができます。
しかし、戸建て住宅は一つの部屋にかけるリフォームの手間が大きくなるため、どうしてもリフォーム費用が割高になってしまいます。
隣人トラブルに巻き込まれるリスクがある
戸建て賃貸経営のデメリット4つ目は、「隣人トラブルに巻き込まれるリスクがある」ことです。
戸建て住宅は、隣家と離して建設することが多いため、アパート・マンションと比べると騒音トラブルは起こりくいと言えます。
しかし、戸建て住宅の場合、町内会の役割や近所付き合いなどのトラブルが発生しやすくなります。
黄 威翔/宅地建物取引士 住人同士のトラブルでもオーナーが立ち会わなければいけない場合もあるので、注意しましょう。
人気が高い戸建て賃貸の特徴
ここでは、人気が高い戸建て賃貸の特徴を具体的に説明していきます。
リビングが南向き
人気が高い戸建て賃貸の特徴1つ目は、「リビングが南向き」であることです。
真南にするのが理想ですが、難しいという場合は、南東・南西向きにリビングを配置するようにしましょう。
また、庭も南側に配置することをおすすめします。
リビングから庭が眺められるような配置になっている戸建ては、価値が高くなる傾向にあります。
そして、バルコニーも南側にすることで、洗濯物が干しやすくなるため、通常よりも入居率が高くなります。
3LDKにする
人気が高い戸建て賃貸の特徴2つ目は、「3LDKにする」ことです。
あまり広すぎると、賃料を高くしなければいけないため、入居率が低くなります。
かといって、狭くし過ぎると、「家族で過ごすには窮屈」と捉えられてしまい、こちらも入居率が低くなります。
投資効率やニーズなどを考慮した場合、ちょうど良い広さは3LDKと言われているため、なるべく3LDKの戸建て住宅を建てるようにしましょう。
造りがシンプル
人気が高い戸建て賃貸の特徴3つ目は、「造りがシンプル」であることです。
他の戸建て住宅と差別化を図るために、特殊な造りで戸建て住宅を建設しようと考えている方もいるかと思いますが、それだと入居者のニーズと離れてしまう恐れがあります。
戸建て賃貸を検討している方は、「住み心地や落ち着き」を重視する傾向があります。
戸建て賃貸は、建物自体が希少で差別化されているため、デザインにこだわる必要性はあまりありません。
戸建て住宅の建設費を削減する方法
ここでは、戸建て住宅の建設費を削減する方法を具体的に説明していきます。
外観と間取りはシンプルにする
まず、外観と間取りはシンプルにしましょう。
シンプルにするというのは、無駄なものを省くということなので、必然的に建設費が安くなります。
また、シンプルな方が需要は高いので、一石二鳥と言えるでしょう。
ターゲット世帯を絞る
次に、ターゲット世帯を絞りましょう。
3～6人家族用という設定で戸建て住宅を建設するよりも、4人家族という設定で戸建て住宅を建てた方が無駄を省けます。
お客様目線第一で考えていくことも大事ですが、やはり経営していく上では収益のことも考えなければいけません。
そのため、ターゲット世帯を絞り、無駄のない造りで戸建て賃貸を建設していきましょう。
リフォームがしやすい素材を使う
最後に、リフォームがしやすい素材を使うようにしましょう。例えば、クロス壁が挙げられます。
クロス壁は、簡単に張り替えられると同時に、施行期間が短いため、建設費を節約することができます。
黄 威翔/宅地建物取引士 どんなに豪華に仕上げても、いずれリフォームを行わなければいけません。
建設費用・リフォーム費用が高額だと、経営が上手くいかなくなる可能性が高いので、グレードをワンランク下げることも検討しましょう。
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まとめ
今回は、「戸建て賃貸のメリット・デメリット」について解説してきました。
戸建て賃貸最大のメリットは、「安定した収益を得られる」ことです。
入居者が見つかれば、基本的には長期間住み着いてくれます。
しかし、戸建て賃貸の需要がピークに達する1～3月、9～10月を逃すと、入居者を見つけるのは非常に難しくなります。
そのため、戸建て住宅の建設のことばかり考えるのではなく、入居者を集める戦略もしっかり立てておきましょう。
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