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木造アパートを所有している方は、アパートの耐用年数という言葉を聞いたことがあるでしょうか。
今回は木造アパートの耐用年数について詳しく解説します。
耐用年数はアパートを持っているなら誰もが知っておかなくてはならない情報なので、知らない方はぜひこの機会に覚えておきましょう。
この記事の監修者
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
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不動産の耐用年数とは？
アパートには構造別に耐用年数というものがあります。
一見、建物の寿命のように思えますが、実は耐用年数と寿命は異なるものです。
ここでは耐用年数について詳しく解説します。
耐用年数について
耐用年数とは建物や工業用の機械やパソコンなどに設定されているもので、資産が利用に耐えられる年数のことをいいます。
設定されている年数内であればその資産は価値を持ちますが、年数が超過した資産については税務上の価値が0円になってしまいます。
不動産を所有している場合は毎年不動産所得の確定申告を行う必要があります。
この申告は経費が多ければ多いほど不動産にかかる所得税を安くすることが可能です。
耐用年数内のアパートであれば、毎年減価償却費を経費として計上することができますが、年数を過ぎた年から経費として計上できなくなるため、所得税は耐用年数内よりも高くなってしまうでしょう。
耐用年数は寿命とは異なる
耐用年数とは資産が利用に耐えられる年数のことで、耐用年数を過ぎたからといってすぐに建物が壊れるわけではありません。
アパートは定期的にリフォームをすることで長く持たせることが可能で、こまめに修繕している建物の寿命は自然と長くなりますが、修繕をまったくしていないアパートは老朽化が進みやすいため寿命も短くなります。
耐用年数は構造によってどの建物にも定められていますが、寿命はリフォームを行っているかどうかによって変わるものと思っておきましょう。
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木造アパートの耐用年数
アパートの構造には木造や軽量鉄骨など様々なものがあります。
それぞれの耐用年数は国税庁の耐用年数表から確認することができます。
木造アパートは住居なので、耐用年数は「22年」です。
なお、ほかには軽量鉄骨は「19～27年」、鉄筋コンクリートは「47年」となっています。
耐用年数を知らずにいることで発生するデメリットもありますので、自身が所有するアパートの構造と建設した年を確認しておきましょう。
耐用年数が過ぎてしまった場合のデメリット
耐用年数は寿命とは異なるため過ぎてしまっても特に問題がなさそうに思えますが、実は過ぎてしまうことでいくつかのデメリットが発生します。
築年数が長いアパートを所有している場合はデメリットがすでに発生しているかもしれませんので、ここでどんなものがあるかを確認しておきましょう。
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減価償却ができなくなって課税額が上がる
耐用年数内の建物は減価償却費を毎年計上することができますが、耐用年数を過ぎると計上できなくなります。
計上できなくなると家賃収入を安く見せる「節税」ができなくなるので、不動産所得にかかる所得税が高くなってしまいます。
減価償却費の計上は節税対策において重要な要素のひとつです。
木造アパートの場合は建設から22年後に計上できなくなりますので、計上できなくなったタイミングで建て替えを検討しましょう。
建て替えをすれば再度減価償却費の計上ができるので、節税対策をこれまで同様行うことができます。
金融機関からの融資が受けられない
耐用年数が過ぎたアパートは金融機関からの融資を受けられません。
所有しているアパートが耐用年数を過ぎた場合は「建て替え」か「売却」のどちらかを行うオーナーがほとんどです。
建て替えの場合は新たに建物を建築することになりますので、その際は金融機関のローンを組むことができます。
ただ、建て替え前のアパートのローンを完済していない場合は、新たにローンを組むことが難しいので、建て替え前に完済しておくことが望ましいです。
売却することも可能ですが、売却する場合は買い手が現れることが必要となります。
耐用年数を超えたアパートは前述したように金融機関からの融資が受けられないため、買い手に大きなデメリットを与えることになります。
融資を受けられないことから購入することができずに買い手が去っていくケースも多いため、売却が難航する可能性が高まります。
大規模なリフォームや建て替えが必要になるケースも
前述したように耐用年数を超えたアパートは売却したとしても買い手が現れにくいというデメリットがあります。
建て替えを行うことで減価償却費の計上ができ、金融機関からの融資を受けることも可能となるので、耐用年数が過ぎてしまったら早めに建て替えを行っておくことが必要です。
また耐用年数が過ぎた建物は至るところで老朽化が進んでいることも多くなっています。
老朽化した建物は維持していくことも売却することも困難なので、建て替えが難しくても大規模なリフォームをする必要があります。
建物の寿命について
耐用年数を超えたアパート＝住めないアパートとなるわけではありません。
建物の寿命は耐用年数とはまた別なので、工夫次第で寿命を延ばすことは可能です。
ここでは木造アパートの寿命年数と寿命を延ばすための工夫をご紹介します。
木造アパートの寿命年数
木造アパートの寿命年数の目安のひとつは耐用年数である22年です。
この頃には建物の至る部分で老朽化が進み始めていますので、このタイミングで建て替えか売却を検討することになります。
しかし場合によっては30年以上の築年数でも問題なく住めることもあります。
寿命をより伸ばすには定期的なメンテナンスが欠かせません。
メンテナンスによって寿命年数を延ばすことも可能
木造アパートを所有しているなら、こまめにメンテナンスを行っておくことが大切です。
メンテナンス内容は築年数によって適したものが異なるため、行っておくべきメンテナンス内容についてご紹介しましょう。
築5～10年
築5～10年の頃は比較的建物が新しい段階ですが、外壁素材によってはこの期間内に寿命を迎えるものもあります。
寿命を迎えるころに外壁を塗り直すことが望ましいですが、日頃からこまめに掃除をしておくことで寿命を延ばすことが可能です。
清掃を定期的に行っておき、外壁にひび割れや剥がれがないかをチェックしておきましょう。
ひび割れなどを見つけたらすぐに補修しておきましょう。
ひび割れ部分を放置しておくと割れている部分が大きくなり、修繕費用が高くなってしまいます。
5年以上が経過した物件の内装も比較的きれいなままかと思いますが、この頃になると壁紙が少し汚れてきます。
汚れがひどくなると壁紙を張り替えなければなくなりますが、ひどくなければちょっとした清掃で落とすことが可能です。
空室の壁紙は定期的に掃除をしておき、汚れが悪化しないようにしましょう。
築10～15年
築10年以上が経過すると外壁塗装の剥がれが目立つようになります。
こまめにチェックしておけばいち早く剥がれやひび割れなどの破損に気付けますので、破損がひどくならないうちに外壁の補修を行いましょう。
10～15年の間に給水配管の交換をしておくことも大切です。
この時期が更新時期とも呼ばれていますので、修理が必要になる前に交換しておきましょう。
内装に関しても壁紙の交換時期になります。壁紙の寿命もこまめな清掃によって伸ばすことができるため、空室の壁紙の清掃は続けましょう。
築15～20年
築15年以上が経過すると給水配管などの水周りの設備や外壁など、様々な部分に劣化が見えてきます。
住人からのクレームが出る前に、できる範囲で交換や補修を行っておきましょう。
できるだけ早めに補修をしておくことで補修費用も安く済みますので、気になる点があればすぐに業者に連絡するようにしましょう。
できるだけこの時期に補修を済ませておくことがベストですが、補修費用をあまり用意できない場合は目視にて確認できる範囲内で構いません。
目視で確認して、この部分は補修が必要だと思える部分の修繕を行っておきましょう。
一度にまとめてせず、期間を置いて少しずつ修繕を進めていく方法もあります。
その方法なら一度に高額の修繕費を用意せずに済みますので、費用面が厳しければ少しずつ進めていきましょう。
築20～30年
これまでにきちんとメンテナンスを重ねていれば、20～30年が経過した建物でも問題なく住むことができます。
問題なく住めて劣化も見受けられなければ不動産としての価値も0にはなりません。
今後売却をする予定なら不動産価値が重要となりますので、できるだけ清掃と点検を行って価値を下げないようにしておきましょう。
ハウスメーカー選びを慎重に行おう
アパートはメンテナンス次第で寿命を延ばすことができるので、不動産価値を長く保つためにこまめに点検しておくことが大切です。
しかし本業の傍ら、アパートのメンテナンスを行うことが難しいという方もいるでしょう。
そんな方はハウスメーカーに依頼するのがおすすめです。
アフターフォローが充実したハウスメーカーがおすすめ
ハウスメーカーには様々なところがありますが、その中からアフターフォローが充実したメーカーを選びましょう。
メーカーによってアフターフォロー内容は異なりますが、定期的に建築依頼した建物のメンテナンスを行ってくれるところもあります。
メーカーがメンテナンスをしてくれればオーナー側は何もせずに済みます。
日頃の清掃はオーナーが行わなければなりませんが、設備の更新が推奨されている時期に設備の点検を行ってくれるため、素人目では交換時期の確認が難しい設備もプロに一任できます。
建築依頼をするハウスメーカーを探すときは耐久性の高い技術を用いて建築してくれることも重要ですが、建築後のアフターフォロー内容にも注目しておきましょう。
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まとめ
木造アパートの耐用年数は22年となっており、その年数を過ぎるといくつものデメリットがあります。
節税対策を重視しているなら、耐用年数を過ぎる前、または年数を過ぎる年にアパートの建て替えを行うと良いでしょう。
そうすればこれまで同様減価償却の計上ができるため所得税の節約が可能です。
耐用年数は建物寿命とは異なりますので、年数が過ぎた＝不動産価値が0ということにはなりません。
不動産価値は年数の経過とともに下がっていきますが、こまめにメンテナンスを続けることで価値が急落することはないため、所有アパートの点検をこまめに行いましょう。
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